COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

Rôle N° RG 21/08400 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSRI

[J] [R]

[K] [R]

[O] [R]

C/

S.C.P. BR & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 19 Juin 2025

à :

M^e Eric BAGNOLI

M^e Jérome DE [Localité 11]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ à compétence commerciale d'[Localité 5] en date du 15 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/07421.

APPELANTS

Monsieur [J] [R]

né le 12 Juillet 1943 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [R]

né le 19 Octobre 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [R]

née le 06 Janvier 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.P. BR & ASSOCIES es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL RESTAURANT LE DOMUS, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’indivision [R] composée de M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R], est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7].

Les consorts [R] ont constitué le 4 mai 1992 une société dénommée SARL Le Domus aux fins d’exploiter un fonds de commerce de restaurant, snack, glacier, salon de thé, location de salle, création, exploitation, vente de tous fonds de commerce d’hôtel et hôtel meublé au sein de l’immeuble leur appartenant.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2009, la SARL Le Domus a cédé à la SARL Trattoria du Domus le fonds de commerce de restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Un contrat de bail commercial a été signé le 30 avril 2009 entre l’indivision [R] d’une part, et la SARL Trattoria du Domus d’autre part, portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble d’une superficie d’environ 180 m² comprenant notamment une salle de restauration, un coin four à pizza, une cuisine réserve, des toilettes et chaufferie, un local poubelle et un local réserve à l’entrée de l’établissement près du portail.

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 36.000 € HT.

Par acte notarié du 1er avril 2014, la SARL Trattoria du Domus a cédé à M. [A] [W] et Mlle [H] [G], agissant pour le compte de la société en cours de formation dénommée Restaurant Le Domus, le fonds de commerce de traiteur restauration traditionnelle dont elle était propriétaire. Cette cession comprenait le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis à [Localité 10] [Adresse 6] où le fonds était exploité.

Reprochant à la société Restaurant Le Domus d’avoir effectué des travaux dans les lieux loués et ce sans autorisation préalable du bailleur, M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] l’ont fait assigner, par acte du 15 novembre 2016, devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins notamment de:

— juger que les travaux effectués par la preneuse dans les lieux loués, sans autorisation préalable du bailleur, sont intervenus en violation du contrat de bail commercial liant les parties,

— prononcer la résiliation du bail commercial,

— juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts,

— désigner tel expert pour déterminer le montant des réparations nécessaires à la remise en état des locaux donnés à bail dans leur état d’origine.

Par courrier recommandé en date du 23 novembre 2016, le conseil de la société Restaurant Le Domus a réclamé à l’indivision [R] le remboursement des travaux effectués à la demande de la commission de sécurité de [Localité 10] suite à la mise en demeure du 30 août 2016 relative à la sécurité incendie, la remise aux normes des installations électricité et gaz, de l’issue de secours et remise en état de l’enseigne lumineuse, soit un montant de 5.212,85 €, outre les travaux d’accessibilité et de remise aux normes de l’électricité de la cuisine, soit 8.874,16 €.

Par jugement du 21 avril 2020, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a prononcé la liquidation judiciaire de la société Restaurant Le Domus.

Le liquidateur judiciaire a obtenu le 16 juin 2020 la résiliation du contrat de bail et a restitué les clés au bailleur.

L’indivision [R] a fait appeler en la cause, par assignation du 11 juin 2020, la SCP BR associés, ès qualités de liquidateur de la société Restaurant Le Domus.

Par jugement en date du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— condamné in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus la somme de 6.028,17 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— débouté M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] aux dépens.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— M. [A] [W] a demandé, par courrier du 1er janvier 2015, l’autorisation au bailleur, qui n’a pas répondu, d’effectuer un certain nombre de travaux, qui selon le preneur ont été effectués dans le respect de la réglementation au vu et au su de l’indivision [R],

— M. [K] [R] a fait appel à un expert en pathologie du bâtiment qui a rédigé, le 25 mars 2019, un rapport d’expertise non contradictoire, indiquant que suite aux travaux effectués par le locataire, les désordres en façade Sud sont le fait de mouvements de structures suite à des modifications du transfert des charges entraînant des efforts et contraintes aggravés par les vibrations et autres effets des travaux sur des éléments structurels,

— suite à un problème d’infiltrations d’eau, M. [U], désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé du 22 août 2017, a conclu que les infiltrations, qui avaient cessé, étaient dues à l’absence de raccordement de la canalisation sur le collecteur principal, situé dans le plafond du local de la SARL Le Domus,

— l’évidence d’un lien de causalité entre des travaux qui auraient été effectués par le locataire, sans autorisation, et des désordres qui auraient atteint le bâtiment n’est pas démontrée, les demandes principales des bailleurs seront donc rejetées,

— en l’absence de stipulation expresse et dérogatoire, les travaux prescrits à peine d’impossibilité d’exploitation par la commission de sécurité sont à la charge du bailleur,

— au regard du procès-verbal de la commission de sécurité du 29 avril 2016 donnant un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du restaurant en l’absence de réalisation d’un certain de préconisations, les travaux d’électricité, de sécurité, alarme et de gaz effectués par la locataire étaient indispensables pour la continuité de l’exploitation du fonds de commerce de restaurant et les bailleurs sont tenus de rembourser, au vu des factures, les sommes considérées comme indispensables, à savoir un total de 6.028,17 €.

Par déclaration en date du 4 juin 2021, M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2021, M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] demandent à la cour de:

Vu les articles 1224, 1732 et 1347 du code civil,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 15 avril 2021,

— juger que les travaux effectués par la SARL Restaurant Le Domus dans les lieux loués, sans autorisation préalable du bailleur, sont intervenus en violation des dispositions du contrat de bail commercial liant les parties en date du 30 avril 2009,

— débouter la SARL Restaurant Le Domus de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Restaurant Le Domus et la SCP BR associés à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, et si par impossible la décision de première instance devait être confirmée,

— ordonner la compensation des dettes et créances réciproques en l’état des ordonnances rendues par le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus fixant la créance privilégiée de l’indivision [R] à la somme totale de 17.158,85 €,

— condamner la SARL Restaurant Le Domus et la SCP BR associés aux entiers dépens de l’instance.

La SARL Restaurant Le Domus et la SCP BR associés, ès qualités de mandataire judiciaire, liquidateur judiciaire de la société Restaurant Le Domus, suivant leurs conclusions signifiées le 30 novembre 2021, demandent à la cour de:

— déclarer l’appel formé par les consorts [R] mal fondé, le rejeter,

— débouter les appelants de leurs fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* condamné in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL

Restaurant Le Domus la somme de 6.028,17 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016 et capitalisation des intérêts,

* débouté M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

* condamné in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL

Restaurant Le Domus la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Sur l’appel incident,

— recevoir la SARL Restaurant Le Domus et la SCP BR associés, ,ès qualités, en leur appel incident,

Y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant des travaux à rembourser à la somme de 6.028, 17 €

Et statuant à nouveau sur ce chef de demande,

— condamner solidairement les consorts [R] à verser à la société BR associés la somme de 5.212,85 € et de 8.874,16 € au titre des travaux de mise en conformité des locaux, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [R] au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er avril 2025.

MOTIFS

Les consorts [R] soutiennent que la locataire a effectué les travaux suivants, au mépris de toute autorisation du bailleur:

— démolition de la cloison entre la cuisine et la réserve,

— création d’un mur perpendiculairement à l’escalier,

— création d’un passe-plat,

— modification des sanitaires,

— inversion de la plonge et de la réserve,

— création d’une ouverture dans le mur d’entrée du restaurant,

— modification de l’installation électrique.

Face aux contestations opposées par la partie adverse, ils estiment que la réalité de tels travaux, autres que ceux rendus nécessaires par le procès-verbal de la commission de sécurité du 29 août 2016, ressort d’un certain nombre d’éléments et notamment des factures produites, dont certaines sont antérieures au passage de la commission, des attestations des anciens salariés, du plan du géomètre, M. [F] et du rapport de M. [S], expert en bâtiment.

Ils considèrent que les travaux de mise en conformité réalisés suite au passage de la commission susvisé ne sauraient être pris en charge par le bailleur en ce qu’ils sont la conséquence des travaux entrepris dans les locaux, sans aucune autorisation, par la preneuse, alors qu’au regard des mentions portées dans les différents accès, les lieux loués étaient en parfaite conformité avec la réglementation régissant les établissements recevant du public.

Les parties intimées contestent une telle analyse, faisant valoir que les consorts [R] ne rapportent pas la preuve de la matérialité des faits allégués, le procès-verbal de constat dressé le 8 juin 2017 corroborant l’absence de réalisation des travaux allégués. Ils indiquent que la locataire a fait effectuer certains travaux en février-mars 2015 ne nécessitant pas l’accord des bailleurs ( travaux de mise en conformité ou de mise aux normes) et dont ces derniers avaient nécessairement connaissance sans jamais formuler le moindre reproche avant l’introduction de la présente procédure, sans mise en demeure préalable, près de 18 mois après.

Le contrat de bail commercial signé le 30 avril 2009 entre l’indivision [R] et la SARL Trattoria du Domus comporte une clause 'Travaux-aménagement’ stipulant que ' Toute réparation entraînant changement de distribution, démolition ( même de cloison), percement de mur ou de voûte, construction ou addition devra être soumise à l’autorisation expresse du bailleur, auquel seront remis au préalable les documents techniques nécessaires ( plan, notice technique, descriptif etc…)'.

Les consorts [R] s’appuient sur un courrier qui leur a été adressé le 1er juin 2015 par M. [A] [W], gérant de la SARL Restaurant le Domus, leur demandant l’autorisation d’effectuer divers travaux dans le local commercial litigieux et plus particulièrement:

— la mise aux normes d’accessibilité handicapés des sanitaires ( démolition du mur de séparation des 2 toilettes ainsi que du mur de séparation entre la buanderie et la pièce principale des sanitaires, mise en place de nouvelles cloisons, remplacement des anciennes toilettes, installation d’un point d’eau dans le WC accessible handicapé, changement des portes),

— pose d’un revêtement stratifié sur le sol existant,

— création d’une ouverture dans un mur à l’entrée du restaurant suivant les modalités vues avec M. [R] [Z],

— installation d’une étagère à l’entrée du restaurant pour les stockage du vin,

— pose d’une tapisserie sur plusieurs pans de mur au sein du restaurant,

— réfection du comptoir et création d’un meuble haut de bar,

— plaquage du comptoir avec un revêtement stratifié,

— habillage des joues de l’entrée du four à bois avec des plaques de cuivre,

— intervertir l’espace plonge et l’espace pâtisserie ( démolition du mur actuel de séparation cuisine/ pâtisserie, reconstruction d’un mur carrelé entre plonge et espace de stockage, création d’un passe entre la plonge et la salle en lieu et place d’une porte, installation d’une extraction d’air dans le nouvel espace plonge, démolition d’un plan de travail en béton pour l’espace plonge, reprise du carrelage et de l’électricité dans la cuisine).

Si effectivement, aucune réponse n’a été apportée à ce courrier par l’indivision [R], il convient de relever que, comme le font valoir à juste titre les intimés:

— une partie des travaux telle qu’envisagée à la lecture de ce courrier, ne nécessitait aucune autorisation du bailleur, au regard des clauses du bail, s’agissant de travaux d’entretien ou d’amélioration des lieux loués et n’impliquant aucune démolition, construction, changement de distribution ou percement ( pose d’un revêtement stratifié sur le sol existant, installation d’une étagère à l’entrée du restaurant pour les stockage du vin, pose d’une tapisserie sur plusieurs pans de mur au sein du restaurant, réfection du comptoir et création d’un meuble haut de bar, plaquage du comptoir avec un revêtement stratifié, habillage des joues de l’entrée du four à bois avec des plaques de cuivre)

— les travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité relatives aux établissements recevant du public portant, en l’occurrence, sur l’accessibilité des sanitaires aux personnes handicapées, suite à l’avis de la commission de sécurité du 23 mars 2007, ne nécessitaient pas l’accord préalable du bailleur.

En revanche, la preneuse conteste formellement avoir effectué les autres travaux tels que décrits dans le courrier du 1er février 2015 et dénoncés par les bailleurs, à savoir démolition de la cuisine et la réserve, création d’un mur perpendiculairement à l’escalier, inversion de la plonge et de la réserve, création d’une ouverture dans le mur d’entrée du restaurant, modification de l’installation électrique, soutenant que les appelants sont totalement défaillants à rapporter la preuve de la matérialité des aménagements ainsi réalisés.

Les consorts [R] se prévalent d’un certain nombre d’attestations d’anciens salariés confirmant l’existence d’importants travaux effectués par la société locataire en février 2015 ( pièce 24 à 27).

Il convient, toutefois, d’observer que:

— le témoignage de M. [D] [X] n’apporte rien en ce qu’il indique avoir travaillé au Domus de 1999 à 2005 et n’a donc pas pu constater des modifications qui seraient intervenues 10 ans plus tard,

— M. [E] [B] et M. [I] [M] relatent des faits sans aucune précision de date, étant précisé que M. [M] n’a manifesté assisté à rien et se contente de reprendre ce que lui a indiqué M. [R],

— Mme [L] [V] est une ancien salariée de la SARL Restaurant le Domus qui l’a licenciée en juillet 2015, à l’origine d’une procédure ayant opposé les parties, de sorte que son témoignage ne présente pas d’objectivité suffisante.

Le plan de M. [T] [F], géomètre-expert, établi le 3 septembre 2016, ne permet nullement, contrairement aux allégations des appelants, de justifier de la réalité des travaux dénoncés.

Les simples photographies numériques prises et éditées par les appelants eux-mêmes ne permettent pas d’identifier ni les lieux, ni les travaux concernés et sont donc dépourvus de toute valeur probatoire.

Ils ont également fait appel à un expert ' en pathologie du bâtiment', M. [N] [C], qui a rédigé, le 25 mars 2019, un rapport, hors de tout contradictoire et, au vu des seuls éléments fournis par l’indivision [R], retient comme hypothèse que les désordres constatés sur la façade sud ( fissures) sont le fait de mouvements de la structure suite à des modifications du transfert de charges entraînant des efforts et contraintes aggravées par les vibrations et autres effets des travaux sur des éléments structurels ( démolition du plan béton de la plonge, suppression des murs cloisons en cuisine, ouverture du mur restaurant).

Or d’une part, il ne s’agit que d’une hypothèse et d’autre part, M. [C] n’a pas visité les locaux à l’intérieur et n’a donc pas pu constater l’existence ou non des travaux dénoncés par les consorts [R].

Les parties intimées, de leur côté, communiquent un procès-verbal de constat établi par Me [Y] le 8 juin 2017 qui met en évidence, suite à sa visite des locaux donnés à bail:

— l’absence d’ouverture dans les murs d’entrée du restaurant qui sont pleins,

— l’existence d’une cloison entre la cuisine et la réserve,

— l’absence de mur près des escaliers,

— l’espace plonge est à gauche en rentrant, comme depuis l’origine.

Ainsi les appelants ne démontrent ni la réalité, ni la nature exacte des travaux qui auraient été accomplis sans leur autorisation au début février 2015, étant souligné qu’avant l’introduction de la présente procédure plus de dix huit mois après, les consorts [R] n’ont jamais émis la moindre contestation, ni adressé une quelconque mise en demeure, ni davantage exigé l’arrêt des travaux entrepris ou la remise en état des lieux, alors qu’ils en avaient nécessairement connaissance en ce qu’ils exploitent au sous-sol du même bâtiment une activité de traiteur et au premier étage une activité complémentaire de repas de groupe.

En outre, ils sont totalement défaillants à rapporter la preuve que ces prétendus travaux sont à l’origine des prescriptions de la commission de sécurité de la ville de [Localité 10] dans son procès-verbal du 29 août 2016 qui donnait un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du restaurant en l’absence de vérification du gaz, du fait d’une installation électrique défaillante, de l’issue de secours à modifier, de la suppression d’un passe-plat, de l’installation d’un système d’alarme type IV à effectuer et de l’installation de bandes de couleur aux baies vitrées.

Non seulement, la nature et la réalité des travaux allégués ne sont pas établies mais les appelants, à aucun moment n’offrent la démonstration d’un lien de causalité entre la démolition d’une cloison, le percement d’ouverture dans le mur, la création d’un mur et l’inversion des espaces plonge/ pâtisserie avec les travaux réclamés par la commission de sécurité tels que listés ci-dessus et que la société Restaurant le Domus a été contrainte d’effectuer dans l’urgence.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

Les travaux de mise en conformité des locaux avec les prescriptions administratives relèvent de l’obligation du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, de sorte que la clause d’acceptation des locaux en l’état ne peut dispenser le bailleur de cette obligation de délivrance.

Par voie de conséquence, en l’absence de toute clause expresse et spécifique dont il ressortirait, sans équivoque, que les travaux prescrits à peine d’impossibilité d’exploitation par la commission de sécurité, doivent être exécutés et supportés par le preneur, il n’y a pas lieu de déroger aux principes rappelés par l’article 1719 du code civil, de telles obligations devant rester à la charge du bailleur.

En l’occurrence, le bail litigieux ne contient aucune disposition contractuelle mettant expressément à la charge du preneur, la réalisation et le prix des travaux imposés par l’administration.

Il ressort du courrier de mise demeure du 23 novembre 2016 du conseil de la société Restaurant le Domus et des factures qui sont produites que suite au procès-verbal de la commission de sécurité de [Localité 10] en date du 29 août 2016, la locataire a effectué en urgence les travaux suivants:

— sécurité incendie,

— remise aux normes des installations électricité et gaz,

— mise aux normes de l’issue de secours,

— bandes de signalisation pour surface vitrées.

Le coût total de ces travaux s’est élevé à la somme de 5.212,85 € , étant rappelé que la commission communale de sécurité de [Localité 10], suite à un nouveau passage le 27 septembre 2016, a donné un avis favorable à la poursuite de l’exploitation, qui a donc pu reprendre.

La société Restaurant Domus justifie également, suite au procès-verbal de la commission de sécurité du 23 mars 2007, avoir fait réaliser début 2015, la mise en conformité des locaux avec les normes de sécurité relatives aux établissements recevant du public, en l’occurrence l’accessibilité des sanitaires aux personnes handicapées pour un montant de 7.859,76 €, dont la réalisation ressort expressément des constatations de l’huissier dans son procès-verbal du 8 juin 2017 et une mise en sécurité de l’installation électrique de la cuisine pour 1.014,40 €, soit un total de 8.874,16 € .

Ces travaux doivent également demeurer à la charge du bailleur conformément aux principes rappelés ci-dessus découlant de son obligation de délivrance.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les consorts [R] seront solidairement condamnés à verser à la société BR associés les sommes de 5.212,85 € et de 8.874,16 €, soit une somme totale de 14.087,01 € au titre des travaux de mise en conformité des locaux, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016.

La capitalisation des intérêts sera également ordonnée, à la demande du créancier.

En vertu de l’article L 622-7 I du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Par deux ordonnances en date du 12 juillet 2021, le juge commissaire a fixé, à titre privilégié, la créance de l’indivision [R] au passif de la SARL Le Restaurant Le Domus, à la somme de 15.367,85 € correspondant aux loyers impayés.

Il existe en l’espèce une connexité entre les créances des parties, celle des bailleurs, au titre des loyers impayés et, celle de la preneuse, au titre du respect par les bailleurs de leurs obligations contractuelles.

En application de l’article L 622-7 susvisé, les appelants sont fondés à solliciter de voir ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la créance la plus faible.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence déféré sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus la somme de 6.028,17 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus la somme de 14.087,01 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2016 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la créance la plus faible, en l’état de la fixation par le juge commissaire de la créance de M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] au passif de la SARL Le Restaurant Le Domus, à la somme de 15.367,85 €,

Condamne in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] à payer à la société BR associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Restaurant Le Domus la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [J] [R], M. [K] [R] et de Mme [P] [R] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,