COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 290

Rôle N° RG 24/04069 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZXT

[Z] [E]

[B] [E]

C/

[O] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amelle GUERCHI

M^e Jean-david WEILL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 31 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00068.

APPELANTS

Madame [Z] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2092 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6]),

née le 19/10/1966 à [Localité 8] (Alégrie), né le 04/04/1957 en Algérie

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [E], né le 04/04/1957 en Algérie demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur [O] [H]

né le 17 Janvier 1960 (Algérie), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2013, Monsieur [H] a donné à bail à Madame et Monsieur [E] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

Suite à un signalement en date du 22 juin 2018, un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] effectuait une visite de contrôle au domicile des époux [E], visite au cours de laquelle un certain nombre d’infractions au règlement sanitaire départemental était relevé

Une mise en demeure d’avoir à réaliser des travaux pour y remédier était adressée à Monsieur [H].

Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de police de Marseille condamnait Monsieur [H] au paiement de trois amendes contraventionnelles pour trois contraventions de non-respect d’un règlement sanitaire départemental commises le 21 novembre 2018 ainsi qu’à des dommages et intérêts à verser aux locataires.

Monsieur [H] interjetait appel de la décision le 22 mars 2019, avant de se désister le 28 octobre 2019.

Le 14 juin 2019, lors d’une visite de contrôle, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] constatait l’absence de réalisation des travaux prescrits par la mise en demeure.

Un procès-verbal de constatation des infraction était à nouveau dressé.

Par jugement du 08 juillet 2020, le tribunal de police de Marseille condamnait Monsieur [H] au paiement de quatre amendes contraventionnelles pour quatre contraventions de non-respect d’un règlement sanitaire départemental commises le 14 juin 2019, outre des dommages et intérêts à verser aux locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juillet 2020, Monsieur [H] faisait signifier à Monsieur et Madame [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 16.951,16 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, Monsieur [H] faisait signifier à Monsieur et Madame [E] un nouveau commandement d’avoir à payer la somme de 15.740 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire, suivant exploit de commissaire de justice du 11 février 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 30 avril 2021, Monsieur et Madame [E] assignaient Monsieur [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 15.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance et de réalisation de travaux, avec exonération du paiement des loyers.

Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge des contentieux de la protection , statuant en référé disait n’y avoir lieu à référé.

Par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2022, Monsieur [H] assignait Monsieur et Madame [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

*condamner solidairement les époux [E] à lui payer la somme de 23.575,64 euros, dont 211,16 euros de frais relatifs au commandement de payer ;

*constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

*ordonner l’expulsions des époux [E] ;

*condamner solidairement les époux [E] à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, soit au total 38.312 euros au 28 février 2023 et ce, jusqu’à libération totale et effective des locaux outre la somme de 50 euros par jour de retard à titre de pénalité et des intérêts légaux en application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

*condamner solidairement les époux [E] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner solidairement les époux [E] aux entiers dépens, outre les frais de mise à exécution.

Par exploit de commissaire de justice du 15 mars 2023, Monsieur et Madame [E] assignaient Monsieur [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre de préjudice de jouissance subi ;

*ordonner à Monsieur [H] de réaliser les travaux suivants : rechercher les causes d’humidité, améliorer le système de ventilation de l’appartement, changer les fenêtres défectueuses du logement, et plus généralement rechercher l’ensemble des désordres pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental , et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

*désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de rechercher les causes d’humidité, tout désordre, et évaluer les préjudices de jouissance ;

*ordonner l’exonération du paiement des loyers liée au caractère insalubre du logement ;

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [H] aux entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 25 octobre 2023, audience au cours de laquelle était prononcée la jonction de la présente procédure avec la procédure de résiliation du bail initiée par Monsieur [H].

Monsieur [H] d’une part et les époux [E] d’autre part demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leurs écritures.

Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

*déclaré recevable l’action en résiliation du bail ;

*rejeté l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ;

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 19 avril 2021 ;

*ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

*dit qu’à défaut pour Monsieur et Madame [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 620 euros à ce jour, à compter du 19 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*rejeté la demande d’astreinte ;

*débouté Monsieur et Madame [E] de leur demande de dommages et intérêts formulée au titre d’u préjudice de jouissance et de condamnation de Monsieur [H] à réaliser des travaux de remise en état du logement ;

*rejeté les demandes d’expertise judiciaire et de suspension des loyers ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021

Suivant déclaration au greffe en date du 28 mars 2024 ( RG N° 24/04069), Monsieur et Madame [E] ont relevé « appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués »

Suivant déclaration au greffe en date du 31 mars 2024 (RG N° 24/04138) , Monsieur et Madame [E] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare recevable l’action en résiliation du bail ;

— rejette l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 19 avril 2021 ;

— ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— qu’à défaut pour Monsieur et Madame [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 620 euros à ce jour, à compter du 19 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

— condamne solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— rejette la demande d’astreinte ;

— débouté Monsieur et Madame [E] de leur demande de dommages et intérêts et de condamnation de Monsieur [H] à réaliser des travaux de remise en état du logement ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021.

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Par ordonnance en date du 19 juin 2024, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure répertoriée sous le n° RG 24/04138 avec la procédure répertoriée sous le n° RG 24/04069 pour être suivies sous le seul et unique n° RG 24/04069

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [H] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré sauf à actualiser le montant des indemnités dues pour la période du 30 septembre 2023 jusqu’au complet départ des appelants des locaux ;

*débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

*condamner Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

*condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, Monsieur [H] fait valoir qu’il a réalisé tous les travaux requis par le jugement rendu le 13 mars 2019 par le tribunal de police de Marseille .

Il souligne que si les époux [E] disent avoir subi d’importants préjudices, il convient de constater qu’ils ne lui ont adressé aucune relance ou courrier et qu’ils ne justifient pas plus de la persistance des désordres.

Aussi il fait valoir que l’article 146 du Code de procédure civile fait interdiction au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence dans l’établissement de la preuve.

Par ailleurs il relève que plus de deux mois s’étant écoulés depuis la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire sans que Monsieur et Madame [E] ne payent les loyers réclamés, le bail s’est trouvé résilié de plein droit

Cependant il souligne que malgré la résiliation du bail, ces derniers se sont maintenus dans les lieux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [E] demandent à la cour de :

*juger leur action recevable et bien fondée ;

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail liant les parties

— ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021.

En conséquence, :

*débouter Monsieur [H] de sa demande d’expulsion et de paiement des arriérés de loyers ;

*condamner Monsieur [H] à payer aux locataires la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

*ordonner au bailleur de réaliser les travaux suivants :

— rechercher les causes d’humidité et de moisissures dans l’appartement et effectuer la réfection des peintures murales et en plafond de l’intégralité du logement ;

— améliorer le système de ventilation de l’appartement ;

— changer les fenêtres défectueuses du logement ;

et plus généralement rechercher l’ensemble des désordres pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental ;

et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire, si la cour estime qu’il existe un doute sur la réalité des désordres :

*désigner un expert judiciaire qui aura pour mission :

— rechercher les causes d’humidité et de moisissures dans l’appartement ;

— rechercher tout désordre pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental ;

— évaluer le préjudice de jouissance des locataires ;

En tout état de cause, :

*ordonner l’exonération du paiement des loyers liée au caractère insalubre du logement ;

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [H] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [E] font valoir que Monsieur [H] est propriétaire de plusieurs immeubles à [Localité 7] dans différents quartiers, et a déjà été condamné en 2019 à trois ans de prison dont deux avec sursis pour logement insalubre.

Ils exposent que ce dernier argue qu’ils seraient redevables de la somme de 22.000 euros alors qu’il exigeait le règlement du loyer en espèces.

Ils indiquent que Madame [E] souffre de différentes pathologies qui sont liées aux conditions d’habitat indignes (troubles respiratoires, arthrose et hypertension artérielle) et que Monsieur [E] présente un handicap lourd dont les conditions de vie se sont dégradées à cause de l’insalubrité du logement

Pour autant ils déplorent l’attitude de leur bailleur qui persiste sciemment à ne pas effectuer les travaux de mise en conformité au règlement sanitaire départemental.

Ils font valoir qu’ils ont été et sont toujours contraints de vivre dans un logement anormalement humide et moisi, ce qui n’est pas sans incidence sur leur état de santé.

Ils concluent que leur propriétaire a été condamné par le tribunal de police de Marseille à deux reprises et que malgré cela, il n’a pas réalisé les travaux.

Aussi ils maintiennent qu’il ne peut réclamer une créance infondée et de surplus portant sur des loyers d’un logement manifestement insalubre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025

Par arrêt contradictoire , avant dire droit et par mise à disposition au greffe en date du 6 février 2025, la cour d’appel d’Aix-en- Provence a :

*ordonné la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [H] à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre

*ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes .

*renvoyé les parties et la cause à l’audience du Mercredi 14 mai 2025 à 9 heures.

Par conclusions après réouverture notifiées par voie électronique le 21 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [H] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré sauf à actualiser le montant des indemnités dues pour la période du 30 septembre 2023 jusqu’au complet départ des appelants des locaux ;

*débouter Monsieur et Madame [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

*condamner Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

*condamner Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [H] justifie du règlement du timbre fiscal et soutient que l’irrecevabilité a été régularisée avant que le juge ne statue.

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L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

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1°) Sur le timbre fiscal

Attendu qu’il résulte de l’article 1635 bis Q,V du code général des impôts que l’avocat acquitte pour le compte de son client la contribution par voie électronique.

Que l’article 19 du décret du 28 septembre 2011 est venu préciser que si un auxiliaire de justice pour une cause qui lui est étrangère ne peut effectuer l’acquittement de la contribution par voie électrique, il justifiera de l’acquittement par l’apposition de timbres mobiles.

Que l’appelant doit justifier de l’acquittement lors de sa déclaration d’appel, l’intimé lors de la remise de son acte de constitution.

Attendu que Monsieur [H] a été régulièrement avisé de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai en date du 9 août 2024.

Qu’il a été constaté à l’audience du 11 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, que celui-ci ne s’était pas acquitté du paiement du timbre.

Que la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge.

Que toutefois elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement leur ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire.

Que dans la mesure où aucun avis d’avoir à justifier de l’acquittement du timbre n’a été préalablement adressé par le greffe à Monsieur [H] , la Cour d’appel de céans , par arrêt en date du 6 février 2025 a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [H] à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre

Que ce dernier se contente d’indiquer à la Cour avoir régularisé la situation en s’acquittant du timbre fiscal avant que le juge ne statue, régularisant ainsi l’irrecevabilité.

Attendu qu’il convient de souligner que contrairement à ce que l’intimé soutient, la Cour a déjà statué en ordonnant la réouverture des débats par arrêt en date du 21 février 2025 afin de recueillir les observations de Monsieur [H] sur le non acquittement du timbre

Que ce dernier pouvait en effet être dispensé du paiement du timbre s’il justifiait bénéficier de l’aide juridictionnelle.

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [H] ayant réglé le timbre le 21 février 2025, soit postérieurement à l’arrêt du 21 février 2025.

Que dés lors il convient de déclarer irrecevables les conclusions de ce dernier , lequel est réputé s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

2°) Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que Monsieur et Madame [E] demandent à la Cour de réformer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant les parties et concluent au débouter des demandes de Monsieur [H] tendant à voir ordonner leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Qu’ils soutiennent que la présente procédure n’est qu’une riposte à la procédure qu’ils ont initiée en 2021 et en 2022 affirmant que Monsieur [H] a toujours été réglé des loyers et charges en espèces.

Attendu que l’article 21- I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Attendu que les premiers juges ont relevé que le bail conclu le 21 décembre 2013 contenait une clause résolutoire en son chapitre XII.

Que par ailleurs deux commandement de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés aux appelants , le premier en date du 13 juillet 2020, et le second en date du 11 février 2021, ces derniers restant devoir à Monsieur [H] la somme de 16.951,16 euros au titre des loyers impayés du premier commandement de payer et celle de 15.740 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.

Que Monsieur et Madame [E] se contentent d’affirmer avoir toujours réglé à Monsieur [H] des loyers et charges en espèces.

Attendu que l’article 1315 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Que les appelants versent à l’appui de leurs dires 21 quittances de loyers , certaines datant de 2013, 2014, 2015 et 2016, certaines concernant un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7] signées de [W] [N], d’autres concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Que cependant ils ne justifient pas avoir réglé la somme visée au commandement de payer du 11 février 2021 pour un montant de 15.740 euros dans le délai de deux mois qui leur était imparti de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail semblaient réunies à la date du 11 avril 2021, ces derniers étant dés lors redevables à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers en cours.

Sur l’exception d’inexécution

Attendu que Monsieur et Madame [E] soutiennent que la jurisprudence admet l’exception d’inexécution lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien ou lorsqu’il qualifie les lieux inhabitables.

Qu’ils rappellent que les services de salubrité de la ville de [Localité 7] ont mis en demeure leur bailleur d’effectuer les travaux de conformité au règlement sanitaire départemental.

Qu’il a été condamné par le tribunal de police de Marseille à deux reprises sans pour autant réaliser les travaux.

Qu’ainsi ils s’estiment légitimes à se prévaloir de l’exonération du paiement des loyers liée au caractère insalubre du logement occupé.

Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 21 novembre 1973 que l’article 1728 du Code civil obligeait le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

Que dans un arrêt du 21 décembre 1987, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré que le locataire n’était pas tenu de payer le loyer quand il se trouvait dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Qu’en l’état si effectivement des infractions au règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône ont été constatées, Monsieur et Madame [E] ne démontrent pas que le logement donné à bail était inhabitable ou frappé d’un arrêté d’insalubrité et ce d’autant plus qu’ils avaient la possibilité de saisir le tribunal judiciaire afin de lui demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Qu’il convient par conséquent de rejeter leur demande et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant les parties , ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement , condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 620 euros à ce jour, à compter du 11 avril 2021 et non 19 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur et condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Monsieur [H] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

3°) Sur la demande de travaux pour mise en conformité du logement avec les normes de logement salubre

Attendu qu’il convient de rappeler que l’occupation à partir de la date à laquelle le bail a pris fin n’a plus aucun fondement conventionnel.

Qu’elle ne peut non plus en trouver un dans la loi dans la mesure où le bail liant les parties a été résilié par jugement en date 31 janvier 2024.

Que dés lors , Monsieur et Madame [E] étant occupant sans droit ni titre, leur demande sera rejetée tout comme leur demande subsidiaire tendant à voir désigner un expert.

4°) Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Attendu que Monsieur et Madame [E] demandent à la cour de condamner leur bailleur à leur payer la somme de 15. 000 € au titre de provision du préjudice de jouissance eu égard à l’importance du préjudice subi et la durée du trouble constaté.

Qu’ils soutiennent en effet que depuis le 21 novembre 2018, date de visite de contrôle effectué par l’inspecteur de salubrité, il a été constaté que le logement donné à bail ne répondait pas aux critères de décence fixée par le décret du 30 janvier 2002 et que malgré la mise en demeure adressée par les services de la mairie de [Localité 7] à Monsieur [H] , afin qu’il procède aux travaux de mise en conformité, aucun travaux n’a été réalisé.

Qu’ils ajoutent que la condamnation de ce dernier au paiement de contraventions et dommages-intérêts par le tribunal de police de Marseille ne l’a pas incité à effectuer les travaux.

Qu’ils soulignent que ces conditions de vie sont encore plus dramatiques pour Madame [E] qui souffre de pathologies chroniques favorisées par ces désordres, indiquant que la situation est d’autant plus préoccupant pour Monsieur [E] qui est lourdement handicapé.

Attendu que si préjudice de jouissance il y a, il convient de souligner que les appelants ne sauraient y prétendre à compter du 11 avril 2021, date à compter de laquelle ils sont occupants sans droit ni titre.

Qu’il résulte du courrier du 18 juin 2019 de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] adressé à Madame [T] que le 22 juin 2018 il avait été constaté des infractions au règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône.

Qu’à la suite d’une nouvelle visite de contrôle en date du 14 juin 2019, il a été constaté qu’aucun travaux n’a été réalisé.

Que la preuve des manquements de Monsieur [H] à ses obligations contractuelles résulte également des deux jugements du tribunal de police de Marseille en date du 13 mars 2019 et 8 juillet 2020

Que ce dernier a en effet été condamné le 13 mars 2019 pour diverses infractions au règlement sanitaire départemental (traces d’infiltrations sur le mur et au plafond de la chambre. Absence de systèmes de ventilation permanents dans les pièces de services. Fenêtre de la chambre qui ne ferme pas correctement ) commises le 21 novembre 2018.

Qu’il lui était reproché le 8 juillet 2020 d’avoir commis des infractions au règlement sanitaire départemental ( traces d’infiltrations sur le mur et au plafond de la chambre. Fenêtre de la chambre ne se ferme pas correctement. Présence de moisissures sur le mur de la chambre de la salle de bains et le plafond de la cuisine. Absence de systèmes de ventilation permanents dans les pièces de services), infractions constatées le 14 juin 2019

Que s’il résulte de ces éléments que l’intimé n’a pas réalisé les travaux d’entretien qui lui incombaient en 2018 et 2019 , les appelants sont défaillants à prouver que ces travaux n’auraient pas été réalisés à compter du 14 juin 2019.

Attendu que si Monsieur et Madame [E] ont obtenu des dommages et intérêts devant le tribunal de police de Marseille à deux reprises au titre de leur préjudice moral, force est de constater que le préjudice de jouissance est autre

Qu’il est en effet incontestable que ces derniers n’ont pas eu une jouissance paisible du bien donné à bail tenant les désordres l’affectant , sans pour autant avoir été dans l’impossibilité de l’habiter

Qu’il convient dés lors de condamner Monsieur [H] à payer aux appelants la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance, pour les désordres subis pendant 2 ans et d’infirmer le jugement déféré sur ce point

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [T] au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur et Madame [T] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les conclusions de Monsieur [H] irrecevables,

INFIRME le jugement contradictoire du 31 janvier 2024 du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

CONFIRME le jugement contradictoire du 31 janvier 2024 du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour le surplus sauf à préciser que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 avril 2021 et non du 19 avril 2021,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Monsieur [H] à payer Monsieur et Madame [E] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Monsieur et Madame [E] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur et Madame [E] aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,