COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 24

N° RG 23/00027 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5NN

Syndic. de copro. Des [Adresse 11] représenté par son Syndic en exercice

C/

MÉTROPOLE D'[Localité 24]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Fabienne BEUGNOT

M^e Benjamin BOITON

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de Bouches-du-Rhône en date du 5 juillet 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 23/31.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires des [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DALLAPORTA, elle-même prise en la personne de son représentant légal et

domiciliée , [Adresse 19]

représenté par M^e Fabienne BEUGNOT, substituée et plaidant par M^e Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE.

INTIMÉS

MÉTROPOLE D'[Localité 22]-PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 18]

représenté par M^e Benjamin BOITON de la SELARL BENJAMIN BOITON AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE ;

assisté de M^e Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, substitué et plaidant par M^e Sabine MARQUET, avocats au barreau de LYON.

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, domiciliée [Adresse 26]

présente en la personne de Madame [C] [D], inspecteur des Finances publiques.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 juillet 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 11 septembre 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par jugement en date du 5 juillet 2023, le juge de l’expropriation du département des Bouches-du-Rhône a :

— déclaré recevable la demande de fixation de l’indemnité de la métropole [Localité 21]-[Localité 29] Provence,

— fixé à la somme de 1 € l’indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour la dépossession de la parcelle nouvellement cadastrée [Cadastre 20] D [Cadastre 2] (ancienne parcelle cadastrée [Cadastre 20] D [Cadastre 16]),

— rappelé que l’intégralité des dépens est supportée par la métropole [Localité 22] Provence en application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Par déclaration reçue au greffe le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a interjeté appel de cette décision.

La procédure a été enregistrée sous le n° 23/00027.

Par déclaration reçue au greffe le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a, également, interjeté appel de la décision rendue par le juge de l’expropriation du département des Bouches-du-Rhône.

La procédure a été enregistrée sous le n° 23/00029.

Les deux procédures, connexes, ont fait l’objet d’une jonction, par mention au dossier en date du 5 septembre 2024, sous le numéro de rôle 23/00027.

Aux termes de leurs mémoires d’appelants, reçus au greffe le 3 novembre 2023, et de leurs conclusions récapitulatives, reçues au greffe le 2 mai 2024, auxquels il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, ils demandent à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' omis de transférer la propriété de l’immeuble exproprié,

' jugé que la modification n° 2 du PLUI n’a pas apporté de modifications substantielles,

' fixé la date de référence au 28 janvier 2020,

' omis de qualifier juridiquement la parcelle expropriée à la date de référence,

' jugé que la propriété de la parcelle expropriée n’était pas privée,

' fixé une indemnité à un montant symbolique,

' écarté sans motivation les termes de comparaison des syndicats des copropriétaires expropriés,

' omis de statuer sur les frais irrépétibles.

Ce faisant,

' ordonner le transfert de propriété des droits détenus dans l’assiette foncière cadastrée [Cadastre 20] D [Cadastre 1] par les deux syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 15] immatriculés sous les n° AA4121 [Cadastre 17] ([Adresse 7]) et AE5855390 ([Adresse 13])'

' fixer la date de référence au 29 août 2022, date de publication de la modification n° 2 du PLUi, au visa des articles L 213- et L 213-4-a du code de l’urbanisme dans la mesure où des modifications substantielles du PLUi initial rendu public le 28 janvier 2020 ont été effectuées,

' qualifier, à la date de référence, la parcelle [Cadastre 20] D [Cadastre 2] de « terrain à bâtir » au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation ; « encombré » au sens de l’article L 322-4 du même code et de la jurisprudence,

' qualifier la consistance matérielle et juridique de la parcelle expropriée de « voie privée ouverte au public »,

' rejeter les termes de comparaison proposés par l’expropriant, correspondant à de simples courriers ou d’un jugement faisant état d’un exproprié défaillant,

' rejeter les termes de comparaison du commissaire du gouvernement s’agissant de rétrocession pour 1 € « symbolique »,

' retenir les termes de comparaison proposés par les syndicats des copropriétaires expropriés,

Ce faisant,

' fixer la valeur vénale de la parcelle [Cadastre 20] D [Cadastre 2] de la manière suivante :

— parcelle en nature de voirie privée et trottoirs : 1 083 m² X 40 €/m² 43 320, 00 €

—  36 emplacements de stationnement : 36 places X 20 000 € 720 000, 00 €

soit au total 763 320, 00 €

' fixer l’indemnité principale revenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et l’indemnité de remploi en fonction des tantièmes détenus dans l’assiette foncière :

—  763 320 € / 10 000 X 780 59 539, 00 €

' fixer l’indemnité de remploi correspondante à : 6 954, 00 €

' fixer l’indemnité principale revenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et l’indemnité de remploi en fonction des tantièmes détenus dans l’assiette foncière :

—  763 320 € / 10 000 X 780 59 539, 00 €

' fixer l’indemnité de remploi correspondante à : 6 954, 00 €

' laisser les entiers dépens à la charge de la métropole [Localité 21]-[Localité 29]-Provence,

' condamner la métropole [Localité 22] Provence au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

' condamner la métropole [Localité 22] Provence au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15].

Les appelants exposent que, dans le cadre du projet d’extension du tramway de [Localité 29], déclaré d’utilité publique par arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 15 juin 2021, un arrêté de cessibilité des parcelles n nécessaires à sa réalisation, dont celles leur appartenant, a été pris le 4 février 2022.

Elles précisent que l’immeuble partiellement exproprié, cadastré [Cadastre 20] D [Cadastre 2] et composé de 15 volumes gérés par trois syndics, constitue un îlot situé au c’ur des [Adresse 34], [Adresse 27] et de l'[Adresse 25].

Ils reconnaissent que la parcelle est aménagée en trottoirs, voies de circulation ouvertes au public et emplacements de stationnement, ces derniers étant exploités depuis de nombreuses années par la ville de [Localité 29] et la métropole.

Les syndicats des copropriétaires affirment qu’aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue et ils sollicitent, en conséquence, que le transfert de propriété soit ordonné.

Ils estiment, par ailleurs, que la date de référence doit être fixée au 29 août 2022, eu égard aux modifications apportées au PLUi.

Ils sollicitent, enfin, la qualification de leur parcelle en « terrain à bâtir encombré », celle-ci étant une voie privée ouverte à la circulation publique.

Au terme de son mémoire initial en réponse, reçu au greffe le 12 février 2024 , et de ses écritures récapitulatives, reçues le 1er juillet 2024, auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la métropole [Localité 23] demande à la cour de :

' rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14]

' confirmer le jugement n° 23/00031 du 5 juillet 2023 en ce qu’il a fixé le montant des indemnités à 1 euro.

' condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à verser la somme de 3 000 € à la métropole [Localité 23]

' condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à verser la somme de 3 000 € à la métropole [Localité 23]

' condamner les mêmes aux dépens.

La métropole [Localité 22] Provence rappelle qu’elle poursuit la réalisation du projet des extensions Nord et Sud du réseau de tramway de [Localité 29], projet qui nécessite l’acquisition des terrains nécessaires.

La démarche amiable n’ayant pas abouti, elle a saisi le juge de l’expropriation le 11 avril 2023, l’ordonnance d’expropriation ayant été rendue le 18 avril 2023.

Répliquant à l’argumentation développée par les syndicats des copropriétaires des [Adresse 12], elle précise que ceux-ci ne sont pas propriétaires de la parcelle expropriée mais ne sont que copropriétaires, respectivement, des lots volume 6, correspondant à l’immeuble F, et volume 7, correspondant à l’immeuble G, de la copropriété de l’ensemble d’immeubles situé aux n° [Adresse 5], [Adresse 30], [Adresse 31] et [Adresse 32].

C’est, donc, en ce sens qu’a été rendue l’ordonnance d’expropriation et le transfert de propriété est, de ce fait, effectif.

S’agissant de la date de référence, la métropole [Localité 22] Provence rappelle que la parcelle expropriée se situe en zone UA1 centre-ville de [Localité 29], laquelle n’est pas concernée par la modification du PLUi.

La métropole [Localité 22] Provence soutient que, aux termes des dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, la parcelle délaissée doit être évaluée en fonction de son usage effectif de voie publique.

De même, les places de stationnement sont totalement ouvertes au public et ne sauraient être indemnisées comme des emplacements privatifs.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, lequel a fixé le montant d’indemnisation à 1 €.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu.

À l’audience du 3 juillet 2025, les parties ont pu présenter leurs observations, l’affaire étant mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence

Il est constant que, conformément aux dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, le juge de première instance a fixé la date de référence au 28 janvier 2020.

Les modifications du PLUi, intervenues postérieurement, n’affectent pas l’emprise de la parcelle expropriée.

En tout état de cause, la date de référence, en l’espèce, n’a aucun effet sur la nature de la parcelle ou le montant de l’indemnité.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

Le bien exproprié consiste en une parcelle d’une contenance de 1 533 m².

Cette parcelle fait partie d’une copropriété, dénommée copropriété du [Adresse 4], composée divisée en 15 volumes et expressément visée dans l’ordonnance d’expropriation qui transfère la propriété.

L’appel ne porte que sur les tantièmes des volumes 6 et 7, correspondant aux immeubles F et G de la copropriété lesquels n’avaient pas à être, spécifiquement, visés dans ladite ordonnance qui reste parfaitement régulière.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 28] [Localité 33], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Il est démontré, et d’ailleurs reconnu par l’exproprié, que la parcelle litigieuse est à l’état d’usage effectif de voie ouverte à la circulation publique, et ce depuis un temps fort ancien.

Par ailleurs, et à supposer que la parcelle puisse recevoir la qualification de terrain à bâtir, il résulte des dispositions de l’article L 322-4 du code de l’expropriation : « 'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction », lesquelles apparaissent, en l’espèce, improbables, voire impossibles, et aucun élément sérieux ne vient démontrer le contraire.

La parcelle se trouve, ainsi, dénuée de toute valeur marchande.

Les appelants n’apportent aucun élément nouveau et leur argumentation, notamment quant à termes de comparaison justifiant les montants d’indemnisation réclamés, ne repose sur aucun élément concret et/ou actuel.

Aussi, la Cour confirmera, en toutes ses dispositions, le jugement du juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône du 5 juillet 2023.

La métropole [Localité 22] Provence réclame l’allocation d’une somme de 3 000 €, par appelant, mais n’en précise pas le fondement, de telle sorte que la Cour ignore s’il s’agit de dommages et intérêts ou de frais irrépétibles.

En tout état de cause, aucune raison d’équité ne justifie de faire application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pas plus que ne peut prospérer une éventuelle demande d’allocation de dommages et intérêts.

Les dépens seront mis à la charge des syndicats des copropriétaires des [Adresse 12].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du 5 juillet 2023, rendu par le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône, en ce qu’il a fixé à la somme de 1 € l’indemnité due par la métropole [Localité 23] au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 4], dont les appelants ne sont que des composantes,

Rejette toutes autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Met à la charge des syndicats des copropriétaires des [Adresse 12] les dépens d’appel.

Le greffier Le président