Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00373 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWBF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/03401

APPELANT

Monsieur [M] [Y] né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Marie-christine JANIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

PARIS HABITAT – OPH, Établissement public à caractère industriel et commercial

immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le numéro 344 810 825 , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1 substitué par M^e Nicolas SUAREZ PEDROZA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 100

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laurence TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 6 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant l’EPIC Paris Habitat-OPH à M. [M] [Y].

Par acte sous seing privé du 21 mars 1972, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) aux droits duquel vient l’établissement [Localité 3] Habitat-OPH a donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [A] [L], un appartement de type T3 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3].

M. [J] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2018 et Mme [A] [L] est décédée le [Date décès 2] 2022.

L’appartement de type T3 est désormais occupé par leur seul fils, M. [M] [Y], lequel par courrier du 17 mars 2022 a sollicité le transfert du bail.

La Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL) s’est réunie le 31 août 2022 et a conclu à l’impossibilité de transfert et à la libération des lieux.

Le 1er septembre 2022, [Localité 3] Habitat-OPH, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, a indiqué à M. [M] [Y] que le contrat de bail ne pouvait lui être transféré pour les motifs suivants:

— la typologie du logement n’apparait pas en adéquation avec la situation familiale de l’intéressé.

— les revenus de l’intéressé excèdent les plafonds de ressources conditionnés à l’obtention d’un habitat social.

Par courriers du 22 septembre 2022 et du 31 [Date décès 3] 2023, M. [Y] a fait connaitre à [Localité 3] Habitat-OPH sa volonté de rester dans les lieux.

Le 18 [Date décès 3] 2023, [Localité 3] Habitat-OPH a mis en demeure M. [Y] de quitter les lieux sous peine de procédure d’expulsion à son encontre.

L’intéressé se maintenant dans les lieux, par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Paris Habitat-OPH a fait citer M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris, aux fins de voir:

— ordonner, l’expulsion des lieux loués de M. [M] [Y], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à compter de la signification du jugement à intervenir, et statuer sur le sort des meubles en autorisant leur séquestration,

— la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— la condamnation de M. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 30% à compter du jugement à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de M. [Y] aux entiers dépens.

A l’audience, M. [Y], représenté par son Conseil, a conclu au débouté de la société [Localité 3]-Habitat-OPH en toutes ses demandes et à titre subsidiaire, sollicite le bénéfice des plus larges délais pour quitter les lieux en application de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il a soutenu que le bail prévoit que la présente location n’est pas transmissible par voie de cession ou legs, elle n’est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s’il s’agit d’un membre de la famille ayant habité le logement penfant une période au moins égale à six mois avant le décès du locataire; que cette stipulation contractuelle s’impose au bailleur dans la mesure où elle est plus favorable à l’ayant droit que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989; qu’il s’en suit que conformément à cette clause contractuelle, le bail s’est trouvé automatiquement transféré au profit de M. [Y] au décès de sa mère survenu le [Date décès 2] 2022.

Subsidiairement, il a ajouté que le bailleur ne démontre pas que la typologie du logement ne serait pas en adéquation avec la situation familiale de M. [Y], ni que ses revenus excèderaient les plafonds de ressources conditionnées à l’obtention d’un habitat social.

Il a souligné qu’aucun relogement ne lui a été proposé conformément aux dispositions légales.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris a ainsi statué :

— constate que M. [Y] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], depuis le décès de Mme [A] [L] en date du [Date décès 2] 2022;

— ordonne l’expulsion de M. [Y] du logement sis [Adresse 4] qu’il occupe sans droit ni titre et Dit qu’à défaut pour M.[Y] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, [Localité 3] Habitat-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Y] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— dit que M. [Y] ne pourra cependant être expulsé avant un délai de 12 mois (soit avant le 7 novembre 2024), un tel délai lui étant accordé à compter de ce jour sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution;

— dit que le sort des meubles est soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

— condamne M. [Y] à payer à [Localité 3] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la présente décision, jusqu’au départ effectif des lieux;

— déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamne M. [Y] à payer à [Localité 3] Habitat-OPH, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne M. [Y] aux dépens;

— rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Vu l’appel interjeté le 14 décembre 2023 par M. [M] [Y].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er mars 2024 par lesquelles M. [M] [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de Paris en ce qu’il a constaté que M.[Y] est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe [Adresse 1] à 75015 Paris et ordonné son expulsion, l’a condamné à une indemnité d’occupation, ainsi qu’à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. -ordonner le transfert du bail au profit de M. [Y] ou le cas échéant son relogement.

— débouter [Localité 3] Habitat-OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible, l’expulsion de M. [Y] serait ordonnée, il est demandé à la Cour de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamner [Localité 3] Habitat-OPH à la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie Christine Janier, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mars 2024 aux termes desquelles [Localité 3] Habitat-OPH demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [Y] à payer à [Localité 3] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M.[Y] à s’acquitter des entiers dépens de l’instance ;

— débouter M. [Y] de toutes ses demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

M. [Y] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de transfert du bail à son profit.

Il soutient que le contrat de location comporte une clause qui prévoit que: "La présente location n’est pas transmissible par voie de cession ou legs; elle n’est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s’il s’agit d’un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du locataire" et que celle-ci s’impose au bailleur dans la mesure où elle est plus favorable à l’ayant-droit que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, il fait valoir qu’en application de l’article 40 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les conditions de ressources et l’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers les personnes de plus de 65 ans et qu’il a atteint cet âge depuis le 11 novembre 2023.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où son âge ne serait pas pris en considération, il avance que [Localité 3] Habitat-OPH ne démontre pas que la typologie du jugement serait en adéquation avec sa situation familiale ni que ses revenus excéderaient les plafonds de ressources conditionnées à l’obtention d’un habitat social.

En réplique, [Localité 3] Habitat-OPH demande la confirmation du jugement et conteste l’existence de toutes les conditions permettant à M. [Y] de se prévaloir du transfert du bail.

Aux termes des dispositions de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger par convention particulière aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

Les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions d’attribution des logements appartenant à l’OPAC, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3ème Civ., 1er octobre 2008, pourvoi n°07-13.008, Bull.2008, III, n°140).

Il résulte des dispositions du contrat de bail régularisé le 21 mars 1972 que: "La présente location n’est pas transmissible par voie de cession ou legs; elle n’est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s’il s’agit d’un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du locataire".

Toutefois, si M. [Y] invoque le bénéfice des dispositions contractuelles pour solliciter le transfert du bail à son profit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements appartenant à l’OPAC sont d’ordre public et les dispositions contractuelles ne peuvent y déroger de sorte que M. [Y] ne peut solliciter le transfert du bail sur ce fondement.

L’article 14 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Il résulte de l’article 40 de la même loi que l''article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409 et 3ème Civ., 10 octobre 2024, pourvoi n°23-18.933).

La durée de la cohabitation doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, pourvoi n° 98-21.451) et ne peut être contractuellement réduite, dans la mesure où l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

Hors le cas où la cohabitation n’est pas exigée par les textes et en l’absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, celui-ci est transmis de plein droit à la personne remplissant les conditions légales, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté, par l’effet même de la loi et ce à la date du décès (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 juin 2018, no 17- 20.409, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533) ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail.

S’agissant de la condition relative à la taille du ménage, ajoutée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, elle vise à améliorer la rotation au sein du parc HLM et à lutter contre la suroccupation des logements ; l’appréciation de la suroccupation du logement se fait par référence à l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation qui précise, en son 2ème alinéa, qu’un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d’un au nombre d’habitants :

'Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (…), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. (…)

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.'

S’agissant des conditions de ressources, en application de l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, le montant des ressources à prendre en compte pour apprécier la situation de chaque ménage requérant est égal au revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage, figurant sur les avis d’imposition établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle du décès.

Les plafonds de ressources applicables sont fixés par l’arrêté du 26 décembre 2019 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987, en vigueur à la date du décès de la locataire ; l’annexe I de cet arrêté fixe à 24.006 euros le plafond de ressources pour un ménage d’une personne, comme en l’espèce.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’au jour du décès de la locataire, M. [Y] ne remplissait pas la condition relative la taille du ménage, composé d’une seule personne selon les éléments du dossier et ses propres déclarations, pour un logement de type F3, comme cela résulte des pièces produites, notamment du contrat de bail lui même, ce qui n’est pas utilement contredit par l’appelant.

Ainsi la taille du ménage constitué par M.[Y] seul caractérise une occupation des lieux inférieure aux dispositions légales applicables, de sorte que par ce seul motif la demande doit être écartée.

En outre, si M. [Y] invoque une diminution prévisible de ses revenus consécutive à son départ en retraite ainsi que son âge, ayant eu 65 ans le 11 novembre 2023, les conditions de transfert de bail s’apprécient au jour du décès du locataire, survenu en [Date décès 3] 2022.

Il convient en conséquence de constater que M. [Y] occupe le logement litigieux sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2022, date du décès de Mme [A] [Y], et il y a lieu d’ordonner son expulsion.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme à la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité d’occupation, de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [Y] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédure civiles d’exécution.

Il fait valoir qu’il est âgé de 65 ans et qu’il lui sera très difficile de se reloger alors qu’il va prendre sa retraite et que ses revenus vont diminuer.

Il précise que cette mesure d’expulsion ne peut avoir que de graves répercussions sur son état de santé déjà fragile et qu’il s’acquitte du loyer dans les délais depuis le décès de sa mère, n’ayant causé aucun tort au bailleur qui a refusé tout dialogue.

Paris Habitat-OPH sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a accordé à M. [Y] un délai de 12 mois, soit jusqu’au 7 novembre 2024, pour quitter les lieux, sur le fondement des articles L.412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites de trois mois à trois ans aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en prévision de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le tribunal a accordé à M. [Y] un délai de douze mois aux fins de lui permettre de trouver un nouveau logement en retenant qu’il présentait des ressources suffisantes pour accéder à un autre logement.

Alors que M. [Y] ne produit devant la cour aucun élément actualisé sur sa situation et ne justifie pas de la réalisation de démarches en vue de permettre son relogement, il y a lieu de rejeter la demande de délais formulée par M. [Y] devant la cour.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à [Localité 3] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de délais formée par M. [Y] en application des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette la demande de relogement formée par M. [Y] ;

Condamne M. [Y] à payer à France Habitat-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] aux dépens d’appel.

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, POUR LA PRESIDENTE EMPÊCHÉE,