Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 16 janvier 2025, n° 23/14111

CA Aix-en-Provence
Confirmation 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Absence de convocation régulière
La cour a confirmé que les époux [U] étaient membres de droit de l'association et avaient un intérêt à agir, rendant leur action recevable.
Rejeté
Préjudice lié à l'absence de convocation
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'absence de convocation ne justifiait pas un préjudice indemnisable.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les époux [U] avaient droit à une indemnisation pour les frais exposés, en raison de la décision de la cour.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 16 janv. 2025, n° 23/14111
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/14111
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHERFILSArnaud BILLIOTTETThierry DE SENA
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCEALPIJURIS COTE D'AZUR - ACA
Parties :	E.U.R.L. ARGENS IMMOBILIER, son syndic en exercice L' EURL ARGENS IMMOBILIER dont le siège social est sis [ Adresse 1 ], ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège, A.S.L. [ Adresse 6 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

N°2025/21

Rôle N° RG 23/14111 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BME7Q

E.U.R.L. ARGENS IMMOBILIER

A.S.L. [Adresse 6]

[S] [U]

[E] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Arnaud BILLIOTTET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 10 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01134.

APPELANTES

E.U.R.L. ARGENS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège, demeurant [Adresse 4]

A.S.L. [Adresse 6] représentée par son syndic en exercice L’EURL ARGENS IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 1], lui même prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 8]

Toutes deux représentées par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistées de M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Monsieur [S] [U]

né le 05 Mars 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [E] [B]

né le 08 Juillet 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par devant Maître [K], Notaire à [Localité 9], Monsieur et Madame [U] ont fait l’acquisition le 1er décembre 2017, en l’état futur d’achèvement, du lot n°131 consistant en un appartement, du lot n°108 et du lot n°111 consistant en deux garages , situés au Bâtiment B du lotissement sis [Adresse 2], géré par l’association syndicale libre [Adresse 6]

Le lot n° 21de ce lotissement forme la copropriété « Couleur Esterel Principal » composée de deux bâtiments A et B.

L’EURL ARGENS IMMOBILIER a été élue syndic de la copropriété par assemblée générale de la copropriété du 26 octobre 2020.

Par assemblée générale de l’association syndicale libre [Adresse 6] du 13 mars 2020, celle-ci a élu son président qui a consenti à l’EURL ARGENS IMMOBILIER un contrat de gestion complète de l’association le 07 janvier 2021.

Par assemblée générale ordinaire de l’association syndicale libre [Adresse 6] du 27 avril 2021, les colotis ont rejeté l’approbation des statuts et du cahier des charges établis par la société JPF PROMOTION, propriétaire de parcelles loties, et modifiés en dernier lieu le 07 juillet 2015.

Par exploit de commissaire de justice du 15 février 2022, Monsieur et Madame [U] assignaient l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de :

— à titre principal

*annuler l’assemblée générale ordinaire de l’association syndicale libre [Adresse 6] organisée le 27 avril 2021 ;

— à titre subsidiaire

*annuler les résolutions n°7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, et 14 de l’assemblée générale ordinaire de l’association syndicale libre LE PARC DE JEANNE organisée le 27 avril 2021

En tout état de cause :

* condamner l’EURL ARGENS IMMOBILIER à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 2.000 euros

*condamner l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER à leur payer chacune la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER aux dépens.

L’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER ont, le 07 novembre 2022, soulevé une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan tendant à voir déclarer les demandeurs irrecevables et ont sollicité leur condamnation aux frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [U] ont conclu le 13 février 2023, aux fins de rejeter toute fin de non-recevoir soulevée par l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER et ont demandé au juge de la mise en état de les condamner aux frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire d’incident de la mise en état rendue le 10 août 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan a :

*débouté l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER de leur demande d’irrecevabilité ;

*déclaré l’action de Monsieur et de Madame [U] recevable ;

*renvoyé la cause et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 13 novembre 2023 pour conclusions au fond des défendeurs ;

*dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale ;

*rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Par déclaration au greffe en date du 16 novembre 2023, l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER de leur demande d’irrecevabilité ;

— déclare l’action de Monsieur et de Madame [U] recevable ;

— renvoyé la cause et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 13 novembre 2023 pour conclusions au fond des défendeurs ;

— que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale ;

— rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER demandent à la cour de :

*réformer en tous points l’ordonnance entreprise ;

Et statuant de nouveau,

*constater que Monsieur et Madame [U] ont reçu une convocation pour assister à l’assemblée générale du 27 avril 2021 ;

*constater qu’ils n’ont donc pas qualité pour soulever la nullité de cette assemblée au motif que les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires « Couleur Esterel Principal » n’auraient pas été convoqués ;

*constater dès lors l’irrecevabilité de l’action engagée par les époux [U] ;

*condamner les époux [P] aux entiers dépens de l’instance ;

*condamner les époux [P] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, avocat aux offres de droit.

Au soutien de leurs demandes, l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER font valoir que la nullité invoquée par Monsieur et Madame [U] concernant l’assemblée générale de l’association syndicale libre est une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par les membres qui n’ont pas été convoqués à celle-ci.

Elles exposent que Madame [U] a été élue membre du Conseil syndical de la copropriété « Couleur Esterel Principal » par assemblée générale du 26 octobre 2020 et qu’en cette qualité, il lui a été demandé de représenter la copropriété « Couleur Esterel Principal », formant le lot n°21, lors de l’assemblée générale de l’association syndicale libre du 27 avril 2021.

Elles soutiennent qu’elle a donc bien reçu une convocation pour assister à cette assemblée générale.

Elles ajoutent que c’est volontairement que les époux [U] n’ont pas participé à cette assemblée alors qu’ils avaient dument été convoqués et ce n’est que le cadre des débats ayant opposé les parties devant le juge de la mise en état que ces derniers ont prétendu qu’ils n’avaient pas reçu de convocation.

Elles indiquent que s’ils n’avaient pas été convoqués, ils n’auraient pas donné pouvoir de façon manuscrite au gestionnaire de l’association syndicale libre pour les représenter.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [U] demandent à la cour de :

*confirmer l’ordonnance d’incident de la mise en état en ce qu’elle a débouté l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER de leur demande d’irrecevabilité et déclaré l’action de Monsieur et de Madame [U] recevable,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

*condamner l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER à payer chacune à Monsieur et à Madame [U] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner solidairement l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER aux entiers dépens de l’incident.

Au soutien de leurs demandes, les époux [U] font valoir que leur action est recevable dans la mesure où ils sont membres de droit en vertu de l’article 4 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de l’article 17 du décret du 3 mai 2006, en qualité de propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’ASL.

Ils soulignent que non seulement il n’est pas prévu que ce serait la copropriété qui serait seule membre de l’assemblée générale, mais encore les statuts projetés prévoient explicitement que l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquéreurs.

Ils exposent qu’ils ne se sont pas vu adresser copie de l’ordre du jour quelques jours avant cette assemblée générale, mais plutôt la Copropriété « Couleur Esterel Principal », de telle sorte qu’il ne saurait s’agir d’une convocation nominale.

Ils reconnaissent que Madame [U] a effectivement refusé de représenter la copropriété « Couleur Esterel Principal »,dans la mesure où aucun vote l’y habilitant n’était intervenu conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété

C’est donc le syndic de copropriété, en méconnaissance des règles d’ordre public applicables en matière de représentation, qui a représenté la copropriété « Couleur Esterel Principal », lors de l’assemblée générale du 27 avril 2021.

Ils font valoir qu’en méconnaissance des dispositions précitées, ce n’est pas le président qui a adressé copie de cet ordre du jour, mais l’organe gestionnaire l’EURL ARGENS IMMOBILIER

De plus cet ordre du jour n’a pas été reçu par courrier au moins 15 jours avant l’assemblée générale, mais par un courriel reçu quelques jours auparavant et diffusé par le syndic de la copropriété « Couleur Esterel Principal », alors qu’il n’était justifié d’aucune urgence.

Ils affirment enfin qu’il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale critiquée que non seulement ils n’étaient ni présents ni représentés, mais encore qu’il n’a pas été tenu aucun compte de leurs consignes de vote puisqu’ils avaient demandé de voter « contre » toutes les résolutions du fait notamment de ces irrégularités, alors qu’il apparaît que le représentant du lot n° 21 « Couleur Esterel Principal », a voté « pour » un certain nombre de résolutions.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

******

1°) Sur la recevabilité de l’action de Monsieur et de Madame [U]

Attendu que l’article 31 du code de procédure civile énonce que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé »

Que l’article 4 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose que « le président de l’association syndicale de propriétaires tient à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.

Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l’existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes. »

Qu’il résulte de l’article 17 du décret du 3 mai 20026 « qu’à partir de l’état nominatif des propriétaires prévu à l’article 4 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, le président de l’association dresse la liste des membres de l’assemblée des propriétaires d’après les règles fixées dans les statuts.

La liste est déposée pendant quinze jours au siège de l’association avant chaque réunion ou consultation écrite de l’assemblée des propriétaires. L’annonce de ce dépôt est affichée dans chacune des communes sur le territoire desquelles s’étend le périmètre de l’association.

Le président rectifie cette liste à la demande de tout nouveau propriétaire qui viendrait à se faire connaître postérieurement à son établissement et justifierait de son droit à siéger à l’assemblée des propriétaires. »

Attendu que l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER soutiennent que Madame [U] a bien reçu une convocation pour assister à l’assemblée générale critiquée du 27 avril 2021 et a donné pouvoir au gestionnaire l’EURL ARGENS IMMOBILIER pour les représenter.

Qu’elles soutiennent que contrairement à ce qu’ils allèguent, les époux [U] ont bien été convoqués et ont volontairement décidé de ne pas participer à cette assemblée générale.

Qu’elles font valoir qu’ils sont donc irrecevables au sens des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile pour poursuivre l’annulation de cette assemblée générale au motif du défaut de convocation des autres copropriétaires du lot n°21 formant le syndicat des copropriétaires « Couleur Esterel Principal »

Attendu que l’article 1/01 des statuts de l’association syndicale libre [Adresse 6] dispose que « par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots situés dans le lotissement seront de plein droit et obligatoirement membre d’une association syndicale libre constituée dans les termes de la loi du 21 juin 1865 modifié par la loi du 2 février 1995 laquelle fonctionnera suivant les statuts et à partir du moment ci-après désigné. »

Que l’article 3/01 desdits statuts énonce que « l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquérant »

Et l’article 3/03 que « les propriétaires indivis d’un même immeuble sont tenus de se faire représenter par une seule personne, les mineurs et autres incapables sont représentés par leurs représentants légaux ; l’usufruitier représente de plein droit le nu-propriétaire ; les fondés de pouvoir peuvent être eux-mêmes membres de l’association, »

Que l’association syndicale libre LE PARC DE JEANNE et l’EURL ARGENS IMMOBILIER n’ont convoquée que la copropriété « Couleur Esterel Principal », alors que l’article 3/02 des statuts de l’association syndicale libre [Adresse 6] de l’ASL énonce que «  l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquérant » et l’article 1/01 desdits statuts que « par le fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots situés dans le lotissement seront de plein droit et obligatoirement membre d’une association syndicale libre »

Qu’il s’en suit que les époux [U] sont membres de droit de l’association syndicale libre LE PARC DE JEANNE et ont nécessairement un intérêt à agir dans la contestation de décision issue de l’instance collective qui organise les droits au sein de l’association dont ils dépendent et notamment sur le défaut de convocation régulière dont le bienfondé de l’action relève de l’appréciation du juge du fond.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et déclarer l’action de Monsieur et de Madame [U] recevable .

2°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée et de condamner l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente procédure.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée et de condamner l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER à payer chacune à Monsieur et à Madame [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance contradictoire d’incident de la mise en état rendue le 10 août 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 6] à payer à Monsieur et à Madame [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE l’EURL ARGENS IMMOBILIER à payer à Monsieur et à Madame [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 6] et l’EURL ARGENS IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,