COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 466

Rôle N° RG 24/03203 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMW4N

[Y], [R], [S], [L] [J]

[L], [I], [X], [U] [J]

C/

[F] [G] ÉP. [D]

[A] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra GOLOVANOW

M^e Pierre LE BELLER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 17 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000228.

APPELANTS

Monsieur [Y], [R], [S], [L] [J] né le 26 Février 1960 de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur [L], [I], [X], [U] [J]

né le 05 Décembre 1962 de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Madame [F] [G] ÉP. [D]

née le 07 Mai 1972, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre LE BELLER de la SELARL COMPAS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre LE BELLER de la SELARL COMPAS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillére a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 03 septembre 2020, M. [Y] [J] a donné à bail à M et Mme [G] un bien situé à [Localité 8] (13).

Par acte d’un commissaire de justice du 23 août 2022, MM [Y] et [L] [J] ont fait assigner M.et Mme [D] née [G] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés de loyers et en tout état de cause de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à un arriéré locatif et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection d’Aubagne a :

— constaté que M.[A] [H] [D] a comparu volontairement à l’audience,

— constaté que M.[Y] [R] [S] [L] [J] et M.[L] [I] [X] [U] [J] ne justifient pas de leur qualité à agir,

— débouté MM [J] de leurs demandes comme étant irrecevables,

— dit qu’aucune somme ne sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés,

— rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance soulevée par Mme [D].

Il a déclaré irrecevables les demandes de MM.[J] au motif que ces derniers ne justifiaient pas de leur qualité à agir.

Par déclaration du 12 mars 2024, MM [Y] et [L] [J] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.et Mme [D] ont constitué avocat. Leurs conclusions ont été déclarées irrecevables.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2024 auxquelles il convient de se référer, MM.[Y] et [L] [J] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau :

— de juger que le bail saisonnier portant sur la maison sise [Adresse 1] prenait effet le 3 septembre 2020 pour se terminer le 3 décembre 2020, soit pour une durée de trois mois non renouvelables,

— de juger que M.et Mme [D] se sont maintenus dans les lieux après l’expiration du bail saisonnier, soit après le 3 décembre 2020, et qu’ils sont depuis lors occupants sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 1] ;

Subsidiairement, s’il était jugé que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M.et Mme [D], pour défaut de paiement des loyers,

En tout état de cause,

— d’ordonner l’expulsion de M.et Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de la maison qu’ils occupent sans droit ni titre, sise [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— de juger que M.et Mme [D] sont de mauvaise foi et supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, visé à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de dire que le sort des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions

des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner M.et Mme [D] à payer à M.[Y] [J] et M. [L] [J] pour les loyers et indemnités d’occupation courant jusqu’au 21 novembre 2022, et à M.[Y] [J] uniquement pour les loyers et indemnités d’occupation postérieure à cette date, la somme de 44.100 euros au jour des présentes conclusions, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022, date de la sommation de payer, pour 19.950 euros, et à compter de ce jour pour le surplus,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M.et Mme [D] à hauteur du loyer contractuel visé au bail saisonnier, charges en sus, à compter du 3 décembre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— de débouter M.et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner solidairement M.et Mme [D] à payer à MM [Y] et [L] [J] une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra GOLOVANOW, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent justifier de leur qualité à agir. Ils indiquent avoir été propriétaires du bien jusqu’à un acte de partage du 21 novembre 2022 qui en a attribué la propriété à M.[Y] [J].

Ils soutiennent être liés à M.et Mme [D] par un bail saisonnier, qui prenait effet le 03 septembre 2020 pour se terminer le 3 décembre 2020. Ils considèrent que ce bail est exclu du champ d’application de la loi du 06 juillet 1989. Ils reprochent à M.et Mme [D] de s’être maintenus dans les lieux, en violation des clauses du bail. Ils estiment qu’ils sont occupants sans droit ni titre et sollicitent leur expulsion.

Subsidiairement, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail, au visa de l’article 1728 du code civil, en raison des impayés de loyers, s’il était considéré que le bail est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

Ils réclament un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le premier octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 954 du code de procédure civile, M.et Mme [D] née [G] sont réputés s’approprier les motifs du premier juge.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

MM.[J] justifient de leur qualité de propriétaires du bien (leur pièce 1), par le biais d’un relevé de propriété. Un acte de partage successoral est intervenu le 21 novembre 2022 ; la parcelle AC n° [Cadastre 4] a été divisée en trois parcelles (AC [Cadastre 5], AC [Cadastre 6] et AC [Cadastre 7]) ; M.[Y] [J] est devenu seul propriétaire du bien qui avait été loué.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement qui a estimé irrecevable la demande formée par MM.[J].

Sur la demande d’expulsion

Les parties ont conclu un contrat qualifié de 'contrat de location saisonnière', pour une durée de trois mois non renouvelable, à effet au 03 septembre 2020 et venant à échéance le 03 décembre 2020. Il est clairement stipulé que 'la présente location n’a pas pour objet des locaux loués à usage d’habitation principale ou usage mixte professionnel et d’habitation principale'.

MM [J] avaient assigné leurs locataires par acte d’huissier du 09 avril 2021aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat.

Il n’est pas démontré l’accord des bailleurs pour laisser les locataires en possession du bien après l’échéance du 03 décembre 2020.

En conséquence, cette location n’est pas soumise à la loi du 10 juillet 1989.

M.et Mme [D] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 04 décembre 2020.

Dès lors, il convient d’ordonner leur expulsion.

Selon l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

M.et Mme [D], dont la location était saisonnière et qui n’ont jamais justifié de l’accord ou de la tolérance de leurs bailleurs pour être maintenus dans les lieux qu’ils auraient dû quitter à l’échéance du contrat, sont de mauvaise foi. Il convient de dire que le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux n’aura pas lieu de s’appliquer. L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1050 euros.

Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil, il appartenait à M.et Mme [D] de démontrer qu’ils se sont acquittés de leurs loyers et d’une indemnité d’occupation à compter du jour où ils sont devenus occupants sans droit ni titre, ce qu’ils ne font pas. Il convient en conséquence de tenir compte du décompte effectué par MM [J] qui relèvent que M.et Mme [D] ne se sont pas acquittés du loyer à compter du mois de novembre 2020.

M.et Mme [D] sont redevables d’un arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation à l’égard de MM.[J] jusqu’au 21 novembre 2022, date à partir de laquelle [Y] [J] est devenu seul propriétaire du bien.

Ils seront ainsi condamnés à verser :

— la somme de 26.250 euros à MM.[J], avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 sur la somme de 19.950 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

— la somme de 1050 euros par mois à compter du premier décembre 2022 à M.[Y] [J], jusqu’à la libération des lieux.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [D] sont succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de MM. [J] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel. M.et Mme [D] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de MM.[J] au titre des frais irrépétibles et qui a dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés, sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande faite au titre des frais irrépétibles par Mme [D] née [G].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par Mme [F] [D] épouse [G] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DÉCLARE recevable l’action formée par MM [Y] et [L] [J] ;

DIT que les parties étaient liées par un bail saisonnier venu à échéance le 03 décembre 2020 ;

DIT que Mme [F] [G] épouse [D] et M.[A] [D] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1] depuis le 03 décembre 2020 minuit ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [G] épouse [D] et M.[A] [D] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

DIT n’y avoir lieu au délai de deux mois prévu au dispositif de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 04 décembre 2020 à la somme mensuelle de 1050 euros ;

CONDAMNE Mme [F] [G] épouse [D] et M.[A] [D] à payer:

— la somme de 26.250 euros à MM. [Y] et [L] [J], avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 sur la somme de 19.950 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

— la somme de 1050 euros à compter du premier décembre 2022 à M.[Y] [J], jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [G] épouse [D] et M.[A] [D] aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [G] épouse [D] et M.[A] [D] à verser à MM. [Y] et [L] [J] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,