COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

mm

N°2025/ 277

Rôle N° RG 21/16356 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BINOR

Syndic. de copro. LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C

C/

S.N.C. FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Radost VELEVA-REINAUD

SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 21 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00821.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 18] dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son président en exercice

représentée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Laurent LATAPIE de la SELARL SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

S.N.C. FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE dont le siège social est , [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité audit siège social

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Clémentine TIBERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualité audit siège social

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Clémentine TIBERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport

Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE, dont le gérant est la société BOUYGUES IMMOBILIER, a fait réaliser, en qualité de maître d’ ouvrage – vendeur en l’état futur d’achèvement, la copropriété [Adresse 11] sur la commune de [Localité 16][Adresse 1][Localité 8], [Adresse 6].

Dans le prolongement de l’achèvement de la construction de la copropriété, un règlement de copropriété a été établi afin de s’ app1iquer à l’ immeuble collectif dénommé «'Immeuble C» le 17 septembre 1985.

Par assignation en date du 22 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 17], a attrait la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE et la société BOUYGUES IMMOBILIER devant le Tribunal de grande instance de Draguignan pour revendiquer la prescription acquisitive du lot n° 74 de l’immeuble, à usage d’emplacement de parking', lequel, dans l’état descriptif de division, serait resté la propriété de la SCI FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE.

Le demandeur a fait valoir les arguments suivants

— l’ ensemble des parties communes et privatives ont été réceptionnées le 17 septembre 1985,

— le lot n°74 est complètement inoccupé depuis plus de trente ans et utilisé par l’ ensemble des copropriétaires de la copropriété,

— la prescription acquisitive trentenaire est acquise.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2018, le juge de la mise en état du Tribunal de Draguignan a procédé à la radiation de cette instance.

Par conclusions en date du 30 Janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS [Adresse 18], a sollicité le rétablissement de cette procédure au rôle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 18], a sollicité du tribunal, au visa notamment des articles 2272 et suivants du Code civil, de':

Dire et juger la prescription acquisitive du lot 74 de la copropriété au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BASTIDES [Adresse 10] BAT C, représenté par son syndic en exercice, et 1' effet translatif de propriété qui s’ y attache,

Dire et juger que ladite décision sera publiée à la Conservation des Hypothèques par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice,

Débouter la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE et SA BOUYGUES IMMOBILIER de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Ordonner l’ exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner solidairement la SCI FRANCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE et la société BOUYGUES IMMOBILIER SA au paiement de la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2020, la SNC FRANCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE et la SA BOUYGUES IMMOBILIER ont demandé au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— REJETER les demandes du Syndic et des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12],

SUBSIDIAIREMENT,

— LIMITER la condamnation à intervenir au prononcé de la prescription acquisitive du lot 74 de la copropriété au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12],

— REJETER toutes autres demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, à verser la somme de 2.000 € aux défendeurs au titre de l’ article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance qui devront rester à la charge du requérant.

Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal a':

DEBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] BAT [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 18], de l’intégra1ité de ses demandes ;

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’ensemble- immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, à payer à la SNC FRANCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE et la SA BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 18], aux dépens ;

REJETÉ le surplus des demandes ;

aux motifs suivants':

Sur la demande d’acquisition du lot 74

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] se fonde sur les dispositions des articles 2256 et 2272 du code civil et considère que le lot 74 n’a jamais été attribué ou revendiqué depuis la rédaction du règlement de copropriété le 17 septembre 1985, que l’ensemble des copropriétaires s’en sont servis, qu’il a fait l’objet de création de charges non réglées, que dès lors le syndicat des copropriétaires peut prétendre à une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, au sens des dispositions de l’article 2261 du code civil. Qu’au surplus le syndicat des copropriétaires dispose de la faculté légale d’acquérir par usucapion la propriété d’un lot.

En l’ espèce l’extrait de matrice cadastrale établi le 17 mars 2016 mentionne que la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE est propriétaire du lot 74 cadastré section AN [Cadastre 3] compris dans le bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 11], et mentionné au règlement de copropriété et état descriptif de division établi le 17 septembre 1985.

Il sera relevé que cette société est gérante de la SNC FRANCE CONSTRUCTION ET CIE MEDITERRANEE CONSTRUCTION, elle-même gérante de la SNC SONAMUR en charge de l’édification du bâtiment. Il s’ensuit que le promoteur constructeur, par l’ intermédiaire de deux sociétés, a conservé la propriété du lot 74 composé d’une aire de stationnement au sein de l’ensemble immobilier, et ce depuis la rédaction de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce lot est en réalité utilisé par les copropriétaires du bâtiment depuis la rédaction du règlement de copropriété soit depuis plus de trente ans. Pour autant il ne produit aucune pièce permettant de vérifier cet argument. En outre, le demandeur indique lui-même que ce lot a fait l’objet de création de charges qui n’ont jamais été réglées par le propriétaire. Il en résulte que le demandeur ne peut arguer avoir possédé paisiblement le lot 74 alors qu’il avait connaissance que celui-ci ne lui était pas attribué et générait des charges de copropriété en sa qualité de lot privatif.

Le demandeur échoue en conséquence à démontrer l’existence d’une possession légalement admissible au sens des dispositions de l’article 2261 du code civil. La demande formée au titre de la prescription acquisitive sera rejetée.

Par déclaration du 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Par conclusions notifiées le 12 janvier 2022, par message RPVA, le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DU [Localité 15] Bâtiment C demande à la cour, réformant le jugement, de':

Prononcer la prescription acquisitive du lot 74 de la copropriété au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C représenté par son syndic en exercice , et l’effet translatif de propriété qui s’y attache,

Ordonner la publication à la conservation des Hypothèques par le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, représenté par son syndic en exercice

Débouter la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE et la SA BOUYGUES IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes , fins et conclusions ,

Condamner solidairement la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE et la société BOUYGUES IMMOBILIER SA au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Le syndicat fait valoir que selon un arrêt du 8 octobre 2015 (RG 14 -16071), la cour de cassation a admis qu’un syndicat de copropriété pouvait prescrire des biens au sein de la copropriété dont il émane . Qu’il suffit que la possession réponde aux critères de l’article 2229 ( ancien) du code civil, soit une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, la possession étant en vertu de l’article 2228 ( ancien) du même code , la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous- mêmes ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. L’article 2272 exige une possession de 30 ans en matière immobilière. Le syndicat estime réunies les conditions d’une possession utile .

Par conclusions notifiées par message RPVA le 14 avril 2022, la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE et la SA BOUYGUES IMMOBILIER demandent à la cour':

A titre principal de juger que les conditions d’ application de la prescription acquisitive ne sont pas remplies,

Juger que c’est à bon droit que le tribunal a écarté l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER et de la SNC FRANCE CONSTRUCTION,

En conséquence,

CONFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12],

Subsidiairement,

Limiter la condamnation à intervenir au prononcé de la prescription acquisitive du lot 74 de la copropriété au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à l’exclusion de toute autre demande,

Rejeter toutes autres demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 14], à verser la somme de 2000,00 euros aux défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les intimés répliquent’qu’aucune des pièces produites au débat ne permet de vérifier que l’emplacement de parking n° 74 est utilisé depuis plus de 30 ans par les copropriétaires du bâtiment C'; qu’en outre , le syndicat indique lui-même que ce lot a fait l’objet de création de charges qui n’ont jamais été réglées par le propriétaire'; que c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que le demandeur ne peut arguer avoir possédé paisiblement le lot n°74 alors qu’il avait connaissance que celui-ci ne lui était pas attribué et générait des charges de copropriété en sa qualité de lot privatif.

MOTIVATION':

Aux termes de l’article 2258 du code civil ( anciennement 2219), la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2272 du code civil ( anciennement 2262 et 2265) énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

Le juste titre est défini comme celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

La bonne foi consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Elle est présumée et il suffit qu’elle existe au moment de l’acquisition.

L’article 2261 du code civil (anciennement 2229) prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code ( anciennement 2235) précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

En l’espèce, un règlement de copropriété contenant état descriptif de division a été établi le 17 septembre 1985 en l’étude de Maître [M] [H], notaire membre de la SCP Combe Carrier, [H], Jurion, notaires associés à Fréjus. Ce règlement est applicable à l’immeuble dénommé «'Bâtiment C'» élevé d’un rez-de-chaussée et de deux étages, et comprenant un terrain autour en nature d’espaces verts , de voies d’accès et de parkings privatifs.

Le lot n°74, en nature d’ emplacement de parking, n’a jamais été vendu et est resté la propriété du promoteur la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE.

Le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DU [Localité 15] BT C revendique avoir acquis cet emplacement par prescription trentenaire, au motif que, depuis l’ établissement du règlement de copropriété contenant état descriptif de division, l’ensemble des copropriétaires se seraient servis de cet emplacement qui n’a jamais été revendiqué par quiconque , ni utilisé par le promoteur, alors que des charges ont été affectées à ce lot et n’ont jamais été réglées.

Cependant, force est de constater que le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que le lot n° 74 a été utilisé par des copropriétaires , indifféremment, depuis plus de trente ans , sans fournir le moindre justificatif des actes de possession matérielle allégués. En outre et comme cela ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015, le syndicat indique lui-même que le lot n° 74 a donné lieu à l’affectation de charges de copropriété qui n’ont jamais été réglées par le propriétaire du lot n° 74. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir avoir possédé paisiblement, de façon non équivoque, et à titre de propriétaire, alors qu’il avait connaissance que ce lot privatif appartenait à la société FRANCE CONSTRUCTION MÉDITERRANÉE, ce qui justifiait des appels de charges non réglés , les courriers correspondants étant retournés avec la mention «' inconnu à l’adresse indiquée'».

le jugement ne peut dans ces conditions qu’ être confirmé.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C, partie perdante, est condamné aux dépens et frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DU [Localité 15] BAT C à payer à la société FRANCE CONSTRUCTION MEDITERRANEE et à la S.A. BOUYGUES IMMOBILIER, ensemble, une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,