COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 429

Rôle N° RG 22/14338 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHR6

[R] [N]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Clément DIAZ

M^e Marie-christine MOUCHAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 02 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01156.

APPELANTE

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET SALMON, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], elle-même représentée par son Gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] est propriétaire d’un appartement situé au 5ème étage au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assemblée générale de l’immeuble s’est tenue le 28 janvier 2020.

Suivant exploit de commissaire de justice du 03 avril 2020, Madame [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] devant tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir, à titre principal, la nullité de l’assemblée générale du 28 janvier 2020.

A titre subsidiaire, elle demandait de déclarer non écrite la répartition des charges appliquée par le syndic, sollicitait la désignation d’un géomètre-expert avec mission de fixer une nouvelle répartition ainsi que la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 975,84 €, celle de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et que soit prononcée sa dispense de toute participation aux frais de procédure.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2022

Madame [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] concluait au débouté des demandes de Madame [N] et demandait, s’il était fait droit à la mesure d’instruction, que cette dernière soit ordonnée aux frais de la requérante.

Il sollicitait par ailleurs sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*annulé l’assemblée générale du 28 janvier 2020 ;

*débouté Madame [N] du surplus de ses demandes ;

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] aux dépens ;

*dispensé Madame [N] des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, exposés par le syndicat des copropriétaires.

Suivant déclaration en date du 27 octobre 2022, Madame [N] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

*déboute Madame [N] du surplus de ses demandes.

Suivant ordonnance d’incident en date du 16 janvier 2024, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— déclaré recevable la demande d’expertise judiciaire de Madame [N] comme n’étant pas nouvelle.

— sur le fond, l’a rejetée.

— condamné Madame [N] aux dépens du présent incident

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] demande à la cour de :

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 janvier 2020 ;

*débouter Madame [N] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 ;

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [N] de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la répartition des charges opérée par le syndic, et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de désignation d’un expert qui aurait pour mission d’établir une nouvelle répartition des charges ;

*débouter Madame [N] de sa demande visant à obtenir le remboursement des charges de chauffage qui ont été légalement mises à sa charge ;

*débouter Madame [N] de toutes ses demandes relatives au préjudice financier qu’elle allègue et qu’il, soit n’est pas sérieusement justifié s’agissant de la rémunération de son conseil technique , soit relève de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Madame [N] à lui verser une indemnité de 6.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel

*condamner Madame [N] aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que, lorsque l’urgence le justifie, ce qu’il explique et démontre en l’espèce, l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’impose aucun délai au syndic pour la convocation de l’assemblée générale et il ne l’oblige pas à tenir compte des stipulations différentes du règlement de copropriété s’il en existe.

Il ajoute qu’au regard des prescriptions de l’article 43 de la loi de 1965, la stipulation contenue dans l’article 20 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite.

Il fait valoir qu’au jour de l’assemblée générale, le syndic n’avait reçu que le devis de la SARL LUNGERI pour le remplacement de la chaudière, devis qui a été annexé à la convocation, et attendait les propositions qu’il avait sollicitées auprès des entreprises LAURENTI, SETHEC, GMR et BOLLORE, de telle sorte que la résolution n°4 n’encourt aucune critique.

Il ajoute que la simple lecture de cette résolution révèle que les copropriétaires ont successivement adopté les quatre décisions et qu’il ne s’agit pas d’un vote groupé.

Par ailleurs, il fait valoir que Madame [N] ne rapporte pas la preuve de ce que son appartement ne peut pas être raccordé au chauffage collectif et qu’au contraire, il existe des tuyaux qui permettent d’affirmer que son appartement peut être raccordé à l’installation commune.

Aussi le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que ces éléments ne sauraient permettre à l’appelante de remettre en cause les modalités de répartition de charges de chauffage et de s’en exonérer.

Il soutient que l’article 9 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a consacré le critère d’utilité objective des services collectifs et éléments d’équipement commun n’est entré en vigueur que le 1er juin 2020 et n’est pas applicable au litige.

Enfin il relève que Madame [N] ne prouve pas que la répartition des charges est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose également que le rapport technique de l’appelante n’est pas contradictoire, ce qui le rend inopposable au syndicat des copropriétaires et qu’il ne prouve pas l’impossibilité du raccordement.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [N] demande à la cour de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*confirmer le jugement querellé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 28 janvier 2020 ;

A défaut,

*prononcer la nullité de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 janvier 2020 ;

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Madame [N] de sa demande visant à voir déclarer non écrite comme étant contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 la répartition des charges appliquée par le syndic,

— débouté Madame [N] de sa demande visant à voir désigner tel géomètre-expert qu’il plaira, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, avec la mission habituelle en la matière, et notamment de fixer une nouvelle répartition des charges de chauffage,

— débouté Madame [N] de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 975,84 euros,

— débouté Madame [N] de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

*déclarer non écrite comme étant contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 la répartition des charges appliquée par le syndic ;

*désigner tel géomètre-expert qu’il plaira, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, avec la mission habituelle en la matière, et notamment de fixer une nouvelle répartition des charges de chauffage ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2.318,02 euros au titre de restitution des charges de chauffage indûment réglées, outre les charges de chauffage de l’exercice 2025 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Madame [N] la somme de 2.269,40 euros à titre d’indemnisation de son préjudice financier ;

*dire que Madame [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Madame [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle d’appel ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Clément DIAZ, Avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, Madame [N] explique que son appartement ne dispose pas de chauffage, mais qu’elle paye pourtant des charges de chauffage, précisant que , comme chacun des propriétaires du 5ème étage, elle a été contrainte d’installer un système de chauffage individuel.

Elle considère que la répartition des charges de chauffage et autres frais d’entretien, réparation du chauffage collectif telle qu’appliquée par le syndic est illicite et contraire aux dispositions d’ordre public prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient qu’elle est ainsi bien fondée à solliciter de la cour qu’elle déclare non écrite la répartition des charges, qu’elle désigne un tel géomètre-expert qu’il plaira, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, avec la mission habituelle en la matière, et notamment de fixer une nouvelle répartition applicable aux charges du chauffage, et qu’elle condamne le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes indument payées au titre des charges de chauffage.

Elle précise que contrairement à ce qui a été jugé, en l’état actuel, il n’y a aucune possibilité technique de raccordement au chauffage collectif de son appartement.

Elle ajoute qu’elle a mandaté un expert, qui a établi un rapport le 26 février 2024, lequel affirme qu’il n’y a pas de colonne de retour au 5ème étage et que la conception du chauffage collectif n’a pas été réalisée au 5ème étage si bien qu’elle ne peut y être rattachée.

Elle relève en outre qu’en raison de la convocation irrégulière, elle est bien fondée à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 28 janvier 2020 et considère que, quand bien même la cour estimait qu’il y aurait eu urgence justifiant d’écarter le délai légal de 21 jours, ce qui n’est pas démontré par le syndicat, le délai réduit n’a lui aussi pas été respecté.

Elle explique qu’il était prévu aux convocations que l’assemblée se prononce en résolution n°4 sur la possibilité de donner tous pouvoirs au conseil syndical pour la sélection du devis pour remplacer la chaudière ; or, l’assemblée ne s’est pas prononcée sur ce point ; et par ailleurs, elle s’est prononcée par un vote groupé sur quatre points, ce qui est irrégulier.

Elle sollicite une réparation pour son préjudice financier au titre des frais qu’elle a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits (expertise et frais de constat).

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025

*****

1°) Sur la nullité de l’assemblée générale du 28 janvier 2020

Attendu qu’il résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. »

Attendu que Madame [N] fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 28 janvier 2020 a été postée le 24 janvier 2020 soit seulement quatre jours avant sa tenue.

Qu’elle ajoute qu’elle était en déplacement du 25 au 30 janvier 2020 et n’ayant pas eu connaissance de la convocation adressée, elle n’a pas pu être ni présente, ni représentée à cette assemblée.

Qu’elle soutient qu’elle est donc bien fondée à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 28 janvier 2020.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que le non respect du délai de 21 jours était justifié par l’urgence.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que dans la soirée du 10 janvier 2020, le syndic de copropriété a été contraint de faire couper le chauffage collectif de l’immeuble après que les cave aient été inondées.

Qu’il résulte en effet de la facture n°0010049 de la société AZURI que cette dernière est intervenue le 10 janvier 2020 pour « Recherche de fuite et pompage des caves. Dégorgement du réseau horizontal à partir des regards dans la cour. Il y a un coude dans la chaufferie qui a été réparé provisoirement à la calandrite, obligation de faire intervenir un plombier pour réparation durable . » .

Que la SARL SOCIETE LUNGERI NICOLAS informait le syndic de copropriété le 13 janvier 2020 de ce que la chaudière était percée et non réparable.

Qu’ainsi le syndic de copropriété sollicitait cinq entreprises entre le 13 et 21 janvier 2020 afin d’établir des devis de remplacement de la chaudière à l’identique c’est-à-dire avec alimentation au fioul ou avec une alimentation au gaz naturel.

Que le syndic de copropriétaires, compte tenu de la situation en pleine période de chauffe adressait aux copropriétaires le 15 janvier 2020 une convocation pour assister à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020 dont l’ordre du jour était le suivant.

— résolution n°3 : Suite à la casse de la chaudière collective, décision de supprimer le chauffage collectif, chaque copropriétaire procédera à l’installation d’un chauffage individuel dans son lot.

— résolution n°4 :Suite à la casse de la chaudière collective, décision de procéder à son remplacement en version fuel ou gaz. Proposition de LUNGERI ci-jointe et proposition LAURENTI , SETHEC, GMR et BOLLORE en attente.

— résolution n°5 : Décision de souscrire un prêt copropriété auprès d’un établissement bancaire pour financer les travaux.

Que la feuille d’émargement versée aux débats démontre que la convocation à cette assemblée générale a pu être remise à 10 copropriétaires occupants entre le 17 et 24 janvier 2020, les autres copropriétaires ayant été convoqués par lettre recommandée les 16 janvier et 24 janvier 2020.

Qu’ainsi la convocation à l’assemblée générale du 28 janvier 2020 adressée à Madame [N] a été postée le 24 janvier 2020 soit seulement quatre jours avant sa tenue.

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndic n’avait d’autre choix que de convoquer en urgence l’assemblée générale.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que l’urgence visée à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’impose d’une part aucun délai au syndic de copropriété pour la convocation à l’assemblée générale et n’oblige pas d’autre part à tenir compte des stipulations différentes du règlement de copropriété s’il en existe.

Attendu que si effectivement le décret du 17 mars 1967 n’a pas déterminé le délai que devait être respecté pour convoquer les copropriétaires en cas d’urgence, la jurisprudence considère que le délai doit être raisonnable, l’essentiel étant que les copropriétaires puissent connaître la date de l’assemblée générale.

Qu’en l’état le règlement de copropriété qui s’applique à l’ensemble des copropriétaires et au syndic a prévu en son article 20 intitulé – Assemblée générale- qu’en cas d’urgence un délai réduit de convocation de quatre jours.

Que cette disposition n’étant pas contraire à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ne peut valablement soutenir qu’il n’a pas à tenir compte des stipulations dudit règlement.

Qu’ainsi le délai de 4 jours devait être observé.

Attendu que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

Qu’en l’état force est de constater que la convocation adressée à Madame [N] a été déposée et prise en charge par les services de la poste 24 janvier 2020.

Que si la copropriété ne justifie pas de la date à laquelle ladite convocation a été présentée une première fois à Madame [N] , elle l’ a été au mieux le 25 janvier 2020.

Que dés lors le délai aurait commencé à courir à compter du lendemain de cette date, soit le 26 janvier 2020 pour expirer quatre jours plus tard, soit le 29 janvier 2020.

Qu’il s’ensuit que le délai réduit de 4 jours prévu en cas d’urgence par l’article 20 du règlement de copropriété n’a pas été respecté, Madame [N] n’ayant pu assister à l’assemblée générale du 28 janvier 2020.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande principale de Madame [N] en nullité de ladite assemblée générale.

2°) Sur la répartition des charges de chauffage

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas présent dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Que l’article 43 de ladite loi énonce que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Et l’article 5 que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que le règlement de copropriété en date du 18 novembre 1947 énonce en son Chapitre 2 – article 12 intitulé – Charges communes- que «  les charges communes comprendront ce qui suit

1°'.

Les frais d’entretien de l’immeuble, la rétribution du syndic ainsi que les frais de l’éclairage

des escaliers, les frais de chauffage central (consommation de charbon, entretien des appareils.)

'

Ces dépenses sont réparties en millièmes.

Chacun des copropriétaires les supportera au prorata de ses droits dans les parties communes ainsi qu’il est indiqué à l’article 3 ci-dessus . »

Attendu que Madame [N] indique que son logement situé au 5ème étage de l’immeuble ne dispose pas d’éléments de chauffage comme tous les appartements situés à cet étage et qu’ainsi la répartition des charges de chauffage et autres frais d’entretien, telle qu’appliquée par le syndic est illicite et contraire aux dispositions d’ordre public visées ci-dessus puisque cette chaudière collective n’a aucune utilité pour elle.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que Madame [N] ne justifie pas que la répartition serait illicite puisque c’est par convenance personnelle qu’elle, ou ses venderesses, ont fait supprimer les éléments de chauffage et qu’il résulte du critère d’utilité objective que Madame [N] doit participer aux charges du fait seul que son lot est équipé pour recevoir ce service.

Qu’il indique que le compte rendu de l’intervention d’un technicien en date du 14 mai 2013 a relevé qu’il n’existait aucun radiateur ni éléments de chauffage dans l’appartement de Madame [N] à part les tuyaux ce qui signifie que ces derniers permettraient un raccordement au chauffage collectif.

Attendu que Madame [N] produit le rapport de Monsieur [K], expert en bâtiment, en date du 26 février 2024, lequel a relevé notamment que :

— sur le plan technique il apparaît que les tuyauteries hautes et basses visibles au niveau 5 sont en réalité la distribution d’un seul le conduit de l’installation des étages inférieurs 4, 3, 2, 1 et rez-de-chaussée.

— il n’y a pas de colonne de retour au cinquième étage.

— l’appartement de Madame [N] ne comporte aucun radiateur aucun compteur répartiteur, ni aucune colonne de retour du fluide.

— il n’existe aucun vase d’expansion dans l’appartement, aucune colonne de retour n’existe.

— visiblement la conception du chauffage collectif n’a pas été réalisée au 5ème étage.

— les copropriétaires du 5ème étage sont donc dans l’impossibilité d’installer des radiateurs de chaleur réglable par l’occupant et sont soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L241-9 du code de l’énergie

Qu’il ajoute en page 10 de son rapport au paragraphe 4 intitulé ' Observations. Constatations- qu’il était abusif décrire « s’il est acquis » que l’appartement de Madame [N] n’est pas recordé au chauffage collectif , « il peut l’être techniquement » ce qui est totalement faux ; il faut parfaire l’installation du 5ème qui est inapte à sa destination.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soutient que le rapport technique de l’appelante n’est pas contradictoire, ce qui le rend inopposable à son égard, ajoutant qu’ il ne prouve pas l’impossibilité du raccordement.

Attendu que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 14 septembre 2006 a considéré que le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise établi à la demande de l’une des parties, régulièrement communiqué et qui a pu faire l’objet, au cours du litige, d’un débat contradictoire.

Qu’elle a rappelé dans un arrêt en date du 24 septembre 2002 qu’un rapport amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

Que dans le prolongement d’un arrêt de la Chambre mixte du 28 septembre 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé aux termes d’un arrêt en date du15 novembre 2018 que ne viole pas le principe de contradiction, le juge qui se fonde sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties.

Qu’enfin la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 5 mars 2020 que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

Qu’en l’état force est de constater que les constatations de Monsieur [K] sont corroborées par le compte rendu de l’intervention d’un technicien en date du 14 mai 2013 mais également par le procès-verbal de constat de Maître [T] , commissaire de justice , Monsieur [K] ayant examiné de manière plus approfondie l’équipement de l’appartement de Madame [N].

Que dés lors il convient de déclarer ce rapport opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Attendu qu’il résulte d’une jurisprudence constante que les services collectifs et éléments d’équipement commun doivent présenter une utilité potentielle pour chaque lot et non pas en fonction des convenances personnelles de certains copropriétaires.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans son arrêt du 13 mai 1980 que la notion même d’utilité objective en tant que critère de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et donc par le chauffage collectif entraîne cette conséquence que tout copropriétaire d’un lot équipé pour recevoir ce service doit participer aux charges qu’il entraîne quand bien même il n’en userait pas parce qu’il dispose d’une installation individuelle de chauffage.

Qu’en l’état force est de constater que Madame [N] est dans l’impossibilité de mettre en place des radiateurs malgré la présence incontestée de tuyaux, les tuyauteries hautes et basses visibles au niveau 5 étant en réalité la distribution d’un seul le conduit de l’installation des étages inférieurs 4, 3, 2, 1 et rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ne démontrant pas le contraire.

Que dés lors dans la mesure où le lot de Madame [N] ne peut recevoir cet équipement commun, il s’en suit que le chauffage ne présentant pas d’utilité pour ce lot, elle ne saurait être tenue de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement et ce conformément aux dispositions de 'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

Que cependant contrairement à ce que soutient Madame [N], la répartition des charges appliquée par le syndic n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce dernier ayant simplement fait une mauvaise interprétation de l’utilité objective que les services collectifs et les équipements collectifs et plus précisément le chauffage collectif présentaient à l’égard de Madame [N].

Qu’elle sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir désigner un géomètre-expert avec notamment comme mission de fixer une nouvelle répartition des charges de chauffage.

3°) Sur les demandes en paiement de Madame [N]

Attendu que Madame [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2.318,02 euros au titre des charges de chauffage indûment réglées outre les charges de chauffage de l’exercice 2025.

Attendu que Madame [N] est recevable en sa demande dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ne pouvait pas lui réclamer des charges au titre du chauffage collectif dans la mesure où elle était dans l’impossibilité de bénéficier de ces services collectifs et éléments d’équipement.

Qu’il convient de souligner que le délai de prescription de l’action en restitution de l’indu est de 5 ans à compter du paiement des charges indues

Que Madame [N] ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 4] le 3 avril 2020, cette dernière est fondée à solliciter la restitution du paiement des charges indues à compter du 3 avril 2015 /

Qu’elle verse aux débats

— le tableau de répartition du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 59,30

— le tableau de répartition du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 58,52 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2017au 31 décembre 2017 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 85,84 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 262,78 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 272,40 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 123,40 €

— l’appel de fonds du 31 janvier 2020 pour le remplacement de la chaudière au fioul d’un montant de 237 euros

— le tableau de répartition du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 275,01 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 321,23 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 221,41 €

— le tableau de répartition du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 où il apparaît au titre des charges de chauffage la somme de 247,13 €

— l’appel de fonds travaux et opérations exceptionnelles du 11 juin 2024 faisant apparaître au titre de la mise conformité chaufferie + brûleur ¿ la somme de 77 €

Soit la somme de 2.241,02 euros

Qu’il convient dés lors de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 4] à restituer à Madame [N] les charges de chauffage indûment réglées, soit la somme de 2.241,02 euros, outre les charges de chauffage de l’exercice 2025.

Attendu que Madame [N] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2.269,40 euros à titre d’indemnisation de son préjudice financier à savoir la somme de 1.840,20 € au titre du rapport d’expertise de Monsieur [K] outre celle de 429,20 € au titre du procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Qu’il convient d’observer que la somme sollicitée au titre du procès-verbal de constat de commissaire de justice s’analyse en des frais irrépétibles dont l’indemnisation est sollicitée par ailleurs.

Qu’il y a également lieu de relever que Madame [N] avait sollicité une expertise judiciaire devant le conseiller de la mise en état qui lui a été refusée ce qui l’a contrainte, pour justifier ses demandes, à recourir à une expertise privée.

Qu’il convient de condamner les parties à payer chacune la moitié du coût de ce rapport, soit la somme de 920,10 euros.

4°) Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dispensé Madame [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires et de dire qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Madame [N] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 2 septembre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Madame [N] de ses demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui restituer les charges de chauffage indûment réglées outre les charges de chauffage de l’exercice 2025 et à lui payer les frais du rapport de Monsieur [K],

STATUANT A NOUVEAU,

DIT que Madame [N] n’a pas à participer aux charges de chauffage,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à restituer à Madame [N] les charges de chauffage indûment réglées, soit la somme de 2.241,02 euros, outre les charges de chauffage de l’exercice 2025,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Madame [N] la somme de 920,10 euros au titre du rapport de Monsieur [K],

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Madame [N] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] aux entiers dépens en cause d’appel.

DIT que Madame [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,