COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/432

Rôle N° RG 24/10621 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNS4Y

[R] [F] [S] [O] épouse [Z]

C/

[C] [O]

S.A. MILA

S.C.I. IMMOLEO

S.A. MILA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manon RIVIERE

M^e Jérémie GHEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] en date du 25 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000284.

APPELANTE

Madame [R] [F] [S] [O] épouse [Z]

née le 16 Mai 1963 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [C] [O],

né le 10 Novembre 1966 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.C.I. IMMOLEO,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A. MILA,

dont le siège social est SWAVE- PARIS & Co. [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2022, la société civile immobilière Immoleo a donné à bail d’habitation à monsieur [C] [O] et madame [R] [O] épouse [Z] un appartement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 480 euros, outre 40 euros de charges forfaitaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, la société Immoleo a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à M. [O] et Mme [Z], pour le 8 mai 2023, date d’échéance du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, la société Immoleo a fait délivrer à M. [O] et Mme [Z] un commandement de payer la somme principale de 767,31 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la société Immoleo a fait assigner M. [O] et Mme [Z], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires, outre leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative, une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 25 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 3 octobre 2023 et déclaré en conséquence les locataires sans droit ni titre ;

— ordonné dès lors l’expulsion de M. [O] et Mme [Z] ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs des locaux loués, laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée,

en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux soit à la somme actuelle de 536,77 euros et condamné solidairement M. [O] et Mme [Z] au paiement de ladite indemnité jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— condamné solidairement M. [O] et Mme [Z] à payer à la société Immoleo, à titre provisionnel, la somme de 2 959,93 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 6 mai 2024, terme de mai 2024 compris ;

— condamné in solidum M. [O] et Mme [Z] à payer à la société Immoleo la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes contraires ou plus amples ;

— condamné in solidum M. [O] et Mme [Z] aux dépens.

Par déclaration transmise le 22 août 2024, Mme [Z] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 30 décembre 2024, la société Mila est intervenue volontairement à l’instance d’appel en sa qualité d’assureur des loyers impayés.

Par conclusions transmises le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Z] conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— à titre liminaire :

— rejeter l’intervention volontaire de la société Mila pour défaut d’intérêt à agir ;

— par conséquent, débouter la société Mila de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en intervention volontaire ;

— à titre principal :

— juger que le bail conclu le 7 mai 2022 a pris fin le 8 mai 2023, selon congé délivré le 31 janvier 2023 par exploit de commissaire de justice à la demande de la société Immoleo ;

— par conséquent, juger que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement délivré le 22 août 2023, d’expulsion, de condamnation solidaire de M. [O] et Mme [Z] au paiement d’une provision sur loyers et charges et d’une indemnité d’occupation formulée par la société Immoleo en première instance sont infondées à défaut de bail en cours et se heurtent par conséquent à des contestations sérieuses ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— débouter la société Mila de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en intervention volontaire et plus précisément de sa demande de condamnation solidaire de M. [O] et Mme [Z] au paiement de la somme de 6 442,55 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 6 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ' puisque infondées ;

— débouter la société Mila de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner la société Mila à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter l’intégralité des dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] expose, notamment, que :

— elle n’occupe pas le logement loué ;

— son nom figure sur le contrat de bail à la demande de la bailleresse ;

— elle n’a pas été destinataire du congé délivré par la bailleresse dans la mesure où il a été délivré à l’adresse du logement loué ;

— l’intervention volontaire de la société Mila doit être rejetée dans la mesure où cette société ne justifie pas d’un intérêt à agir, faute de produire une quittance subrogative correspondant au contentieux ;

— le commandement de payer a été délivré alors que le contrat de bail avait déjà pris fin ;

— le commandement de payer porte sur une somme due au titre de l’occupation sans droit ni titre de sorte que la clause résolutoire du contrat ne peut être appliquée ;

— la société Mila ne prouve pas avoir pris en charge des indemnités d’occupation ;

— n’étant pas occupante des lieux, elle ne peut être expulsée ni condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions transmises le 30 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Mila demande à la cour de :

— accueillir son intervention volontaire et la dire recevable ;

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail ;

— ordonné dès lors l’expulsion de M. [O] et Mme [Z] ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs des locaux loués laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par les articles L411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux soit à la somme actuelle

de 536,77 euros et condamné solidairement M. [O] et Mme [Z] au paiement de ladite indemnité jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— condamné in solidum M. [O] et Mme [Z] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réformer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Et y ajoutant,

— à titre principal : constater, au bénéfice du congé délivré, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit au 08 mai 2023 ;

— à titre subsidiaire : constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit au 22 octobre 2023 et ce, par effet du commandement délivré le 22 août 2023 et demeuré infructueux au terme du délai imparti ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [O] et Mme [Z] au paiement de :

— la somme de 6.442,55 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 06 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;

— la somme de 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [O] et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société Mila fait, notamment, valoir que :

— ayant indemnisé la société Immoleo, son intervention volontaire est recevable ;

— Mme [Z] n’a pas donné congé pour être désolidarisée du contrat de bail de sorte qu’elle est solidairement tenue avec M. [O] des obligations nées du contrat et de ses suites ;

— elle est subrogée dans les droits de la société Immoleo.

La société Immoleo, qui a constitué avocat, n’a pas transmis de conclusions.

M. [O], régulièrement intimé à étude, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’intervention volontaire de la société Mila :

Aux termes de l’article 554 du code de procedure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont pas été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figure en une autre qualité.

L’article L 121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, la société appelante verse aux débats un bulletin d’adhésion de la société Immoleo à l’assurance loyers impayés de la société Mila ainsi qu’une quittance subrogative, rectifiée, aux termes de laquelle cette dernière a versé à la société adhérente la somme de 6 442,55 euros, au titre de loyers impayés pour la période de juin 2023 à décembre 2024, suite à une déclaration de sinistre afférente à M. [O] et Mme [Z].

Un tel paiement subroge la société Mila dans les actions qui appartenaient à la société Immoleo se rattachant à la somme versée.

Aussi, la société Mila dispose d’un intérêt à intervenir en cause d’appel.

Dès lors, son intervention volontaire doit être déclarée recevable.

— Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

En vertu de l’article 25-8 I alinéa 3 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989, régissant les baux d’habitation meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, la société Immoleo, bailleresse, a délivré congé, pour le 8 mai 2023, à M. [O] et Mme [Z] pour motif légitime et sérieux et plus précisément, inexécution des obligations incombant aux locataires en raison de nuisances sonores, excréments de chien dans les parties communes, chien agressif laissé seul dans les parties communes, dépôt et présence d’affaires personnelles dans les parties communes, comportement agressif envers les voisins et tenue inappropriée dans les parties communes.

Ce congé produit aux débats par l’appelante et l’intimée n’est nullement contesté par Mme [Z] même si elle précise ne pas avoir été destinataire de l’acte.

En l’absence d’une quelconque contestation, ce congé a produit ses effets de telle sorte que le contrat de bail a pris fin le 8 mai 2023.

Il doit être relevé que le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré postérieurement, il s’avère inopérant.

L’ordonnance déférée doit donc être infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail au 3 octobre 2023, celle-ci étant intervenue le 8 mai précédent.

Par ailleurs, Mme [Z] verse aux débats des attestations ainsi que des avis de taxes foncières et des bulletins de paie qui démontrent que si son nom est mentionné en tant que locataire sur le contrat de bail, elle n’occupe pas les lieux. Seul M. [O] demeure dans les lieux malgré la résiliation du contrat.

Aussi, Mme [Z] ne peut être considérée comme étant occupante sans droit ni titre de l’appartement avec M. [O] et son expulsion ne peut être ordonnée.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré Mme [Z] occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

La société Mila doit être déboutée de ces chefs de demandes à l’égard de l’appelante.

— Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit donc être expressément stipulée.

En l’espèce, la société Mila invoque la quittance subrogative et le contrat de bail pour obtenir la condamnation solidaire de Mme [Z] et M. [O] au paiement d’une provision correspondant à la somme visée dans la quittance.

Suivant la quittance subrogative, la somme de 6 442,55 euros versée à la société Immoleo correspond à des loyers pour la période de juin 2023 à décembre 2024 et aux taxes d’ordures ménagères 2023 et 2024.

Toutefois, comme l’invoque à juste titre Mme [Z], postérieurement au 8 mai 2023, seules des indemnités d’occupation sont exigibles et non des loyers, le contrat étant résilié.

En outre, il doit être relevé, à la lecture du bulletin d’adhésion de la société Immoleo à l’assurance loyers impayés, que la société Mila garantit les loyers impayés et frais de contentieux, les dégradations immobilières et la protection juridique mais que les indemnités d’occupation ne sont pas visées.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoit une solidarité entre les copreneurs dans son article VII, celle-ci porte sur l’exécution des obligations du contrat de bail. Or, les indemnités d’occupation ne sont pas dues en exécution du contrat mais en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient indûment dans les lieux.

Si la clause de solidarité du contrat vise aussi l’hypothèse de la colocation, le contrat mentionne M. [O] et Mme [Z] en tant que locataires et non colocataires et seul le cas du colocataire délivrant congé est envisagé pour l’application d’une solidarité aux indemnités d’occupation.

Au regard de ces éléments, il ne relève nullement de l’évidence que Mme [Z] qui n’est pas occupante des lieux soit redevable des indemnités d’occupation dues entre juin 2023 et décembre 2024 à l’égard de la société Mila, dans le cadre d’une subrogation et plus généralement tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Il doit être retenu une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement de Mme [Z] au titre des indemnités d’occupation.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [Z] solidairement avec M. [O] à payer à la société Immoleo, à titre provisionnel :

— la somme de 2 959,93 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 6 mai 2024, terme de mai 2024 compris ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 536,77 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces chefs de demandes présentés à l’égard de Mme [Z].

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [Z] in solidum avec M. [O] à verser à la société Immoleo la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [Z]. La société Mila doit donc être déboutée de sa demande ce chef à l’égard de l’appelante tant pour la première instance qu’en appel.

Elle doit aussi être déboutée de sa demande dirigée à l’égard de M. [O] sur ce même fondement en cause d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [Z] la charge des frais qu’elle a dû exposés en cause d’appel. Aussi, la société Mila doit être condamnée à lui verser la somme de 750 euros à ce titre.

Eu égard le sens de la décision d’appel, la société Mila supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Mila ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du contrat de bail au 3 octobre 2023 ;

— déclaré Mme [Z] occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [Z] solidairement avec M. [O] à payer à la société Immoleo, à titre provisionnel :

— la somme de 2 959,93 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 6 mai 2024, terme de mai 2024 compris ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 536,77 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [Z] in solidum avec M. [O] à payer à la société Immoleo la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du contrat de bail au 8 mai 2023 ;

Déboute la société Mila de sa demande tendant à voir déclarer Mme [Z] occupante sans droit ni titre des lieux loués ;

Déboute la société Mila de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de Mme [Z], au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée à l’égard de Mme [Z] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [Z] en première instance et en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de M. [O] en cause d’appel ;

Condamne la société Mila à verser à Mme [Z] la somme de 750 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Condamne la société Mila aux dépens d’appel.

La greffière La présidente