COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

PH

N° 2025/ 151

Rôle N° RG 21/01685 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4S7

S.C.I. LE NOYER

C/

SAS FONCIA AD IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Richard SIFFERT

SCP DONNET – DUBURCQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 21 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01538.

APPELANTE

S.C.I. LE NOYER , [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

FONCIA AD IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] venant aux droit de la

S.A.R.L. CANDEMS IMMOBILIER , dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège

Intervenante volontaire par conclusions du 27.03.2024 aux droits de S.A.R.L. CANDEMS IMMOBILIER

représenté par M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 11 juillet 2015, la SCI Le noyer a confié à la SARL Candems immobilier un mandat général de gestion immobilière du bien situé à [Adresse 4] » comprenant au titre des prestations supplémentaires, la souscription d’une assurance de garantie des loyers impayés.

L’appartement a été donné en location à M. [N] [L], qui a arrêté le règlement des loyers et par ordonnance du 23 octobre 2019, le tribunal d’instance de Cannes a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 9 septembre 2018, ordonné son expulsion ainsi que sa condamnation à régler une indemnité provisionnelle de 13 083,11 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au mois de septembre 2019 inclus, et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges récupérables jusqu’à libération des lieux.

La demande de mise en jeu de la garantie des loyers impayés, n’a pas abouti, faute de souscription de cette garantie.

Par exploit d’huissier signifié le 7 avril 2020, la SCI Le noyer a assigné la SARL Candems immobilier aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 15 421,32 euros au titre des loyers impayés, l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal d’instance de Cannes jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire, ainsi que des dommages et intérêts de 10 000 euros en réparation du préjudice subi.

Par jugement réputé contradictoire du 21 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— rejeté l’ensemble des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Le noyer aux dépens.

Le tribunal a considéré que la faute est caractérisée, en ce que la SARL Candems immobilier a omis de faire souscrire la garantie loyers impayés contrairement à ce que prévoyait le mandat de gestion, que ce comportement fautif est à l’origine du dommage subi par le bailleur, que cependant, la SCI Le noyer ne peut solliciter réparation que d’une perte de chance de recouvrer sa créance, alors qu’elle réclame la totalité des loyers et indemnité d’occupation impayés.

Par déclaration du 4 février 2021, la SCI Le noyer a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt mixte du 27 juin 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SAS Foncia A.D. immobilier aux droits de la société Candems immobilier ;

— infirmé le jugement entrepris,

— dit que la SAS Foncia A.D. immobilier aux droits de la société Candems immobilier est responsable du préjudice de perte de revenus locatifs de la SCI Le noyer,

Avant dire droit sur l’indemnisation,

— ordonné la réouverture des débats en invitant la SCI Le noyer à fournir toutes explications de droit et de fait, ainsi que les pièces justificatives, sur l’étendue du préjudice de perte de revenus locatifs.

La cour a considéré que le lien de causalité entre la faute, soit l’absence de souscription de la garantie des loyers impayés et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré, justifiant une indemnisation, si bien que le tribunal ne pouvait pas débouter la SCI Le noyer de sa demande d’indemnisation, mais que :

— la SCI Le noyer réclame dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de son mandataire fautif, au paiement des loyers impayés et aux indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux par le locataire défaillant et expulsé, soit des demandes qui ne peuvent être formées que contre le contractant au contrat de bail,

— le montant de cette perte de revenus locatifs, est discuté au motif que la SCI Le noyer ne démontrerait pas son incapacité à recouvrer les sommes dues par le locataire défaillant,

— il est établi que le 30 décembre 2022, le commissaire de justice mandaté pour signifier la décision rendue contre M. [L], a fait savoir qu’il n’avait été chargé par la société Candems immobilier, que de l’expulsion de M. [L], mais pas du recouvrement de la dette locative, raison pour laquelle il ne pouvait pas émettre de certificat d’irrécouvrabilité,

— il est indiqué par la SCI Le noyer qu’elle n’a pas voulu engager des frais supplémentaires inutiles pour procéder à des mesures d’exécution qui se seraient avérées inefficaces, M. [L], expulsé, étant introuvable, ce qui signifie qu’il a quitté les lieux précédemment loués.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 17 décembre 2024, la SCI Le noyer demande à la cour de :

Vu l’arrêt mixte du 27 juin 2024,

Vu les pièces versées au débat,

Statuant après réouverture des débats :

— infirmer le jugement de première instance du 21 octobre 2020 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice financier,

A titre principal,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier à lui payer la somme de 15 421,32 euros, au titre de la perte des loyers impayés, c’est-à-dire au titre de la perte de gains (de revenus locatifs),

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier, à lui payer la somme de 2 816,72 euros au titre de la perte des indemnités d’occupation impayées, c’est-à-dire au titre de la perte de gains (de revenus locatifs),

A titre subsidiaire,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier à lui payer la somme de 15 421,32 euros, au titre de la perte de chance,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier à lui payer la somme de 2 816,72 euros, au titre de la perte de chance,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros, à titre de justes dommages et intérêts, pour résistance abusive,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia A.D. immobilier, venant aux droits et obligations de la société Candems immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI Le noyer fait valoir en substance :

— que le montant des loyers et charges impayés dus par M. [L] s’élève à la somme de 15 421,32 euros au 31 décembre 2019, soit un montant largement inférieur à la somme garantie plafonnée de 70 000 euros,

— que ce montant aurait été intégralement pris en charge par l’assurance garantie des loyers impayés si celle-ci avait été souscrite, et qu’elle aurait en outre été remboursée au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au départ effectif de M. [L],

— que l’indemnisation doit être intégrale dans la mesure où la totalité de la dette locative aurait été entièrement réglée,

— il ne s’agit pas d’une éventualité favorable qui caractérise la notion de perte de chance, mais d’un gain manqué,

— sa demande est bien évidemment indemnitaire tendant à réparer la perte des loyers impayés ou la perte de gains locatifs,

— la demande est fondée sur les articles 1231-1 et suivants du code civil et pas sur la loi du 6 juillet 1989,

— que la demande subsidiaire au titre de la perte de chance, dans ses écritures du 29 février 2024, était également fondée sur les articles 1231-1 et suivants du code civil, pour perte de gain,

— que la société Candems immobilier n’a jamais soulevé cette difficulté dans la mesure où les moyens débattus concernaient uniquement la demande d’indemnisation sur le fondement de la « perte de chance », alors qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification au faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée,

— que si la cour ne devait pas retenir une indemnisation intégrale pour perte de gain, il y aura lieu de procéder à son indemnisation au titre de la perte de chance,

— la Cour de cassation a posé comme principe que toute perte de chance ouvre droit à réparation (2ème Chambre Civile, 20 mai 2020, n° 18/25.440),

— la Cour de Cassation a pu juger, dans un arrêt du 11 mars 2020, dans lequel elle retenait comme principe d’indemnisation celui lié à la perte de chance que : « Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance »,

— il est acquis que si la faute a été la seule et unique cause du préjudice en son entier, l’indemnisation doit être totale, et non partielle,

— que le moyen soulevé par la société Candems immobilier selon lequel elle ne démontre pas son incapacité à pouvoir exécuter le jugement condamnant M. [L] à payer les loyers impayés, ne saurait prospérer,

— la société Candems immobilier n’a procédé à aucune mesure d’exécution forcée, alors qu’elle en avait la mission, et elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— l’impossibilité de recouvrer les loyers impayés découle de la situation financière précaire notoire de M. [L],

— au vu des capacités financières de ce dernier, elle n’a pas voulu engager, de son côté, des frais supplémentaires inutiles pour procéder à des mesures d’exécution qui se seraient avérées inefficaces, M. [L], expulsé, demeurant, au surplus, introuvable,

— la mise en jeu de la garantie des loyers impayés n’impose pas, au préalable, de poursuivre en recouvrement le débiteur,

— la Cour de cassation a posé, dans un arrêt du 14 octobre 2010, une présomption de certitude de la perte de chance, « chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable » (Cour Cass. 14 octobre 2010, n° 09-69.195),

— que par mail du 10 avril 2020, la société Candems immobilier l’a informée d’une reprise des lieux au 10 avril 2020 et qu’ainsi le montant des indemnités d’occupation non recouvrées s’élève à la somme de 715,43 euros pendant quatre mois,

— que l’attitude de la société Candems immobilier consistant à nier sa responsabilité, pourtant évidente, en se murant dans le silence le plus total, lui a porté un préjudice certain puisqu’elle se retrouve dans une situation financière difficile en l’absence de revenus fonciers,

— ce comportement est contraire à toute relation contractuelle et commerciale, alors que de son côté, elle a toujours honoré la rémunération de son mandataire,

— ainsi sa résistance s’avère abusive.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 14 janvier 2025, la SAS Foncia A.D. immobilier demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1217 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1231-1 et suivants du code civil,

Vu son intervention volontaire du fait de la transmission à titre universel de patrimoine social souscrite en application de l’article 1844-5 du code civil,

Vu l’arrêt mixte qui a été rendu le 27 juin 2024,

A titre principal,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse du 21 octobre 2020 en ce qu’il a débouté la SCI Le noyer de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— relever que la SCI Le noyer ne peut formuler une demande d’indemnisation qu’au titre de la perte de chance,

— relever à ce titre comme l’a reconnu le tribunal judiciaire de Grasse, que la société demanderesse ne demande pas l’indemnisation d’une perte de chance mais la totalité des loyers et de l’indemnité d’occupation à payer,

— relever qu’à titre infiniment subsidiaire, la SCI Le noyer demande à la cour qu’elle détermine le montant de cette perte de chance conformément à son pouvoir souverain d’appréciation,

— débouter la SCI Le noyer au titre de sa demande de condamnation d’une somme d’un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter la SCI Le noyer de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Le noyer au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Le noyer aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SAS Foncia A.D. immobilier soutient pour l’essentiel :

Sur la faute simplement présumée,

— que des pièces versées aux débats, il n’apparaît nullement que la SARL Candems immobilier n’aurait pas souscrit l’assurance de garantie des loyers impayés,

Sur la perte de chance,

— que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (1ère civ. 21 nov. 2006, n° 05-15.674),

— l’indemnisation de la chance perdue ne doit cependant pas se confondre avec le bénéfice que la victime aurait retiré de la survenance de l’évènement favorable,

— la réparation de la perte de chance doit en effet être mesurée à la chance perdue,

— la Cour de cassation censure systématiquement les décisions des juges du fond qui font correspondre l’indemnisation à la réalité du gain espéré,

— que la responsabilité contractuelle de la SARL Candems immobilier ne saurait être engagée que si la SCI Le noyer démontre son incapacité à pouvoir exécuter cette décision et recouvrer le montant des sommes allouées à l’encontre de M. [N] [L],

— en n’apportant pas aux débats la preuve d’une exécution infructueuse, la SCI Le noyer ne démontre pas la chance perdue.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 14 janvier 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée, si bien que la note adressée le 17 février 2025 sur le RPVA, par le conseil de la SCI Le noyer pour répondre à un moyen plaidé à l’audience mais non soulevé dans les écritures, est irrecevable.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’intimée comporte des demandes de « relever », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Le jugement entrepris a déjà été infirmé et a dit que la SAS Foncia A.D. venant aux droits de la société Candems immobilier est responsable du préjudice de perte de revenus locatifs de la SCI Le noyer.

Sur les demandes d’indemnisation

La SCI Le noyer réclame :

— principalement au titre de la perte de gain, la somme de 15 421,32 euros, correspondant aux loyers perdus jusqu’en décembre 2019 et 2 816,72 euros, correspondant aux indemnités d’occupation perdues de 715,43 euros par mois pendant quatre mois,

— subsidiairement au titre de la perte de chance, les mêmes montants ou à apprécier par la cour,

— complémentairement du fait de la résistance abusive, la somme de 10 000 euros en arguant de problèmes financiers.

Il est opposé qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance.

Aux termes de l’article 1192 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Les articles 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la date de la signature du contrat de mandat le 11 juillet 2015, prévoient que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, même sans mauvaise foi. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il en ressort que la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier et non une simple perte de chance, et que la perte de chance réparable est la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, laquelle est distincte de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La cour a déjà statué sur l’existence de la faute de gestion de la société Candems aux droits desquels vient la SAS Foncia A.D., qui a renoncé à la garantie des loyers impayés sans s’assurer de l’accord de la SCI Le noyer sur ce point, et a ainsi créé une situation de risque pour son mandant, qui s’est réalisé puisque le locataire s’est avéré défaillant, générant une dette locative non assurée, qui s’élève selon l’ordonnance de référé expulsion du 23 octobre 2019, à 13 083,11 euros jusqu’au mois de septembre 2019, outre le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer courant et charges, soit 715,43 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est en dernier lieu établi que le locataire a quitté les lieux en exécution de l’ordonnance d’expulsion, le 10 avril 2020.

La perte locative s’élève ainsi à la somme de 17 614,17 euros (13 083,11 + (715,43 x 6 mois) + (715,43/30 x 10 jours)), s’agissant du préjudice qui aurait été subi si le locataire était éligible à l’assurance de garantie de loyers impayés et que la société Candems ne l’avait pas souscrite.

Or, en l’espèce le locataire n’était pas éligible à la garantie des loyers impayés et la faute consiste à ne pas avoir obtenu l’accord de la SCI Le noyer pour le prendre comme locataire, ce qui caractérise une perte de chance d’avoir eu un locataire éligible à la garantie des loyers impayés, totalement couvert en cas de défaillance.

Le fait que la SCI Le noyer ne rapporte pas la preuve d’une exécution infructueuse contre le locataire défaillant, est indifférent pour déterminer la perte de chance de couverture totale du sinistre de loyers impayés, dont le montant s’élève à 17 614,17 euros en relation de cause à effet avec la faute commise.

En l’état des pièces produites, cette perte de chance est évaluée à 50 % et la SAS Foncia A.D. sera donc condamnée à verser à la SCI Le noyer, la somme de 8 807,09 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice ou la défense à une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la société Candems, puis la SAS Foncia A.D. ont abusé de leur droit de se défendre en justice, dans une intention de nuire à la SCI Le noyer, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable, compte tenu des prétentions de la SCI Le noyer, auxquelles il n’est pas totalement fait droit.

La SCI Le noyer sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, le jugement entrepris ayant déjà été infirmé, la SAS Foncia A.D. qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Le noyer.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la note en délibéré adressée par M^e Richard Siffert le 17 février 2025 ;

Vu l’arrêt mixte du 27 juin 2024, ayant infirmé le jugement entrepris,

Condamne la SAS Foncia A.D. à verser à la SCI Le noyer la somme de 8 807,09 euros (huit mille huit cent sept euros et neuf centimes) à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Le noyer du surplus de ses demandes ;

Condamne SAS Foncia A.D. aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SAS Foncia A.D. à verser à la SCI Le noyer, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,