COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/667

N° RG 25/00615 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHPR

[J] [G] [B]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hadrien BIANCHI

M^e Constant SCORDOPOULOS,

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 02 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000456.

APPELANTE

Madame [J] [G] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-6754 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

née le 10 Juin 1973 à [Localité 5] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hadrien BIANCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège sociale est [Adresse 1]

représentée par M^e Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2018, la société anonyme CDC Habitat Social, venant aux droits de la société le Nouveau Logis Provençal, a donné à bail à Mme [J] [G] épouse [B] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 405,40 euros en principal au titre de la dette locative, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la société CDC Habitat Social a fait assigner Mme [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 2 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 février 2023 ;

— débouté Mme [G] de toutes ses demandes liées à l’exception d’inexécution et au report de la dette ;

— ordonné, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant dans les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [G] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social la somme de 1250,04 euros, en deniers ou quittances, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges arrêtés au 29 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, paiement carte bancaire en ligne du 19 avril 2024 pris en compte ;

— condamné Mme [G] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social un montant égal au loyer mensuel et aux charges, indexation comprise, à compter du 10 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes reconventionnelles en dommages-intérêts ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la locataire ne rapportait pas la preuve d’une indécence ou d’une insalubrité du logement loué ;

— celle-ci n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, le contrat de bail était résilié de plein droit en application de la clause résolutoire.

Par déclaration transmise le 16 janvier 2025, Mme [G] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 28 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [G] demande à la cour de :

— réformer, infirmer et annuler l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater qu’elle s’est acquittée de la dette locative ;

— constater qu’elle est à jour de ses loyers ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— dire et juger que le bail d’habitation se poursuivra ;

— condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

— dire et juger que chaque partie conservera ses propres dépens.

Par conclusions transmises le 9 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société CDC Habitat Social conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et statuant à nouveau, sollicite la condamnation de Mme [G] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître Scordopoulos.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, si Mme [G] a interjété appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise, elle sollicite uniquement, dans ses dernières conclusions, qu’il soit constaté qu’elle s’est acquittée de la dette locative, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et qu’il soit dit et jugé que le bail d’habitation se poursuit, outre la condamnation de la société bailleresse au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel. L’appelante présente ainsi une demande de délais de paiement rétroactifs, même si le terme ne figure pas expressément dans ses conclusions, et de provision.

Parallèlement, la société CDC Habitat Social sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Ainsi, le constat de la résiliation du contrat de bail et la condamnation au paiement d’une provision au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges ne font plus l’objet d’une quelconque critique. Il en est de même du débouté de la demande présentée par Mme [G] en lien avec une exception d’inexécution.

Subséquemment, l’ordonnance entreprise doit confirmée en ce qu’elle a constaté que la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, condamné Mme [G] à payer, à titre provisionnel, à la société CDC Habitat Social la somme de 1250,04 euros, en deniers ou quittances, au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges arrêtés au 29 avril 2024 et débouté Mme [G] de sa demande liée à l’exception d’inexécution.

— Sur la demande de délais de paiement rétroactifs :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [G] ne conteste pas qu’elle n’a pas réglé l’intégralité de la dette locative visée au commadement de payer du 9 décembre 20223, dans les deux mois de la délivrance de celui-ci.

Désormais, elle soutient qu’elle a régularisé sa dette et qu’elle est à jour du paiement de ses loyers. Cependant, elle ne produit aucun justificatif d’un tel paiement. Le ticket de paiement daté du 18 juillet 2024 ne comporte nullement l’identité du bénéficiaire ; seul un identifiant commercant est mentionné sans qu’il puisse être mis en lien avec la société CDC Habitat Social. Par ailleurs, suivant l’avis d’échéance en date du 20 décembre 2024, une dette locative demeure à hauteur de 231,45 euros. Aucune pièce plus récente ne figure au dossier de l’appelante justifiant de la réalisation de paiements.

Or, il convient de rappeler qu’il appartient à Mme [G] de prouver qu’elle s’est acquittée de sa dette, d’autant que la société bailleresse est taisante sur l’apurement complet de la dette locative et qu’elle ne produit pas un décompte actualisé ( celui figurant au dossier de la société intimée étant du 16 février 2024 ).

En l’absence d’élément justificatif, la cour ne peut que retenir que Mme [G] ne s’est pas acquittée de sa dette et n’est pas à jour de ses loyers de sorte qu’il ne peut lui être octroyé des délais de paiement retroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [G] est donc déboutée de sa demande de chef.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [G] de sa demande de report de la dette, constitutive d’une demande de délais de paiement, mais aussi en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [G] et a condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges, indexation comprise.

— Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence. peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Mme [G] sollicite une provision à valoir sur le préjudice moral subi en raison des 'problèmes récurrents rencontrés dans son logement ayant entraîné un syndôme anxio-dépressif important'. Elle se réfère à une chute dans l’escalier, la panne de la chaudière, une inondation, une panne d’électricité, des traces de moississures et d’humidité et une insalubrité du logement.

Toutefois, s’agissant de la chute dans l’escalier, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, par ordonnance en date du 22 février 2022, a déjà octroyé une provision à Mme [G] et aucun élément nouveau n’est produit aux débats permettant l’octroi d’une provision complémentaire.

S’agissant de la panne de la chaudière, l’inondation et la panne d’électricité, la société bailleresse ne les conteste pas.

Mme [G] verse aux débats un constat de commissaire de justice dressé le 27 janvier 2023 qui permet de relever que le logement comporte effectivement des désordres, notamment, des lames du sol et des plinthes endommagées ainsi que des traces de moisissures. Cependant, il ne résulte nullement de ce constat, avec l’évidence requise en référé, que le logement est insalubre en ce qu’il présente des risques pour la santé des occupants.

Le certificat médical établi le 5 septembre 2022 n’étaye pas plus les risques pour la sécurité physique ou la santé de la locataires, critères indispensables de l’insalubrité. Il est rédigé sans aucune précision et sans mention d’un déplacement du médecin au domicile de l’appelante qui est nécessaire afin qu’il puisse établir objectivement un lien entre les pathologies respiratoires et le logement.

Seul le certificat médical du 25 octobre 2022 fait état d’un syndrôme anxio-dépressif présenté par Mme [G] en lien avec 'des soucis très importants avec son logement'.

Si Mme [G] justifie avoir adressé de nombreux messages à la société bailleresse, le listing de ces messages ne comporte nullement leur contenu. La cour ne peut donc déterminer l’objet exact des signalements effectués par Mme [G].

Par ailleurs, la société bailleresse verse aux débats des échanges avec la locataire faisant état d’un refus de réalisation des travaux par Mme [G] ou d’une absence de prise de rendez-vous pour permettre la réalisation de travaux.

En l’état, l’obligation pour la société CDC Habitat Social d’indemniser un préjudice moral subi par Mme [G] ne relève nullement de l’évidence.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel présentée par Mme [G].

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [G] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en cause d’appel.

Mme [G], succombant à l’instance, devra supporter les dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Scordopoulos.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [G] épouse [B] aux dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Scordopoulos.

La greffière, La présidente,