COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

ph

N° 2025/ 321

Rôle N° RG 22/02808 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5WR

[U] [B]

[G] [W] épouse [B]

[X] [B]

[K] [E] épouse [B]

C/

[I] [C] [V] [N]

S.C.I. [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LX [Localité 6]

M^e Simon AZOULAY

M^e Carole DUFOND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07802.

APPELANTS

Monsieur [U] [B],

demeurant [Adresse 8] [Adresse 7]

représenté par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [G] [W] épouse [B]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [X] [B],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [K] [E] épouse [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

Madame [I] [C] [V] [N]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. [R], dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Madame [D] [T]

représentée par M^e Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [I] [N] est propriétaire selon acte notarié du 16 février 2017, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9], du lot n° 2 constitué d’une maison à usage d’habitation et la jouissance exclusive particulière et perpétuelle d’une parcelle de terre d’une superficie de 708 m², abris de jardin, garage et piscine et les 500/1000èmes des parties communes générales.

La SCI [R] est propriétaire de la parcelle voisine acquise selon acte notarié du 22 mars 2018, de M. [U] [B], Mme [G] [W] épouse [B], M. [X] [B], Mme [K] [E] épouse [B]. L’acte précise dans un paragraphe « DIAGNOSTICS ENVIRONNEMENTAUX » que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, que le contrôle de « l’installation non collectif » a donné lieu à un diagnostic de non-conformité du 20 septembre 2017, que « L’ACQUEREUR est informé, que dans ce cas, il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente. Un devis pour ledit raccordement, dont la copie est demeurée annexée, a été établi par VEOLIA le 24 janvier 2018, d’un montant de 1 861,75 €. Le VENDEUR donne ordre irrévocable au notaire de régler ladite somme par prélèvement sur le prix de vente ».

Se plaignant de désordres liés à des écoulements des eaux usées sur son fonds, Mme [I] [N] a obtenu par ordonnance du 28 novembre 2018, la désignation d’un expert judiciaire.

M. [P] a déposé son rapport le 5 juin 2019.

Par exploit d’huissier du 15 novembre 2019, Mme [N] a fait assigner la SCI [R] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par exploit d’huissier des 26 décembre 2019 et 27 janvier 2020, la SCI [R] a appelé en cause les consorts [B].

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à verser à Mme [I] [N] la somme de 1 159 euros au titre de la reprise du talus et 5 624 euros au titre du préjudice matériel et des travaux de reprise du local piscine,

— dit que dans les rapports entre eux le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— les consorts [B] :70 %,

— la SCI [R] : 30 %,

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à verser à Mme [I] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3 095,16 euros,

— autorisé la distraction des dépens au profit de M^e Simon Azoulay,

— dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a retenu :

— que l’éboulement du talus est imputable à la présence d’eaux usées provenant du fonds de la SCI [R], que toutefois il ne concerne pas la totalité du talus qui apparaît pentu et peu entretenu, si bien que la responsabilité de la SCI [R] pour l’éboulement partiel sera retenue pour 10 %, telle que fixée par l’expert,

— que les désordres subis sont antérieurs à l’acquisition par la SCI [R], que celle-ci a procédé en octobre 2018 aux travaux nécessaires pour y remédier, que si l’acte de vente fait état de l’absence de raccordement du fonds au réseau d’assainissement collectif et de la nécessité d’y procéder dans le délai d’un an, il n’est pas fait état de son caractère urgent compte tenu des écoulements d’eaux usées sur le fonds de la demanderesse, ce qui caractérise une information insuffisante,

— que la demande formée au titre de la dépollution du terrain n’apparaît pas indispensable ou nécessaire,

— que la SCI [R] n’expose pas les raisons objectives et le moyen juridique au soutien de sa demande de dommages et intérêts contre Mme [N], ni ne démontre l’intention dolosive des consorts [B].

Par déclaration du 24 février 2022, les consorts [B] ont relevé appel de ce jugement, enregistré sous le n° 22-02808.

Par déclaration du 14 mars 2022, la SCI [R] a interjeté appel du même jugement, enregistré sous le n° 22-03782.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 3 novembre 2022, les consorts [B] demandent à la cour de :

Vu les articles 1240, 1642 et 1643 du code civil,

Vu les pièces,

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [B] et la SCI [R] à verser à Mme [I] [N] la somme de 1 159 euros au titre de la reprise du talus et 5 624 euros au titre du préjudice matériel et des travaux de reprise du local piscine ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

— déclarer qu’aucune faute ne peut leur être imputée dans la survenance des préjudices subis par Mme [N],

— déclarer que les vices affectant le réseau d’assainissement étaient apparents au jour de la vente,

— déclarer que les désordres subis par Mme [N] ne sont pas imputables aux vendeurs,

En conséquence,

— déclarer la SCI [R] mal fondée en ses demandes,

— déclarer Mme [N] mal fondée en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— les en débouter,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu’il a dit que dans les rapports la SCI [R] et les consorts [B] le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— les consorts [B] : 70 %,

— la SCI [R] : 30 %,

Statuant à nouveau,

— déclarer que leur responsabilité dans la survenance des préjudices subis par Mme [N] est limitée à 5 %,

— confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu’il a limité le coût de réparation des dommages et préjudices aux seules sommes de 1 159 euros et 5 624 euros,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu’il a condamné in solidum la SCI [R] et eux-mêmes à verser à Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu’il a condamné in solidum la SCI [R] et eux-mêmes aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3 095,16 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI [R] à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [R] aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’aux dépens de la présente instance, ceux d’appel distraits au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

Les consorts [B] font valoir en substance :

Sur l’absence de responsabilité délictuelle,

— qu’il n’est donné aucune précision sur la date d’apparition des désordres permettant d’établir que ceux-ci sont apparus à l’époque où ils étaient propriétaires,

— que pour déterminer la date d’apparition des désordres il faut se reporter à un courrier adressé par Mme [N] à la SCI [R] le 12 juin 2018,

— que suite à la vidange de la fosse septique le 28 mai 2017, il n’y avait plus d’écoulement, Mme [N] ne s’était plainte d’aucun préjudice et n’avait formulé aucune demande à leur encontre, ce qui démontre l’absence de lien avec cet écoulement,

Sur l’absence de garantie des vices cachés,

— que l’état du système d’assainissement était connu de la SCI [R], ainsi que la nécessité de raccorder l’écoulement des eaux usées au réseau d’assainissement public, et la nécessité d’entretenir et de vidanger périodiquement la fosse septique,

— que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de garantie des vices cachés,

— qu’aucune réclamation ne leur avait été adressée depuis le dernier curage de la fosse démontrant qu’ils auraient eu connaissance de nouvelles nuisances depuis le curage de leur fosse avant la vente,

Subsidiairement sur la répartition de responsabilité et les sommes allouées,

— qu’ils ne sauraient être retenus les responsables majeurs des écoulements en provenance d’un fonds dont ils n’étaient plus propriétaires au moment des faits,

— que seuls trois mètres de mur ont été endommagés par les écoulements,

— que la dépollution du terrain n’est pas justifiée.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 décembre 2022, la SCI [R] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1240, 1241, 1642 du code civil,

Vu les dispositions des articles 367 et suivants, 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

— ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 22/03782 et 22/02456 (sic) sous un seul numéro,

— infirmer et réformer le jugement du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à verser à Mme [I] [N] la somme de 1 159 euros au titre de la reprise du talus et 5 624 euros au titre du préjudice matériel et des travaux de reprise du local piscine,

— dit que dans les rapports entre eux le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— les consorts [B] :70 %,

— la SCI [R] : 30 %,

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à verser à Mme [I] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3 095,16 euros,

— autorisé la distraction des dépens au profit de M^e Simon Azoulay,

— dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

et en ce qu’il a débouté la SCI [R] de ses demandes,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger que Mme [N] ne rapporte pas la preuve d’une faute liée à la dégradation de son terrain imputable à la SCI [R],

— juger que la faute dont se prévaut Mme [N] est imputable à l’état antérieur de la maison à la cession de celle-ci en mars 2018 à la SCI [R],

En conséquence,

— juger l’action mal dirigée,

— juger s’il y a lieu à condamnation que celle-ci ne doit viser que l’indivision [B],

A titre subsidiaire, si par impossible la cour considérait que la SCI [R], du fait de son acquisition, doit répondre des faits de son auteur,

— condamner les consorts [B] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations,

— juger que lors de la vente intervenue en mars 2018, les consorts [B] ont fait preuve de résistance dolosive,

En conséquence,

— condamner les consorts [B] et Mme [N] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts de ce chef,

En tout état de cause,

— débouter l’indivision [B] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement l’indivision [B] et Mme [N] au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [R] réplique :

Sur l’imputabilité des prétendus désordres,

— qu’il est manifeste que les prétendus désordres sont antérieurs à son acquisition,

— que d’évidence le talus ne s’est pas dégradé en quelques quatre mois et l’ensemble des désordres a bien pour origine le temps écoulé de la cohabitation entre Mme [N] et l’indivision [B],

— qu’un drain existant à l’origine de la construction de la maison attenant à la fosse septique a été sectionné lors de la construction de la maison et de la piscine que Mme [N] a acquis, ce qui pourrait expliquer les désordres,

A titre subsidiaire, sur la responsabilité des consorts [B],

— que l’information donnée était manifestement insuffisante compte-tenu des éléments dont disposaient les consorts [B],

— qu’ils ont manifestement caché une situation préexistante et leur attitude a été dolosive lors de la signature de l’acte notarié de mars 2018,

— que Mme [N] tente manifestement de battre monnaie en faisant état de dégradations notamment sur un vélo elliptique qui aurait pu être stocké dans un local moins inondable qu’un local piscine.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 3 août 2022, Mme [N] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 544 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [A] [P] du 5 juin 2019,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 27 janvier 2022 en ce qu’il a retenu la responsabilité et condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à l’indemniser de ses préjudices,

— le confirmer également en ce qu’il a condamné in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de M. [P] taxés à la somme de 3 095,16 euros,

— l’infirmer sur le montant des sommes allouées en réparation des préjudices subis,

Et statuant à nouveau à ce titre,

— condamner in solidum la SCI [R] et les consorts [B] à lui payer les sommes suivantes en réparation de son entier préjudice :

—  5 794,80 euros au titre d’une participation à hauteur de 50 % pour les travaux de reprise sur le talus dégradé par la mise en place d’un mur de soutènement sur une longueur de 15 mètres,

—  2 101 euros au titre des travaux de reprises des dégradations causées sur et aux abords de l’abri de jardin ou local piscine,

—  520,20 euros au titre de la perte du vélo elliptique et de son module wifi,

—  3 999,60 euros au titre de la dépollution et du remplacement des terres dégradées par le déversement des eaux usées,

—  2 000 euros au titre du préjudice complémentaire subi à raison de la perte des végétaux sur la partie de jardin située en contrebas du talus, les odeurs nauséabondes engendrées par les écoulements d’eaux usées dans son jardin, la présence importante de moustiques due à la stagnation des eaux usées sur son fonds, etc.,

soit au total à la somme de 14 415,40 euros en réparation de son entier préjudice,

— condamner in solidum la SCI [R] et les consorts [B], à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel et au titre des entiers dépens d’appel.

Mme [N] argue :

Sur la responsabilité de la SCI [R] et de ses auteurs,

— que le bien a été vendu à la SCI [R], sans qu’il ait été procédé au raccordement demandé par la communauté d’agglomération Var’Esterel’Méditerranée,

— que les parties à la vente avaient expressément convenu d’une somme de 1 861,75 € au titre des travaux de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées,

— que la SCI [R] engage en tout état de cause elle-même sa propre responsabilité à son égard,

— que la SCI [R] lui a causé un trouble anormal de voisinage à raison du déversement des eaux usées provenant de la fosse septique non entretenue du fonds dont elle est propriétaire, mais aussi commis une faute en tardant à entreprendre le raccordement au réseau public dans les plus brefs délais de son acquisition,

Sur la réparation de ses préjudices,

— que si le talus était bien en pente depuis la construction de la maison par son auteur, qui a manifestement décaissé le terrain en 2012, il n’est pas contestable que les dégradations affectant le talus ne sont elles-mêmes apparues qu’en juin-juillet 2018 et immédiatement suite au déversement des eaux usées provenant du fonds supérieur, qu’elle limite sa prétention à 50 % du mur de soutènement,

— qu’aucune dégradation du talus n’est d’ailleurs intervenue entre le décaissement du terrain en 2012 et 2018,

— que l’analyse minimaliste et restrictive de l’expert, ne correspond pas à la nécessité de réparer l’entier préjudice subi à raison de la négligence du voisin propriétaire du fonds supérieur,

— que sur les dégradations de l’abri de jardin, elle a produit deux devis de professionnels, qui constituent des éléments d’appréciation, aucune autre partie n’en ayant communiqués,

— que le principe de la réparation intégrale du vélo elliptique, impose l’acquisition d’un nouveau vélo,

— que dès lors que l’expert retient et confirme la pollution des terres de la partie du jardin située en contrebas du talus, il aurait convenu d’assurer une pleine et entière remise en état du terrain du propriétaire victime des dégradations causées et de prendre en compte la pollution ainsi engendrée par les eaux usées provenant du fonds supérieur,

— qu’il existe un préjudice complémentaire et distinct résultant de la perte des végétaux dans cette partie de jardin, des odeurs nauséabondes ainsi qu’à la présence importante de moustiques sur les lieux engendrés au courant de l’été 2018.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 juin 2025 du conseiller de la mise en état, qui par ordonnance du 12 juin 2022, a ordonné la jonction du dossier 22-02808 et du dossier 22-03782, sous le n° 22-02808.

La décision sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des consorts [B] et de la SCI [R] comporte des demandes de « déclarer » et « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la nature et l’origine des désordres

Aux termes du rapport d’expertise, Mme [N] s’est plaint de désordres à deux reprises, courant 2017 et en juin 2018, la société Veolia est intervenue en juillet 2018 pour supprimer la fosse septique en installant un poste de relèvement équipé de deux pompes, qui refoulent les eaux usées vers le réseau public, et depuis, il n’y a plus de nuisances.

L’expert judiciaire a constaté que le talus qui sépare le fonds de Mme [N] du fonds appartenant successivement aux consorts [B], et à compter de mars 2018 à la SCI [R], est déstabilisé à l’endroit où les eaux usées se sont déversées, et la présence d’un drain d’épandage visible en haut du talus, ce que l’expert a qualifié d’anormal. Les autres désordres ont touché le local piscine, qui a reçu des infiltrations d’eaux usées, ainsi qu’un léger décollement de l’escalier qui relie le local piscine à la parcelle.

L’expert est d’avis que le talus très raide du fait de travaux de terrassement en 2012 sur le fonds acquis par Mme [N], ne pouvait être stable de façon pérenne, même sans le problème lié à l’écoulement des eaux usées, si bien qu’il estime que sur le mur de soutènement nécessaire pour stabiliser le talus d’une longueur totale de 15 mètres, seuls 3 mètres sont concernés par la dégradation imputable à l’écoulement des eaux usées, retenant un préjudice de l’ordre de la moitié des 20 % du mur, soit 1 159 euros (10 % du montant du devis de 11 590 euros).

L’expert conclut que le nettoyage et la remise en peinture du sol du local piscine est clairement imputable à l’infiltration des eaux usées, que le devis de 2 101 euros est élevé pour 4 m² de peinture et la reprise du joint de l’escalier, que le remplacement du vélo elliptique et de son boitier wifi peut être imputable à l’infiltration des eaux usées, qu’il faut appliquer un abattement de 30 % sur le montant de 524 euros, soit 364 euros, que la pollution du jardin n’est pas avérée sauf à démontrer une pollution bactérienne par un laboratoire spécialisé et qu’ainsi la purge et le remplacement de la terre serait une précaution excessive, mais qu’il existe un préjudice lié à la perte des végétaux, aux odeurs nauséabondes, et à la présence de moustiques qu’il évalue à 2 000 euros soit la moitié du montant du devis produit, arrivant à une indemnisation totale de 5 624 euros des préjudices de Mme [N].

S’agissant de l’imputabilité des préjudices, l’expert relève que le caractère défectueux de l’assainissement individuel a bien été constaté lors de la vente et acté dans l’acte, qu’une somme de 1 861,75 euros a été consignée, que les dépenses engagées par la SCI [R] ont été bien supérieures de 8 085 euros, raison pour laquelle il propose un partage de responsabilité plus important pour les consorts [B] de 70 % et 30 % pour la SCI [R].

Sur la responsabilité

Les consorts [B] contestent leur responsabilité, au motif que les désordres sont apparus après la vente, que le vice affectant le réseau d’assainissement était apparent, qu’il existe une clause d’exclusion de garantie et qu’il n’est pas établi qu’ils sont de mauvaise foi. Subsidiairement, ils concluent à une limitation de leur responsabilité à 5 %.

La SCI [R] conteste sa responsabilité au motif que les désordres sont antérieurs à son acquisition et subsidiairement demande à être relevée et garantie totalement en arguant que les consorts [B] lui ont manifestement caché une situation préexistante.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code énonce qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Le rapport d’expertise établit qu’il y a eu deux faits générateurs du préjudice subi par Mme [N], en 2017, soit à une époque où les consorts [B] étaient encore propriétaires, et en juin 2018 à une époque où la SCI [R] est déjà propriétaire depuis le 22 mars 2018.

Un courrier de la communauté d’agglomération Var-Estérel-Méditerranée du 19 juin 2018, produit par Mme [N] en réponse à ses réclamations à ce sujet, mentionne que les mêmes nuisances ont été subies et constatées par ses services le 10 mai 2017 ainsi que le non-raccordement au réseau collectif, qu’il a été demandé au propriétaire de vidanger sa fosse et de raccorder sa maison au réseau public, que le nouveau propriétaire a entrepris les démarches pour le raccordement, que les travaux initialement prévus en mai 2018 ont été repoussés par le prestataire.

Les consorts [B] le reconnaissent d’ailleurs, puisqu’ils affirment que la vidange de la fosse a réglé le problème.

Les consorts [B] ne peuvent donc pas soutenir leur absence de responsabilité, au motif que le désordre est apparu après la vente, alors qu’il est établi que des désordres ont été causés par le débordement de leur fosse septique en 2017, même s’ils ont cessé par la vidange de la fosse.

Dans l’acte de vente à la SCI [R], les parties ont convenu que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours en raison des vices apparents et des vices cachés, sauf à l’acquéreur pour les vices cachés, à prouver dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Il ressort des pièces, que ce sont les consorts [B] qui, informés depuis mai 2017, de la nécessité de se raccorder au réseau public et de l’insuffisance de leur fosse septique ayant causé des dégâts à leur voisine, ne se sont pas mis en conformité avec les règles d’assainissement pendant dix mois, puis ont vendu leur bien en mentionnant le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement, mais sans l’information, pourtant connue, du débordement du système d’assainissement non collectif ayant nécessité une vidange de fosse en mai 2017.

A cet égard, il est relevé que la SCI [R] qui a acquis le bien le 22 mars 2018 avec l’information de l’absence de raccordement au réseau d’assainissement, a entrepris très rapidement les démarches pour se raccorder au réseau d’assainissement public, que le raccordement devait intervenir en mai 2018, soit dans les deux mois de l’acquisition, mais qu’il a été retardé pour une cause extérieure à la SCI [R].

Des désordres causés par le débordement de la fosse septique, sont à nouveau survenus en juin 2018, moins de trois mois après la vente, dénoncés selon courrier de Mme [N] à la SCI [R], selon courrier recommandé avec avis de réception du 12 juin 2018, dans lequel étaient réclamées notamment la vidange de la fosse septique et sa mise en conformité. Cette demande a été renouvelée par courrier recommandé avec avis de réception du 2 juillet 2018 adressé par le conseil de Mme [N]. Entre temps, deux procès-verbaux de constat ont été établis les 15 juin et 2 juillet 2018. Il est justifié de la vidange de la fosse le 10 juillet 2018. Les travaux de raccordement au réseau public ont été exécutés selon facture du 12 octobre 2018.

Il doit donc être conclu qu’en l’état de l’information incomplète donnée par le vendeur, sur un vice du réseau d’assainissement non collectif autre que le défaut de raccordement au réseau collectif seul mentionné, le vendeur doit garantir ce vice qui était caché à l’acquéreur, bien que connu du vendeur, à l’origine essentielle des désordres subis.

Pour autant, il existe aussi une part de responsabilité de la SCI [R], qui n’a pas donné suite au premier courrier du 12 juin 2018 et a attendu qu’un rappel lui soit adressé en juillet 2018, pour procéder à la vidange de sa fosse le 10 juillet 2018.

En considération de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un partage de responsabilité entre les consorts [B] et la SCI [R] à hauteur de 70 % pour les premiers et 30 % pour la seconde.

Sur les demandes de Mme [N]

Mme [N] forme un appel incident sur l’indemnisation accordée en la portant à la somme totale de 14 415,40 euros, ainsi décomposée :

—  5 794,80 euros au titre d’une participation à hauteur de 50 % pour les travaux de reprise sur le talus dégradé par la mise en place d’un mur de soutènement sur une longueur de 15 mètres,

—  2 101 euros au titre des travaux de reprises des dégradations causées sur et aux abords de l’abri de jardin ou local piscine,

—  520,20 euros au titre de la perte du vélo elliptique et de son module wifi,

—  3 999,60 euros au titre de la dépollution et du remplacement des terres dégradées par le déversement des eaux usées,

—  2 000 euros au titre du préjudice complémentaire subi à raison de la perte des végétaux sur la partie de jardin située en contrebas du talus, les odeurs nauséabondes engendrées par les écoulements d’eaux usées dans le jardin, la présence importante de moustiques due à la stagnation des eaux usées sur son fonds.

Il est opposé que seuls 3 mètres de mur ont été endommagés par les écoulements d’eaux usées, que la dépollution du terrain n’est pas justifiée, que les demandes sont excessives.

Il est relevé que le premier juge a alloué à Mme [N] la somme de 1 159 euros au titre de la reprise du talus et 5 624 euros au titre du préjudice matériel et des travaux de reprise du local piscine, alors que la somme de 5 624 euros correspondait dans les calculs de l’expert à la reprise du talus, les travaux de peinture et de reprise de l’escalier, le vélo après application d’un coefficient de vétusté, la perte des végétaux, les odeurs et les moustiques.

S’agissant du mur de soutènement dont la construction est rendue nécessaire en raison des dégradations du talus sur une distance de trois mètres, telle que relevée par l’expert judiciaire, Mme [N] ne produit aucune pièce de nature à contredire cette constatation, alors que le devis versé aux débats, porte sur un mur de 15 mètres. En revanche, le talus même très pentu du fait d’un décaissement intervenu en 2012, tenait jusque-là, si bien qu’il y a lieu d’indemniser la partie effondrée du talus du fait des écoulements d’eaux usées, à hauteur de 20 % du devis, soit 2 318 euros.

S’agissant du vélo elliptique, Mme [N] poursuit l’infirmation du jugement qui a retenu le coefficient de vétusté proposé par l’expert, en arguant qu’elle doit faire l’acquisition d’un nouveau vélo. Mme [N] produit les factures d’achat du vélo et de son module wifi en mars et mai 2017 pour le montant de 520,20 euros. Le moyen selon lequel un matériel si couteux, ne pouvait pas être installé dans un local piscine est inopérant, dès lors que ledit local n’était pas censé subir des infiltrations d’eaux usées. Au regard du caractère très récent de l’acquisition de ce matériel, il convient de retenir ce chef de préjudice pour le remplacement du vélo et du module wifi pour le montant total des factures, soit 520,20 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

S’agissant de la dépollution du terrain, Mme [N] ne produit aucune pièce de nature à contredire les conclusions de l’expert sur l’absence de contamination bactérienne de son terrain du fait de l’écoulement des eaux usées, rendant inutile la dépollution de celui-ci et le remplacement des terres. Le jugement sera donc confirmé sur ce chef de préjudice.

S’agissant d’une part des travaux de reprise des dégradations au local piscine et à l’escalier, d’autre part des préjudices complémentaires pour perte des végétaux, mauvaises odeurs et présence accrue de moustiques, pour lesquels la confirmation est poursuivie par Mme [N], les appelants ne développent aucun moyen spécifique, si bien que ces chefs de préjudice sont confirmés.

Le jugement appelé est par suite, partiellement infirmé sur le préjudice et statuant à nouveau sur ce point, le préjudice de Mme [N] sera ainsi indemnisé :

—  2 318 euros au titre de la reprise du talus,

—  2 101 euros au titre des travaux de reprise des peintures du local piscine et de l’escalier,

—  520,20 euros au titre de la perte du vélo elliptique et de son boîtier wifi,

—  2 000 euros au titre de la perte des végétaux, des odeurs nauséabondes subies et de la présence importante de moustiques.

Sur la demande de la SCI [R]

Elle est dirigée contre Mme [N] sans précision du fondement et contre les consorts [B] pour réticence dolosive, à hauteur de 10 000 euros.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il en est de même en matière de responsabilité contractuelle, qui impose également la triple démonstration d’une faute contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’état de la présente décision, aucun grief n’est mis en évidence contre Mme [N] au préjudice de la SCI [R].

S’agissant de la réticence dolosive alléguée par la SCI [R], il est relevé qu’il a été tenu compte de l’information incomplète donnée à l’acquéreur, dans le partage de responsabilité décidé par la juridiction, quant aux conséquences dommageables du défaut affectant le système d’assainissement des eaux usées non collectif autre que l’absence de raccordement au réseau collectif.

La SCI [R] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation et le jugement appelé, confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens comprenant les frais d’expertise, ainsi que sur les frais irrépétibles.

En cause d’appel, les appelants qui succombent, seront condamnés aux dépens, et aux frais irrépétibles, dans les mêmes termes, y compris quant au partage de responsabilité.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf sur l’indemnisation du préjudice ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum M. [U] [B], Mme [G] [W] épouse [B], M. [X] [B], Mme [K] [E] épouse [B] et la SCI [R] à payer à Mme [I] [N], les sommes suivantes :

—  2 318 euros (deux mille trois cent dix-huit euros) au titre de la reprise du talus,

—  2 101 euros (deux mille cent un euros) au titre des travaux de reprise des peintures du local piscine et de l’escalier,

—  520,20 euros (cinq cent vingt euros et vingt centimes) au titre de la perte du vélo elliptique et de son boîtier wifi,

—  2 000 euros (deux mille euros) au titre de la perte des végétaux, des odeurs nauséabondes subies et de la présence importante de moustiques ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [B], Mme [G] [W] épouse [B], M. [X] [B], Mme [K] [E] épouse [B] et la SCI [R] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [U] [B], Mme [G] [W] épouse [B], M. [X] [B], Mme [K] [E] épouse [B] et la SCI [R] à payer à Mme [I] [N], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT