COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/121

Rôle N° RG 24/06670 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCM5

S.A.S. MAKE YOUR BURGER

C/

Société DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE

S.C.I. TERRYA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Valérie GERSON-SAVARESE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05207.

APPELANTE

S.A.S. MAKE YOUR BURGER

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société GIA MAZET – AGENCE DE LA COMTESSE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.C.I. TERRYA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2022, la société civile immobilière ( SCI) Terrya a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées ( SAS ) Make Your Burger un local en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice Gia Mazet-Agence de la Comtesse, a fait assigner la société Terrya, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir, sous astreinte, notamment :

— la cessation de travaux portant atteinte au sol et aux murs porteurs, parties communes de la résidence, réalisés sans autorisation dans le local commercial ;

— la remise en état des lieux par la dépose des matériels et équipements installés en tranchée dans le sol de la résidence, la fermeture de la saignée et la dépose de l’enseigne commerciale installée en façade ;

— la communication de l’entier dossier administratif et des autorisations d’urbanisme concernant l’exécution des travaux litigieux et le changement d’affectation du local commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la société Terrya a appelé en cause la société Make Your Burger afin, notamment, d’être relevée et garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à son égard dans l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— ordonné la jonction des deux procédures n°RG 23.5207 et 23.5867 ;

— ordonné aux sociétés Terrya et Make Your Burger de remettre le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] dans l’état où il se trouvait avant les travaux entrepris par la locataire, notamment en déposant tous les matériels et équipements installés en tranchée dans le sol, en refermant la saignée et en déposant la nouvelle enseigne installée en devanture dans les 30 jours de la décision ;

— condamné solidairement les sociétés Terrya et Make Your Burger à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande ;

— dit que les sociétés Terrya et Make Your Burger supporteront les dépens du référé.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— le syndicat des copropriétaires disposait d’un intérêt à agir à l’encontre de la société Terrya dans la mesure où cette dernière est copropriétaire bailleur des locaux objet des travaux litigieux ;

— les travaux de creusement et de terrassement entrepris dans le sol du local commercial appartenant à la société Terrya et sur la voie publique pour installer un raccordement ainsi que la pose d’une nouvelle enseigne ont été réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— ces travaux intéressant manifestement les parties communes exigeaient une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires peu important que le règlement de copropriété ne pose aucune restriction quant à l’activité commerciale exercée dans les locaux ou que les travaux aient été autorisés par l’autorité administrative ;

— il existait ainsi un trouble manifestement illicite de telle sorte qu’il devait être ordonné la remise en état des lieux par la société Make Your Burger et la société Terrya qui, en sa qualité de copropriétaire, devait veiller au respect par sa locataire des dispositions légales applicables en matière de copropriété ;

— les circonstances du litige n’appellaient pas le prononcé d’une astreinte ;

— compte tenu des pièces produites aux débats, il n’y avait pas lieu d’ordonner la communication de documents administratifs ou des autorisations administratives.

Selon déclaration en date du 24 mai 2024, la société Make Your Burger a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 14 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Make Your Burger demande à la Cour de réformer l’ordonnance de référé du 10 mai 2024, et statuant à nouveau, de :

— à titre principal :

— juger que les stipulations du règlement de copropriété constituent un obstacle à la qualification des travaux allégués de trouble manifestement illicite ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées tant à l’encontre de la société concluante que de son bailleur ;

— à titre subsidiaire :

— juger que s’agissant de l’enseigne, la société concluante s’est contentée de remplacer l’enseigne existante ;

— juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la partie dans laquelle les tuyaux de raccordement à l’égout ont été encastrés constitue une partie commune ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes tant à l’encontre de la société concluante que de son bailleur ;

— dé bouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident ;

— débouter la société Terrya de son appel incident et de ses demandes à être relevé et garanti par la société concluante des condamnations qui seraient mises à sa charge ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— juger que la remise en état aurait pour la société concluante des conséquences disproportionnées au regard de son intérêt pour le syndicat des copropriétaires en raison de l’exécution des travaux querellés ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte ;

— à titre principal, comme subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Make Your Burger expose, notamment, que :

— à titre principal:

— les dispositions du règlement de copropriété font obstacle à l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— ce règlement en date du 11 juillet 1947 qui n’a fait l’objet d’aucune mise à jour ultérieure prévoit la possibilité de réaliser des percements et modifications sur la façade en vue d’agrandir les fenêtres existantes à l’effet de créer des devantures de magasins avec accès direct ;

— elle s’est contentée de changer l’enseigne existante et percer la partie surélevée du sol dont il n’est pas démontré qu’elle constitue une partie commune ;

— le juge des référés qui ne peut interpréter le règlement de copropriété aurait dû se déclarer incompétent pour trancher les demandes puisque le règlement de copropriété permettant de modifier la façade, le trouble invoqué si tant est qu’il existe, n’est pas manifestement illicite ;

— à titre subsidiaire :

— elle a remplacé l’enseigne existante lorsqu’elle a pris à bail le local commercial et a installé la sienne à l’endroit exact où se trouvait celle de son prédécesseur, ce qui ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la sandwicherie mitoyenne du local litigieux, située au sein de la même copropriété du [Adresse 2], a installé sa nouvelle enseigne sans solliciter d’autorisation ;

— compte tenu du principe de traitement égalitaire des copropriétaires, il ne peut lui être interdit d’apposer son enseigne en remplacement d’une enseigne préexistante ;

— aucun trouble manifestement illicite ne peut donc être retenu ;

— elle a installé un tuyau d’écoulement dans la dalle du local commercial qui est surelevée et dont il n’est pas démontré qu’elle constitue une partie commune ;

— le juge des référés n’a pas qualité pour déterminer si la partie entre le terrain naturel et le sol du local commercial constitue une partie commune et ne peut caractériser ainsi un trouble manifestement illicite ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— la remise en état aurait pour elle des conséquences excessives et disproportionnées au regard de l’intérêt pour le syndicat des copropriétaires qui ne subit aucun trouble en raison de l’exécution des travaux litigieux ;

— enlever l’enseigne aurait pour effet de priver le local commercial de sa signalétique alors qu’il existait avant sa prise à bail une autre enseigne plus voyante ;

— détruire le raccordement au réseau de la ville la priverait de toute exploitation de son activité et la conduirait inévitablement au dépôt de bilan, alors que le raccordement a été effectué dans les règles de l’art avec une autorisation administrative et n’occasionne aucun trouble ni dommage au syndicat des copropriétaires ;

— une astreinte aurait eu des conséquences disproportionnées et manifestement excessives au regard de l’impossibilité devant laquelle elle se serait trouvé d’exercer son activité.

Par dernières conclusions transmises le 9 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice Gia Mazet-Agence de la Comtesse, demande à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 10 mai 2024 en ce que les sociétés Terrya et Make Your Burger ont été condamnées à remettre le local sis [Adresse 2] dans l’état où il se trouvait avant les travaux entrepris, notamment en déposant tout materiel et équipement installé en tranchée dans le sol, en refermant la saignée et en déposant la nouvelle enseigne installée en devanture dans un delai de 30 jours à compter de la décision rendue ;

— réformer la décision entreprise en ce qu’il a été refusé de faire droit à l’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

— condamner conjointement et solidairement les sociétés Terrya et Make Your Burger à procéder ou faire procéder à la remise en état des lieux situés à [Localité 3] [Adresse 2] en déposant tout matériel et équipement installé en tranchée dans le sol de la résidence [Adresse 2] et en réalisant des travaux de fermeture de cette saignée ainsi qu’à procéder à la dépose de l’enseigne commerciale installée en facade de la Résidence [Adresse 2] le tout sous peine d’astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— rejeter purement et simplement l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par la société Make Your Burger ;

— débouter la société Terrya de ses demandes, fins, conclusions et appel incident ;

— condamner conjointement et solidairement les sociétés Terrya et Make Your Burger au règlement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ainsi qu’aux entiers depens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir, notamment, que :

— la société Make Your Burger ne conteste pas avoir réalisé des travaux d’affouillement du sol sans information ni autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— de tels travaux nécessitent l’autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— suivant le contrat de bail, le locataire s’est engagé à se conformer à tout règlement auquel l’immeuble pourrait être soumis tel que le règlement de copropriété ;

— ce contrat de bail stipule aussi expréssément que ce type d’aménagement ne pouvait être réalisé par les soins du locataire qu’après aval du syndicat des copropriétaires ;

— la société Make Your Burger ne pouvait donc ignorer qu’une autorisation des copropriétaires était nécessaire pour la réalisation des travaux même en cas d’intervention d’un architecte et après autorisation administrative ;

— la société Make Your Burger ne justifie pas que les travaux litigieux ont été réalisés sur une chape rapportée et non sur le sol d’assise de la résidence;

— la société Make Your Burger ne conteste pas non plus avoir apposé une enseigne sur la façade de la résidence sans information ni autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— si le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale dans le local, il ne peut dispenser le copropriétaire concerné d’une autorisation permettant le contrôle de l’enseigne à installer ;

— en l’absence d’une demande d’aposition de l’enseigne sur la façade, aucune décision discriminatoire ne peut être caractérisée ;

— la société Make Your Burger peut solliciter par l’intermédiaire de sa bailleresse copropriétaire l’inscription à l’ordre du jour de la régularisation des travaux réalisés de telle sorte que les condamnations prononcées ne présentent pas des conséquences manifestement excessives ;

— la condamnation de remise en état des lieux ne peut avoir d’effet que si elle est assortie d’une astreinte.

Par dernières conclusions transmises le 15 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Terrya demande à la Cour de :

— réformer l’ordonnance de référé en date du 10 mai 2024 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— ordonné aux sociétés Terrya et Make Your Burger de remettre le local dans l’état où il se trouvait avant les travaux entrepris par le locataire notamment en déposant tous les matériels et équipements installés en tranchées dans le sol, en refermant la saignée et en déposant la nouvelle enseigne en devanture dans les 30 jours de la décision ;

— condamné les sociétés Terrya et Make Your Burger au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— dit que les sociétés Terrya et Make Your Burger supporteront les dépens du référé ;

En conséquence,

— à titre principal :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment à l’encontre de la sociétéTerrya comme étant irrecevables en l’absence d’intérêt et de qualité à agir, et subsidiairement comme étant mal fondées ;

— rejeter l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société Terrya comme se heurtant à de très sérieuses contestations ;

— à titre subsidiaire et sur l’appel incident :

— entendre la société Make Your Burger en ses explications ;

— condamner la société Make Your Burger en tant que de besoin à verser l’ensemble des pièces sollicitées par le Syndicat des copropriétaires et à donner toutes explications sur les travaux entrepris ;

— condamner la société Make Your Burger à relever et garantir la société Terrya de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— en tout etat de cause :

— condamner tous succombants au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondernent de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers depens.

Au soutien de ses prétentions, la société Terrya explique, notamment, que :

— elle n’a réalisé aucun travaux et n’a été pas informée de la nature et de l’étendue des travaux réalisés par la société Make Your Burger ;

— elle ne possède pas le dossier administratif ni les autorisations d’urbanisme sollicités par le syndicat des copropriétaires ;

— les demandes du syndicat des copropriétaires dirigiées à son encontre doivent être déclarées irrecevables en l’absence d’intérêt et de qualité à agir, les travaux ayant été entrepris par la société Make Your Burger seule, sans information de la société bailleresse ;

— suivant le contrat de bail, la société Make Your Burger doit solliciter l’autorisation pour réaliser des travaux et faire son affaire de toutes les réclamations susceptibles de découler des travaux entrepris ;

— les travaux de raccordement ne nécessitent pas une autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— elle ne dispose pas du pouvoir de faire cesser des travaux qu’elle n’a pas commandés ;

— il n’est nullement établi la présence de matériels et équipements dans la tranchée dans le sol ;

— la tranchée a été réalisée pour permettre le raccordement du local, ce qui ne nécessite pas l’autorisation des copropriétaires de telle sorte que la fermeture de cette tranchée se heurte à une contestation sérieuse ;

— aucun élément ne permet de dater la pose de l’enseigne ni ne démontre que la façade extérieure de l’immeuble a été modifiée ;

— les travaux réalisés par la société Make Your Burger sont des travaux d’aménagement d’un local qui ne peuvent être restreints au regard de l’activité commerciale prévue par le règlement de coprorpiété ;

— le juge des référés ne peut déclarer manifestement illicite la pose de l’enseigne commerciale ;

— le retrait de l’enseigne se heurte à une contestation sérieuse ;

— l’exercice d’une activité commerciale de restauration dans le local est autorisé par la règlement de copropriété et n’est donc soumis ni à information ni à autorisation des copropriétaires ;

— en application des clauses du contrat de bail, seule la société Make Your Burger doit supporer les conséquences dommageables des travaux qu’elle a entrepris.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

— Sur la fin de non recevoir des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Terrya :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société Terrya étant copropriétaire au sein de la située au [Adresse 2] et bailleresse de la société Make Your Burger, auteur des travaux litigieux, le syndicat des copriétaires qui n’a aucun lien de droit avec la société locataire, dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir à son encontre.

Par conséquent, la société Terrya doit être déboutée de sa fin de non recevoir.

— Sur les demandes de remise en état sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En application des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

1 ) Sur la remise en état du local loué :

Le contrat de bail commercial liant les sociétés Terrya et Make Your Burger stipule en page 10, paragraphe 1, que les locaux loués dépendant d’un immeuble en copropriété, les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée que le bailleur, à partir du moment où il aura donné son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter et s’efforcer d’obtenir dnas les meilleurs délais.

Ainsi, le contrat rappelle clairement l’obligation prévue par les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 d’obtenir une autorisation préalable pour tous travaux affectant les parties communes.

Certes, le règlement de copropriété, auquel la société Make Your Burger doit se conformer aux termes du paragraphe 5 en page 9 du contrat de bail, prévoit, en page 4, que les lots 12 et 13 situés au rez de chaussée ont le droit de faire tous perçements et modifications sur la façade du [Adresse 2] en vue d’agrandir les fenêtres existantes à l’effet de créer des devantures de magasins avec accès direct. Toutefois, cette clause, à l’évidence, concerne uniquement les travaux d’agrandissement des fenêtres existantes afin de créer des devantures de magasins et non le sol de l’immeuble.

Suivant l’article 3, chapitre II, en page 7, du règlement de la copropriété, le sol 'en totalité’ constitue une partie commune.

Au vu des procès-verbaux de constat produits par le syndicat des copropriétaires, il est manifeste, et d’ailleurs pas contesté, que la société Make Your Burger a réalisé, ou fait réaliser, une saignée dans le sol du local loué. Si la société appelante souligne que cette saignée est réalisée dans une dalle, il ne peut qu’être retenu en raison du dénivelé visible sur les photographies prises par le commissaire de justice que cette dalle est constitutive du sol de l’immeuble afin de permettre une planéité des sols du rez de chaussée. Il est évident que cette dalle constitue le sol de la copropriété et s’avère donc être une partie commune.

Il doit être constaté qu’en raison de leur ampleur et de l’intégration de tuyaux dans la dalle, les travaux de raccordement réalisés portent manifestement atteinte aux parties communes, et ce d’autant que suivant le règlement de copropriété, les canalisations du tout à l’égout sont des parties communes, de telle sorte que la quantification de ces parties s’en trouve affectée.

Aussi, la société Make Your Burger ne pouvait réaliser le percement de la dalle, partie commune, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. L’obtention d’une autorisation administrative – étant constaté que seule la déclaration préalable pour la modification de la façade en raison de la pose de l’enseigne et l’avis de l’architecte des bâtiments de France afférent à cette déclaration préalable sont produits – l’intervention d’un architecte ou encore le fait que les travaux aient été exécutés par la société exploitante du réseau d’assainissement de la ville de [Localité 3] sont sans effet sur la nécessité d’obtenir l’autorisation préalable du syndicat des coprorpriétaires.

Avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite causé par la réalisation de travaux affectant une partie commune sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires apparaît caractérisé.

2 ) Sur la remise en état de la façade par la dépose de l’enseigne :

Comme explicité précédemment, la clause figurant en page 4 du règlement de copropriété, concerne, à l’évidence, uniquement les travaux d’agrandissement des fenêtres existantes afin de créer des devantures de magasins. Elle ne peut ainsi justifier le changement d’enseigne par la société Make Your Burger, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Suivant l’article 7 du règlement de copropriété, il ne peut être établi sur les façades côté rue et côté cour, aucun auvent, tente, marquise ou store extérieur et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble.

La pose d’une enseigne relève manifestement de cette disposition du règlement de copropriété et impose donc une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Certes, la société Make Your Burger a procédé à un changement d’enseigne mais celle-ci s’avère très différente, au vu des photographies figurant dans ses conclusions, de l’ancienne, notamment au niveau de la couleur. Aussi, ce changement d’enseigne relève, à l’évidence, de la problématique de l’harmonie, l’esthétique et l’uniformité de la façade de l’immeuble.

Par ailleurs, la société Make Your Burger invoque une inégalité de traitement ou un traitement discriminatoire en comparaison avec le local commercial exploité juste à côté du local loué. Cependant, un traitement discriminatoire ou une inégalité de traitement impose une décision préalable. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, la société Make Your Burger n’ayant pas sollicité son bailleur en vue d’obtenir une décision du syndicat des copropriétaires.

Au regard de ces éléments, elle ne pouvait procéder au changement d’enseigne sans obtenir une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite causé par le changement d’enseigne sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires apparaît caractérisé.

3 ) Sur la disproportion de la remise en état :

En vertu de l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, la société Make Your Burger ayant réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, la remise en état est justifiée.

Certes, elle est susceptible d’avoir des conséquences sur l’exploitation du local commercial. Toutefois, comme le précise à juste titre le syndicat des copropriétaires, la société Make Your Burger peut solliciter une autorisation pour réaliser les travaux de raccordement et de changement d’enseigne, par le biais de la société Terrya, sa bailleresse.

Aussi, il n’y a pas lieu de retenir une disproportion manifeste.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné à la société Make Your Burger de remettre le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] dans l’état où il se trouvait avant les travaux entrepris, notamment en déposant tous les matériels et équipements installés en tranchée dans le sol, en refermant la saignée et en déposant la nouvelle enseigne installée en devanture dans les 30 jours de la décision.

La société Terrya étant propriétaire des locaux et bailleresse, elle a l’obligation de veiller à ce que sa locataire respecte les dispositions du règlement de copropriété et plus généralement les dispositions légales applicables en matière de copropriété.

La stipulation figurant en page 10 du contrat de bail suivant laquelle le locataire fait son affaire personnelle de toutes réclamations susceptibles de découler des travaux qu’il effectue est sans incidence sur l’obligation incombant à la société de veiller au respect des dispositions précitées.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Terrya avec la société Make Your Burger à procéder aux travaux de remise en état.

Afin d’assurer l’exécution effective des travaux de remise en état, la condamnation des sociétés Terrya et Make Your Burger doit être assortie d’une astreinte de 300 euros par jour, à défaut d’exécution, passé un délai de 3 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de 6 mois.

— Sur la demande de condamnation de la société Make Your Burger à relever et garantir la société Terrya :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande de condamnation de la société Make Your Burger à relever et garantir toute condamnation prononcée à l’égard de la société Terrya impose la démonstration d’un comportement fautif de la société locataire vis-à-vis de la société bailleresse.

Or, à l’issue des débats, une telle faute ne relève nullement de l’évidence. Une analyse des comportements des deux sociétés et l’interpération des clauses afférentes aux travaux effectués par le locataire figurant au contrat de bail doivent être effectués, ce qui relèvent du juge du fond et non du juge des référés qui est le juge de l’évidence.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande présentée par la société Terrya.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné les sociétés Terrya et Make Your Burger aux dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Terrya et Make Your Burger, qui succombent au litige, seront déboutées de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1000 euros en cause d’appel.

Les sociétés Make Your Burger et Terrya supporteront, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

Ces condamnations au paiement des sociétés Make Your Burger et Terrya doivent être prononcées in solidum.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière Terrya de sa fin de non recevoir ;

Assortit la condamnation de la société civile immobilière Terrya et la société par actions simplifiées Make Your Burger à la remise en état des locaux et la dépose de l’enseigne d’une astreinte de 300 euros par jour, à défaut d’exécution, passé un délai de 3 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de 6 mois ;

Déboute la société civile immobilière Terrya de sa demande tendant à voir condamner la société par actions simplifiées Make Your Burger à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

Dit que les condamnations de la société civile immobilière Terrya et la société par actions simplifiées Make Your Burger aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont prononcées in solidum ;

Condamne in solidum la société civile immobilière Terrya et la société par actions simplifiées Make Your Burger à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile immobilière Terrya et la société par actions simplifiées Make Your Burger de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société civile immobilière Terrya et la société par actions simplifiées Make Your Burger aux dépens de l’appel.

La greffière Le président