COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 4 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/ 31

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOGB5

LA METROPOLE [Localité 12] PROVENCE MEDITERRANEE

C/

[O] [C]

[N] [C]

[G] [C]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Sandrine OTT-RAYNAUD

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation du Var en date du 16 décembre 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 24/00003.

APPELANTE

LA MÉTROPOLE [Localité 12] PROVENCE MÉDITERRANÉE représentée par son président en exercice,

domiciliée [Adresse 11] – [Localité 12]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN substitué par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS,

assisté de M^e Philippe PETIT substitué et plaidant par M^e Géraldine PYANET, avocats au barreau de LYON de la SARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIÉS

INTIMÉS

Monsieur [O] [C],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Madame [N] [C],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Madame [G] [C],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

tous trois représentés par M^e Sandrine OTT-RAYNAUD, avocate au barreau de TOULON substituée et plaidant par M^e Jessica CHATONNIER-FERRA, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EN PRÉSENCE DE

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR, domiciliée [Adresse 10] – [Localité 6]

comparante en la personne de Mme [Z] [I], inspecteur divisionnaire des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 4 décembre 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [C] et mesdames [N] et [G] [C] sont propriétaires indivis, sur la commune de [Localité 7] – [Adresse 8], de deux parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5], libres de toute occupation.

Ils ont mis en demeure, par courrier recommandé du 27 mars 2023, la commune de [Localité 7] d’acquérir lesdites parcelles, grevées d’un emplacement réservé n°67.

Répondant favorablement à cette demande, la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée, se substituant à la commune en vertu d’un transfert de compétence, a proposé un prix d’acquisition de 340 000 €, correspondant à l’avis d’évaluation du directeur des finances publiques du Var du 9 novembre 2023.

Devant le refus des consorts [C], la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée a saisi le juge de l’expropriation du Var, selon mémoire en date du 11 juin 2024, aux fins de fixation de l’indemnité revenant aux propriétaires dans le cadre de leur droit de délaissement.

Le transport sur les lieux a été fixé au 7 novembre 2024.

Par jugement en date du 16 décembre 2024, le juge de l’expropriation du département du Var a :

— reçu l’action de madame [G] [C], madame [N] [C] et monsieur [O] [C] en délaissement des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et AK n° [Cadastre 3], situées sis [Adresse 8] [Localité 7] sus-décrites, emplacement réservé n° 67 ;

— l’a déclarée bien fondée ;

— fixé à 381 000 € l’indemnité totale de dépossession revenant à madame [G] [C], madame [N] [C] et monsieur [O] [C] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et AK n° [Cadastre 3] situées sis [Adresse 8] [Localité 7], emplacement réservé n° 67 ;

— fixé à 38 100 € l’indemnité de remploi revenant à madame [G] [C], madame [N] [C] et monsieur [O] [C] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et AK n° [Cadastre 3] situées sis [Adresse 8] [Localité 7], emplacement réservé n° 67 ;

— rejeté toutes autres demandes des parties ;

— rappelé aux parties que le jugement transfère la propriété des biens délaissés au profit de la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée, sous réserve qu’elle ait procédé au paiement de l’indemnité de dépossession ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité en application de l’article L 222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— rappelé à la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée qu’elle a la charge de faire publier aux services de la publicité foncière ledit transfert de propriété et prendra en charge les frais y afférents et de division cadastrale sauf meilleur accord des parties ;

— dit que la notification du jugement devra reproduire les dispositions des articles R 311-24 et R 311-26 du code de l’expropriation, conformément aux dispositions de l’article R 311-30 dudit code ;

— laissé les dépens à la charge de la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée.

Par déclaration au greffe en date du 7 décembre 2024, la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de son mémoire initial d’appelante, en date du 6 mars 2024, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— donner acte de l’accord intervenu entre les parties,

— fixer le montant des indemnités dues à l’indivision [C] à une somme de 340 000 € HT,

— condamner solidairement l’indivision [C] à verser à la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée soutient que le jugement querellé est entaché d’une erreur de droit en ce qu’il a pris en considération des éléments exposés par des parties non représentées par avocat, alors même que la représentation est obligatoire.

Le juge de l’expropriation ne pouvait, en effet, tenir compte que des mémoires produits par elle et le commissaire du gouvernement, et non des prétentions exposées par les intimés lors du transport sur les lieux et non réitérées dans un mémoire régulièrement communiqué.

Elle expose en outre que, aux termes des dispositions de l’article R 311-20 du code de l’expropriation, « le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre les parties ».

Or, par courrier du 16 juillet 2024, les consorts [C] ont accepté l’offre qu’elle leur a proposée, de sorte qu’un accord est intervenu et le juge de l’expropriation ne pouvait qu’en donner acte.

À titre subsidiaire, elle affirme que la parcelle n° [Cadastre 3], d’une superficie de 300 m², est encombrée d’une maison en ruine de 60 m², et que la parcelle n° [Cadastre 5], non viabilisée, est en nature de terrain d’agrément.

Elle estime que l’estimation des domaines est de 388, 12 €/m², pour ces parcelles situées en zone UI et UE est adaptée.

Enfin, elle soutient qu’aucune indemnité de remploi ne peut être accordée, par application des dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, dans la mesure où les biens des intimés étaient notoirement destinés à la vente.

Aux termes de leur mémoire en réponse, notifié au greffe par RPVA le 12 septembre 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [C] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon, juridiction de l’expropriation, le 16 décembre 2024, RG n° 24/00003,

Et statuant à nouveau de voir :

— débouter la métropole [Localité 12] Provence Méditerranée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée à payer à monsieur [O] [C], madame [N] [C] et madame [G] [C] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils affirment que l’accord sur le montant d’indemnisation, dont se prévaut l’expropriante, n’a pas été porté à la connaissance du premier juge qui n’a pu, dès lors, l’intégrer dans la procédure.

Ils précisent avoir estimé les parcelles, lors du transport sur les lieux, entre 500 et 550 000 €, outre une indemnité de remploi de 38 100 €.

Le commissaire du gouvernement, selon mémoire reçu le 10 juin 2025 auquel il est envoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, conclut à la fixation d’une indemnité principale d’un montant de 381 000 € et d’une indemnité de remploi de 39 100 € , soit une indemnisation globale de 420 100 €.

La date de référence doit, selon lui, être fixée au 27 mars 2018, date d’opposabilité de la modification n° 1 du PLU de [Localité 7].

Le commissaire du gouvernement rappelle que la parcelle dont s’agit, grevée d’un emplacement réservé pour aménagement d’un parking, se situe en zone UE et UI du PLUi.

S’agissant de l’accord dont fait état la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée, il affirme que celui-ci ne lui a été communiqué que postérieurement à la transmission aux parties de son mémoire de première instance.

Il précise que, au surplus, la métropole n’a formé sa demande de donner acte que le jour du transport, et non après la réception du courrier d’accord sur le prix des consorts [C].

S’agissant du bien en lui-même, il indique que le terrain est viabilisé et doit être évalué en tant que terrain à bâtir, comportant des éléments de plus-value tenant à sa localisation en secteur résidentiel, à sa bonne exposition et à la présence des réseaux.

Pour ce qui est de l’élément de moins-value touchant à la configuration en restanque, le commissaire du gouvernement estime que cette situation ne demande pas un aménagement important.

Prenant appui sur 10 termes de comparaison situés en zone UE, aucun n’ayant été trouvé en zone UI, le commissaire du gouvernement relève une valeur unitaire moyenne de 435 €/m², tenant compte de la nécessité de démolir le bâti, en mauvais état, et d’un accès à prévoir.

Enfin, il soutient, contrairement à ce qu’exprime la métropole dans ses écritures, que le bien des consorts [C] ne peut être considéré comme étant notoirement mis à la vente.

La fixation d’une indemnité de remploi est, dès lors, justifiée.

A l’audience du 6 novembre 2025, les parties ont pu présenter leurs observations, l’affaire étant mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence :

Il est constant que, conformément aux dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, en cas d’expropriation d’un terrain réservé inscrit dans un plan local d’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, la date de référence doit être fixée au 27 mars 2018, date d’opposabilité de la modification n° 1 du PLU de la commune de [Localité 7].

Cette date ne fait l’objet d’aucune contestation.

Sur la consistance du bien et sa qualification :

Les parcelles concernées par l’emplacement réservé, cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et [Cadastre 3], d’une superficie totale de 876 m², sont situées sur la commune de [Localité 7], [Adresse 9].

Il n’est pas contesté qu’elles consistent en un terrain à bâtir.

Sur l’indemnité de dépossession :

La Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de l’accord intervenu entre les parties sur le montant de l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [C].

Il est démontré que, par courrier en date du 16 juillet 2024, mesdames [N] et [G] [C] et monsieur [O] [C] ont, tout en émettant des réserves, déclaré accepter l’offre proposée par la métropole, soit la somme de 340 000 €.

Préalablement, soit le 11 juin 2024, l’expropriante avait saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession.

Le transport sur les lieux a été fixé au 7 novembre 2024.

Il ressort de l’examen de la procédure de première instance que, hormis verbalement lors du transport sur les lieux, à aucun moment l’accord donné par les consorts [C] n’a été versé aux débats.

Avant l’audience de fond qui a suivi le transport sur les lieux, la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée n’en a sollicité ni un donné acte, ni l’homologation.

Le premier juge ne pouvait, dès lors, tenir compte d’un document non soumis à son appréciation.

La note en délibéré du 14 novembre 2024, reçue au greffe le 18 novembre 2024, outre qu’elle n’apparaît pas avoir été autorisée, démontre que le juge de l’expropriation n’avait pas été rendu destinataire, avant l’audience du 7 novembre 2024, du courrier par lequel les consorts [C] exprimaient leur acceptation du prix proposé par l’expropriante .

C’est, dès lors, fort légitimement que le premier juge a statué au regard des éléments dont il disposait au jour de l’audience.

Il résulte de la jurisprudence constante que, lorsque l’exproprié ne constitue pas avocat, le juge peut allouer une indemnité de dépossession supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition formulée, dans son mémoire, par le commissaire du gouvernement.

Le premier juge, dont il est démontré qu’il n’a commis aucune erreur de droit, a évalué la valeur des parcelles expropriées, par des motifs que la cour adopte, à la somme de 381 000 €, se basant sur les référentes probantes communiquées par le commissaire du gouvernement.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité de remploi :

Pour s’opposer à l’octroi d’une indemnité de remploi, la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée soutient, sans en justifier, que les parcelles étaient notoirement à la vente, ce qui exclurait toute possibilité d’obtenir la fixation d’une telle indemnité.

Or, il ne ressort d’aucun élément que les biens étaient à la vente, l’action en délaissement ne pouvant être assimilée à une mise en vente.

Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement du 16 décembre 2024 en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 38 100 €.

Aucune raison d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

La Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée sera tenue aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du 16 décembre 2024, rendu par le juge de l’expropriation du Var, en ce qu’il a :

— fixé à 381 000 € l’indemnité de dépossession revenant à madame [G] [C], madame [N] [C] et monsieur [O] [C] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et AK n° [Cadastre 3] situées sis [Adresse 8] [Localité 7], emplacement réservé n° 67 ;

— fixé à 38 100 € l’indemnité de remploi revenant à madame [G] [C], madame [N] [C] et monsieur [O] [C] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 5] et AK n° [Cadastre 3] situées sis [Adresse 8] [Localité 7], emplacement réservé n° 67 ;

Rejette toute autre demande.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Métropole [Localité 12] Provence Méditerranée aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président