COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2025

N° 2025/33

Rôle N° RG 20/02680 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUHB

S.A.S. MATOR FRANCE

C/

S.C.I. GILSAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e François SUSINI

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Décembre 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 18/03214.

APPELANTE

S.A.S. MATOR FRANCE

Demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e François SUSINI de la SCP AMIEL – SUSINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. GILSAN

Prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social

Demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 14 mars 2007, la société anonyme Mator, devenue ensuite la société par actions simplifiée Mator France (la SAS Mator France), a conclu avec la société civile immobilière Gilsan (la SCI Gilsan) et les consorts [X] [I] un compromis portant sur l’achat d’une parcelle cadastrée BE [Cadastre 3], [Adresse 9].

Aux termes de l’acte, le prix, fixé à 609 105,35 euros, était payable comptant à hauteur de 559 105,35 euros et, pour le surplus, soit 50 000 euros hors taxe, par l’obligation, pesant sur la SAS Mator, acquéreur, de construire à ses frais et de remettre au vendeur un local, brut de décoffrage et clos, dans le bâtiment qu’elle se proposait d’ériger sur la parcelle.

Un différend a opposé les parties quant à l’exécution d’une condition suspensive, conduisant la SAS Mator France à assigner la SCI Gilsan devant le tribunal de grande instance d’Avignon qui, par jugement du 24 novembre 2009, a dit la vente parfaite, renvoyé les parties devant notaire pour la signature de l’acte de vente et condamné la SAS Mator à payer à la SCI Gilsan une somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu par Me [U], notaire, le 13 janvier 2012.

Aux termes de cet acte, la dation en paiement a été confirmée avec, cependant, un changement de localisation du local, celui-ci étant situé, non plus sur la parcelle BE [Cadastre 3], mais sur la parcelle BE [Cadastre 2], dont la SAS Mator France était déjà propriétaire, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble érigé sur cette parcelle.

En 2013, la dation en paiement n’ayant toujours pas été exécutée, la SCI Gilsan a saisi le juge de l’exécution afin d’en obtenir l’exécution forcée. Sa demande a été rejetée par jugement du 23 janvier 2014, au motif que l’acte notarié ne constituait pas un titre exécutoire.

C’est dans ces conditions que la SCI Gilsan a assigné la SAS Mator France devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence par une première assignation délivrée en mai 2014 afin d’obtenir des dommages-intérêts. La procédure a été retirée du rôle en décembre 2016.

Par la suite, la situation n’ayant pas évolué, la SCI Gilsan a, par acte du 2 juillet 2018, de nouveau assigné la SAS Mator France devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence afin d’obtenir à l’encontre de celle-ci une injonction de lui délivrer le local objet de la dation en paiement, ainsi que des dommages-intérêts en réparation des préjudices procédant du retard.

Par jugement du 27 décembre 2019, le tribunal a :

— condamné la SAS Mator France à remettre à la SCI Gilsan un local situé au rez-de-chaussée dans l’angle Nord-Ouest du bâtiment d’ores et déjà édifié sur la parcelle de terrain cadastré commune de Pertuis section BE n° [Cadastre 2] pour 13 823 m², propriété de la SAS Mator, devant faire l’objet d’une rénovation, soit un local d’une surface de 320 m² comprenant une réserve de 100 m² environ, avec jouissance privative, à l’extérieur et en façade nord-ouest et la faculté pour son futur propriétaire d’installer sur cet espace, à ses frais et sous réserve de l’obtention par son propriétaire, de toutes autorisations administratives, une rampe d’accès ou encore un système élévateur, et avec les tantièmes qui lui seront attribués, ce lot devant être remis au vendeur, brut de décoffrage et clos, à l’exception de la façade, conformément à l’acte de vente du 13 janvier 2012 ;

— dit que la remise sera constatée par acte notarié ;

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ;

— condamné la SAS Mator France à payer à la SCI Gilsan la somme 340 480 euros au titre du manque à gagner subi depuis le mois d’avril 2013 et 4 480 euros par mois à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la signature de l’acte notarié constatant la remise du lot ;

— débouté la SAS Mator France de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SAS Mator France à payer à la SCI Gilsan la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a, en substance, considéré que la SAS Mator France, qui ne justifie pas avoir exécuté ses obligations avec diligence, ne démontre l’existence d’aucun cas de force majeure susceptible de l’exonérer de toute responsabilité dans le retard pris pour exécuter son obligation d’achèvement et de livraison. Il relève que les difficultés rencontrées avec la commune de [Localité 7] sont essentiellement dues à la négligence de la SAS Mator France qui, dès lors, n’est pas fondée à s’exonérer de toute responsabilité dans ce retard.

Par acte du 20 février 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS Mator France a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La signature de l’acte a finalement eu lieu en l’étude de Me [B], notaire, le 14 décembre 2020.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Mator France demande à la cour de :

' infirmer le jugement ;

Statuant de nouveau,

' rejeter l’ensemble des prétentions de la SCI Gilsan ;

' condamner la SCI Gilsan aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, elle précise qu’elle ne conteste pas avoir exécuté son obligation avec retard.

Cependant, elle soutient que ce retard est dû à des contingences, notamment administratives, dont elle n’avait pas la maîtrise et qui ont empêché la réalisation des travaux de rénovation de l’immeuble sis sur la parcelle BE [Cadastre 2], conditionnant l’exécution de la dation en paiement.

Elle rappelle qu’aux termes de l’acte du 13 janvier 2012, elle s’est engagée à livrer une coque de bâtiment brut de décoffrage, située au rez-de-chaussée, dans l’angle nord-ouest du bâtiment existant sur la parcelle BE [Cadastre 2], qui devait faire l’objet d’une rénovation, sous réserve de l’obtention d’autorisations administratives définitives, notamment un permis de construire, dont la demande a été formalisée le 22 décembre 2011, et que, selon les termes de l’acte, le délai d’obtention de ce permis était automatiquement prorogé en cas de force majeure ou cause légitime de retard, telles que les injonctions administratives ne résultant pas de sa faute ou de sa négligence.

Or, elle soutient avoir fait diligence mais s’être heurtée à une résistance systématique et injustifiée de la commune de [Localité 7].

En conséquence, selon elle, la tardiveté du permis obtenu le 16 novembre 2016 et qui n’est devenu définitif que le 7 avril 2017, ne procède pas d’une quelconque carence de sa part puisqu’elle a systématiquement fait diligence pour contrer l’obstruction de la commune et obtenu des injonctions qui démontrent l’illégalité des refus qui lui ont été opposés.

Elle ajoute que le permis finalement obtenu a validé la deuxième demande de permis de construire qu’elle a déposée le 29 mai 2013, de sorte que le retard de plus de trois ans dans l’avancement du projet ne peut lui être imputé.

S’agissant du retard postérieur au mois d’avril 2017, elle l’explique, d’une part par l’état de santé de son dirigeant historique et concepteur du projet, M. [E] [F], atteint de deux cancers qui l’ont conduit à abandonner la gouvernance de la société et qui consacrent un cas de force majeure dès lors qu’il n’était plus en mesure d’exécuter l’obligation, d’autre part par une nouvelle obstruction de la commune puisqu’elle avait trouvé avec la société LIDL une solution alternative de nature à lui permettre de régulariser un protocole d’accord avec le SCI Gilsan et la commune a fait échec à cette solution en imposant des conditions qui ont conduit la société LIDL à renoncer au projet.

Elle fait observer qu’aux termes de la solution négociée avec la société CAP investissement, la SCI Gilsan, qui a participé aux négociations, a obtenu un local neuf avec un surcoût, pour elle, de près de 180 000 euros, et que le retard qui a suivi cet accord est exclusivement imputable, d’une part à la crise sanitaire de 2020, d’autre part à une résistance injustifiée de la SCI Gilsan qu’elle a été contrainte de sommer à comparaître en l’étude du notaire aux fins de remise du lot.

S’agissant du préjudice, elle fait valoir qu’il ne peut correspondre qu’à une perte de chance de louer le local ; que la réclamation de la SCI Gilsan est fondée sur une estimation du prix au m² sur la zone, alors que l’acte de vente du 13 janvier 2012 prévoyait la livraison d’un local brut de décoffrage et non prêt à louer ; que, sur les 320 m² du local en cause, 100 m² étaient à usage de réserve et non de surface de vente ; qu’aucun justificatif de contact avec un locataire potentiel n’est produit ; que la SCI Gilsan ne justifie pas avoir ouvert le local au public avant le 11 juin 2011 et que, s’il est actuellement loué à l’enseigne de cuisine «Artur Bonnet», la SCI Gilsan ne communique pas les dates auxquelles elle a déposé et obtenu les autorisations d’urbanisme nécessaires à l’aménagement du local, ou même tout élément qui permettrait d’actualiser, y compris à la baisse, son préjudice.

Elle ajoute que, au regard de la valeur de 50 000 euros du local figurant dans l’acte, le préjudice tel que chiffré représenterait un rendement locatif utopique, alors que les meilleurs rendements locatifs de locaux commerciaux se situent entre 5 et 9 % et que le local remis en dation est une construction neuve représentant pour la SCI Gilsan une plus-value non négligeable dont il doit être tenu compte, sans compter la prise en charge financière par la SAS CAP Investissements de la fourniture et la pose des menuiseries et vitreries, ainsi que d’un compteur électrique plus performant en lieu et place d’un bâtiment brut de gros-'uvre.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 24 octobre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SCI Gilsan demande à la cour de :

' confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et en ce qu’il y a lieu d’actualiser le préjudice financier ;

Statuant à nouveau,

' condamner la SAS Mator France à lui payer la somme de 409 920 euros en réparation de son préjudice financier arrêté au 14 décembre 2020 et 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

' débouter la SAS Mator France de l’intégralité de ses demandes ;

' condamner la SAS Mator France à lui payer 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— conformément aux dispositions des articles 1228 et 1231 du code civil, elle est fondée à solliciter la réparation des préjudices subis du fait du retard dans l’exécution par la SAS Mator France de son obligation de livrer le local objet de la dation en paiement dans les délais fixés par l’acte du 13 janvier 2012 ;

— le retard dans l’exécution de la dation en paiement ne résulte pas de décisions irrégulières de l’administration ou d’un cas de force majeure mais bien d’une résistance de la SAS Mator France à exécuter ses obligations ;

— selon les conditions librement acceptées par les parties, le délai de neuf mois fixé pour l’obtention du permis de construire définitif courait à compter de la signature de l’acte, en tenant compte de la demande déjà déposée le 22 décembre 2011, or, la SA Mator n’a formé aucun recours contentieux contre le premier refus, attendant le 10 août 2012 pour former un recours gracieux inutile, puis le 3 octobre 2012 pour relancer la commune ;

— les raisons pour lesquelles la première demande de permis, déposée en décembre 2011, a été rejetée tiennent au dépôt d’un dossier incomplet et à la non-conformité du projet au plan d’occupation du sol, plus spécifiquement à des risques d’inondation s’agissant d’un bâtiment commercial ;

— par la suite, la SAS Mator France a de nouveau formé un recours gracieux inutile contre le rejet de sa deuxième demande de permis de construire et si, elle a, à plusieurs reprises, obtenu la suspension des arrêtés de refus de permis de construire, l’absence de décision au fond ne permet pas de qualifier d’illégaux les refus qui lui ont été opposés par le maire alors qu’en six ans, elle avait le temps de mener à terme une procédure au fond pour obtenir le permis de construire demandé le 22 décembre 2011 ;

— la teneur de la quatrième demande formalisée par la SAS Mator France démontre qu’elle entendait obtenir un permis pour un projet plus ambitieux de réaménagement de la parcelle et d’extension de l’ensemble industriel existant et c’est ce qui explique qu’elle entendait prendre son temps, au besoin en sacrifiant les droits de sa co-contractante par une multiplication d’artifices destinés à retarder le jour de livraison du local.

Elle ajoute qu’après 2017, la SAS Mator France a continué à se dérober à ses obligations sans justifier d’aucune force majeure puisque dans l’acte du 13 janvier 2012, les parties n’ont pas fait de la santé de M. [F] un cas de force majeure, qu’en tout état de cause, ses problèmes de santé n’ont pas modifié les instances dirigeantes de la société avant 2020, et, par la suite, la SAS Mator France a mené sans difficulté des négociations avec la société LIDL puis la société Cap investissement.

Selon elle, la réorientation des projets de la SAS Mator France, à la faveur des accords passés avec la société LIDL puis la société Cap investissement, auxquelles elle comptait transmettre son obligation de dation, ne saurait justifier l’inexécution de ses obligations contractuelles, étant observé qu’elle ne l’a pas informée de ces projets, ni invitée à participer aux négociations.

Elle fait observer, s’agissant du permis de construire finalement obtenu, qu’elle n’a jamais exigé un local différent de celui prévu initialement et que, si elle a été contrainte d’accepter ce qui lui était proposé, le local est moins commode et d’une valeur commerciale moindre puisqu’il est situé au milieu du bâtiment, ne dispose d’aucune vitrine et n’est pas divisible, expliquant les aménagements qu’elle a été contrainte d’exiger.

Elle considère que la SAS Mator France a thésaurisé pendant dix ans sur son dos en acquérant 600 000 euros en 2010 la parcelle qu’elle voulait revendre à la société LIDL 2 750 000 euros, qu’elle a vendue à la société CAP investissements 2 600 000 euros, soit un rendement de 400 % en dix ans. Elle conteste avoir multiplié les prétextes pour ne pas signer l’acte de dation et expliquant, d’une part que les travaux de VRD n’étant pas achevés, son local était inaccessible, d’autre part qu’elle a découvert en 2020 que son local ne disposait d’aucun stationnement, ce qui l’a contrainte à négocier la signature une convention d’occupation de places de parking à titre gratuit et de libre circulation des véhicules.

Elle calcule son préjudice à partir d’une valeur de location de 14 euros au m² par mois, chiffrée par un expert foncier pour un local neuf d’une superficie de 320 m², tenant compte d’un lot livré au stade hors d’eau, hors d’air avec tous les réseaux en attente et prêt à recevoir les aménagements intérieurs, des limites d’agencement en raison de la forme étroite du local sans valorisation possible en façade, ainsi que d’un taux de capitalisation fixé à 11 %, et soutient que l’absence de contact avec un locataire potentiel est sans incidence puisqu’elle ne pouvait engager la moindre recherche alors que la construction n’était pas achevée et que le local finalement livré s’est avéré différent de ce qui était initialement prévu.

Elle précise que l’augmentation de valeur du local est elle même inopérante puisqu’elle a été contrainte, pour en terminer avec ce contentieux, d’accepter un changement de local.

En conséquence, elle estime son manque à gagner à la somme de 409 920 euros, arrêtée au jour de la remise du local, et, à ce préjudice financier, s’ajoute, selon elle, un préjudice moral lié au retard d’exécution qui a duré près de quatorze ans, alors que la SAS Mator France a bénéficié de conditions contractuelles très peu contraignantes au motif que le projet, à l’époque, était très avancé.

Motifs de la décision

La SCI Gilsan agit en responsabilité contractuelle à l’encontre de la SAS Mator France à laquelle elle reproche l’inexécution de ses obligations.

Au jour où la cour statue, la dation en paiement a été exécutée, puisque la signature de l’acte authentique a eu lieu en l’étude de Me [B], notaire, le 14 décembre 2020.

La SCI Gilsan conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SAS Mator France à l’indemniser des préjudices résultant d’un retard dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, tel est le cas, les obligations souscrites par la SAS Mator France procédant d’un contrat conclu au cours de l’année 2007, dont les modalités ont été modifiées en 2012.

1/ Sur les manquements fautifs imputés à la SAS Mator France

En application de l’article 1134 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1148, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Le compromis de vente conclu entre les parties le 14 mars 2007 stipule, page 7, au titre du prix de vente, qu’il sera payable comptant à concurrence de 559 105,35 euros et pour le surplus, soit la somme de 50 000 euros hors taxe, 'en l’obligation pour l’acquéreur ou toute personne qu’il se substituera, de construire à ses frais et de remettre au vendeur selon les modalités ci-après convenues, des biens et droits immobiliers, à savoir un local d’une surface hors oeuvre nette de 320 m², dépendant d’un bâtiment qu’il se propose d’édifier dans la partie nord est du terrain, le local devant être livré brut de coffrage et clos, à l’exception de la façade'.

S’agissant de l’achèvement et de la mise à disposition du local, est stipulée, page 8 de l’acte, une clause par laquelle la SAS Mator France 's’oblige à construire et achever les locaux devant revenir au vendeur et à remettre les clefs de ces locaux dans un délai de 15 mois à compter du démarrage des travaux de construction du bâtiment, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension de délai, le démarrage des travaux devant intervenir dans le mois de la signature de l’acte authentique de vente'.

Cependant, la dation en paiement a fait l’objet d’un nouveau contrat entre les parties à la faveur de la signature de l’acte authentique de vente le 31 janvier 2012. C’est donc à cet acte qu’il convient de se référer pour déterminer si la SAS Mator a exécuté ses obligations.

Aux termes de cet acte, 'la solution d’une remise d’un local dans le bâtiment à édifier sur la parcelle acquise aux termes du présent acte, a été abandonnée''. Cette clause suit un rappel par la SAS Mator France des difficultés qu’elle a rencontrées avec l’autorité administrative pour l’obtention du permis de construire.

Page 13 de l’acte, au paragraphe 'paiement du prix de vente', figure la clause suivante :

'les parties d’un commun accord entre elles, conviennent de convertir et de nover l’obligation pour l’acquéreur de payer le solde du prix de vente, soit la somme de 50 000 euros en l’obligation pour celui-ci, ainsi que s’y oblige expressément son représentant, de remettre à la SCI Gilsan, au plus tôt le jour de l’achèvement de la rénovation des locaux que l’acquéreur doit réaliser, en vertu des stipulations qui vont suivre, et au plus tard le dernier jour du délai d’achèvement imparti à l’acquéreur pour la réalisation de la rénovation d’immeuble dont s’agit, le tout au regard des stipulations qui vont suivre, les biens et droits immobiliers ci après'.

Page 15, le vendeur a spécialement apposé sa signature sous une mention selon laquelle 'toute inexécution par l’acquéreur de son engagement de faire se règlera(it) par le biais d’une éventuelle action judiciaire en indemnisation de tout éventuel préjudice généré par cette non exécution'.

Ce contrat imposait donc la SAS Mator France la remise du local au plus tôt le jour de l’achèvement de la rénovation des locaux à réaliser et au plus tard le dernier jour du délai d’achèvement imparti à l’acquéreur pour la réalisation de la rénovation d’immeuble.

Page 17 de l’acte, figure une clause par laquelle l’acquéreur renonce à toute condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, faisant son affaire personnelle de l’obtention ou du refus de ces autorisations, tant pour la parcelle acquise, que pour la rénovation du bâtiment dont dépend le local objet de la dation.

L’acte contient une stipulation expresse par laquelle le notaire attire l’attention de la SAS Mator France quant au formalisme attaché à l’obtention d’un permis de construire et sa validité. La SAS Mator France a apposé sa signature sous la clause lui rappelant que cet avertissement ne pouvait être considéré comme une clause de style.

Page 20 de l’acte, les parties sont convenues, s’agissant des conditions de réalisation de la dation en paiement que, compte tenu des délais nécessaires au dépôt de la demande de permis de construire d’ores et déjà effectué, à l’instruction et la délivrance de cette autorisation (fixé par les parties à six mois à compter de la signature de l’acte), et à la purge des délais de recours et de retrait contre la dite autorisation (fixé par les parties à trois mois à compter du plus tardif des deux événements mentionnés, à savoir la délivrance du permis ou son affichage), ' l’arrêté de permis de construire devra être obtenu dans les neuf mois à compter de ce jour'.

L’acquéreur s’est engagé à fournir à l’administration en suite de la demande de permis déposée le 22 décembre 2011, toute éventuelle demande de pièce complémentaire dans un délai maximum de trente jours à compter de la réception de la demande de pièce complémentaire.

Page 21, les parties ont expressément convenues qu’en cas de retard administratif dans la délivrance du dit permis de construire non imputable à l’acquéreur, ou en cas de recours contre le permis qui sera délivré, l’acquéreur pourra être amené à reconsidérer et à modifier de façon substantielle son projet et que : 'en conséquence, le délai d’obtention des dites autorisations administratives devenues définitives sera automatiquement augmenté des délais imposées par la collectivité territoriale'.

Enfin, au paragraphe 'achèvement et mise à disposition', il est indiqué que l’acquéreur s’oblige dès à présent à réaliser et achever les travaux du local devant être remis en dation au vendeur et à remettre les clefs de ce local dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle le permis de construire l’ensemble immobilier sera devenu définitif, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension de délais ci après définis. Le démarrage des travaux devra intervenir dans le mois de la constatation du caractère définitif (purge des délais de recours et retrait sans qu’aucun recours, retrait, demande de retrait, référé administratif ne soient formés), des autorisations administratives (permis de construire) nécessaires à la réalisation du programme de construction.

Il est également convenu que le délai d’achèvement et de livraison ci dessus défini pourra être reporté en cas de force majeure ou causes légitimes de retard.

Les parties n’ont fixé dans l’acte aucune pénalité de retard en cas de dépassement des délais estimés, que ce soit pour l’obtention du permis de construire ou l’achèvement de la construction après obtention de ce dernier.

Pour apprécier l’exécution par la SAS Mator France de ses obligations, il convient de distinguer la période antérieure à l’arrêté du 16 novembre 2016 par lequel le permis de construire a été accordé de celle qui lui est postérieure.

S’agissant de la période qui s’est écoulée entre la date de signature de l’acte le 13 janvier 2012 et la date de l’arrêté accordant le permis de construire, les parties ont expressément entendu tenir compte des délais inhérents à l’obtention de l’autorisation administrative, même si celle-ci n’a pas fait l’objet d’une condition suspensive.

Elles ont fixé le délai de délivrance de cette autorisation à six mois à compter de la signature de l’acte, y ont ajouté le délai de recours et de retrait contre la dite autorisation, soit trois mois, pour ensuite décider que l’arrêté de permis de construire devrait être obtenu dans les neuf mois.

En l’espèce, le permis n’a pas été obtenu dans les neuf mois de la signature de l’acte mais plus de cinq ans après celle-ci.

Aucun retard n’est imputé à la SAS Mator France en ce qui concerne le dépôt de la demande de permis de construire puisqu’il était effectif lorsque l’acte a été signé.

En revanche, il résulte des pièces produites aux débats que, par arrêté du 14 juin 2012, le maire de la commune de [Localité 7] a refusé le permis de construire sollicité en visant les avis défavorables de la sous-commission départementale d’accessibilité pointant le caractère incomplet du dossier ainsi que le non respect des certaines dispositions réglementaires. Le maire a par ailleurs considéré que le projet ne respectait pas l’article 1 de la zone UE du plan d’occupation des sols en vigueur et qu’il était de nature à mettre en cause la sécurité des occupants.

La SAS Mator France justifie avoir formulé, le 10 août 2012, un recours gracieux qui n’a reçu aucune réponse en dépit d’une relance par courrier du 3 octobre 2012.

Aucun recours contentieux n’a été formé à l’encontre de cette décision implicite de rejet.

Ce rejet est intervenu près de dix mois après la signature de l’acte, soit alors que le délai de neuf mois était déjà expiré.

La SAS Mator France justifie avoir ensuite déposé le 29 mai 2013 une nouvelle demande de permis de construire.

A cette demande, le maire de la commune a opposé un refus par arrêté du 14 mai 2014, au motif que si le pétitionnaire avait prévu dans la notice technique liée à la gestion des eaux pluviales, la réalisation d’un bassin d’infiltration d’un volume de 424 m3, il n’était pas possible, en l’état, de vérifier le respect des articles 431-9 du code de l’urbanisme et UE4 du règlement prévu par le plan d’occupation des sols. Le maire en a déduit une incohérence entre le programme des travaux de VRD qui prévoyait une réfection totale du parking et le plan fourni à l’appui de la demande qui prévoyait la conservation de la voirie existante.

Cette ordonnance a fait l’objet d’une suspension par le tribunal administratif de Nîmes le 19 mars 2015, motivée par le 'grave préjudice économique résultant du refus de permis de construire entrainant un retard important du projet'. Le tribunal administratif retient par ailleurs que les moyens soulevés, tirés de l’incompétence de l’auteur de l’acte, de l’illégalité des motifs de la décision et d’une erreur d’appréciation font naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Il enjoint au maire de [Localité 7] de procéder à un nouvel examen de la demande et de rendre sa décision dans le délai d’un mois.

Par ordonnance du 23 avril 2015, le maire de [Localité 7] a pris un nouvel arrêté de refus, au visa d’un avis en date du 22 avril 2015 du centre technique municipal mettant en avant les difficultés d’entrée et de sortie de l’opération, la nécessité de transformer le chemin existant en partie nord du terrain en voirie, entrainant une imperméabilisation supplémentaire. Le maire a, par ailleurs, considéré que le projet prévoyait la transformation d’un ensemble industriel et artisanal en espace à vocation commerciale permettant l’accueil potentiel de 800 clients selon la réglementation de sécurité incendie, entrainant une forte augmentation de la circulation automobile sans modification des conditions d’accès au terrain d’assiette de l’opération. Considérant les termes de l’article U3 et l’absence d’aménagement spécifique, il a estimé que la demande ne pouvait être favorablement accueillie.

La SAS Mator France a de nouveau saisi le tribunal administratif d’une demande de suspension de l’arrêté et celui-ci a fait droit à sa demande par ordonnance du 10 juillet 2015, considérant qu’en l’état de l’instruction, tous les moyens soulevés, tirés de l’inexacte application de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme et UE 4 du règlement du POS de Pertuis et du détournement de pouvoir, étaient de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Le tribunal a enjoint au maire de Pertuis d’instruire à nouveau la demande dans le délai d’un mois.

Par arrêté du 20 août 2015, le maire de la commune de [Localité 7] a, pour la quatrième fois, rejeté la demande de permis de construire de la SAS Mator France. Le maire s’est référé à l’avis du centre technique municipal du 22 avril 2015, pour retenir un risque d’inondation et le caractère accidentogène de l’accès au site.

La SAS Mator France a de nouveau saisi le tribunal administratif d’une demande de suspension de l’arrêté et celui-ci a fait droit à sa demande par ordonnance du 7 octobre 2015, en reprenant les mêmes motifs que ceux articulés dans son ordonnance précédente.

Le tribunal a enjoint au maire de Pertuis d’instruire à nouveau la demande dans le délai d’un mois.

Par arrêté du 12 janvier 2016, le maire de la commune de [Localité 7] a, pour la cinquième fois, rejeté la demande de permis de construire de la SAS Mator France. Le maire s’est référé à l’article 4 du règlement de la zone UE, retenant que la SAS Mator France n’avait pas pris en considération, dans le calcul hydraulique de dimensionnement du bassin de rétention, la surface conservée et imperméabilisée du chemin longeant les parcelles BE [Cadastre 1] et BE280. Dans sa décision, il indique, par ailleurs, que la décharge du bassin est raccordée au réseau d’irrigation géré par l’ASA des arrosages de [Localité 7], qu’il n’existe aucun réseau pluvial, que le rejet des eaux pluviales est proscrit dans les réseaux d’irrigation agricole et que l’absence de dispositif de filtration des eaux pluviales recueillies ne permet pas l’infiltration de celles-ci dans le terrain d’assiette de l’opération et dans les terres agricoles voisines, de sorte que ce réseau de rétention des eaux pluviales n’est pas approprié.

A la suite de cet arrêté, la SAS Mator France a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 18 mars 2016.

Cette demande a été accueillie par arrêté du 16 novembre 2016.

Il résulte de cet exposé que la SAS Mator France s’est heurtée à cinq refus successifs, avant d’obtenir le permis de construire qu’elle sollicitait.

A trois reprises le tribunal administratif a jugé que les arrêtés de refus devaient être suspendus et la demande réinstruite. Le tribunal a, à chaque fois, mis en exergue un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées.

Pour autant, la SCI Gilsan considère que le retard dans l’exécution de la dation en paiement ne résulte pas de décisions irrégulières de l’administration ou d’un cas de force majeure, mais d’une absence de diligences de la SAS Mator France après le premier refus du maire puisqu’elle n’a formé aucun recours contentieux.

Il n’est pas contesté que la première demande de permis de construire, qui a servi de référence aux parties pour évaluer le temps nécessaire à son instruction à neuf mois, a été rejetée sans faire l’objet d’un quelconque recours contentieux.

Pour autant, il ne peut être considéré que la SAS Mator France est responsable de la tardiveté de la délivrance du permis de construire conditionnant l’exécution de la dation.

S’agissant du premier refus, elle a formé un recours gracieux qui a fait l’objet d’un rejet implicite en l’absence de réponse dans le délai de deux mois.

S’offrait alors à elle deux options : s’engager dans une procédure contentieuse ou déposer une nouvelle demande tenant compte des objections soulevées par le maire.

La SAS Mator France a choisi de déposer une nouvelle demande le 29 mai 2013.

Compte tenu de l’aléa inhérent à toute procédure, il ne peut être considéré que l’absence d’action contentieuse engagée par la SAS Mator France pour contester le refus de délivrance du permis de construire procède d’une volonté dilatoire, dès lors que la SAS Mator France a ensuite fait diligence en déposant le 29 mai 2013, soit six mois après sa relance infructueuse, une nouvelle demande de permis de construire.

Certes, un bras de fer s’est ensuite engagé avec la mairie de [Localité 7], de sorte que rétrospectivement, le choix de formaliser une nouvelle demande plutôt que de contester le premier refus peut paraître inadapté. Cependant, au moment où ce choix a été opéré la SAS Mator France ne pouvait anticiper les quatre refus consécutifs du maire de la commune qui allaient retarder l’exécution de ses obligations contractuelles de plusieurs années.

En effet, aucun des refus opposés le maire de [Localité 7] n’est fondé sur l’incomplétude du dossier déposé par la SAS Mator France à l’appui de la demande, même si les arrêtés font état de la remise de pièces en cours d’instruction.

Par ailleurs, à quatre reprises, le juge administratif, saisi d’une demande de suspension de l’arrêté de refus, a fait droit à la demande de la SAS Mator France, en visant un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées.

Il s’en déduit que, par quatre fois, les conditions dans lesquelles le maire a statué sur la demande ne respectaient pas les droits de la SAS Mator France en ce que les refus n’étaient pas valablement motivés.

Certes, la SAS Mator France n’a pas formé de recours et privilégié la voie de la suspension, mais ce choix ne traduit aucune intention dilatoire puisqu’à chaque fois le tribunal administratif a statué à bref délai et, faisant droit à la requête, enjoint au maire de réexaminer la demande.

La SCI Gilsan ne démontre pas qu’un autre choix procédural, en l’espèce, un recours au fond, aurait abouti à une décision plus rapide, étant observé que la SAS Mator France ne pouvait elle-même anticiper la persistance, manifestement infondée, du maire à lui refuser le permis demandé.

Les modifications pointées par la SCI Gilsan entre les différentes demandes de permis de construire ne démontrent pas que la SAS Mator France n’avait, dès l’origine, aucune chance d’obtenir gain de cause, puisque l’issue des recours, quand bien même ils ont pris la forme de référés-suspension, démontre qu’elle s’est heurtée de la part de l’autorité administrative à un refus délibéré de principe, qui n’a finalement cédé que devant les injonctions du juge administratif.

Enfin, si le projet finalement accepté comporte quelques modifications, celles-ci sont modestes puisque le permis accordé correspond à la demande qui avait été formulé le 29 mai 2013 après le premier rejet. Par ailleurs, ces modifications doivent être appréciées à l’aune du contexte qui vient d’être rappelé et du souci de la SAS Mator France de parvenir à débloquer une situation qui, si elle préjudiciait à la SCI Gilsan, mettait également en péril ses propres intérêts économiques.

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que les parties ont expressément entendu tenir compte des délais de délivrance des autorisations administratives et que, si elles ont estimé le délai d’obtention du permis à neuf mois, elles n’étaient pas en mesure, lorsqu’elles ont signé l’acte, d’anticiper la résistance, sinon injustifiée, en tous cas inappropriée du maire de la commune.

Dès lors, que la SCI Gilsan ne démontre pas que les quatre ans et demi, qui ont été nécessaires pour l’obtention du permis de construire, procèdent d’un comportement dilatoire de la SAS Mator France, ni que celle-ci a sciemment été négligente dans l’accomplissement des formalités nécessaires à l’obtention de ce permis. Elle n’est donc pas fondée à soutenir que ce retard procède d’une faute contractuelle de la SAS Mator France.

S’agissant de la période postérieure au 16 novembre 2016, date d’obtention du permis de construire, les clefs du local devaient être remis à la SCI Gilsan dans un délai de six mois à compter du 7 avril 2017, date à laquelle le permis de construire est devenu définitif, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension de délais et le démarrage des travaux devait lui même intervenir dans le mois de la constatation du caractère définitif du permis.

La SAS Mator ne conteste pas que ces délais n’ont pas été respectés.

Les cas de force majeure et causes légitimes de suspension de délais ainsi que de report du délai d’achèvement et de livraison, sont ainsi définis par la convention des parties : la grève, qu’elle soit générale ou particulière au secteur socio-professionnel et à des industries annexes, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que les injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables à l’acquéreur), les accidents de chantier, les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, la nécessité de dépolluer le sol, la nécessité d’évacuer les déchets divers qui auraient pu être préalablement enfouis dans le sous-sol ainsi que les intempéries (jusqu’au stade 'hors d’air').

Or, la SAS Mator France ne démontre l’existence d’aucune cause légitime telle que définie par le contrat ou cas de force majeure justifiant le retard d’achèvement et de livraison du local objet de la dation en paiement.

Elle se prévaut des problèmes de santé rencontrés par M. [E] [F], atteint d’une grave et longue maladie. Cependant, la maladie du dirigeant de l’entreprise n’a pas été comptée au rang des causes légitimes de suspension convenues entre les parties. Par ailleurs, la SAS Mator France ne démontre pas que M. [F], quand bien même il était très impliqué dans le projet, était le seul à pouvoir le mener à terme.

A cette date la SCI Gilsan avait déjà subi plus de quatre années d’attente. La bonne foi, inhérente à l’exécution des contrats, impliquait donc de la part de la SAS Mator France diligence et efficacité afin de respecter au mieux les délais convenus. Il lui appartenait dès lors, bien que confrontée à cette difficulté, de se réorganiser afin que l’état de santé de son dirigeant n’impacte pas un projet qui avait déjà pris un important retard.

La SAS Mator France soutient encore avoir été de nouveau victime d’une obstruction injustifiée de la commune de [Localité 7] qui a refusé à la SA LIDL le certificat d’urbanisme objet d’une condition suspensive de l’accord conclu avec cette société.

Cependant, les négociations avec la société LIDL, puis la société Cap investissements, ne sont pas entrées dans le champ contractuel initial entre la SAS Mator France et la SCI Gilsan. Le fait que cette dernière ait été associée aux discussions ne modifie en rien l’étendue des engagements initialement pris par la SAS Mator France envers elle, étant observé qu’à cette date elle attendait déjà depuis plus de cinq ans la délivrance du local objet de la dation et qu’il est permis de s’interroger, au regard d’un tel contexte, sur le choix qui s’offrait à elle de refuser toute discussion.

Ce que la SAS Mator France décrit comme une nouvelle obstruction du maire de la commune de Pertuis procède de choix qui lui sont personnels et qui ne sont pas opposables à la SCI Gilsan, étant observé que les refus administratifs dont il s’agit ne correspondent pas à 'des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux'.

Il n’est produit aucun document contractuel modifiant les engagements pris envers la SCI Gilsan en ce qui concerne les délais d’achèvement puisque le plan de masse et les descriptifs modificatifs signés par celle-ci le 31 janvier 2020 ne concernent que l’implantation du local et ses caractéristiques.

En conséquence, la SAS Mator France n’est pas fondée à se prévaloir des contre-temps procédant de ses projets avec la société LIDL ou la société Cap investissement pour justifier le retard d’achèvement et de livraison.

S’agissant de la crise sanitaire, qui a débuté en mars 2020, elle n’a pu contrarier la réalisation des travaux que durant cinquante-cinq jours (du 17 mars au 21 mai 2020) alors que le chantier, qui devait être achevé avant le 7 octobre 2017, avait déjà plus de deux ans et demi de retard.

Quant à la résistance injustifiée de la SCI Gilsan pour comparaître en l’étude du notaire, l’acte du 13 janvier 2012 prévoyait la livraison d’un local brut de décoffrage et clos, à l’exception de la façade.

Or, il résulte d’une attestation de la société CAP investissement que le chantier 'n’a été totalement achevé’ que le 14 décembre 2020.

Par ailleurs un différend a opposé les parties quant aux places de stationnement dont le local devait bénéficier. L’accord conclu pour y mettre un terme a été signé le 15 novembre 2020 et si l’acte du 13 janvier 2012, page 7, précisait que le local objet de la dation ne bénéficierait d’aucun emplacement de stationnement privatif, il n’a jamais été convenu entre les parties qu’il ne disposerait d’aucun emplacement de parking, même non attitré. Il résulte du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dans lequel se trouve le local attribué à la SCI Gilsan que le locataire pourrait passer des conventions avec les propriétaires d’autres lots pour l’utilisation de stationnements, ce qui revenait à la soumettre au bon vouloir des autres co-propriétaires. Or, le local étant destiné à un usage commercial, la possibilité pour les clients de stationner à proximité est fondamentale. Par ailleurs l’acte du 23 janvier 2012, s’il ne garantissait aucune exclusivité du stationnement, ne stipulait pas que le local en serait dépourvu.

En conséquence, si la signature de l’acte authentique a été retardé, la faute n’en revient pas à la SCI Gilsan mais à un différend qu’elle était légitime à soulever au regard des termes de l’acte de dation et de l’importance pour elle ou son locataire des mesures relatives au stationnement à proximité du commerce exercé dans le local.

De l’ensemble de ces considérations, il résulte que si la SAS Mator France, qui s’est dans un premier temps heurtée à une résistance opiniâtre de l’autorité administrative, n’a commis aucune faute à l’origine du retard d’achèvement et de livraison du local jusqu’à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, en revanche, elle ne justifie pour la période qui a suivi d’aucun cas de force majeure ni cause légitime de suspension des délais fixés par l’acte du 23 janvier 2012.

Les travaux auraient dû être achevés et le local livré dans le délai de six mois à compter de la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif, soit le 7 octobre 2017.

La livraison ayant eu lieu le 14 décembre 2020, le retard a duré 1 164 jours. Si on en défalque la période de confinement liée à la crise sanitaire (du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, soit 55 jours), le retard imputable à l’absence de diligences de la SA Mator afin de se conformer au contrat conclu avec la SCI Gilsan s’élève à 1 109 jours.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu à l’encontre de la SAS Mator France un manquement fautif à ses obligations contractuelles, l’obligeant à en réparer les conséquences dommageables.

2/ Sur le préjudice de la SCI Gilsan

A titre liminaire, il convient d’observer que si, dans les motifs de ses conclusions, la SAS Mator France soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI Gilsan excédant l’indemnité allouée par le premier juge, elle ne reprend pas cette fin de non recevoir dans son dispositif.

En tout état de cause, ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations, dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi.

Par ailleurs, l’article 910-4 du code de procédure civile, qui fait obligation aux parties, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, de présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, ne fait pas obstacle à l’ampliation dans des conclusions postérieures de la demande d’indemnisation, dès lors que celle-ci tend uniquement à l’actualisation du préjudice, ce qui est le cas en l’espèce puisque le jugement qui a fixé l’étendue du préjudice est antérieur à la date à laquelle celui-ci a pris fin.

Les dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ont été rappelées plus haut.

Il en résulte que le retard dans l’exécution par une partie de ses obligations se résout en dommages et intérêts.

L’article 1149 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, avec cette réserve, déduite des termes de l’article 1150 que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

En l’espèce, la SCI Gilsan sollicite l’indemnisation d’une perte locative et d’un préjudice moral.

La perte locative pouvait être prévue lors du contrat s’agissant de la dation d’un local destiné à une exploitation commerciale dans une zone d’aménagement concerté où se trouvent de nombreux commerces.

Cependant, lorsque que la perte alléguée correspond à celle d’une éventualité favorable, seule une perte de chance peut être indemnisée.

En l’espèce, tel est le cas, le retard de livraison n’ayant pas fait perdre à la SCI Gilsan les loyers d’un contrat en cours, mais seulement la possibilité de conclure plus tôt un contrat et d’en percevoir les fruits.

L’indemnité qui répare la perte de chance ne peut être déterminée de manière forfaitaire et correspond à une fraction du préjudice supporté par la victime.

En l’espèce, la SCI Gilsan démontre avoir conclu un contrat de bail le 8 janvier 2021, soit vingt quatre jours après l’achèvement du local et la signature de l’acte authentique.

La zone d’implantation du bâtiment abritant le local objet de la dation est une zone commerciale très attractive, située à [Localité 7], visible depuis une voie de communication à grande circulation et reliée par un échangeur autoroutier vers [Localité 4] et [Localité 5].

En considération de ces éléments, la perte de chance indemnisable, qui doit être considérée comme très importante, sera évalué à 95 %.

La SCI Gilsan produit aux débats une évaluation de la valeur locative du local, réalisée par un expert foncier en février 2017. Il résulte de cette étude que la valeur locative mensuelle des locaux de commerces de taille identique dans la [Adresse 10] s’élevait à cette date entre 9,87 et 15 euros du m², ce qui représente une valeur moyenne mensuelle de 11,48 euros du m².

Cette évaluation est indépendante de la valeur vénale intrinsèque du local litigieux.

Certes, elle ne résulte pas d’une expertise réalisée au contradictoire des parties, mais le juge ne peut écarter les éléments tirés d’une expertise privée dès lors qu’elle a été soumise à une discussion contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce.

En revanche, une telle expertise est insuffisante à elle seule pour démontrer l’étendue du préjudice et doit être corroborée par des éléments extérieurs.

En l’espèce, la SCI Gilsan produit le bail commercial qu’elle a conclu le 8 janvier 2021. Il en résulte que le loyer commercial a été fixé à 48 000 euros hors taxe par an, soit 4 000 euros par mois pour un local de 320 m², ce qui représente une valeur locative au m² de 12,50 euros, soit 1 euros de plus au m² qu’en 2017.

Il en résulte que l’évaluation réalisée en 2017 n’est pas aberrante.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de la pondérer en tenant compte du fait que sur les 320 m², près de 100 m² sont à usage de réserve.

L’évaluation très sommaire et générale, produite par la SAS Mator France, et issue du site internet meilleurtauxpro.com ne saurait suffire pour remettre en cause l’étude réalisée par un expert foncier qui s’est appuyé sur des données concrètes et les spécificités, tant de la zone commerciale concernée, que du local objet du litige.

Enfin, il n’y a pas lieu d’entrer dans le détail de l’argumentation des parties relative à la valeur vénale du bien puisque l’évaluation précitée, qui est corroborée par le contrat de bail qui a effectivement été signée, a été opérée à partir d’une valeur moyenne de location au m², déterminée en tenant compte de la valeur locative de plusieurs locaux commerciaux exploités dans la zone de référence.

Cette évaluation est donc pertinente sans qu’il y ait lieu de se référer à la valeur vénale du local.

En revanche, selon l’acte de 2012, le local à livrer correspondait à un local hors d’eau, hors air, et brut de décoffrage.

Or, il n’est pas contesté que la SCI Gilsan a obtenu de la société Cap investissement l’ajout de plusieurs aménagements, notamment de menuiseries. C’est ce qui explique qu’elle ait pu conclure un contrat de location dès le 8 janvier 2021, soit seulement vingt quatre jours après l’achèvement et la signature de l’acte authentique.

La perte subie doit être appréciée en tenant compte des prévisions contractuelles initiales, aux termes desquelles la SCI Gilsan avait la charge, après la livraison, de procéder aux travaux d’aménagement avant de pouvoir mettre le local sur le marché locatif.

Ce délai, que la cour estime devoir fixer à deux mois, doit en conséquence être défalqué de la période à indemniser.

Sous cette réserve, la SCI Gilsan démontre avoir perdu une chance de bénéficier du rendement locatif qu’elle pouvait espérer entre le 7 décembre 2017 (soixante jours après la date à laquelle la livraison aurait dû avoir lieu), et le 14 décembre 2020, date à laquelle les clefs lui ont été remises, ce qui représente 1 103 jours, dont il convient de défalquer les 55 jours de confinement, de sorte que la période à indemniser s’élève au total à 1 048 jours.

A partir d’un loyer moyen de 3 648 m² pour un local de 320 m², la perte représente, sur la période considérée, la somme de 127 436 euros (3 648/30 x 1048 jours), indemnisable à hauteur de 95 %, soit 121 064 euros.

Il importe peu que la valeur du local objet de la dation soit passée de 50 000 euros à 150 000 euros ou 480 000 euros puisque, d’une part il s’est écoulé plus de quatorze ans entre l’acte initial et l’acte final, d’autre part les obligations de la SA Mator ont été librement convenues par les parties dans l’acte du 13 janvier 2012, qui prévoyait une livraison six mois après la date à laquelle le permis de construire serait définitif.

Enfin, il résulte de l’acte authentique signé le 14 décembre 2020 par les parties que, si le bien remis a une valeur de 180 000 euros, TTC, la SAS Mator France déclare l’avoir payé par compensation avec le montant en principal et intérêts d’une même somme d’argent, 'qu’elle se trouve devoir à l’acquéreur par suite de l’obligation prise aux termes de l’acte de vente reçu le 13 janvier 2012".

La SAS Mator France ne peut donc utilement se prévaloir d’une compensation du préjudice résultant du retard de livraison, dont elle est la seule responsable au regard de ses engagements, par l’augmentation de valeur du local remis en dation.

Sur ce point, il convient de relever que dans l’acte du 13 janvier 2012 elle avait déclaré faire son affaire personnelle de tous les obstacles, notamment administratifs, susceptibles de se dresser devant elle et qu’aux termes des presque neuf ans années qui se sont écoulées jusqu’à la remise du local, la SCI Gilsan a largement supporté sa part des préjudices induits par le retard.

En conséquence, au bénéfice des explications qui précèdent, et des correctifs à prendre en considération afin de ne pas excéder les limites du préjudice indemnisable, la SAS Mator France sera condamnée, au titre du retard de livraison qui lui est imputable, à payer à la SCI Gilsan une somme de 121 064 euros en réparation de la perte de chance de louer le local promis en dation.

S’agissant du préjudice moral, une personne morale peut, à l’instar d’une personne physique, subir un préjudice de cette nature, si le manquement fautif dont elle est victime a affecté sa réputation, son image ou son fonctionnement.

Il lui appartient cependant d’en rapporter la preuve conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI Gilsan rapporte la preuve de la perte financière induite par le retard de livraison. En revanche, elle n’étaye le préjudice moral dont elle se prévaut par aucune pièce, se contentant de déplorer de la part de son co-contractant une attitude dilatoire et déloyale.

Or, s’il est acquis que celui-ci est seul responsable du retard postérieur au 7 octobre 2017, il n’est démontré par aucune pièce que ce retard a causé à la SCI Gilsan un préjudice excédant la perte financière dont elle est indemnisée.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral.

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SAS Mator France, qui est tenue à réparation, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le jugement étant infirmé sur le montant de l’indemnisation, l’équité justifie de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Gilsan au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Mator France à payer à la SCI Gilsan la somme 340 480 euros au titre du manque à gagner subi depuis le mois d’avril 2013 et 4 480 euros par mois à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la date de l’acte notarié constatant la remise du lot ;

Le confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne la SAS Mator France à payer à la SCI Gilsan la somme 121 064 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Déboute la SCI Gilsan du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SAS Mator France aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile :

Déboute la SAS Mator France de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Gilsan au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Le greffier La présidente