COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 449

Rôle N° RG 25/01991 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOMWV

[M] [J]

C/

[B] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Jean-baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] en date du 21 Janvier 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00166.

APPELANT

Monsieur [M] [J]

né le 17 Mai 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIME

Monsieur [B] [H]

né le 12 Décembre 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 août 2006 à effet au premier septembre 2006, M.et Mme [H], usufruitiers, aux droits duquel est venu M.[B] [H] ( nu-propriétaire devenu propriétaire le 29 mars 2021), ont donné à bail d’habitation à M.[J] une maison située à [Localité 7] (13), moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

Par acte d’un commissaire de justice du 24 février 2023, M.[H] a donné congé pour vendre à son locataire, pour le 31 août 2023, moyennant un prix de 2.500.000 euros.

M.[J] a accepté l’offre de vente par acte d’un commissaire de justice du 21 avril 2023, avec condition suspensive relative à l’acceptation d’un prêt.

Par acte d’un commissaire de justice du 09 novembre 2023, M.[H] a fait assigner M.[J] aux fins principalement de validation du congé et d’expulsion.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] a :

— reçu partiellement M.[H] en ses demandes,

— constaté la validité du congé signifié par M. [B] [H] à M. [M] [J] pour la vente du bien sis au [Adresse 13],

— constaté la rupture du bail de ce bien au 31 août 2023, faute de son achat par M. [J],

— constaté qu’à compter du 1er septembre 2023, M. [M] [J] est occupant sans droit ni titre du logement, et que depuis cette date, les sommes qu’il paye à M. [B] [H] constituent des indemnités d’occupation et non plus des loyers,

— dit que M. [M] [J] et tous occupants éventuels de son chef devra (devront) quitter

les lieux avant le 31 juillet 2025 et qu’en cas de présence dans les lieux à fin mai 2025, il(s) se

verra (verront) signifier un commandement de quitter les lieux dans les deux mois, de la part d’un commissaire de justice en charge également d’en aviser les Services de 1'Etat,

— ordonné son (leur) expulsion, passé ce délai, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— autorisé M. [B] [H] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsé,

— condamné M. [M] [J] à verser à M. [B] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 2 000 euros, à compter du mois de décembre 2023, avec prise d’effet et régularisation en mars 2025, ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— autorisé M. [B] [H] à récupérer auprès de M. [M] [J] le coût de l’eau domestique consommée par ce dernier à compter du mois de février 2025, sur justification de relevé individuel et de facturation d’une régie des eaux,

— ordonné à M. [M] [J] de laisser visiter le bien en vente qu’il occupe, sous réserve du respect de règles de bonne conduite rappelées dans la motivation du jugement,

— débouté M. [M] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [M] [J] à payer à M. [B] [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M [M] [J] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de médiation formée par M.[J], en relevant que les positions des parties étaient constantes depuis avril 2023.

Il a estimé que M.[J] avait ajouté une condition suspensive à la charge du vendeur en demandant un acte de renoncement à toute action en réduction de la part de co-donataires qui avaient vu partagés, en 1999, les biens de leurs parents entre frères et soeurs. Il a relevé que M.[J] n’avait pas présenté d’offre de prêt au 21 août 2023, date butoir à laquelle la vente devait être réalisée. Il en a conclu que le bail était résilié de plein droit et que M.[J] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du premier septembre 2023.

Il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2000 euros à compter du premier décembre 2023.

Il a autorisé M. [H] à récupérer auprès de M.[J] les dépenses d’eau domestique justifiées à compter du mois de février 2025 et dit que M.[H] était en droit de faire visiter le bien, selon certaines modalités.

Par déclaration du 18 février 2025, M.[J] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M.[H] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[J] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— d’ordonner une médiation, en application de l’article 131-1 du code de procédure civile,

Sur le fond,

— d’annuler le congé pour vente et en tout état de cause, de juger qu’il est caduc du fait de M. [H],

— de juger que le délai de réalisation de la vente n’a pas valablement couru à l’encontre de M. [J],

— de juger que le congé n’a pas pris effet et n’est pas opposable à M.[J],

— de juger que M. [J] n’est pas déchu de son droit d’occupation des lieux qui lui ont été donnés à bail,

— de juger que le bail liant MM [J] et [H] se poursuit dans les mêmes conditions

— de débouter M.[H] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— d’octroyer à M. [J] un délai d’un an pour quitter les lieux loués à compter de la signification de la décision définitive à intervenir,

— de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuellement fixé, soit 1000 euros,

— de limiter le droit de visite du bailleur au respect des conditions suivantes :

— Respect par le bailleur d’un délai de prévenance d’une semaine,

— Obtention préalable de l’accord de M.[J] pour la visite,

— Limitation de la visite à deux heures

— de condamner M. [H] à lui payer la somme de 1800 euros en remboursement du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— de condamner M. [H] à lui payer une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens pour la première instance et la même somme pour la procédure d’appel.

Il expose que les parents de M.[H] avaient fait un acte de donation-partage à leurs cinq enfants, avec une réserve d’usufruit et que c’est par ce biais que ce dernier est devenu propriétaire du bien au décès du dernier usufruitier, le 29 mars 2021. Il déclare que M.[H] devait recevoir le consentement de ses frères et soeurs en cas de vente d’un lot par l’un des co-donateur en co-partage, consentement portant renonciation à l’action en réduction. Il souligne que son notaire n’a été informé de cette situation que le 05 mai 2023. Il déclare que les notaires en charge de la vente ont essentiellement discuté de cette problématique, qui conditionnait également l’obtention d’un financement bancaire. Il considère que la renonciation des frères et soeurs de M.[H] à une action en lésion était la condition pour permettre son droit de préemption. Il fait observer que le vendeur devait le garantir de tout risque d’éviction. Il déclare avoir fait toute diligence auprès des établissements bancaires. Il précise que son notaire n’a pas obtenu dans les délais requis toutes les renonciations ainsi que les pièces nécessaires à la vente du bien. Il estime que l’absence de réalisation de la vente incombe uniquement à M.[H], dont il déplore la mauvaise foi.

A titre préliminaire, il sollicite une médiation. Il souligne vouloir acquérir le bien à un prix conforme à la réalité du marché.

Sur le fond, il rappelle les obligations de son bailleur dans la préparation de la vente. Il estime n’avoir pas à supporter les conséquences de la non-réalisation de la vente dans le délai légal lorsque l’obstacle à celle-ci est de l’unique responsabilité de M.[H]. Il précise que l’obtention de prêts n’a jamais été une difficulté, ce que n’ignorait pas M.[H]. Il conclut n’être donc pas déchu de ses droits de locataire.

Il soulève la nullité du congé au motif de l’absence d’une offre de vente véritable et exécutable, lié au fait qu’il ne disposait pas d’un droit de préemption effectif en raison de la non-renonciation des frères et soeurs de M.[H] à une action en réduction. Il conclut ainsi à un congé frauduleux.

A tout le moins, il fait état d’une non-opposabilité du congé.

Il soulève également la nullité du congé en raison d’un prix manifestement excessif. Il ajoute que M.[H] ne justifie pas de son intention de vendre le bien en l’absence de démonstration de la commercialisation de celui-ci et de démarches effectives pour le vendre.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais pour quitter les lieux. Il fait état d’importants problèmes de santé.

Il discute le montant de l’indemnité d’occupation et demande qu’elle soit fixée à la somme mensuelle de 1000 euros, qui correspond au loyer indexé. Il ajoute que le bien présente de nombreux désordres et s’appuie sur le rapport d’un expert immobilier.

Il demande à ce que la cour organise les conditions dans lesquelles les visites du bien pourraient s’effectuer. Il conteste s’être opposé aux visites du bien.

Il sollicite la restitution du dépôt de garantie. Il conteste toute irrecevabilité de cette demande, estimant qu’elle est l’accessoire du litige, qu’elle s’y rattache par un lien suffisant et qu’elle n’est pas prématurée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M. [H] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

*Accordé des délais au locataire pour quitter le logement,

* Limité le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2.000,00 euros par mois,

*Fixé comme point de départ à cette indemnité le mois de décembre 2023 et non la date d’effet,

*Fixé comme point de départ à la régularisation des charges d’eau le mois de février 2025 et non la date d’effet du congé,

Y faisant droit,

— de constater la validité du congé délivré à M. [J] le 24 février 2023,

— de constater que M.[J] n’a pas justifié de l’obtention d’un emprunt en dépit de la condition de financement supposée par son acceptation de l’offre le 21 avril 2023,

— de constater que plus de quatre mois se sont écoulés depuis lors, le bail étant arrivé à

échéance le 31 août 2023,

En conséquence,

— de dire et juger n’y avoir lieu à médiation, la renonciation à l’action en réduction exigée par M.[J] relevant de la seule décision des cohéritiers de M. [H], qui ne sont pas parties à la procédure,

— de dire et juger M. [J] déchu de plein droit de tout titre à occuper l’immeuble litigieux à compter du 31 août 2023,

— d’en ordonner l’expulsion sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef,

— de condamner M. [J] à lui verser une indemnité d’occupation de 3.000,00 euros par mois, de la date d’effet du congé jusqu’à parfaite vidange des lieux,

— de dire et juger que M. [J] devra régler les charges liées à sa consommation d’eau et le condamner à lui rembourser toute somme qu’il a avancée de ce chef depuis la date d’expiration du bail jusqu’à parfaite vidange des lieux,

— de l’autoriser à entreposer le mobilier garnissant le logement dans tel lieu qu’il lui plaira, aux frais du locataire,

— de l’autoriser à faire visiter les lieux à tel acquéreur potentiel qu’il lui plaira, sous réserve d’un délai de prévenance de trois jours,

— de dire et juger M.[J] irrecevable et mal fondé en l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

— de condamner M. [J] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 6.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il indique que l’absence de réalisation de la vente dans les délais ne lui est pas imputable. Il souligne n’être pas responsable de l’absence de renonciation de ses frères et soeurs.

Il estime que l’absence de renonciation des cohéritiers ne rend pas le bien inaliénable. Il souligne que la renonciation à l’action à réduction n’est, ni une condition nécessaire à l’aliénation d’un bien, ni une condition de validité du congé. Il déclare que M.[J] était avisé du risque encouru et qu’il était libre d’accepter ou non l’offre de vente.

Il fait observer que M.[J] n’a pas rempli les obligations qui étaient les siennes puisqu’il n’a pas justifié d’un financement dans le délai de quatre mois. Il fait observer n’avoir pas été informé dans les délais que les banques exigeaient la signature d’un compromis de vente. Il note que les banques ne sollicitent pas la renonciation des héritiers. Il considère en outre que le risque d’une action en réduction n’est que théorique. Il explique être prêt à séquestrer la totalité du prix de vente jusqu’en mars 2026 (date à partir de la laquelle l’action en réduction ne pourrait plus avoir lieu), pour sécuriser celle-ci. Il estime que M.[J] est de mauvaise foi et tente de rester dans le bien en s’acquittant d’un loyer très bas.

Il conteste toute nullité du congé pour fraude. Il rejette le caractère excessif du prix de vente, élément soulevé uniquement en appel. Il s’étonne d’ailleurs que M.[J] ait accepté le congé pour le prix sollicité, alors même qu’il avait fait visiter le bien, le 06 juillet 2023, par deux experts judiciaires. Il indique justifier de son côté de la valeur vénale du bien.

Il sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation, à compter de la date d’effet du congé.

Il fait observer que M.[J] complique les opérations de vente en raison de ses exigences concernant les visites.

Il sollicite le paiement des dépenses d’eau.

Il s’oppose à tout délai pour quitter les lieux.

Il estime irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie. Il considère en outre qu’elle est prématurée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de médiation formée par M.[J]

La question qui oppose les parties porte sur la validité du congé et M.[J], à la lecture de ses conclusions, ne souhaite plus acquérir le bien au prix du congé qui lui a été délivré.

En conséquence, la médiation, refusée par M.[H], n’apparaît pas opportune, chacun restant sur ses positions depuis l’année 2023.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Dès lors, au delà de la discussion portant sur le risque d’une action en revendication ou en réduction par les co-héritiers, M.[J] devra être informé si M.[H] mettait en vente son bien à un prix inférieur à celui fixé dans le congé pour vendre.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de médiation.

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Le premier juge a été saisi d’une validation de congé pour vendre. Il n’a pas été saisi d’une demande de vente forcée.

Il n’est pas contesté que la vente devait être réalisée avant le 22 août 2023.

Dans l’attente de la réalisation de la vente, le bailleur ne doit pas rester inactif. Il est tenu d’une obligation positive : il doit apporter son concours à la préparation de l’acte de vente car lui seul est à même de fournir certains renseignements et documents au notaire chargé de rédiger l’acte de vente.

L’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Ainsi, le locataire ayant accepté l’offre de vente doit mettre en oeuvre toutes les conditions lui incombant.

Le risque de l’action en revendication ou en réduction évoqué par l’article 924-4 du code civil qui dispose qu’après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié, ne rend pas le bien inaliénable. Il fait peser le risque d’une telle action sur l’acquéreur, si les co-donataires, estimant être lésés, décidaient de se tourner vers le tiers acquéreur, après que soit établie l’insolvabilité du vendeur.

Dès lors que le locataire -acquéreur déclare qu’il paiera tout ou partie du prix au moyen d’un prêt, la vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l’obtention du prêt.

La vente ne s’est pas réalisée dans le délai prévu à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Dans le délai qui lui était imparti, M. [J] n’a pas justifié de l’existence d’une offre de prêt et, s’il souligne que cette question n’avait jamais discutée dans les délais par le vendeur et qu’il était en mesure de financer le bien sans difficulté, il n’a pas agi en vente forcée du bien.

L’article 15 de la loi précitée, n’impose aucun encadrement du prix de vente. Le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

M.[J] a accepté l’offre de vente au prix proposé. Il ne peut donc soulever la nullité du congé en raison d’une fraude puisqu’il n’a pas été empêché, par le prix proposé, de se porter acquéreur du bien et qu’il explique même dans ses conclusions que le prix n’était pas un frein à l’acquisition du bien.

M.[J] ne démontre pas plus que M.[H] n’avait pas l’intention de vendre le bien, les démarches faites auprès des notaires pour finaliser la vente démontrant l’inverse.

M.[J] ne démontre donc pas que le congé aurait été nul. Ce congé lui est opposable.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la validité du congé et tiré les conséquences de cette validité en constatant que le bail est résilié au 31 août 2023 et que M.[J] est occupant sans droit ni titre du bien depuis le premier septembre 2023, en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.

Le bien loué, décrit dans le contrat de location du 06 août 2006, est la parcelle BH [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] (d’une surface de 1, 6246 ha) avec une maison d’habitation de 230 m² et une piscine. La maison dispose de 4 chambres.

Le congé pour vendre porte sur ce bien.

Il ressort des différentes pièces produites au débat qu’il existe des fissures importantes en façade et en intérieurs, que les huisseries sont difficiles à ouvrir et fermer, qu’il existe une perte d’étanchéité de la cheminée et que des travaux de rénovation sont nécessaires. Un huissier de justice, le 24 juin 2025, mentionnait que toutes les prises de courant étaient vétustes et constatait que la piscine était hors d’usage.

Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer à la somme mensuelle de 2000 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par M.[J]. Cette somme est due à compter du premier septembre 2023, date à laquelle M.[J] est devenu occupant sans droit ni titre. Le jugement déféré sera confirmé s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation et infirmé s’agissant de la prise d’effet de cette indemnité d’occupation fixée à 2000 euros.

Sur la libération des lieux

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-3 du code précité, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Compte tenu de la situation de M.[J] qui vit dans les lieux loués depuis 2006 et justifie de problème de santé, il convient de lui accorder un délai de 3 mois pour quitter les lieux loués, qui prendra effet après le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les factures d’eau

M.[H] a formé un appel incident du jugement déféré notamment sur le point de départ de la régularisation des charges d’eau qu’il souhaite voir fixer à la date d’expiration du bail.

M. [J], de son côté, a formé un appel sur le chef de cette décision qui porte sur les charges d’eau et sollicite le rejet des demandes adverses.

Le bail ne prévoyait pas de charges d’eau spécifiques à imputer au locataire, en sus du loyer à payer.

L’indemnité d’occupation qui est fixée indemnise le préjudice subi par M.[H] du fait de l’occupation sans droit ni titre du bien. Il n’y a donc pas lieu de fixer en sus une condamnation au titre de la consommation d’eau.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’organisation des visites du bien

M.[J] est occupant sans droit ni titre depuis le premier septembre 2023.

M.[J] a sollicite l’infirmation du jugement déféré qui statue sur les modalités de visite du bien.

M.[H] ne forme pas d’appel incident concernant l’organisation décidée par le premier juge.

M.[J], occupant sans droit ni titre, ne peut solliciter de M.[H] qu’il obtienne son accord pour faire visiter les locaux.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré s’agissant des modalités de visite du bien.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

M.[J], qui n’a pas quitté les lieux loués, ne peut prétendre à une restitution de son dépôt de garantie avant tout départ ; la restitution de ce dépôt de garantie obéit aux règles de l’article précité. Sa demande est en l’état irrecevable.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[J] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[H] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[J] aux dépens et au versement de la somme de 5000 euros sera confirmé.

M.[J] sera en outre condamné à verser 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par M.[H].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en a :

— dit que M. [M] [J] et tous occupants éventuels de son chef devra (devront) quitter

les lieux avant le 31 juillet 2025 et qu’en cas de présence dans les lieux à fin mai 2025, il(s) se

verra (verront) signifier un commandement de quitter les lieux dans les deux mois, de la part d’un commissaire de justice en charge également d’en aviser les Services de 1'Etat,

— condamné M. [M] [J] à verser à M. [B] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 2 000 euros, à compter du mois de décembre 2023, avec prise d’effet et régularisation en mars 2025, ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— autorisé M. [B] [H] à récupérer auprès de M. [M] [J] le coût de l’eau domestique consommée par ce dernier à compter du mois de février 2025, sur justification de relevé individuel et de facturation d’une régie des eaux,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[M] [J] à verser à M.[B] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2000 euros, à compter du premier septembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

ACCORDE à M.[M] [J] un délai de trois mois pour quitter les lieux loués ([Adresse 10] à [Localité 8], qui prendra effet après le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

REJETTE la demande de M.[B] [H] au titre des factures d’eau ;

DÉCLARE irrecevable la demande de M.[M] [J] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de M.[M] [J] au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M.[M] [J] à payer à M.[B] [H] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[M] [J] aux dépens.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,