CF/RP

Numéro 25/01117

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 08/04/2025

Dossier :

N° RG 24/00227

N° Portalis DBVV-V-B7I-IXR4

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

[Z] [O] épouse [Y]

C/

[P] [T] épouse [L]

[E] [V] épouse [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 08 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [Z] [O] épouse [Y]

Intervenant à titre personnel et également en qualité de syndic bénévole et de Présidente du Conseil Syndical de l’immeuble situé [Adresse 3]

née le 16 Janvier 1948

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [P] [T] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Jean Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

Madame [E] [V] épouse [H]

née le 08 Février 1957 à [Localité 8] (ITALIE)

de nationalité italienne

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 19 DECEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00725

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [O] épouse [Y] est propriétaire d’un logement situé au premier étage d’une maison située à [Localité 7] (64), soumise au statut de la copropriété pour contenir également un appartement situé au rez-de-chaussée, appartenant à Madame [E] [V] épouse [H].

Par acte authentique du 3 novembre 2020, Mme [V] épouse [H] a vendu à Madame [P] [T] épouse [L] les lots dont elle était propriétaire dans ladite copropriété, après y avoir réalisé des travaux, moyennant le paiement d’un prix de 245 000 euros.

Par actes des 7 et 14 avril 2022, Mme [O] épouse [Y] a fait assigner Mme [T] épouse [L] et Mme [V] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Pau, aux fins notamment de condamnation de Mme [T] épouse [L] à la réalisation de divers travaux de remise en état et de mise en conformité de la copropriété, et d’octroi de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant jugement contradictoire du 19 décembre 2023 (RG n° 22/00725), le tribunal a :

débouté Mme [Z] [O] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes,

débouté Mme [E] [V] épouse [H] de sa demande fondée au titre d’une procédure abusive,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] à payer à Mme [P] [T] épouse [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] à payer à Mme [E] [V] épouse [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

qu’aucune convocation d’assemblée générale n’a été requise par Mme [V] épouse [H] avant d’entreprendre les travaux litigieux ; que l’attestation de Mme [O] épouse [Y] du 27 septembre 2018, imprécise quant au périmètre de l’accord donné, ne saurait pallier l’absence d’autorisation d’effectuer les travaux par une assemblée générale,

que la responsabilité de Mme [T] épouse [L], en sa qualité de propriétaire est acquise s’agissant des travaux d’ouverture du mur de refend, même si elle n’est pas à l’origine de ces travaux, dès lors que l’absence de préjudice matériel résultant de ces travaux ne peut occulter l’atteinte à la règle d’ordre public qui obligeait l’obtention préalable d’une autorisation de l’assemblée générale, ou une ratification ultérieure, pour la réalisation de cette ouverture dans un mur porteur,

que la responsabilité de Mme [T] épouse [L], en sa qualité de propriétaire est acquise s’agissant de la création d’une bouche de VMC, même si elle n’est pas à l’origine de ces travaux, dès lors que le perçage d’un mur extérieur constitue une atteinte à une partie commune, sans autorisation préalable ; que Mme [V] épouse [H] ne démontre pas que son appartement se trouvait confronté à la présence d’une humidité importante justifiant l’implantation d’une bouche d’évacuation sur un mur extérieur commun,

que la responsabilité de Mme [T] épouse [L], en sa qualité de propriétaire est acquise s’agissant de l’installation d’un grillage séparatif, même si elle n’est pas à l’origine de ces travaux, dès lors qu’elle l’a été sans autorisation de l’assemblée générale et est donc irrégulière, quand bien même le résultat viendrait améliorer l’esthétique des parties communes,

que le parterre de fleurs devant la façade a été créé dans le lot n° 9, et la terrasse carrelée a été construite sur le lot n° 8, dont le caractère privatif est confirmé par les pièces versées au débat, de sorte qu’aucune demande relative à ces travaux ne peut être accueillie,

que les demandes relatives aux volets électriques installés par Mme [V] épouse [H] ne sauraient être accueillies dès lors que le règlement intérieur de la copropriété indique qu’ils sont des parties privatives, et qu’il n’est pas invoqué que ces nouveaux équipements porteraient atteinte à l’harmonie de l’immeuble visée dans le règlement,

que si l’action que Mme [O] épouse [Y] intentée à titre personnel et au titre de ses mandats est recevable, elle ne saurait conduire en l’absence d’action du Syndicat des copropriétaires dûment autorisé à cette fin, ou d’appel en cause du Syndicat des copropriétaires, à une condamnation à la remise en état des parties communes, qui ne peut être fondée sur la seule demande d’un copropriétaire,

qu’il en résulte que Mme [O] épouse [Y] ne peut utilement que faire valoir sa demande de condamnation de Mme [T] épouse [L] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, laquelle n’est développée par aucune argumentation de nature à soutenir l’atteinte qui aurait été portée à ses propres intérêts, et soutenue par aucun élément démontrant l’existence d’un préjudice personnel résultant des travaux entrepris par la précédente propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée,

qu’en conséquence, la demande de Mme [O] épouse [Y] tendant à se faire rembourser, après les travaux de remise en état, le coût des travaux nécessités dans son appartement du fait des désordres l’affectant ne peut aboutir, d’autant qu’elle est indéterminée et non justifiée,

que la résistance abusive invoquée par Mme [O] épouse [Y] n’est pas démontrée, dès lors que si elle évoque, sans davantage d’approfondissement, une résistance abusive, elle ne fait pas état de mises en demeure ou encore de courriers officiels qui auraient pu être adressés à l’autre copropriétaire pour faire cesser les atteintes portées aux parties communes ou pour exiger une mise en conformité, avant d’agir en justice,

que la demande de dommages et intérêts de Mme [V] épouse [H] ne peut aboutir dès lors que Mme [O] épouse [Y] demeurait légitime à agir en qualité de copropriétaire au regard du caractère d’ordre public des règles d’autorisation régissant les travaux accomplis sur des parties communes, de sorte que le caractère abusif d’une telle action ne peut être retenu.

Mme [Z] [O] épouse [Y] a relevé appel par déclaration du 18 janvier 2024 (RG n° 24/00227), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [E] [V] épouse [H] de sa demande fondée au titre d’une procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2024, Mme [Z] [O] épouse [Y], appelante, entend voir la cour :

infirmer le jugement dont appel,

réformer la décision entreprise,

déclarer recevable et bien fondée la procédure par elle initiée,

débouter Mme [V] épouse [H] de ses fins et demandes concernant l’irrecevabilité de la demande, alors même que la cour ne peut en toutes hypothèses statuer sur ce point,

Subsidiairement sur la mise en cause d’un administrateur judiciaire,

ordonner le renvoi du dossier de plaidoirie,

dire et juger que Mme [V] épouse [H] doit être tenue de procéder à la prise en charge des demandes qu’elle formule,

la condamner à ce titre à la :

repose du grillage séparatif sur 26 m à gauche de la propriété ainsi que deux piquets en béton,

suppression d’un parterre de fleurs devant la façade,

repose des volets d’origine en bois,

suppression d’une bouche VMC dans le mur au-dessus de l’escalier,

suppression d’une terrasse carrelée à l’arrière du lot n° 1,

remise en conformité du mur de refend (porteur) sur 6 m de long,

condamner Mme [T] épouse [L] à procéder à l’exécution de ces travaux,

la condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner à lui rembourser, une fois que les travaux de remise en état seront effectués, le coût des travaux nécessités dans son appartement, suite aux désordres l’affectant, ce qui sera établi,

condamner Mme [V] épouse [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— qu’elle a qualité à agir, dès lors que le syndic était informé de la procédure, et qu’elle intervient à titre personnel et en sa qualité de syndic bénévole et de présidente du conseil syndical, et que son action individuelle à l’encontre du copropriétaire qui lui cause un préjudice de jouissance et de propriété par son atteinte aux parties communes est recevable, sans qu’il soit nécessaire d’attraire le Syndicat des copropriétaires à la cause pour obtenir sa condamnation à la remise en état de parties communes,

— qu’il ne s’agit pas d’une demande de condamnation pour la copropriété mais au titre des manquements aux règles applicables, et qu’elle est fondée à exercer seule cette action (article 15 de la loi du 10 juillet 1965),

— qu’aucune fin de non-recevoir ne peut être accueillie à ce stade, étant soulevée tardivement,

— qu’elle a déposé une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, de sorte que le dossier de plaidoirie doit être renvoyé si la cour estime cette désignation nécessaire,

— qu’aucune autorisation de travaux n’a été donnée à Mme [V] épouse [H], ni pour l’intérieur ni pour l’extérieur de l’immeuble ; que cette dernière ne peut se prévaloir d’un courrier de sa part du 27 septembre 2018, qui ne mentionne qu’une modification d’un mur situé entre la cuisine et le séjour et n’autorise pas la suppression d’un mur porteur,

— que les travaux de suppression du mur porteur, partie commune, ont en outre été réalisés sans étude de faisabilité, sans devis ni production de l’attestation décennale du constructeur, ont eu une répercussion directe sur la structure de l’immeuble (fissures),

— que la terrasse carrelée et le parterre de fleurs ont été installés sur des parties communes de sorte que l’accord de la copropriété était requis.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025, Mme [E] [V] épouse [H], intimée, demande à la cour de :

confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

débouté Mme [Z] [O] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes,

débouté Mme [E] [V] épouse [H] de sa demande fondée au titre d’une procédure abusive,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] à payer à Mme [P] [T] épouse [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [Z] [O] épouse [Y] à payer à Mme [E] [V] épouse [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent,

juger Mme [Y] irrecevable dans sa demande tendant à la voir condamner à :

— reposer le grillage séparatif sur 26 m à gauche de la propriété ainsi que deux piquets en béton,

— supprimer le parterre de fleurs devant la façade,

— reposer les volets d’origine en bois,

— supprimer la bouche VMC dans le mur au-dessus de l’escalier,

— supprimer la terrasse carrelée à l’arrière du lot n° 1,

— remettre en conformité le mur de refend (porteur) sur 6 m de long,

la débouter de toute demande en ce sens,

débouter Mme [T] épouse [L] de sa demande subsidiaire tendant à la résolution de la vente du 3 novembre 2020,

la débouter par conséquent :

de sa demande de remboursement de l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 245 000 euros,

de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

débouter Mme [T] épouse [L] de sa demande infiniment subsidiaire tendant à être relevée et garantie indemne par elle de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

la débouter par conséquent de sa demande de la voir condamner au paiement de la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement,

statuer ce que de droit sur la demande de renvoi de l’affaire formulée par Mme [Y],

En tout état de cause,

débouter Mme [Y] de sa demande tendant à la voir condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 4 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 2, 9, 15 alinéa 2, 41-16 et 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1641, 1644 et 1645 du code civil, 32, 122,123 et 914 du code de procédure civile :

— que Mme [O] épouse [Y] n’a pas qualité à agir pour solliciter la remise en état des parties communes sans mise en cause du Syndicat des copropriétaires ; qu’il n’est pas contesté que Mme [O] épouse [Y] est recevable, à titre personnel, à demander aux autres copropriétaires de respecter le règlement de copropriété,

— que cette fin de non-recevoir peut être soulevée pour la première fois en cause d’appel, et l’a été dans ses premières conclusions d’appel de sorte qu’elle n’a pas été soulevée tardivement,

— que Mme [O] épouse [Y] ne justifie pas de la requête aux fins de désignation d’une administrateur provisoire,

— que les travaux qu’elle a réalisés en octobre 2018 ne portent pas atteinte aux parties communes, et qu’elle n’avait pas à solliciter l’accord de l’assemblée générale pour y procéder, dès lors que la loi ELAN n’était pas en vigueur à cette date, et que la copropriété n’était pas constituée, de sorte qu’elle a obtenu l’autorisation de Mme [O] épouse [Y], seule autre propriétaire de l’immeuble, pour les entreprendre, et que cette autorisation était d’ailleurs une condition essentielle de son achat,

— qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les travaux qu’elle a réalisés (ouverture du mur de refend) et les fissures alléguées par Mme [O] épouse [Y], tel qu’en atteste le rapport d’expertise amiable du 12 janvier 2021, de sorte que Mme [O] épouse [Y] ne subit aucun préjudice lié à ces travaux,

— que l’installation d’une bouche de VMC en façade était nécessaire à la conservation de l’immeuble, afin d’éviter sa dégradation en raison d’une humidité trop importante ; que ces travaux discrets et d’encrage superficiel ne nécessitaient pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale,

— que la haie et la bordure en ardoise qu’elle avait installées pour embellir l’immeuble ont été retirées à la demande de Mme [O] épouse [Y],

— que le parterre de fleurs et l’extension de la terrasse carrelée ont été réalisés dans ses parties privatives (respectivement lots 9 et 8), de sorte qu’elle n’avait pas besoin de l’accord de la copropriété pour les entreprendre ; que les fleurs sont des embellissements qui s’harmonisent avec le reste de la copropriété et ne troublent pas la solidité ou la sécurité de l’immeuble ni ne portent atteinte à sa destination ; que la terrasse ne contrevient pas à l’harmonie de l’immeuble, ni ne compromet sa solidité ou ne le rend impropre à sa destination, ni ne cause un trouble à Mme [Y],

— que le règlement de copropriété prévoit que les menuiseries extérieures, y compris les volets à lames, les persiennes et les rideaux roulants sont des parties privatives, et qu’en tout état de cause, des volets étaient déjà présents sur deux fenêtres lors de son achat, de sorte qu’elle n’a fait qu’harmoniser le tout en équipant les autres fenêtres,

— que l’ensemble de ces travaux n’a causé aucun préjudice personnel à Mme [O] épouse [Y],

— que la demande de Mme [O] épouse [Y] au titre du remboursement des travaux réparatoires ne peut aboutir en ce qu’elle est indéterminée,

— que Mme [T] épouse [L] n’est pas recevable à solliciter la résolution de la vente, le vice caché n’étant pas caractérisé, dès lors :

qu’elle a informé son acheteuse lors de la vente des travaux de VMC, et de l’existence d’une expertise en cours sur les fissures de l’appartement de l’étage, en possible lien avec les travaux du mur de refend,

qu’elle n’a eu connaissance des faits qui lui sont reprochés que postérieurement à la vente, par l’assignation de Mme [O] épouse [Y],

que les défauts allégués ne compromettent pas l’usage de la chose vendue,

que la nature des relations entretenues avec Mme [O] épouse [Y] ne constituent pas un vice caché,

— que la somme réclamée par Mme [T] épouse [L] du fait de ses prétendus agissements fautifs n’est pas justifiée, faute de preuve d’un préjudice subi par elle, et est en tout état de cause disproportionnée,

— qu’elle ne saurait garantir Mme [T] épouse [L] dès lors que celle-ci a acquis le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours à son encontre, excepté au titre des fissures sur la terrasse extérieure de Mme [O] épouse [Y], s’il était établi qu’elles sont en lien avec les travaux qu’elle a effectués,

— que la demande de garantie de Mme [T] épouse [L] au titre de la perte de son agrément ne peut aboutir, en ce qu’elle n’est pas fondée dans son principe, Mme [T] épouse [L] ne démontrant aucun préjudice réel et certain, ni dans son montant, Mme [T] épouse [L] ne produisant aucun justificatif de rémunération.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2024, Mme [P] [T] épouse [L], intimée, demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

ordonner la résolution de la vente du bien qui lui a été cédé le 03 novembre 2020 par Mme [E] [V] épouse [H],

condamner Mme [E] [V] épouse [H] à lui rembourser l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 245 000 euros,

condamner Mme [E] [V] épouse [H] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Très subsidiairement,

condamner Mme [E] [V] épouse [H] à la relever indemne et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

condamner Mme [E] [V] épouse [H] à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1240, 1641, 1644, 1645, et 1648 du code civil :

— que Mme [O] épouse [Y] ne pouvait seule saisir la juridiction dans le cadre d’une action visant à voir préserver les intérêts de la copropriété,

— que Mme [O] épouse [Y] a expressément autorisé Mme [V] épouse [H], le 27 septembre 2018, à modifier le mur situé entre la cuisine et le séjour et à effectuer les travaux qu’elle envisageait de faire, de sorte qu’elle avait connaissance à cette date desdits travaux, et est ainsi mal fondée à les dénoncer plus de quatre ans après l’autorisation donnée,

— que Mme [O] épouse [Y] ne conteste pas les conclusions expertales, lesquelles retiennent que les désordres constatés par Mme [O] épouse [Y] n’ont aucun rapport avec les travaux réalisés par Mme [V] épouse [H],

— qu’à titre subsidiaire, la vente doit être résolue du fait des vices cachés affectant le bien, dès lors qu’elle n’a eu connaissance des difficultés soulevées par Mme [O] épouse [Y] que dans l’assignation qui lui a été délivrée, soit postérieurement à la vente, à l’exception des fissures affectant la terrasse de Mme [O] épouse [Y], et que ces difficultés juridiques sont susceptibles de remettre en cause les aménagements réalisés par Mme [V] épouse [H], qui ont pourtant conditionné son achat,

— qu’à titre très subsidiaire, Mme [V] épouse [H] doit la garantir et relever indemne des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, et l’indemniser de son préjudice en cas de condamnation à la remise en état des lieux, du fait de la perte des agréments majeurs du bien (terrasse extérieure et volume de la pièce de séjour), lesquels avaient été pris en compte dans l’octroi de son agrément d’assistante maternelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, Mme [O] épouse [Y] a produit une nouvelle pièce, à savoir une copie de la requête déposée par elle devant le président du tribunal judiciaire de Pau aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Par message RPVA du 13 janvier 2025, le conseil de Mme [V] épouse [H] a indiqué que cette nouvelle pièce n’était pas de nature à justifier un report de l’audience, dès lors que Mme [O] épouse [Y], se présentant comme syndic, n’est pas fondée à demander la désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété, et que le Syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause.

Par message RPVA du 20 janvier 2025, le conseil de Mme [O] épouse [Y] a transmis à la cour une copie de l’ordonnance qui a procédé à la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

MOTIFS

Sur les pièces :

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Il n’y a pas lieu d’inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen d’irrecevabilité.

Il convient de relever que la révocation de l’ordonnance de clôture n’a pas été sollicitée ; que la production des deux pièces 10 et 11 les 10 et 20 janvier 2025 correspondant à la requête en désignation d’un administrateur ad’hoc au profit de la copropriété et l’ordonnance y afférente, est postérieure à l’ordonnance de clôture et que ces deux pièces seront donc déclarées irrecevables d’office par la cour.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 907 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, en procédure ordinaire avec désignation d’un conseiller de la mise en état, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807.

L’article 907 du code de procédure civile renvoie ainsi à l’article 789 qui définit, aux termes de sa nouvelle rédaction, les compétences du conseiller de la mise en état comme celles du juge de la mise en état, avec notamment une compétence pour statuer sur le 6° les fins de non-recevoir.

L’article 123 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il n’en soit disposé autrement.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [O] épouse [Y] en l’absence dans la cause du syndicat des copropriétaires peut donc être soulevée pour la première fois en cause d’appel.

La présente cour d’appel est compétente pour statuer sur cette fin de non-recevoir dès lors que le conseiller de mise en état ne pouvait en être saisi puisqu’il n’est pas compétent pour connaître d’une fin de non-recevoir, qui si elle était accueillie, aurait pour conséquence de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge. (Avis 2e civ 3 juin 2021 n° 21-70.006). En l’espèce, cela reviendrait à remettre en cause le débouté des demandes de Mme [O] épouse [Y] par le tribunal.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat de copropriétaires naît donc de plein droit, en dehors de toute formalité, dès que le statut de la copropriété s’applique. Il convient donc, pour déterminer quand naît le syndicat des copropriétaires, de se référer à l’article 1 de la loi de 1965 relatif au champ d’application du statut, qui dispose, en son 1 alinéa, que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Les actions ayant pour objet la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, c’est-à-dire la protection de l’intégrité aussi bien matérielle que juridique de l’immeuble, incombent au premier chef au syndicat, à qui il appartient de poursuivre la répression de ces agissements.

Néanmoins, chaque copropriétaire est en droit d’exiger d’un autre copropriétaire le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (3ème civ 26 nov 2003 bull n° 210).

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale, comme en l’espèce, sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait, à moins qu’ils ne soient ultérieurement ratifiés.

Un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant, (Civ 3e 08/07/2015 n° 14-16.975)

Ainsi, le copropriétaire dispose effectivement, de sa seule initiative, du droit d’agir en justice, c’est aussi à la condition qu’il mette en mesure le syndicat de copropriétaires d’intervenir dans la cause.

En l’espèce, Mme [O] épouse [Y] n’est intervenue qu’à titre personnel et en sa qualité de syndic et de présidente du conseil syndical et non en qualité de représentante du syndicat des copropriétaires, pour lequel en outre la désignation d’un administrateur ad hoc était nécessaire pour éviter le conflit d’intérêts.

En conséquence, en l’absence du syndicat des copropriétaires en première instance comme en appel, Mme [O] épouse [Y] n’a pas qualité à agir contre Mme [T] épouse [L], copropriétaire, dont l’auteur, Mme [V] épouse [H] a réalisé des travaux dont il est reproché qu’il porte atteinte aux parties communes ou qu’ils n’ont pas été autorisés par l’assemblé générale.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [O] épouse [Y] de ses demandes et seront déclarées irrecevables les demandes de Mme [O] épouse [Y]. Les demandes de Mme [T] épouse [L] à l’encontre de Mme [E] [V] épouse [H] sont donc comme en première instance sans objet.

Les mesures accessoires seront confirmées dès lors que Mme [O] épouse [Y] a déjà succombé en première instance.

L’équité commande en cause d’appel d’allouer à Mme [V] épouse [H] et à Mme [T] épouse [L] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevables les pièces 10 et 11 produites les 10 et 20 janvier 2025 par Mme [Z] [O] épouse [Y],

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Z] [O] épouse [Y] de ses demandes,

statuant à nouveau sur ce point :

DÉCLARE irrecevables les demandes de Mme [Z] [O] épouse [Y],

CONFIRME le surplus des dispositions du jugement soumises à la cour,

y ajoutant :

CONDAMNE Mme [Z] [O] épouse [Y] à payer à Mme [E] [V] épouse [H] et à Mme [P] [T] épouse [L] la somme de 1.500 ' chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [O] épouse [Y] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE