COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 503

Rôle N° RG 21/10979 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH26H

[V] [X]

C/

[D] [J] divorcée [U]

[Y] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas MEULIEN

M^e Philippe MEIFFRET-DELSANTO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 27 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/04280.

APPELANT

Monsieur [V] [R] [T] [X]

né le 13 Décembre 1985 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas MEULIEN de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉES

Madame [D] [J]

née le 24 Décembre 1960 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Mademoiselle [Y] [U]

née le 04 Août 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Toutes deux représentées par M^e Philippe MEIFFRET-DELSANTO de la SELARL CONSULTIS AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 juillet 2018, M. [V] [X] a vendu à Mmes [D] [J] et [Y] [U], un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 4] pour la somme de 290 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt remboursable sur une durée de 15 ans, au taux d’intérêt maximal de 1,90%.

Les acquéreurs se sont également engagés à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, au plus tard dans les 45 jours à compter de la conclusion du contrat et à informer sans retard le vendeur, de tout événement pouvant provoquer la résiliation ou la défaillance de la condition suspensive. Le contrat a prévu enfin qu’à défaut de toute notification, le vendeur avait la faculté de mettre les acquéreurs en demeure de lui justifier sous huitaine, de la défaillance ou réalisation de ladite condition.

L’acte a également prévu qu’à défaut de régularisation de l’acte authentique et/ou de manquement par une partie à ses obligations, cette dernière devra verser à l’autre la somme de 29 000 euros, à titre de dommages et intérêts.

Le 21 août 2018, Mmes [J] et [U] ont produit une attestation de demande de prêt d’un montant de 312 000 euros refusée par le Crédit Agricole au bénéfice de la SCI LNS, société créée par elles.

Le 21 septembre 2018, Mme [U] a justifié d’une seconde demande de prêt pour un montant de 290 000 euros, accordée par le Crédit Agricole, dans lequel M. [W] [O], son partenaire de PACS, apparaissait en vertu de la faculté de substitution contractuellement prévue.

M. [X] a fait sommation le 28 février 2019 à Mme [U] et Mme [J] d’avoir à comparaître devant le notaire, le 25 février 2019.

A cette date, Mme [J] ne s’est pas présentée et procès-verbal de carence a été dressé, par le notaire.

Par acte du 1er août 2019, M.[X] a fait citer Mmes [J] et [U], devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 29 000 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 27 mai 2021, cette juridiction a :

— dit n’y avoir lieu à faire droit aux demandes in limine litis de M.[X],

— dit que l’acte du 12 juillet 2018 n’est pas une promesse unilatérale de vente,

— débouté M.[X] de sa demande de voir les dames [U] et [J] condamnées à lui payer la somme de 29 000 euros,

— débouté Mmes [U] et [J] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

— condamné M.[X] à payer à Mmes [U] et [J] une somme de 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a écarté la demande de nullité de l’avant-contrat pour défaut de publication, seule la qualification de promesse synallagmatique de vente devant être retenue, au motif que la volonté des acheteuses d’acquérir le bien sous réserve de l’obtention d’un prêt a été clairement exprimée, mettant à la charge des parties des obligations réciproques. Il a retenu qu’il n’existait aucun déséquilibre entre les obligations des parties car, même si les clauses sont contradictoires, aucun avantage n’avait été accordé au vendeur, et que l’absence de dépôt de garantie était même favorable aux acquéreurs. Il a considéré que les interventions de la Sci LNS et de M. [O] étaient parfaitement recevables et s’étaient inscrites dans le cadre de la faculté de substitution contractuellement prévue. Enfin, il a retenu que si au regard de l’attestation communiquée le 21 août 2018, les défenderesses n’avaient pas satisfait à leurs obligations contractuelles, leur seconde demande de prêt du 21 septembre 2018 devait être considérée comme recevable au motif que M. [X] ne justifiant pas avoir purgé lui-même les différents droits spécifiques il devait être tenu compte des délais propres à ces procédures. Il a ainsi écarté l’application de la clause pénale mais a estimé que Mmes [J] et [U] ne justifiaient pas de la réalité d’un préjudice moral.

Par déclaration transmise au greffe le 21 juillet 2021, M.[X] a relevé appel de cette décision en visant les chefs du dispositif qui l’ont débouté de sa demande, et condamné au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est en date du 23 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 décembre 2023 au visa des articles 1231-1 et suivants, 1231-5, 1304-3 du Code civil, et 700 du code de procédure civile, M.[V] [X], demande à la cour de :

— infirmer et réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande à voir Mmes [U] et [J] condamnées à lui payer la somme de 29 000 euros, et condamné à leur payer la somme de 500 euros chacune, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— juger que Mmes [U] et [J] n’ont pas été diligentes,

— les condamner solidairement à payer la somme de 29 000 euros à son profit,

— les débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers pour la comparution devant notaire.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 septembre 2023 au visa des articles 1188, 1190, 1589-2, 1231-5 et 1240 du Code civil, Mmes [J] et [U], demandent à la cour de :

— recevoir leur appel incident en application des articles 548 et 909 du code de procédure civile,

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’acte du 12 juillet 2018 n’est pas une promesse unilatérale de vente,

Statuant à nouveau,

— rejeter l’intégralité des demandes de M.[X],

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M.[X] de sa demande de voir les intimées condamnées à lui payer la somme de 29 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

— rejeter l’intégralité des demandes de M.[X],

En tout état de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leur demande à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner M.[X] à leur payer la somme de 5 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts,

— condamner M.[X] à leur payer la somme de 2 000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

La cour examinera en premier lieu pour des raisons de cohérence de la décision, l’appel incident des intimés sollicitant la nullité de l’acte sous-seing privé.

1-Sur la nullité de l’avant contrat pour défaut d’enregistrement

Moyens des parties

Mmes [J] et [U] font valoir à titre principal, que l’acte sous-seing privé du 12 juillet 2018 encourt la nullité en application des dispositions de l’article 1589 -2 du Code civil au motif qu’il doit s’analyser en une promesse unilatérale de vente leur conférant une option d’acheter qui n’a pas été enregistrée. Elles considèrent en effet que la clause de l’acte mentionnée à la page 3 qui indique que : « le vendeur vend sous réserve de l’accomplissement des conditions stipulées aux présentes à l’acquéreur la pleine propriété du bien dont la désignation suit’ » ne renferme aucune acceptation des acquéreurs à la vente du bien et constitue un simple droit d’option. Elles précisent qu’en page 4 la vente est subordonnée à la réitération de l’acte authentique et le transfert de propriété au paiement du prix, enfin que les parties ont exclus tout dépôt de garanti.

Elles rappellent que les juges doivent interpréter le contrat d’après la commune intention des parties, et non pas selon la dénomination de compromis de vente mentionné dans l’acte, conformément à l’article 1188 du Code civil et que cet avant-contrat litigieux renferme un déséquilibre entre les obligations des parties en raison de plusieurs clauses contradictoires laissant planer des incertitudes sur leur mise en 'uvre. Elles sollicitent donc que la cour fasse application de l’article 1190 du Code civil, qui interprète les contrats de gré à gré en faveur du débiteur.

En réponse M.[X] soutient que l’acte lui-même est précisément qualifié de « compromis de vente » de nature à clairement le distinguer d’une promesse unilatérale de vente et qu’il est dépourvu de toute levée d’option au bénéfice de l’acquéreur, enfin qu’il est dépourvu de toute indemnité d’immobilisation. Il conteste tout déséquilibre et rappelle qu’aux termes de l’acte les parties sont soumises à une clause pénale sur un même pied d’égalité.

Il considère ainsi qu’il résulte de ce simple constat que la volonté des parties était bien d’aboutir à la vente et mentionne à titre d’exemple la clause page 4 qui prévoit « Les parties déclarent que la vente ne comprend ni meubles ni objets mobiliers ».

Enfin il conteste que l’arrêt de la Cour de cassation de 2018 cité soit applicable à l’espèce.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1589-2 du Code civil est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, (') si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours à compter de la date d’acceptation par le bénéficiaire (').

La promesse unilatérale de vente est un contrat préparatoire de la vente, dans lequel les parties se sont entendues sur les éléments principaux de la vente, mais pour laquelle il ne leur apparaît pas souhaitable, ou possible, de s’engager immédiatement de manière définitive.

En revanche dans la promesse synallagmatique les parties s’engagent, de part et d’autre. Toutefois la promesse n’est pas réductible, au contrat définitif de vente : elle prépare souvent la vente future, notamment en ce qu’elle contient des conditions suspensives.

Ainsi, il doit être retenu que dans la promesse unilatérale de vente une seule personne s’engage, l’acheteur ou le vendeur, l’autre partie étant titulaire d’une option qu’il est libre d’exercer ou non sans qu’il puisse être contraint de contracter.

En l’espèce, l’acte litigieux a été qualifié de 'compromis de vente', ce qui signifie une promesse synallagmatique de vente. Toutefois, il est exact que la qualification de l’acte se révèle de ses mentions et de ce qu’il contient exactement. Il a été assorti de conditions suspensives devant être réalisées avant la signature de l’acte authentique et du transfert de propriété au paiement du prix de vente.

Les clauses suivantes figurent ainsi à l’acte :

— page 3 : « le vendeur vend sous réserve de l’accomplissement des conditions stipulées aux présentes, à l’acquéreur la pleine propriété du bien dont la désignation suit.(') »,

— page 4 : « Identification des meubles : Les parties déclarent que la vente ne comprend ni meubles ni objets mobilier » ,

— page 4 : « Usage du bien : Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage commercial de restaurant. L’acquéreur entend conserver cet usage. »

— page 4 : « Paiement du prix : Ce prix sera payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique ; Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de propriété, au paiement de l’acquéreur au plus tard au moment de l’acte authentique de vente, de l’intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation »,

— page 5 : « L’acquéreur déclare avoir l’intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée de la manière suivante (') »,

— page 7 : « Conditions suspensives particulières : Condition suspensive de l’obtention d’un prêt L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts (')», « en conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit ' »« Obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité » ; « L’acquéreur s’oblige à faire’ » ; « « L’acquéreur devra informer, sans retard le vendeur » ; « L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter » ; « L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur » ; « Dans ce cas l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant ' »,

Il résulte de l’ensemble de ces stipulations, une intention de vendre et une intention d’acquérir au jour de l’avant-contrat formalisant contrairement à ce qu’elles soutiennent, l’acceptation d’acheter que les intimées contestent avoir donné et non une simple option qui leur permettait d’acquérir ou de renoncer à la vente.

Ainsi peu importe, que la vente définitive soit subordonnée au paiement d’un prix, ce qui est au demeurant très courant, ou qu’un dépôt de garanti ait été écarté, celui-ci ayant pour seule conséquence de priver le vendeur d’une garantie en cas de défaillance fautive des acquéreurs.

Enfin, les dispositions liminaire de l’avant -contrat sur l’opposabilité des droits vis-à-vis des tiers, ne saurait avoir d’incidence sur le caractère synallagmatique de l’acte, dés lors que son contenu révèle la volonté du vendeur et de l’acquéreur de s’engager dans la vente.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande de nullité de l’acte pour défaut d’enregistrement.

2-Sur la réalisation de la condition suspensive

Moyens des parties

M.[X] soutient que les demandes de prêt des intimées ne sont ni similaires, ni déterminées et qu’elles ne remplissent donc pas les conditions exigées. Ainsi il expose qu’une première attestation de dépôt de demande de prêt lui a été communiquée, au profit de la Sci LNS qui n’est pas partie à l’acte, pour un montant supérieur à celui fixé par le compromis ; s’agissant de la seconde, faite par Mme [U] et M.[O] cette dernière est hors délai et est donc irrecevable.

Il ajoute qu’il a par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2018, mis en demeure les acquéreurs de lui justifier des demandes de prêts et que cette lettre est restée sans réponse.

Il rappelle que lors de la communication de la sommation d’avoir à comparaître ainsi qu’au terme de la comparution devant le notaire, aucun document justifiant des démarches faites conformément au compromis n’a été communiqué par les intimées, justifiant ainsi l’application de la clause pénale.

Les intimées répliquent qu’elles ont usé de la faculté de substitution prévue dans le contrat afin de pouvoir acquérir le bien sous la forme d’une SCI, et que le montant demandé correspond au montant total du financement de l’acquisition, figurant dans l’acte litigieux. Elles considèrent par ailleurs que dés lors que toutes les conditions suspensives n’avaient pas encore été réalisées par l’appelant, elles n’étaient pas dans l’obligation de lui faire connaître l’identité de la personne substituée avant la date de la réitération authentique.

Elles ajoutent également, que la demande de prêt au nom de Mme [U] et de M. [O] a été faite, certes hors du délai de 45 jours contractuellement prévu, mais que ce dernier n’était ni impératif, ni extinctif.

Enfin elles rappellent que l’appelant ne les a jamais informées que la purge du droit de préférence et du droit de préemption avait été effectuée, et qu’il n’est communiqué aucun élément concernant la non révélation de servitudes, charges et vice grevant l’immeuble, ainsi que la non révélation de saisies ou d’inscriptions.

Elles font valoir enfin, qu’il ne rapporte pas la preuve qu’au jour de la comparution devant le notaire, il avait remboursé tout ou partie de ses dettes aux créanciers ayant pris une inscription sur le bien immobilier litigieux. Elles soulignent la mauvaise foi de l’appelant, au motif qu’il était informé de l’intervention de M.[O], et qu’il avait accepté que Mme [U] obtienne un prêt par l’intermédiaire d’un courtier qu’il a lui-même présenté.

Subsidiairement, elles soutiennent que n’ayant pas obtenu de prêt, toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat n’étaient pas remplies et contestent que le courrier du 23 octobre 2018 puisse valoir mise en demeure.

Réponse de la cour

En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente sous condition suspensive, conclu par les parties le 12 juillet 2018, indique, page 7, que l’acquéreur a l’intention de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire : « ' montant maximal de la somme empruntée 290 000 euros

— durée maximale de remboursement : 15 ans

— taux d’intérêt nominal maximum : 1,90 % (hors assurances)

En conséquence, le compromis est soumis, en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entraînera la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. »

Suit une clause spécifiant les obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, à savoir faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt au plus tard dans les 45 jours à compter de l’avant contrat, et informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition, l’acquéreur déclarant qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Par ailleurs, outre les conditions suspensives de droit commun, dans le compromis, page 6 de l’acte, des réserves ont été mentionnées : la réserve du droit de préemption et purge du droit de préférence ; Il est précisé que l’exercice du droit de préemption et la réalisation du droit de préférence auront pour conséquences de rendre sans effets entre les parties l’acte.

L’acte prévoit enfin que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réitération de l’acte authentique soit le 12 octobre 2018.

Il résulte de ces clauses que la condition suspensive à la charge de l’acquéreur est exclusivement afférente à l’obtention par l’acquéreur c’est-à-dire par Mmes [U] et [J] d’un financement bancaire.

Les parties sont convenues que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions principales énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

L’obtention ou la non obtention devra être notifiées par l’acquéreur au vendeur et à défaut de notification le vendeur aurait la faculté de mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours sans réponse justificative la condition sera censée défaillie et l’acte sera caduque. L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

En l’espèce, il a été rappelé plus haut que dans l’acte les parties n’ont pas souhaitaient le versement d’un dépôt de garantie.

Pour autant la question de savoir si la condition suspensive n’a pas défailli du fait de l’acquéreur doit être déterminée car de cette défaillance fautive ou non dépend l’application de clause pénale.

Deux attestations du crédit agricole de [Localité 3] sont versées aux débats :

— l’une datée du 21 août 2018 par laquelle la banque indique que la SCI LNS a déposé une demande de prêt pour un montant total de 312 000 euros,

— l’autre datée 21 septembre 2018 par laquelle la même banque atteste que M.[O] et Mme [U] ont déposé une demande de prêt pour un montant total de 290 000 euros.

Ainsi seule la première demande a été réalisée dans le délai de l’acte.

Par courrier du 28 septembre 2018 également produit aux débats la banque a informé M.[O] (compagnon de pacte civil de Mme [U]) ou Mme [U] qu’elle ne donnait pas de suite favorable à la demande de prêt formulée à hauteur de 290 000 euros.

Si en l’espèce, c’est à juste titre que les intimées évoquent leur possibilité de substitution prévue page 22 de l’acte litigieux, la clause figurant à l’acte énonçant que la réalisation définitive de la vente pourra avoir lieu au profit de l’acquéreur ou de toute autre personne physique ou morale qu’il désignera, pour autant et avant tout, cette première demande de prêt réalisée à hauteur de 312 000 euros ne correspond pas aux modalités déterminées par le contrat rappelées ci-dessus, la substitution s’opérant au mêmes conditions de prêt. Par ailleurs, la réponse de la banque du 28 novembre 2018 (pièce 4) parle d’un refus de demande de prêt,pour un montant de 314 000 euros ce qui ne correspond pas non plus, même à supposer que puisse être intégré au prêt les sommes constituant un apport personnel des substituées, (la condition suspensive portant sur un montant maximal de demande de prêt de 290 000 euros et un apport personnel de 22 000 euros soit 312 000 euros), et surtout, ne fait référence aucunement à la période de remboursement ni au taux d’intérêt pour lequel il a été sollicité.

S’agissant de la seconde demande de prêt faite également au Crédit agricole de [Localité 3], le courrier de refus de la banque fait référence à une demande à hauteur de 290 000 euros, sans préciser aucunement les modalités du prêt sollicité quant à sa durée de remboursement et son taux d’intérêts hors assurance.

La cour ne peut ainsi vérifier que la demande est exactement conforme aux modalités fixées par le compromis, sans qu’il soit besoin de développer sur la question de son dépôt auprès de la banque postérieurement au délai imparti et qui selon eux pouvait être dépassé au regard des différents droits devant être au préalables purgés .

Or le compromis stipule « 'que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. »

Ainsi le montant de l’emprunt, la durée du remboursement et le taux étaient des éléments essentiels. Il s’en déduit que les débitrices de cette obligation ne prouvent pas contrairement à ce qu’elles soutiennent qu’elles ont déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques fixées par le compromis, et leur absence de réponse au courrier de M.[X] adressé par la voix de son conseil le 23 octobre 2018, confirme qu’elles ont fait obstacle à la réalisation de la condition en ne déposant pas des demandes conformes aux stipulations contractuelles. M.[X] est ainsi bien fondé à se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive.

3- Sur la clause pénale

Moyens des parties

M.[X] arguant de la défaillance fautive de la condition suspensive et du procès-verbal de carence du notaire, la clause pénale d’un montant de 10% du prix de vente qui n’est pas excessive doit s’appliquer. Il soutient avoir mis en demeure à plusieurs reprises les intimées de respecter leurs engagements contractuels, ce qu’elles n’ont pas fait et considèrent qu’elles ne peuvent se retrancher derrière le fait qu’il savait qu’elles étaient en lien avec un courtier pour considérer qu’il était de mauvaise foi. Pour lui, son courrier recommandé avec avis de réception du 23 octobre 2018 adressé par son conseil leur demandant de justifier du respect de la condition suspensive, ne laisse guère place au doute quant à son contenu et sa volonté si aucun justificatif n’était produit. Il soutient ainsi que ce courrier constitue la mise en demeure nécessaire et la sommation du 21 février 2019, sommation d’avoir à comparaître devant notaire, ne fait pas place au doute sur ses intentions.

En réplique les intimées font valoir que le courrier du 23 octobre 2023, ne vaut pas mise en demeure et que par conséquent l’appelant ne peut exiger la mise en 'uvre de la clause pénale. Elles soutiennent qu’il est d’une évidente mauvaise foi au regard du laps de temps écoulé entre la lettre de son conseil et la délivrance de la sommation à comparaître et considèrent qu’il a attendu que le courtier ait terminé ses démarches auprès des banques pour obtenir un prêt et a entamé la procédure ensuite pour voir appliquer les pénalités.

Elles invoquent enfin que les conditions suspensives n’étant pas remplies, notamment l’appelant n’a pas communiqué au regard de l’état hypothécaire qu’il avait remboursé ses dettes de manière à ce que le prix de vente couvre le solde des sommes dues aux créanciers, la clause pénale ne pouvaient s’appliquer.

Réponse de la cour

La clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation.

Sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 29 000 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil (') ».

Il appartient à M.[X], qui entend obtenir la condamnation de Mmes [U] et [J] au paiement de la pénalité prévue par cette clause, de démontrer que le refus de celles-ci de régulariser la vente par acte authentique procède d’une inexécution de leurs obligations alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Il convient de renvoyer aux développements ci -dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui n’a pas été obtenu de manière fautive de la part des intimées, la condition suspensive est considérée comme réalisée.

Il en résulte que les conditions relatives à l’exécution du compromis doivent à ce titre être considérées comme remplies par les intimées.

Par ailleurs, la lettre du 23 octobre 2018 expose très expressément que les acquéreurs n’ont pas respecté leurs engagements et qu’il leur est demandé de le faire ; que tel n’a pas été le cas et que par sommation du 19 février 2019 elles ont été mises en demeure d’exécuter le compromis.

S’il est exact que les clauses page 7 conditions de l’obtention d’un prêt et page 7 in fine réalisation de la condition suspensive, comportent une contradiction, pour autant M.[X] qui a souhaité voir reconnaître que la condition suspensive à laquelle étaient soumises les intimées étaient réalisées, ne revendiquait donc pas la caducité de l’acte et rien ne l’empêchait de demander l’application de la clause pénale.

S’agissant enfin du manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi, celle-ci est effectivement posée à l’article 1104 du Code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des termes du compromis au paragraphe financement que Mmes [U] et [J] ont déclaré avoir l’intention de financer l’achat du bien au moyen d’un prêt bancaire de 290 000 euros et de fonds personnels à hauteur de 22 000 euros.

Contrairement à ce qu’elles soutiennent, aucun document ni fait précis ne permet d’établir que M.[X] qui leur a donné le nom d’ un courtier, a renoncé à se prévaloir de la clause pénale liée à la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt du fait du comportement fautif des acquéreurs ou de ceux qu’ils se sont substitués.

Il n’est par ailleurs, pas plus établi que les autres conditions suspensives de droit commun ou réserves contractuelles n’ont pas été levées, les pièces versées aux débats par M.[X] prouvant au demeurant le contraire.

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du compromis n’est démontré de la part de M.[X]. En revanche, Mmes [U] et [J] ou les personnes qu’elles se sont substituées, s’étant vue refuser le financement bancaire de manière fautive, n’ étaient pas légitime à refuser de réitérer la vente par acte authentique.

Il sera ainsi fait droit à la demande de M.[X] au titre de la clause pénale.

Toutefois, il résulte de l’attestation de M° [F] notaire (pièce 10) que M.[X] a vendu le 5 décembre 2019 le bien litigieux au prix de 280 000 euros.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil le juge peut même d’office s’il l’estime manifestement excessive ou dérisoire, modérer ou augmenter la pénalité.

En l’espèce, la revente dans l’année de son bien ne lui cause qu’un faible préjudice caractérisée par le différentiel de prix de 10 000 euros. Le montant de la clause pénale prévue au contrat litigieux est manifestement excessif puisqu’elle prévoit le double de ce montant et la clause pénale sera modérée à la somme de 10 000 euros.

Mmes [U] et [J] seront donc condamnées solidairement à payer à M.[V] [X] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté M.[Z] de sa demande de ce chef.

4- Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de droit

Moyens des parties

Les intimées soutiennent que la demande de M.[X] est abusive et leur cause notamment à Mme [J] invalide, un important préjudice moral.

M.[X] en réplique soutient que ses prétentions étaient légitimes et qu’ il ne saurait lui être reproché une quelconque abus.

Réponse de la cour

L’ action en justice comme l’exercice d’une voie de recours constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Au regard de ce qui vient d’être jugé, il ne saurait être retenu que M.[Z] qui voit son recours aboutir ait agi avec abus.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral des intimées

5-Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Parties perdantes principalement, Mme [Y] [U] et Mme [D] [J], supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M [V] [X] une indemnité de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a débouté M.[V] [X] de sa demande de voir Mmes [Y] [U] et [D] [J] condamnées à lui payer la somme de 29 000 euros, condamné M.[V] [X] à leurs payer la somme de 500 euros chacune au titre de des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

Le confirme pour le reste des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mmes [Y] [U] et Mme [D] [J] à payer à M.[V] [X] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

Les condamne selon la même solidarité à supporter les dépens de première instance et d’appel;

Les déboute de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ;

Les condamne selon la même solidarité à payer à M.[V] [X] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, la présidente.