COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 417

Rôle N° RG 22/12038 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6T6

Société DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

C/

[O] [W], [V] [D] [G]

S.A.R.L. AGENCE DE L’OASIS

S.A.S.U. AB SOLAR

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Katia CALVINI

M^e Laure ATIAS

M^e Serge BERTHELOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 20 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04516.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER – [Adresse 3]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Philippe MARIA de l’ASSOCIATION MARIA – RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEES

Madame [O] [W], [V] [D] [G]

née le 29 Octobre 1962 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Katia CALVINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. AGENCE DE L’OASIS, Société par action simplifiée enregistrée au RCS d’ANTIBES sous le N° 409.334.158 dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège,

représentée par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

S.A.S.U. AB SOLAR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jean-Paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE,

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD SA au capital de 214.799,30 €, RCS de Nanterre n°722 057 460, dont le siège social est à [Localité 8], et demeurant et domiciliée encore à [Adresse 2], en son agence générale AXA FRANCE, EIRL POINET GAEL, et prise encore en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, et en sa qualité d’assureur du Syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] est propriétaire d’un appartement au dernier étage d’un immeuble en copropriété dénommé «'[Adresse 9]'», sis [Adresse 9] à [Localité 1] (06) et constituant le lot n°13, issu de la réunion en un seul lot des lots n°9, 10, 11 et 12 en 1987.

Dénonçant des infiltrations en provenance de la toiture, Madame [D] a sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire par voie de référé.

Par ordonnance de référé du 17 juin 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a désigné Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 31 mai 2017.

Dénonçant de nouveaux désordres à la suite d’intempéries, Madame [D] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse qui, par ordonnance du 12 novembre 2018, a désigné Monsieur [Z] es qualité.

Ce dernier déposait son rapport le 19 février 2020.

Suivant actes de commissaire de justice des 28 octobre et 02 novembre 2020, Madame [D] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS, syndic, aux fins de voir condamner in solidum ces derniers à réparer l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis ainsi que la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Suivant acte de commissaire de justice du 1er mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» a appelé en la cause la SASU AB SOLAR et la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété «'[Adresse 9]'» afin notamment de les voir condamner à le relever et garantir en frais, principal, intérêts et accessoires de toute condamnation prononcée à son encontre.

Suivant ordonnance du 12 avril 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a ordonné la jonction entre ces deux procédures.

L’affaire était évoquée à l’audience du 20 avril 2022.

Madame [D] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» concluait au débouté de certaines demandes d’indemnisation de Madame [D] et sollicitait la condamnation de la SASU AB SOLAR, de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété «'[Adresse 9]'» et de la SARL AGENCE DE L’OASIS, syndic, à le relever et garantir en frais, principal, intérêts et accessoires de toute condamnation prononcée à son encontre.

Il sollicitait également la condamnation conjointe et solidaire de ces derniers au paiement de la somme de 24.750 € et de 23.'750 € au titre des condamnations prononcées par l’ordonnance du 20 octobre 2020 outre celle de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété «'[Adresse 9]'» demandait au tribunal, à titre principal, de dire et juger que sa garantie n’était pas mobilisable et à titre subsidiaire, de dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» n’était pas engagée et par conséquent de condamner in solidum la SARL AGENCE DE L’OASIS et la société AB Solar à la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

À titre infiniment subsidiaire, elle faisait valoir que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» n’étaient pas mobilisables et par conséquent de débouter toute partie de ses demandes formulées à son encontre.

En tout état de cause la SA AXA FRANCE IARD demandait au tribunal de ramener la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel au montant du chiffrage effectué par Monsieur [Z] et de débouter Madame [D] du surplus de ses demandes.

Elle demandait également au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SARL AGENCE DE L’OASIS concluait au débouté des demandes de Madame [D] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «'[Adresse 9]'» formulées à son encontre et sollicitait la condamnation de ces derniers à lui payer chacun la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SASU AB SOLAR n’était ni présente, ni représentée.

Suivant jugement réputé contradictoire du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a':

*prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture du 20 janvier 2022';

*prononcé à nouveau celle-ci à la date du 20 avril 2022 ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, à payer à Madame [D] les sommes suivantes :

—  32.916,54 euros au titre du préjudice matériel ;

—  71,80 euros au titre de la nuit d’hôtel ;

—  68.400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros au titre du préjudice moral ;

soit une somme totale de 106.388,34 euros avec intérêt au taux légal â compter de l’assignation du 28 octobre 2020 ;

*débouté Madame [D] de toutes ses demandes supplémentaires portant sur les autres préjudices';

*débouté Madame [D] de ses demandes dirigées contre la SARL L’AGENCE DE L’OASIS et la compagnie AXA FRANCE LARD';

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » de ses demandes dirigées contre la société AB SOLAR, la SARL L’AGENCE DE L’OASIS et la compagnie AXA FRANCE IARD';

*débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir notamment les autres appels en garantie dirigés les uns contre les autres par la compagnie AXA FRANCE IARD, la SARL L’AGENCE DE L’OASIS et la société AB SOLAR ;

*dispensé Madame [D], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance';

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire [Z]';

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, à payer à Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration au greffe en date du 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a’dit:

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, à payer à Madame [O] [D] les sommes suivantes :

¿32.916,54 euros au titre du préjudice matériel ;

¿71,80 euros au titre de la nuit d’hôtel ;

¿68.400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

¿5.000 euros au titre du préjudice moral ;

soit une somme totale de 106.388,34 euros avec intérêt au taux légal â compter de l’assignation du 28 octobre 2020 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » de ses demandes dirigées contre la société AB SOLAR, la SARL L’AGENCE DE L’OASIS et LA COMPAGNIE AXA FRANCE IARD';

— dispense Madame [O] [D], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance';

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire [Z]';

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », représenté par son représentant en exercice, à payer à Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2023 portant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [D] demande à la cour de':

— Sur la responsabilité,

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » et l’a condamné à indemniser intégralement les préjudices subis par Madame [D] [G]';

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de la SARL AGENCE DE L’OASIS et de la SA AXA';

Et statuant à nouveau,

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] », la SA AXA et la SARL AGENCE DE L’OASIS à réparer l’intégralité des préjudices matériels et immatériels occasionnés à Madame [D] [G] dont la jouissance paisible, et ce conformément à une jurisprudence constante en la matière (Cour de Cass. 3ème Civ. 11 juillet 2019, n°18- 11676), le premier au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du Code civil et le second au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et 1241 du Code civil, la faute du syndic étant patente et le lien de causalité certain, direct et exclusif';

— Sur le quantum,

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— alloué à Madame [D] [G] la somme de 71,80 euros en remboursement de la nuit d’hôtel du 01 au 02 février 2019, rendue nécessaire par l’importance des venues d’eau,

— alloué à Madame [D] [G] la somme de 68.400 euros en réparation du trouble de jouissance du bien depuis avril 2011 au 31 mars 2020, date de fin des travaux de réfection de la toiture ; montant décomposé comme suit, sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1.000 euros, en considérant un pourcentage de dégradation progressif à appliquer à cette somme : *avril 2011 à mars 2012 : 12 mois x 300€ = 3.600€ (soit 30% de la valeur locative) *avril 2012 à mars 2013 : 12 mois x 300€ = 3.600€ *avril 2013 à mars 2014 : 12 mois x 300€ = 3.600€ *avril 2014 à mars 2015 : 12 mois x 600€ = 7.200€ (soit 60% de la valeur locative) *avril 2015 à mars 2016 : 12 mois x 600€ = 7.200€ *avril 2016 à mars 2017 : 12 mois x 600€ = 7.200€ *avril 2017 à mars 2018 : 12 mois x 1.000€ = 12.000€ (soit 100% de la valeur locative) *avril 2018 à mars 2019 : 12 mois x 1.000€ = 12.000€ *avril 2019 au 31 mars 2020 (début des travaux au 01/02/2020) : 12 mois x 1.000€ = 12.000€,

— dispensé Madame [D], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» représenté par son représentant en exercice aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire [Z]';

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» représenté par son représentant en exercice à payer à Madame [D] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile';

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à Madame [D] [G] les sommes de :

—  32.916,54 euros au titre du préjudice matériel,

—  5.000 euros au titre du préjudice moral,

— l’a déboutée de ses demandes au titre du préjudice financier découlant du relogement, du préjudice financier découlant du surcoût de charges de copropriété, et du préjudice moral';

Et statuant à nouveau,

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'», la SA AXA et la SARL AGENCE DE L’OASIS à régler à Madame [D] [G] les sommes de :

-37.380,54 euros en réparation du préjudice matériel décomposé comme suit :

¿24.420 euros TTC au titre des travaux d’embellissement en ce compris plâtre, faux-plafonds et électricité,

¿1.452 euros TTC au titre des travaux de reprise des 6 portes dégradées,

¿11.508,54 euros TTC au titre des frais de remplacement de la cuisine,

—  1.733,50 euros en remboursement des loyers réglés au titre des mois de février, mars, avril 2020 à Madame [H] qui a loué son appartement à Madame [D] [G] le temps de l’exécution des travaux de toiture,

—  6.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [D] [G] entre le 01 avril 2020 date de fin des travaux de toiture et fin septembre 2020 date de fin d’exécution des travaux de réhabilitation de l’intérieur (hors portes) de l’appartement, le rendant de nouveau habitable,

—  2.656,78 euros en réparation du préjudice résultant du surcoût des charges de copropriété induit par le report fautif durant 9 ans des travaux à engager,

—  60.000 euros au titre du préjudice moral occasionné (108 mois de calvaire)';

En tout état de cause,

*condamner in solidum tous succombants à verser à Madame [D] [G] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire [P], des frais engendrés par les procès-verbaux de constats d’huissier des 03 juillet 2012, 03 avril 2013, 16 mai 2013, 13 janvier 2014 et 23 mars 2017, des frais des assignations en référés à l’origine de la désignation de Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire, du procès-verbal de constat d’huissier du 11 octobre 2018, mais également ceux dressés postérieurement en rapport avec la présente affaire, dont celui du 11 octobre 2018, celui avant travaux du 31 janvier 2020 et celui post-travaux du 02 avril 2020 outre l’ensemble des frais d’huissier portant délivrance des assignations en référé et au fond, mais également du coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [Z], tout comme les dépens en cause d’appel';

*rappeler que Madame [D] devra être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont celle d’avocat, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, Madame [D] indique que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qu’elle a subis à raison des infiltrations et du trouble occasionné depuis avril 2011 jusqu’à avril 2020 sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du Code civil.

Elle rappelle qu’elle a acquis ce bien, en septembre 2010, en l’état des transformations apportées à la toiture en 1988 par la création de ces chiens assis et velux.

Elle relève que, s’agissant d’une partie commune, elle n’a pas à répondre de sa défaillance.

Elle considère que l’ancien syndic de la copropriété est également responsable de ses dommages à raison de sa faute pour ne pas avoir entrepris les démarches et procédures permettant de recouvrer le paiement des charges de copropriété impayées, ni entrepris les démarches pour sécuriser en urgence l’immeuble, n’ayant même pas pris la peine de se déplacer suite à l’effondrement en 2018 du plafond de sa cuisine , alors qu’il en avait été dument avisé.

Elle rappelle que le syndic professionnel a le devoir d’engager, même sans délibération de l’assemblée générale, les travaux que l’urgence impose.

Elle soutient que la clause d’exclusion de garantie avancée par la SA AXA France IARD n’a pas lieu de s’appliquer compte tenu de son caractère trop général et imprécis.

Elle explique qu’elle a entrepris des travaux pour réhabiliter tout l’intérieur de son appartement afin qu’elle reprenne une occupation normale de son bien, travaux qui se sont élevés à la somme de 24.420 euros TTC, à la somme de 1.452 euros TTC pour les portes dégradées et à la somme de 11.508,54 euros TTC pour la reprise de sa cuisine.

Elle explique pour la nuit d’hôtel, qu’en raison de l’importance des pluies tombées durant la journée et la nuit, elle n’a eu d’autres choix que de partir avec son fils pour la nuit.

Elle explique que la juste indemnisation de son préjudice de jouissance subi depuis plus de 8 ans maintenant se calcule sur la base de 12.000€/an en considérant un pourcentage de dégradation progressif à appliquer à cette somme.

Elle indique que durant l’exécution des travaux de toiture elle a été contrainte de se reloger dans le secteur de [Localité 1], [Adresse 6], et qu’elle a dû régler des loyers.

Elle soutient qu’elle a pu réintégrer début avril un appartement vierge de toutes les installations normales permettant d’user de son bien et qu’elle a dû, à compter de cette date, faire réaliser les travaux intérieurs (hors portes) qui se sont terminés fin septembre 2020.

Elle indique avoir subi un préjudice financier, du fait de s’être trouvée depuis 9 ans dans une situation inextricable puisqu’elle devait survivre dans un appartement (qui abrite également ses enfants) sans possibilité de pouvoir le vendre sauf à subir une décote phénoménale sur le prix de vente et se trouvait ainsi contrainte de devoir subir, à raison de l’inertie patente de la copropriété, une aggravation du montant des travaux à opérer et à devoir financer seule depuis des années des actes et des procédures pour tenter d’obtenir une légitime réfection de la toiture.

Elle explique qu’elle a dû contracter un emprunt pour faire face aux appels de fonds.

Elle fait valoir qu’elle et ses enfants ont dû vivre, angoissés, entre avril 2011 et avril 2020 dans un appartement qui, dès qu’il pleuvait, n’assurait plus le couvert.

Elle fait état de son état psychologique pour les 108 mois à vivre avec le souci de nettoyer les moisissures présentes dans les chambres, principalement celles de ses enfants, dans la crainte que le plafond ne tienne plus, à vivre les mauvais rapports avec les autres copropriétaires, outre la souffrance liée au sentiment d’impuissance face aux démarches restées vaines.

Elle considère qu’en ce qui concerne la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, le tribunal n’a fait qu’une juste et légitime application de la loi, qui compte tenu de la réalité de ce dossier, s’impose d’autant plus.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL AGENCE DE L’OASIS demande à la cour de':

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties de leur demande dirigée à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS ;

*infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit aux demandes de Madame [D] ;

Statuant de nouveau,

A titre principal,

*débouter Madame [D] et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS';

*condamner Madame [D] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens';

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS';

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» à payer à la SARL AGENCE DE L’OASIS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens';

En tant que de besoin,

*juger que la SARL AGENCE DE L’OASIS a pris ses fonctions en 2015 pour démissionner en 2018';

*juger que la SARL AGENCE DE L’OASIS ne saurait être tenue pour responsable des infiltrations apparues en 2011';

*juger qu’entre 2015 et le 11 octobre 2018, Madame [D] n’a pas été victime d’infiltrations d’eau';

*juger que quitus a été donné au syndic, la SARL AGENCE DE L’OASIS, pour l’ensemble de sa gestion';

*juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» est engagée de plein droit pour vices de construction et défaut d’entretien de l’immeuble';

*juger que Madame [D] a contribué à la réalisation de son propre dommage en raison d’un défaut d’entretien de ses ouvrages en ce qu’elle a installé des velux sans autorisation, devait entreprendre des travaux, ce qu’elle n’a pas fait';

En conséquence,

*juger que dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» a donné quitus pour l’ensemble de la gestion confiée à la SARL AGENCE DE L’OASIS, sa responsabilité ne saurait être engagée';

*juger qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS dès lors qu’il n’est pas démontré de faute en lien de causalité avec le préjudice allégué depuis 2011';

*prononcer la mise hors de cause de la SARL AGENCE DE L’OASIS ;

*débouter Madame [D], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'», la SA AXA et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS ;

*condamner Madame [D], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'», la SA AXA et ou tout succombant à payer à la SARL AGENCE DE L’OASIS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens';

A titre subsidiaire,

*juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» est engagée';

*juger que la responsabilité de la SASU AB SOLAR est engagée';

*juger que la police d’assurance de la SA AXA est mobilisable';

En tout état de cause,

*juger Madame [D] a d’ores et déjà perçu une somme provisionnelle de 24.750 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel, somme qu’il conviendra de déduire de l’indemnisation octroyée';

*juger que l’indemnisation versée au titre du préjudice matériel de Madame [D] ne saurait excéder la somme de 5.716,20 euros';

*juger que le préjudice moral allégué par Madame [D] n’est pas distinct des préjudices de jouissance, de sorte que son indemnisation constituerait une double indemnisation d’un même préjudice';

*juger que le préjudice moral allégué par Madame [D] est purement forfaire';

*débouter Madame [D] de sa demande au titre du préjudice moral';

*juger que la somme provisionnelle de 23.750 euros d’ores et déjà perçue par Madame [D] apparaît parfaitement satisfactoire de sorte que le préjudice de jouissance de ne saurait excéder la somme de 23.750 euros';

*juger que le chiffrage des travaux de réfection préconisé par Monsieur [Z] est similaire à celui réalisé par Monsieur [P], de sorte que le retard dans l’exécution des travaux de réfection de la toiture n’a pas rendu lesdits travaux plus onéreux';

*débouter Madame [D] de sa demande indemnitaire au titre du surcoût de charges de copropriété';

*juger que la désignation de Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire est antérieure à la désignation de la SARL AGENCE DE L’OASIS en qualité de syndic de copropriété';

*débouter Madame [D] de sa demande tendant à voir condamner in solidum la SARL AGENCE DE L’OASIS avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» au paiement des frais d’expertise judiciaire';

*condamner la SASU AB SOLAR, la SA AXA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» à relever et garantir la SARL AGENCE DE L’OASIS de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre

*condamner la SASU AB SOLAR, la SA AXA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SARL AGENCE DE L’OASIS explique que, pendant son mandat, elle a tenté de mettre en 'uvre l’ensemble des démarches pour administrer la copropriété mais face à la résistance des copropriétaires, elle a été obligée de se résigner et de démissionner.

Elle ajoute que, pendant le bref délai où elle a été le syndic, elle a tenté de mettre en place un prêt pour la réalisation des travaux en suite du dépôt du rapport [P] mais que les copropriétaires s’y sont opposés, rappelant que cette copropriété dont les finances étaient obérées, ne pouvait pas financer les travaux, certains copropriétaires ne réglant pas les appels de fonds.

Elle considère qu’il ne peut donc être fait grief au syndic de l’époque de ne pas avoir pu entreprendre la réfection complète, alors qu’elle a mis en 'uvre les mesures conservatoires concernant les problèmes de sécurité et fait voter les travaux de couverture.

Elle souligne que des travaux d’entretien ont été entrepris mais mal exécutés, ce qui relève de la responsabilité de la SASU AB SOLAR ainsi que du syndicat des copropriétaires.

Elle relève qu’il n’y a aucun lien de causalité entre le préjudice réclamé par Madame [D] depuis 2011 et son intervention limitée entre 2015 et 2018.

Elle soutient que le quitus a été donné au syndic, et que la délivrance du quitus par l’assemblée générale vaut ratification globale des actes de gestion du syndic portés à sa connaissance, le syndic se trouvant ainsi déchargé de sa responsabilité envers le syndicat pour la période concernée.

Elle affirme que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit des vices de construction et du défaut d’entretien de l’immeuble et ne saurait peser sur elle.

Elle considère que Madame [D] est pour partie responsable de la situation dont elle se plaint en raison des chiens assis (anciens et nouveaux) qui ont rendu beaucoup plus complexe l’entretien de l’ensemble de la toiture comparativement à une toiture classique.

La SARL AGENCE DE L’OASIS ajoute que la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel formulée par Madame [D] ne correspond pas au chiffrage effectué par l’expert [Z]'; que l’engagement de sa responsabilité ne saurait excéder la part de responsabilité imputable au syndicat, à savoir 70%, et que devront être déduites les sommes provisionnelles déjà versées.

Elle souligne que Madame [D] réclame des sommes au titre du préjudice de jouissance correspondant à l’indemnisation à plusieurs reprises du même préjudice sur la même période.

Elle considère que les travaux réalisés sur la toiture de la copropriété se sont achevés en mars 2020, de sorte que Madame [D] n’a subi aucun préjudice de jouissance sur la période du 1er avril 2020 à septembre 2020, préjudice qu’elle ne justifie d’ailleurs aucunement.

Elle fait valoir que le préjudice de jouissance ne saurait excéder la somme provisionnelle versée et soutient qu’il n’est en aucun établi que le retard dans l’exécution des travaux de réfection de la toiture ait causé un quelconque surcoût de charges de copropriété.

La SARL AGENCE DE L’OASIS estime qu’elle ne saurait être condamnée aux frais d’expertise judiciaire de Monsieur [P] alors qu’à l’époque de sa désignation, elle n’était même pas syndic de copropriété.

Elle relève que le préjudice moral invoqué se confond avec le préjudice de jouissance sollicité, constituant ainsi une double indemnisation d’un même préjudice et que Madame [D] ne produit aucun élément de preuve permettant d’apprécier un quelconque préjudice moral qui serait distinct de son préjudice de jouissance.

Elle rappelle que le montant de la réparation demandée doit correspondre exactement au préjudice subi et que le préjudice ne peut pas être fixé de manière forfaitaire ou globale.

Elle affirme que la SAS AB SOLAR aurait dû, en tant que conseil et avant la réalisation des travaux de réfection, avertir le syndic de l’état de vétusté de la couverture, engageant ainsi pleinement sa responsabilité en tant que professionnel du bâtiment.

Elle explique que les désordres subis en 2018 par Madame [D] résultent d’une aggravation du sinistre déclaré auprès de la SA AXA, et ne constituent en rien un nouveau sinistre, distinct de celui déclaré, de sorte que la garantie d’AXA est parfaitement mobilisable.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » demande à la cour de':

*dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » recevable et fondé en son appel à l’encontre du jugement rendu le 20 juin 2022';

*réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » à l’encontre de la SARL AGENCE DE L’OASIS, la SASU AB SOLAR, et la SA AXA ASSURANCES';

*réformer la décision entreprise en ce qu’elle a octroyé à Madame [D] les sommes de':

—  32.916,54 euros au titre du préjudice matériel,

71,80 euros au titre de la nuit d’hôtel,

68.400 euros au titre du préjudice de jouissance';

Statuant à nouveau,

*rejeter toute demande de Madame [D] au titre des dommages d’embellissement qui excéderaient la somme de 7.500 euros et au titre du préjudice de jouissance la somme de 23.750 euros comme état irrecevable et infondée';

*rejeter toute demande de la SARL AGENCE DE L’OASIS, la SASU AB SOLAR et de la SA AXA ASSURANCES à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » comme étant irrecevable et infondée';

*condamner conjointement et solidairement la SARL AGENCE DE L’OASIS, la SASU AB SOLAR, et la SA AXA ASSURANCES, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre en frais, principal, intérêts et accessoires dans le cadre de la présente procédure, mais aussi au titre des condamnations prononcées en frais, principal, intérêts et accessoires, par l’ordonnance de référé du 20 octobre 2020';

*rejeter toute demande plus ample ou contraire comme étant irrecevable et infondée';

*condamner conjointement et solidairement, la SARL AGENCE DE L’OASIS, la SASU AB SOLAR et la SA AXA ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

*condamner dans les mêmes conditions de solidarité la SARL AGENCE DE L’OASIS, la SASU AB SOLAR, et la SA AXA ASSURANCES au paiement des dépens en ce compris les dépens de première instance et les dépens d’appel et les frais d’expertise de Monsieur [Z] et de Monsieur [P] distraits au profit de Maître MARIA pour ceux dont il aura fait l’avance en première instance et distraits au profit de la SCP BADIE – SIMON – THIBAUD – JUSTON pour ceux dont elle aura fait l’avance en cause d’appel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» fait valoir que c’est au regard des observations expertales de Monsieur [Z] (p. 30/31) qu’il conviendra d’envisager la responsabilité des différents intervenants, soulignant qu’il importe de rappeler quel a été le chiffrage de l’expert sur les préjudices.

Il indique que la SARL AGENCE DE L’OASIS a été syndic de 2014 à 2018, c’est-à-dire sur toute la période concernée par le litige'; qu’elle aurait pu de longue date faire réaliser les travaux nécessaires et que c’est manifestement par suite de sa propre défaillance que les travaux n’ont pas été réalisés alors que la copropriété avait pourtant voté pour les travaux lors de l’assemblée générale de 2015.

Il relève que le syndic ne peut se retrancher derrière une prétendue impécuniosité du syndicat des copropriétaires alors qu’il n’allègue pas avoir entrepris les diligences nécessaires au recouvrement des charges pour pouvoir procéder aux travaux votés en 2015 et jamais réalisés, rappelant que la responsabilité du syndic peut être engagée en dépit du quitus donné.

Il relève que la responsabilité de la SASU AB SOLAR est recherchée pour manquement à son devoir de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires pour le compte duquel elle a réalisé les travaux ponctuels qui se sont avérés, non seulement impropres à mettre un terme aux désordres, mais aussi totalement insuffisants sans jamais qu’elle n’en avise le syndicat des copropriétaires .

Il soutient qu’en matière de clause de garantie liée au défaut d’entretien, il doit s’agir d’un défaut intentionnel d’entretien, et qu’il n’existe en l’espèce aucune faute intentionnelle liée au défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires, la SA AXA n’en rapportant aucune preuve.

Aussi le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » considère que la clause d’exclusion ne doit pas trouver à s’appliquer.

Il affirme que le sinistre est intervenu pendant la période de garantie de la SA AXA et qu’il s’est simplement aggravé au fil des années mais qu’il ne s’agit en rien d’un nouveau sinistre.

Par ailleurs il sollicite la réduction des demandes de Madame [D] à hauteur de 30% compte tenu de l’incident qu’ont eu la réalisation des chiens assis à l’occasion de la réunion des lots en un seul au profit de l’appartement de cette dernière, cette réalisation ayant contribué à fortement compliquer les conditions d’entretien de la toiture et étant à l’origine des infiltrations d’eau.

Il considère qu’il convient de retenir comme montant, au titre des travaux d’embellissement, la valeur de 20.952 euros TTC, comme cela avait été admis par l’expert.

Il rappelle que Madame [D] s’est déjà vue octroyer une somme provisionnelle de 24.750 euros et qu’il convient en plus d’appliquer une proportion qui ne saurait excéder 70%.

Il ajoute que cette dernière s’est également vue octroyer une somme provisionnelle de 23.750 euros au titre de son préjudice de jouissance, et qu’elle réclame des sommes qui correspondent à l’indemnisation à plusieurs reprises de la même période.

Il relève par ailleurs qu’elle ne justifie pas d’un titre locatif pour réclamer le remboursement de loyers.

Il affirme que l’appartement de Madame [D], qu’elle a toujours occupé, n’était pas inhabitable, et que celle-ci n’établit pas que la dégradation de son appartement ait été telle qu’il puisse être appliqué un pourcentage de valeur locative de 60%.

Enfin il estime que Madame [D] ne peut solliciter un préjudice complémentaire de 6 mois au titre des travaux à l’intérieur de son appartement, sans élément justificatif, alors que les travaux de réfection de la toiture ont été achevés au mois de mars 2020.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SASU AB SOLAR demande à la cour de':

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de son appel relatif à la mise hors de cause de la SASU AB SOLAR ;

En tout état de cause,

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de ses demandes dirigées contre elle';

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» ou tout succombant à payer à la SASU AB SOLAR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» ou tout succombant aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Laure ATIAS, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SASU AB SOLAR souligne qu’en l’absence de tout fondement juridique à la demande en garantie à son encontre , il est impossible de déterminer si sa responsabilité est recherchée sur un fondement décennal, contractuel ou délictuel.

Elle explique qu’elle est seulement intervenue sur la toiture quatre fois entre 2007 et 2011, et ce, uniquement pour réaliser des travaux ponctuels et indique qu’elle n’a pas pu faillir à avertir la SARL AGENCE DE L’OASIS puisqu’il n’était pas encore syndic à ce moment-là.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé de la nécessité de réaliser une réfection complète de la toiture depuis 2007 ou du moins, dès avril 2011, si bien que les infiltrations dans l’appartement de Madame [D] s’expliquent par l’absence de réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux nécessaires sur la toiture de son immeuble et non pas à un défaut de conseil de la SASU AB SOLAR.

Elle considère que la responsabilité de Madame [D] au titre des chiens assis est engagée dès lors qu’ils ont été installés par son prédécesseur et qu’il convient ainsi de repartir la responsabilité des désordres subis par cette dernière , à hauteur de 30% pour elle et à hauteur de 70% restants pour le syndicat des copropriétaires.

Elle relève que l’expert judiciaire a chiffré le montant des travaux de réparation auquel devra être déduite la somme provisionnelle déjà versée de 24.750 euros et auquel devra être retiré la proportion de 30% par la part de responsabilité de Madame [D].

Enfin la SASU AB SOLAR fait valoir que plusieurs sommes réclamées par Madame [D] correspondent à l’indemnisation du même préjudice et pour les mêmes périodes, rappelant que cette dernière a déjà reçu une somme provisionnelle de 23.750 euros et qu’elle ne peut réclamer d’indemnisation au-delà du mois de mars 2020, date d’achèvement des travaux de réfection de la toiture.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA France IARD demande à la cour de':

*confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de ses demandes dirigées contre la SA AXA ;

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [D] [G] de ses demandes dirigées contre la SA AXA IARD’France IARD;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» à payer à la SA AXA la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses demandes, la SA AXA France IARD indique qu’elle n’a aujourd’hui plus de relation contractuelle avec le syndicat des copropriétaires et qu’il s’agit d’un nouveau sinistre totalement indépendant de celui pour lequel Madame [D] avait obtenu une première expertise judiciaire.

Elle explique qu’elle a assuré le syndicat des copropriétaires jusqu’au 1er février 2016, et que le nouveau sinistre a touché la cuisine dont le plafond s’est effondré le 11 octobre 2018 , sinistre totalement indépendant des premiers, et survenu à une date à laquelle la compagnie n’assurait plus le syndicat des copropriétaires depuis près de deux ans et demi.

Elle considère que la carence de la SARL AGENCE DE L’OASIS dans la gestion de ce dossier est manifeste et que sa responsabilité est indiscutablement engagée, de même que celle de la SASU AB SOLAR qui était tenue à un devoir de conseil.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires, parfaitement informé des sinistres en toiture et des devis validés par l’expert judiciaire, n’a pris aucune mesure conservatoire ou de réparation, alors que le couvert de l’immeuble n’était pas assuré, si bien que les désordres ont été aggravés par une absence totale d’entretien, carence volontaire, qui permet d’opposer une exception de non garantie, le défaut d’entretien ayant besoin d’être caractérisé et connu de l’assuré.

Elle ajoute que la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel formulée par Madame [D] ne correspond pas au chiffrage effectué par l’expert [Z], et qu’il devra évidemment être fait déduction des sommes provisionnelles d’ores et déjà versées.

Elle remarque que cette dernière cumule des demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance ainsi qu’au titre des loyers versés pendant les travaux et d’une nuit d’hôtel, qui constituent la base du chiffrage d’un préjudice de jouissance, et ce, pour les mêmes périodes.

Elle relève que les travaux rendus nécessaires pour remédier aux désordres devaient, en tout état de cause, être réalisés par la copropriété, et donc financés par elle, si bien que sa demande au titre du surcoût des charges de copropriété doit être rejetée.

Enfin la SA AXA France IARD considère que la somme réclamée au titre du préjudice moral est excessive et injustifiée.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 6 novembre 2025.

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », «'déclarer'» ou « constater'» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur les responsabilités

Attendu que Monsieur [Z], expert, dans son rapport du 19 février 2020 rappelle qu’en avril 2011 un rapport avait été établi par l’entreprise France Toitures Compagnons mettant en évidence un nombre important de malfaçons, mauvaise exécution de prestations, défauts d’entretien et concluant à la nécessité d’effectuer une réfection complète de la toiture.

Que l’expert [P] en 2014 faisait les mêmes constatations, l’ensemble de ces remarques techniques soulignant la mauvaise exécution de l’ensemble des prestations de mise en 'uvre d’une toiture ainsi qu’un mauvais entretien général amplifié par des installations non conformes d’équipements ( bloc climatisation'), Monsieur [Z] indiquant que la situation n’avait fait qu’empirer depuis prés de huit ans.

Que ce dernier notait qu’il y avait eu une erreur d’exécution à l’origine de la construction de la toiture et de tous les chiens assis, situation qui avait été aggravée par une absence totale d’entretien malgré les avertissements d’un professionnel et d’une expertise judiciaire.

Qu’il ajoutait que les menuiseries n’avaient pas été bien entretenues et que la circulation de personnes sur le toit pour diverses raisons avait provoqué des affaissements de la PST, des déplacements de tuiles, des décollages de solins’ aboutissant à des déchirements de l’étanchéité.

Qu’il constatait que l’humidité confinée entre l’étanchéité défectueuse et les faux plafonds avait provoqué une macération de la laine de verre pourrissant les plaques de plâtre puis certaines poutres

Qu’ainsi il expliquait la situation par plusieurs causes :

— une mauvaise exécution de l’ensemble des prestations de mise en 'uvre de la toiture à l’origine.

— des modifications exécutées ( création de chiens assis) qui n’ont pas amélioré la situation.

— l’entretien général a consisté qu’en des réparations ponctuelles.

— des installations non conformes d’équipement ont amené à la circulation de personnes sur des supports fragiles entraînant des dégradations supplémentaires.

— le retard général de prise de décision pour une réfection générale n’a fait qu’amplifier les désordres.

Attendu que l’expert a constaté après plusieurs visites effectuées dans l’appartement de Madame [D], tantôt par temps sec, tantôt immédiatement après de fortes pluies.

— la présence d’eau dans la cuisine américaine et le salon avec un plancher complètement disloqué après le soulèvement dû à la dilatation du bois mouillé

— un plancher présentant un soulèvement avec de fortes traces d’humidité'; un sol jonché d’eau'; des murs présentant des tâches d’écoulement'; des angles de poutres noircis d’humidité avec des coulures apparentes dans la chambre des adultes.

— des dépôts de moisissures, champignons, salpêtre sur une poutre principale qui n’a plus aucune résistance avec un risque réel d’effondrement dans la salle de bains.

— une très forte moisissure des faux plafonds'; la présence dans les angles des traces de moisissures'; des lames au sol dégradées et boursouflées dans la chambre d’enfant n°1.

— des traces de moisissures sur les murs'; une poutre fortement détériorée dans la seconde chambre d’enfant.

— de l’eau d’écoulements stagnante entre la feutrine imbibée et une dilatation du parquet dans l’entrée

Qu’il ressort indiscutablement de ces constatations mais également des nombreuses photographies jointes au rapport d’expertise que les infiltrations provenant de la toiture ont causé d’importants désordres au sein de l’appartement de Madame [D] lequel occupe quasiment toute la surface du dernier étage , en dessous de la toiture de l’immeuble en copropriété.

a) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'»

Attendu que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'»

Qu’ainsi si l’ordonnance du 30 octobre 2019 a consacré la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à la victime d’un dommage s’étant produit dans les parties communes ou ayant pour origine les parties communes, en supprimant de l’article 14 les termes « vice de construction » et « défaut d’entretien » , la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires peut néanmoins être écartée si le syndicat établit l’existence d’un cas de force majeure ou l’existence d’une faute de la victime ou celle d’un tiers.

Attendu qu’en l’état des éléments versés au débats, les désordres provenant d’un défaut d’étanchéité de cette toiture relèvent de la responsabilité d’entretien qui pèse sur la copropriété, la toiture de l’immeuble étant une partie commune de l’immeuble tel que cela résulte du règlement de copropriété des 30 novembre et 6 décembre 1985

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» fait valoir qu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [Z] qu’en réalité la responsabilité de plusieurs intervenants doit être recherchée à savoir celle de la SARL AGENCE DE L’OASIS ou encore celle de la SASU AB SOLAR

Qu’il ajoute que l’existence de travaux réalisés sur la toiture au profit du lot n°13 de Madame [D], à savoir la réalisation des chiens assis, ont également eu une incidence sur le défaut d’étanchéité des infiltrations subies par cette dernière

Que l’expert Monsieur [Z] a relevé que la construction de tous les chiens assis (anciens et nouveaux) avait rendu beaucoup plus complexe l’entretien de l’ensemble de la toiture comparativement à une toiture classique.

Que les parois avaient été réalisées avec des panneaux de contreplaqué sans traitement ce qui a conduit un vieillissement accéléré sans pourtant montrer de signes de dégradation de bois.

Qu’ au regard de l’ensemble des désordres relevés environ 70 % des infiltrations provenaient de la section courante de la toiture, le reste provenant des relevés d’étanchéité divers et à moindre échelle des huisseries qui ont subi des déformations dans le contexte global de dégradations.

Attendu que même à supposer que ces éléments justifient un partage de responsabilité, il n’en demeure pas moins que les dommages constatés proviennent de la défaillance de la toiture en sa totalité par une absence complète d’entretien malgré les avertissements d’un professionnel et d’une première expertise judiciaire de Monsieur [P] en date du 31 mai 2017.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'», au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est acquise

b) Sur la responsabilité de la SARL AGENCE DE L’OASIS

Attendu qu’il convient de rappeler que la SARL AGENCE DE L’OASIS a été désignée syndic de la copropriété suivant procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2014 jusqu’au 30 novembre 2018 date de la désignation de la société FONCIA AD IMMOBILIER.

Qu’elle était donc syndic de la copropriété durant l’expertise réalisée par Monsieur [P] lequel a déposé son rapport le 31 mai 2017.

Attendu que la SARL AGENCE DE L’OASIS soutient que pendant son mandat, elle a tenté de mettre en place un prêt pour la réalisation des travaux, se heurtant au refus des copropriétaires.

Qu’elle rappelle que les finances de la copropriété étant obérées', elle ne pouvait pas financer les travaux si certains copropriétaires ne réglaient pas les appels de fonds.

Qu’elle souligne cependant avoir mis en 'uvre les mesures conservatoires concernant les problèmes de sécurité mais malgré l’ensemble de ses diligences pour recouvrir les charges et mettre en 'uvre la réalisation de ces travaux, elle n’a pu les effectuer

Qu’ainsi elle maintient, au vu de ces considérations, qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir pu entreprendre la réfection complète de la toiture.

Attendu que la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en son article 18 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient expressément les diverses missions confiées au syndic de copropriété.

Que d’une façon générale, le syndic est gardien’de l’immeuble et doit alors veiller à assurer la gestion, la conservation et le bon état général des parties communes.

Qu’en cas de dommage causé à la copropriété, le syndic doit, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux qui seraient les plus urgents.

Qu’en cas de dommage causé à la copropriété, du fait de la négligence du syndic n’ayant pas fait exécuter les travaux les plus urgents, le syndic engage sa responsabilité.

Qu’ainsi en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d’accomplir les termes de son mandat au sens des articles 1991 et suivants du Code civil et répond ainsi des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat.

Qu’à ce titre, l’article 1992 alinéa 1 du Code civil prévoit que le mandataire de façon générale «'répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion'».

Qu’il s’en suit qu’il engage sa responsabilité de deux façons, contractuellement à l’égard de celui qui l’a mandaté, à savoir le syndicat des copropriétaires et civilement à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait d’une faute du syndic conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Que toutefois la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du Code civil suppose la réunion de trois conditions à savoir une faute, un préjudice réparable direct et personnel dont la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque ainsi qu’un lien de causalité entre la faute dénoncée et le préjudice allégué.

Attendu qu’il convient de relever que dans le cadre de l’assemblée générale du 27 novembre 2015 la SARL AGENCE DE L’OASIS a été expressément mandatée par les copropriétaires pour faire réaliser les travaux de réfection de la toiture.

Qu’il résulte en effet que la résolution n°17 intitulée -travaux de réfection de la toiture- a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés comme la résolution n°18 intitulée – honoraires sur travaux de réfection de la toiture- , la résolution n°19 intitulée -autorisation de recours à un prêt collectif pour les travaux de réfection de la toiture- ayant été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Que la SARL AGENCE DE L’OASIS fait valoir qu’elle a tenté de mettre en place un prêt pour la réalisation de travaux mais que les conditions d’octroi de ce dernier n’ont pas été remplies par l’inertie des copropriétaires.

Qu’il convient d’observer que cette dernière ne produit aucun élément à l’appui de ses dires, ni ne justifie des démarches qu’elle aurait effectuées en ce sens.

Que la SARL AGENCE DE L’OASIS soutient également que les finances de la copropriété étant obérées elle ne pouvait pas financer les travaux si certains copropriétaires ne réglaient pas les appels de fonds.

Qu’il y a lieu là encore de relever qu’au terme de la résolution n° 15 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2015 ou de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2016, l’assemblée générale a donné instruction expresse au syndic de mettre en 'uvre toutes procédures utiles pour parvenir au recouvrement de charges non réglées.

Qu’elle ne démontre pas qu’elle aurait engagé des procédures pour recouvrer les charges de copropriété impayées.

Qu’il convient d’observer que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 décembre 2004 a considéré que le syndic ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’impécuniosité du syndicat ou le défaut de paiement des charges et ce d’autant plus que son successeur le Cabinet FONCIA a entrepris l’ensemble diligences qui relevait de son pouvoir dés son entrée en fonction (établissement de devis, recouvrement des charges')

Que la SARL AGENCE DE L’OASIS souligne également que les infiltrations sont apparues en 2011 soit plus de cinq années avant sa désignation.

Que peu importe dans la mesure où cette dernière a été immédiatement informée des désordres dès sa prise de fonction, puisque l’expertise confiée à Monsieur [P], suivant ordonnance de référé du 17 juin 2013, était en cours.

Que surtout Madame [D] verse aux débats le devis n°6085 du 3 juillet 2015 d’un professionnel de la toiture adressé à l’agence OASIS qui attire l’attention du syndic sur la dangerosité de la toiture en ces termes «'la toiture de cette copropriété reste dangereuse pour les passants. Pour y remédier il est impératif d’envisager des travaux sérieux de réfection de la couverture comme nous vous l’avons proposé il y a plus d’un an dans notre devis n°5212'»

Que la SARL AGENCE DE L’OASIS aurait dû alors engager même sans délibération de l’assemblée générale les travaux que l’urgence imposait au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’enfin elle soutient que le quitus a été donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 mai 2015, au 31 mai 2016, au 31 mai 2017 et au 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» ayant ainsi reconnu la gestion exacte et régulière de la SARL AGENCE DE L’OASIS.

Que cependant le quitus ne saurait valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations contractuelles du mandataire', la recherche de la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété malgré la délivrance du quitus par le syndicat des copropriétaires étant tout à fait possible, le copropriétaire devant simplement démontrer une faute ,un préjudice et un lien de causalité.

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la SARL AGENCE DE L’OASIS, qui avait connaissance des désordres affectant la toiture, a failli à sa mission en ne mettant pas en 'uvre les moyens permettant d’y remédier , notamment en s’abstenant de prendre les mesures d’urgence nécessaires à la suppression de la cause des dégâts des eaux, Monsieur [Z], expert, dans son rapport du 19 février 2020 rappelant que le retard général de prise de décision pour une réfection générale n’ayant fait qu’amplifier les désordres.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la responsabilité du syndic devait être écartée et de dire que la SARL AGENCE DE L’OASIS a commis une faute engageant sa responsabilité tout à la fois sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que sur celui de l’article 1240 du Code civil.

c) Sur la responsabilité de la SASU AB SOLAR

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» demande à la cour la garantie de la société AB SOLAR, en soutenant sur la base du premier rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P], qu’elle aurait manifestement manqué à son rôle de conseil en procédant des réparations ponctuelles manifestement insuffisantes

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que la SASU AB SOLAR a réalisé à trois reprises, entre 2007 et 2009, différents travaux d’entretien de la toiture de l’immeuble.

Qu’en janvier 2011, elle réalisait des travaux de réparation ponctuelle de la toiture dudit immeuble et enlevait une cheminée à la demande du syndicat des copropriétaires.

Qu’elle précise que déjà à cette époque le syndicat des copropriétaires avait parfaitement connaissance de l’état de la toiture puisqu’après ces travaux, il avait fait réaliser une visite par la société France Toitures Compagnons laquelle avait établi le 18 avril 2011 un rapport de visite de la toiture préconisant une réfection complète afin d’anticiper les éventuels dégâts dans l’appartement sous les combles.

Qu’en tout état de cause, les infiltrations dans l’appartement de Madame [D] sont liées à l’absence de réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux nécessaires sur la toiture de son immeuble et non pas à un défaut de conseil de la société AB SOLAR.

Qu’au surplus il convient d’observer que la demande en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» à l’encontre de la société AB SOLAR ne repose sur aucun fondement, la cour étant dans l’impossibilité de déterminer laquelle des responsabilités décennale, contractuelle ou délictuelle est recherchée.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

d) Sur la responsabilité de Madame [D]

Attendu que l’expert Monsieur [Z] a relevé que la construction de tous les chiens assis (anciens et nouveaux) avait rendu beaucoup plus complexe l’entretien de l’ensemble de la toiture comparativement à une toiture classique.

Que les parois avaient été réalisées avec des panneaux de contreplaqué sans traitement ce qui a conduit un vieillissement accéléré sans pourtant montrer de signes de dégradation de bois.

Qu’ au regard de l’ensemble des désordres relevés environ 70 % des infiltrations provenaient de la section courante de la toiture, le reste provenant des relevés d’étanchéité divers et à moindre échelle des huisseries qui ont subi des déformations dans le contexte global de dégradations.

Attendu qu’il convient d’observer que l’existence de travaux réalisés sur la toiture au profit du lot n°13 de Madame [D], à savoir la réalisation des chiens assis, ont été réalisée en 1988 soit plus de 23 ans avant l’apparition des premières infiltrations de la toiture

Que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» , ce n’est pas la création de ces chiens assis qui sont à l’origine des désordres mais bien l’absence d’entretien de la toiture même si comme l’a souligné l’expert , la présence de ces chiens assis ont rendu beaucoup plus complexe l’entretien de l’ensemble de la toiture comparativement à une toiture classique.

Qu’il n’en demeure pas moins que c’est le défaut d’entretien de la toiture, partie commune , qui est à l’origine des dégâts causés dans l’appartement de Madame [D] et non pas la création de ces chiens assis.

Qu’ainsi la responsabilité de Madame [D] devra être écartée.

2°) Sur la mobilisation de la garantie de SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'».

Attendu que la SA AXA France IARD expose avoir assuré par contrat multirisque immeuble n°1268859601 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» du 10 février 1980 au 1er février 2016.

Que si à la date de la résiliation de la police d’assurance, une procédure judiciaire était déjà en cours relative à certains sinistres subis par Madame [D] , Monsieur [P] , expert judiciaire désigné à l’époque n’ayant pas encore déposé son rapport définitif, il résulte justement de ce rapport que les sources d’infiltrations d’eau ne provenaient pas de la cuisine de Madame [D].

Que ce que ce n’est que le 11 octobre 2018 qu’un nouveau sinistre a touché sa cuisine dont le plafond s’est effondré comme cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier.

Qu’ainsi la SA AXA France IARD soutient qu’il s’agit d’un nouveau sinistre tout à fait indépendant des premiers déclarés par Madame [D] rappelant qu’à la date du sinistre impactant la cuisine de cette dernière, elle n’assurait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» depuis prés de deux ans et demi de sorte que sa garantie n’est pas mobilisable.

Que par ailleurs elle soutient que sa garantie n’est pas mobilisable en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie stipulée en page 63 dudit contrat au paragraphe intitulé les exclusions communes à toutes les garanties- lequel énonce que «'le contrat d’assurance garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un événement incertain.

Ainsi, n’entre ni dans l’objet, ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé , et connu de lui'»

Qu’elle ajoute que cette clause était connue de l’assuré et que contrairement à ce que soutient ce dernier cette carence était parfaitement volontaire , ce défaut d’entretien étant parfaitement souligné et confirmé par l’expert [Z]

Attendu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» soutient qu’il n’existe aucune faute intentionnelle liée au défaut d’entretien de sa part rappelant que lors de l’assemblée générale du 27 novembre 2015 les copropriétaires avaient voté la réalisation des travaux.

Qu’il ajoute par ailleurs qu’il ne s’agit en rien d’un nouveau sinistre, celui-ci s’étant simplement aggravé au fil des années comme le confirme les deux rapports d’expertise déposés par Monsieur [P] et Monsieur [Z].

Qu’ainsi il soutient être bien fondé à demander à la Cour de dire qu’il sera relevé et garanti de toutes condamnations qui pourront être prononcées à son encontre par la SA AXA France IARD.

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] de 2020 que les désordres trouvent bien leur origine dans les venues d’eau depuis la toiture dont les premières remontent au printemps 2011, sinistre ayant abouti en 2017 au dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P].

Que ces désordres se sont aggravés jusqu’à l’effondrement partiel de la toiture et du plafond de la cuisine de Madame [D] en octobre 2018 du fait de l’absence d’entretien de la couverture de l’immeuble.

Que dès lors contrairement à ce que soutient la SA AXA France IARD les désordres de 2018 ne sont pas de nouveaux désordres mais une aggravation des désordres constatés dès 2011, date à laquelle elle était l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'».

Attendu que le contrat d’assurance souscrit avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» énonce au paragraphe intitulé – les exclusions communes à toutes les garanties- en page 63 que «'le contrat d’assurance garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un événement incertain.

Ainsi, n’entre ni dans l’objet, ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui'»

Que Madame [D] fait valoir que la clause d’exclusion de garantie avancée par la SA AXA France IARD n’a pas lieu de s’appliquer compte tenu de son caractère trop général et imprécis, rappelant qu’en vertu d’une jurisprudence constante, les clauses d’exclusion de garantie fondée sur le défaut d’entretien permanent ou le défaut de travaux indispensables ne sont pas conformes aux dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances.

Attendu qu’il résulte de l’article L.112-4 du code des assurances que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Qu’en l’état des éléments produits aux débats, il apparait que la clause litigieuse est mentionnée en page 63 du contrat dans un encart en partie grisé et de fait particulièrement visible.

Que cette clause fait partie du paragraphe intitulé- les exclusions communes à toutes les garanties- énoncé en gras parfaitement lisible présentant des caractères très apparents.

Que ce contrat d’assurance comme tout contrat d’assurance comporte des exclusions particulières à certains sinistres et des exclusions générales.

Que ces clauses sont parfaitement lisibles et compréhensibles pour un souscripteur en capacité de lire un contrat, ce qui est le cas du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'».

Attendu que selon l’article L113-1 du code des assurances,'« les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée ».

Que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» ne garantit pas «'l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé , et connu de lui'»

Que Madame [D] soutient que cette clause litigieuse ne saurait recevoir application, cette clause n’étant ni formelle ni limitée.

Attendu qu’il est de jurisprudence constante depuis 1984 que'« n’est pas conforme à l’article L113-1 l’exclusion qui se réfère à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées ».

Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation aux termes d’un arrêt en date du 6 octobre 2011 confirmait toujours cette position de'« critères précis d’exclusion limitativement énumérés».

Qu’à ce titre, la jurisprudence actuelle considère comme nulle une clause qui exclut'« les dommages résultant du défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré », ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.

Que la jurisprudence est sur ce point constante puisqu’on retrouve cette solution dans plusieurs arrêts de 2012, 2015 et 2020 rendus par la 2ème et la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

Que la Cour de cassation a considéré dans ces affaires que ces clauses n’étaient ni formelles ni limitées car elles ne définissaient pas les notions de défaut d’entretien ou de réparation, et ainsi ne répondaient pas aux critères de précision et d’énumération imposés par le texte.

Que force est de constater que la clause litigieuse selon laquelle «''l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé , et connu de lui'» ne se réfère à aucun critère précis, ni à des hypothèses limitativement énumérées.

Qu’il convient dés lors de déclarer la clause litigieuse nulle , n’étant ni formelle , ni limitée.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

3°) Sur les demandes en indemnisations des préjudices de Madame [D]

Sur le préjudice matériel

Attendu que Madame [D] soutient que son préjudice matériel s’élève à la somme globale de 37.'380,54 € TTC décomposée comme suit :

-24.'420 € TTC au titre des travaux d’embellissement en ce compris plâtre faux plafond et électricité .

-1.452 € TTC au titre des travaux de reprise des 6 portes dégradées.

-11.'508,54 € TTC au titre des frais de remplacement de la cuisine

Attendu que Monsieur [Z] en page 29 de son rapport d’expertise énonce les travaux de réparation pour les aménagements intérieurs de l’appartement de Madame [D] lesquels consistent en :

— la reconstruction de faux plafond.

— la reconstruction de cloison.

— la réhabilitation d’électricité.

— la dépose et repose d’un nouveau plancher.

— la réfection des peintures.

— l’installation de chantier.

— le remplacement des portes.

— le remplacement de mobilier de la cuisine.

— la dépose et repose de la cuisine

Soit un total de 32.916,54 euros

Que ces travaux sont les seuls propres à remédier utilement aux dommages subis par Madame [D] et apparaissent indispensables pour rétablir l’habitabilité et la salubrité de cet appartement lourdement affecté par les fuites provenant du toit de la copropriété.

Que ces travaux ne sauraient être analysés comme une amélioration, ces derniers permettant seulement de mettre un terme aux désordres subis par Madame [D]

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Madame [D] la somme de 32.916,54 euros à ce titre mais de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]' et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement de cette somme.

e) Sur le préjudice immatériel

Attendu que Madame [D] expose avoir subi du fait de ces désordres un préjudice de jouissance qui se décompose en trois types de préjudices:

— le remboursement de la facture de la nuit d’hôtel du 1er août 2 février 2019 soit la somme de 71,80 €.

— la perte de jouissance du bien depuis avril 2011 jusqu’à fin 2020 date de fin des travaux de la toiture soit un montant global de 68'400 €.

— le remboursement des frais liés à son relogement le temps des travaux de la toiture soit la somme de 1.733,50 euros et la privation de jouissance jusqu’à l’achèvement de ces travaux intérieurs soit la somme de 6.000 €

Attendu que Madame [D] sollicite le remboursement de la facture de la nuit d’hôtel du 1er août 2 février 2019 soit la somme de 71,80 €.

Qu’elle produit à l’appui de ses dires la facture de la nuit d’hôtel et la pluviométrie du 1er février 2019 indiquant qu’en raison de l’importance des pluies tombées durant la journée, elle et son fils n’ont pas eu d’autre choix que de partir pour la nuit

Qu’il y a lieu de faire droit à sa demande et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 71,80 euros à ce titre mais de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]' et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement de cette somme.

Attendu que Madame [D] sollicite au titre du préjudice de jouissance pour la perte de jouissance du bien depuis avril 2011 jusqu’à fin 2020 date de fin des travaux de la toiture , la somme de globale de 68.'400 €.

Qu’elle verse à l’appui de ses dires l’avis de valeur locative de l’appartement soit 1.000 € par mois ainsi qu’une attestation du 22 novembre 2018 d’une agence immobilière selon laquelle l’appartement n’était pas louable en l’état à cause des sinistres.

Que les désordres affectant cet appartement ont été décrits tant dans les rapports judiciaires de Monsieur [P] que de Monsieur [Z] que dans les nombreux procès-verbaux de constat de huissier du 3 juillet 2012, 3 avril 2013 , 16 mai 2013, 13 janvier 2014, 23 mars 2017, 11 octobre 2018, 31 janvier 2020, 2 avril 2020 et le constat de dégâts des eaux du 11 octobre 2018.

Qu’elle rappelle que les désordres se sont aggravés au fil des années, estimant que la juste indemnisation de son préjudice de jouissance depuis plus de 8 ans doit tenir compte d’un pourcentage de dégradation progressif limité à 30 % de la valeur locative d’avril 2011 à mars 2014, puis à 60 % de sa valeur locative d’avril 2014 à mars 2017 et à 100 % de sa valeur locative d’avril 2017 à mars 2020.

Attendu qu’il est indiscutable que les désordres affectant l’appartement de Madame [D] ont été d’une telle gravité qu’ils ont rendu celui-ci inhabitable et même dangereux pour la sécurité des personnes en raison du risque d’effondrement des poutres rongées par l’eau.

Que contrairement à ce que soutiennent la SA AXA France IARD, la SARL AGENCE DE L’OASIS ou le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'», la somme de globale de 68.'400 € réclamée pour la perte de jouissance du bien ne correspond pas à l’indemnisation à plusieurs reprises de la même période du même préjudice.

Qu’il y a lieu par conséquent de faire droit à sa demande et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 68.'400 € à ce titre mais de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]' et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement de cette somme.

Attendu enfin que Madame [D] demande à la Cour le remboursement des frais liés à son relogement le temps des travaux de la toiture, soit la somme de 1.733,50 euros et la privation de jouissance jusqu’à l’achèvement de ces travaux intérieurs, soit la somme de 6.000 €.

Qu’il convient d’observer que les travaux qui ont été exécutés sur la toiture auraient dû être effectués nonobstant toute faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» consistant dans leur report.

Qu’ainsi il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [D] de ses demandes d’indemnisation de ce chef.

b) Sur le préjudice de surcoût des charges de copropriété induit par le report des travaux.

Attendu que Madame [D] demande à la cour de lui allouer à ce titre la somme de 2.656,78 €, soutenant s’être trouvée contrainte de devoir subir à raison de l’inertie patent de la copropriété une aggravation du montant des travaux à opérer.

Attendu qu’il convient de rappeler que les travaux rendus nécessaires pour remédier aux désordres devaient en tout état de cause être réalisés par la copropriété et donc financés par elle.

Que le premier expert avait préconisé des travaux de réfection de la toiture pour des montants sensiblement similaires à ceux fixés par Monsieur [Z].

Que s’ajoutent aux travaux de reprise, diverses prestations telles la souscription d’une assurance dommages ouvrage, les honoraires de la maîtrise d''uvre, du syndic sur le marché des travaux ou encore des frais de repérage d’amiante qui auraient de toute façon accompagnés les travaux de réfection quelque soit la date de leur exécution

Qu’il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [D] de cette demande, faute de rapporter la preuve de ce préjudice.

c) Sur le préjudice moral.

Attendu que Madame [D] rappelle qu’elle a dû dormir entre avril 2011 et avril 2020 dans un appartement qui, dès qu’il pleuvait, n’assurait plus le couvert, vivant pendant 9 ans dans l’angoisse de la météorologie en raison de la pluie mais également du vent et du froid.

Qu’elle rappelle que le syndic n’a même pas pris la peine de se déplacer, de la contacter téléphoniquement et même de répondre par écrit suite à son alerte du 11 octobre 2018.

Qu’elle ajoute avoir engagé plusieurs démarches pour tenter de faire avancer les choses aussi bien auprès du syndic que du syndicat des copropriétaires, en vain.

Qu’elle estime dès lors avoir vécu un calvaire durant 108 mois dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de 60'000 €.

Attendu qu’il est incontestable que cette situation a causé à Madame [D] une réelle souffrance , se trouvant confrontée pendant plusieurs mois et de façon récurrente à des désordres qui n’ont pu se résoudre amiablement et à l’inertie du syndic que du syndicat des copropriétaires.

Qu’il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le préjudice moral à hauteur de 5.000 € de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]' et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement de cette somme.

4°) Sur les appels en garantie

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» demande à la cour de condamner conjointement et solidairement la SARL AGENCE DE L’OASIS et la SA AXA ASSURANCES, à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en frais, principal, intérêts et accessoires dans le cadre de la présente procédure.

Qu’il convient , tenant la mobilisation de la compagnie AXA France IARD de condamner cette dernière à garantir et à relever le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Que ce dernier ne saurait toutefois solliciter une condamnation conjointe et solidaire de la compagnie AXA France IARD avec la SARL AGENCE DE L’OASIS à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en frais, principal, intérêts et accessoires dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cet appel en garantie repose sur des fondements totalement différents, le contrat d’assurance pour la compagnie AXA France IARD, une responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour la SARL AGENCE DE L’OASIS.

Qu’il appartenait dés lors à la compagnie AXA France IARD de faire valoir ses droits à l’endroit de cette dernière.

5°) Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.'»

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dispensé Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure’dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Que Madame [D] sera également dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

6° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déférée sur ce point, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel en ceux compris les frais d’expertise de Monsieur [Z], les frais de l’expertise judiciaire [P], les frais engendrés par les procès-verbaux de constats d’huissier des 03 juillet 2012, 03 avril 2013, 16 mai 2013, 13 janvier 2014 et 23 mars 2017, des frais des assignations en référés à l’origine de la désignation de Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire, du procès-verbal de constat d’huissier du 11 octobre 2018, mais également ceux dressés postérieurement en rapport avec la présente affaire, dont celui du 11 octobre 2018, celui avant travaux du 31 janvier 2020 et celui post-travaux du 02 avril 2020 outre l’ensemble des frais d’huissier portant délivrance des assignations en référé et au fond.

Qu’il convient également de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement des entiers dépens exposés par la SASU AB SOLAR dans le cadre de la première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de d’infirmer le jugement déférée sur ce point, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à Madame [D] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à payer à Madame [D] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Qu’il y a lieu également de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à la SASU AB SOLAR la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 20 juin 2022 en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]» et a alloué à Madame [D] les sommes suivantes :

—  32.916,54 euros au titre du préjudice matériel ;

—  71,80 euros au titre de la nuit d’hôtel ;

—  68.400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros au titre du préjudice moral ;

soit une somme totale de 106.388,34 euros avec intérêt au taux légal â compter de l’assignation du 28 octobre 2020 ;

*débouté Madame [D] de toutes ses demandes supplémentaires portant sur les autres préjudices';

*débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir notamment les appels en garantie dirigés les uns contre les autres par la compagnie AXA FRANCE IARD, la SARL L’AGENCE DE L’OASIS et la société AB SOLAR ;

— dispensé Madame [D], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute quote-part de toute dépense subséquente à cette instance,

— débouté l’ensemble des parties de leur demande dirigée à l’encontre de la SASU AB SOLAR ;

INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ;

DÉCLARE la SARL AGENCE DE L’OASIS responsable des préjudices causés à Madame [D] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]», et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à Madame [D] [G] la somme de :

—  32.916,54 euros au titre du préjudice matériel ;

—  71,80 euros au titre de la nuit d’hôtel ;

—  68.400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros au titre du préjudice moral ;

soit une somme totale de 106.388,34 euros avec intérêt au taux légal â compter de l’assignation du 28 octobre 2020 ;

DIT qu’il conviendra de déduire de ces sommes les provisions d’ores et déjà perçues ;

CONDAMNE la SA AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]», de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]», de sa demande tendant à voir condamner la SARL AGENCE DE L’OASIS de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement des entiers dépens de première instance en ceux compris les frais d’expertise de Monsieur [Z], les frais de l’expertise judiciaire [P], les frais engendrés par les procès-verbaux de constats d’huissier des 03 juillet 2012, 03 avril 2013, 16 mai 2013, 13 janvier 2014 et 23 mars 2017, des frais des assignations en référés à l’origine de la désignation de Monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire, du procès-verbal de constat d’huissier du 11 octobre 2018, mais également ceux dressés postérieurement en rapport avec la présente affaire, dont celui du 11 octobre 2018, celui avant travaux du 31 janvier 2020 et celui post-travaux du 02 avril 2020 outre l’ensemble des frais d’huissier portant délivrance des assignations en référé et au fond ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à Madame [D] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement des entiers dépens en cause d’appel exposés par Madame [D] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS au paiement des entiers dépens exposés par la SASU AB SOLAR dans le cadre de la première instance et en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à Madame [D] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9]'» et la SARL AGENCE DE L’OASIS à payer à la SASU AB SOLAR la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

DISPENSE Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,