COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 259

Rôle N° RG 24/09033 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNAZ

[I] [J]

C/

[Y] [V]-[E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès REVEILLON

M^e Eve-marie HOEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 30 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1123000618.

APPELANTE

Madame [I] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005853 du 24/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

Née le 11 novembre 1975 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Madame [Y] [V]-[E]

née le 22 Avril 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Ordonnance irrecevabilité des conclusions 909 du 28/11/2024 M242

représentée par M^e Eve-Marie HOEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2001, à effet au 1er février 2002, madame [Y] [E] épouse [V] a donné à bail à monsieur [B] [H] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] (83°, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 4 000 francs, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Madame [J] a épousé M. [H] pendant l’année 2008.

Le 26 janvier 2012, M. [H] a quitté le logement, devenu domicile conjugal des époux.

Mme [J] a connu des difficultés financières.

Suivant ordonnance de référé du 7 août 2015, le tribunal d’instance de Fréjus constatait la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnait l’expulsion des locataires, et les condamnait au paiement des loyers impayés.

Suivant arrêt du 4 mai 2016, la cour d’appel infirmait l’ordonnance et ordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, octroyant à Mme [J] des délais pour s’acquitter de la dette locative pendant une durée de 24 mois.

Mme [J] a de nouveau connu des difficultés financières.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la bailleresse a délivré deux commandements de payer à Mme [J], visant la clause résolutoire, le dernier étant en date du le 28 décembre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 25 299 euros, au principal.

Considérant que les causes dudit commandement étaient restées infructueuses, Mme [E] a par exploit du 27 juin 2023, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, Mme [J] épouse [H] et M. [H] aux fins de :

— constater la résiliation du bail d’habitation consenti le 27 novembre 2001 avec prise d’effet le 1er février 2002 ;

— prononcer l’expulsion des époux [H], ainsi que celle de tous occupants de leurs chef des lieux loués, au besoin avec concours de la force publique, dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés volontairement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui verser 25 299 euros, au titre de l’arriéré de loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2022, assortie des intérêts legaux ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 2 546 euros, au titre de l’arriéré de loyers impayés à compter du 30 novembre 2022 jusqu’au 28 février 2023 avec intérêts legaux ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 1739 euros, au titre de l’arriéré de loyers impayés à compter du 28 février 2023 jusqu’au 20 juin 2023 ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 868,41 euros, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

— condamner in solidum les époux [H] à remettre en état l’extérieur du bien loué conformément à l’arrêté préfectoral, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 3000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 décembre 2022.

Par jugement contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

— déclaré recevable l’action de Mme [E] épouse [V] ;

— prononcé la résiliation du contrat de location liant les parties au 28 février 2023 et dit qu’à compter de cette date, les époux [H] étaient occupants sans droit ni titre dudit logement ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire des défendeurs ou de tous occupants de leur chef, il pourrait être procédé à leur expulsion des locaux litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les défendeurs à payer à Mme [E] épouse [V] la somme de 25 836, 74 euros, au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2023 ;

— rejeté la demande de délais formulée par Mme [J], pour s’acquitter du montant des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamné solidairement les défendeurs à verser à Mme [E] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 868, 41 euros, à compter du 28 février 2023 et dit qu’il conviendra de déduire de ces sommes la somme de 6943 euros, réglée par Mme [J] entre le 26 avril 2023 et le 30 novembre 2023 ;

— débouté Mme [E] épouse [V] de sa demande de débroussaillage dirigée contre les défendeurs ;

— débouté Mme [E] épouse [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M. [H] et Mme [J] au paiement de la somme de 1000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— les sommes antérieures au 28 décembre 2019 étaient prescrites ;

— aucune autorité de la chose jugée ne s’appliquait en l’espèce, la précédente décision étant fondée sur un commandement de payer distinct ;

— les causes du commandement de payer du 28 décembre 2022 n’avaient pas été régularisées dans les deux mois ;

— les époux [H] ne démontraient pas être en capacité de régler les sommes dues dans les délais légaux.

Suivant déclaration reçue au greffe le 12 juillet 2024, Mme [J] a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer, excepté en ce qu’elle a :

— débouté Mme [E] épouse [V] de ses demandes de débroussaillage et de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par RPVA le 21 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’annuler et réformer le jugement rendu sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

— dise que Mme [E] épouse [V] a manqué à ses obligations contractuelles ;

— la déboute en conséquence de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorde un délai de paiement sur trois ans afin d’apurer la dette locative invoquée ;

— en tout état de cause :

— condamne Mme [E] épouse [V] à régler une somme de 2 000 euros à Maître Réveillon en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— en 2012 son époux a quitté le domicile conjugal ;

— elle a formulé des demandes auprès de la CAF mais n’a pas pu obtenir d’aides en raison de l’absence de quittances délivrées par sa bailleresse ;

— sa bailleresse a refusé également d’encaisser certains de ses chèques et s’adonne à un véritable harcèlement procédural à son encontre ;

— les décomptes locatifs versés aux débats devant le premier juge n’étaient pas justifiés;

— à titre subsidiaire, elle formule une demande de délais de grâce ;

— elle est de bonne foi.

Suivant ordonnance du 28 novembre 2023, le président de la chambre 1-7 a prononcé l’irrecevabilité des conclusions transmises le 22 novembre 2024 par le conseil de l’intimée.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

1) Sur la demande d’annulation du jugement :

En l’espèce, les moyens développés par l’appelante s’analysent en des moyens de réformation de la décision du premier juge et non d’annulation.

2) Sur la demande de réformation :

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

*Sur les manquements du bailleur à l’exécution de ses obligations contractuelles :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à la page 4 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et des charges justifiées, ainsi qu’au cas de non-versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux (…).

Le commandement de payer du 23 décembre 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 25 299 euros, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022.

En l’espèce, Mme [J] invoque un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, afin de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, en raison de l’absence de délivrance de quittances de loyers l’ayant empêché de percevoir la CAF.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Afin de justifier de ses paiements Mme [J] verse aux débats :

— un virement du 26 avril 2023 de 480 euros (capture écran de téléphone dont on ignore quels en sont l’emetteur et le bénéficiaire) ;

— un virement du 7 avril 2023 de 387 euros, du comte de Mlle [P] [J] (et non Mme [I] [J]) pour Mme [E] [V] Loyer ;

— des récépissés de demandes de virement :

* du 31 mai 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 31 mai 2023 ;

* du 30 juin 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 3 juillet 2023 ;

* du 29 août 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 29 août 2023 ;

* du 28 septembre 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 28 septembre 2023 ;

* du 31 octobre 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 31 octobre 2023 ;

*du 29 novembre 2023 au débit du compte de MAR12 488 02 H et au crédit du compte de Mme [V] [E] de 868 euros, date d’exécution souhaitée le 30 novembre 2023 ;

— des relevés bancaires du compte de Mme [I] [J] de la banque postale n°12 488 02H 029, de l’année 2024 indiquant les virements suivants :

* le 30 avril 2024 : 868 euros au profit de Mme [V] [E] ;

* le 3 juin 2024 : 868 euros au profit de Mme [V] [E] ;

* le 8 juillet 2024 : 868,41 euros au profit de Mme [V] [E].

Or le commandement de payer objet du présent litige, invoqué par la bailleresse pour invoquer l’acquisition de la clause résolutoire a été délivré le 28 décembre 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 25 299 euros, au principal, décompte arrêté au 30 novembre 2022.

L’ensemble des justificatifs de paiement produits par Mme [J] sont postérieurs à la date d’acquisition des causes du commandement de payer le 28 février 2023.

Mme [J] échoue à rapporter la preuve de paiement dont le bailleur n’aurait pas délivré quittances, relatifs à la période concernée par le commandement de payer.

En l’absence de paiement effectif démontré, le bailleur ne peut pas délivrer quittance et donc ne commet pas de manquement à ses obligations contractuelles.

De même, Mme [J] ne rapporte ne la preuve de s’être acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, pour lequel le premier juge a retenu qu’une somme de 23 290 euros, était due au 30 novembre 2022, ayant expurgé du décompte les montants réclamés au titre des taxes d’ordures ménagères et taxes foncières.

Mme [J] ne rapporte pas la preuve de paiements qui n’auraient pas été retenus par le premier juge ou de sommes indues.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 28 février 2023, et ses conséquences subséquentes, en ce qu’il a notamment prononcé l’expulsion de Mme [J] et de M. [H], dans le délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédure civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 868,41 euros par mois, à compter du 28 février 2023, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner solidairement Mme [J] et M. [H] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef. Il conviendra également de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il conviendra de déduire la somme de 6 943 euros réglée par Mme [J] entre le 26 avril 2023 et le 30 novembre 2023.

S’agissant du montant de la dette locative, Mme [J] ne conteste pas le montant retenu par le premier juge.

Or celui-ci avait retenu à juste titre la prescription triennale des actions dérivant d’un contrat de bail, soit des sommes réclamées antérieurement au 28 décembre 2019, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

De même il avait considéré qu’aucune autorité de la chose jugée ne pouvait trouver à s’appliquer, la décision étant fondée sur un commandement de payer distinct.

S’agissant de l’application de la révision du montant du loyer, il avait relevé que Mme [E] épouse [V] justifiait de sa volonté de réindexation en raison dans le délai légal, au vu des différents actes de procédures signifiés aux époux [J] [H].

Il avait ainsi retenu qu’une somme de 23 390 euros était due au 30 novembre 2022, date d’arrêt du décompte du commandement de payer visant la clause résolutoire, ce dernier demeurant valable à concurrence des sommes effectivement dues.

Enfin Mme [J] ne justifie d’aucun paiement sur la période prise en compte par le premier juge, qui aurait été omis.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [J] et M. [H] au paiement de la somme de 25 836,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2023.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [J] ne verse aux débats aucun élément justifiant de ses ressources et charges. Elle ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette locative dans le délai légal, en sus du règlement du loyer et des charges courants.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [J] et M. [H] in solidum aux dépens et à payer à Mme [E] épouse [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [J] sera condamnée à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

DÉBOUTE Mme [J] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] aux dépens, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,