COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2025

N° 2025/ 319

Rôle N° RG 21/07051 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHN2U

[J] [K]

C/

[R] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie MULATERI

M^e Valérie WATRIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 12 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° .

APPELANTE

Madame [J] [K]

née le 13 Octobre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Julie MULATERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laura TAFANI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [R] [G]

née le 04 Avril 1965 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie WATRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 1er octobre 2018, Mme [J] [K] et Mme [R] [G] ont régularisé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 6] au prix de 239 000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 2 décembre 2018.

A titre de dépôt de garantie, Mme [K] a versé la somme de 11 500 euros entre les mains du notaire.

L’acte stipule une clause pénale représentant 10 % du prix de vente en cas de non réitération de la vente du fait d’une partie malgré la réalisation des conditions suspensives.

La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 7 janvier 2019.

En outre, l’acte mentionne l’existence d’une procédure en dommages/ouvrages suite à des désordres provenant du déversement des eaux usées dans le vide sanitaire, objet d’une expertise du 2 mai 2017 et de la réalisation de travaux conformes aux préconisations de l’expert selon facture du 4 juillet 2017.

Il précise également que le dommage perdure et qu’une nouvelle déclaration en dommages-ouvrage a été faite, le dossier ayant été clôturé au motif que les désordres ont été traités et indemnisés dans le cadre du dossier d’un voisin.

Le 7 janvier 2019, la vente n’a pas été réitérée en l’absence d’obtention du prêt par Mme [K] et les parties ont convenu de repousser la date de signature de l’acte authentique.

Le 5 février 2019, Mme [G] a remis les clefs de la maison à Mme [K] qui ne s’est pas présentée le 7 février suivant en l’étude du notaire pour la réitération de la vente.

Mme [K] a refusé de réitérer la vente, arguant de nuisances olfactives, et a sollicité la restitution du dépôt de garantie, demande à laquelle la venderesse s’est opposée.

Le 13 février 2019, Mme [G] a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier pour constater l’absence de nuisances olfactives.

Par acte d’huissier du 22 février 2019, Mme [G] a fait sommation à Mme [K] d’avoir à se présenter en l’étude du notaire le 5 mars 2019 à l’effet de réitérer l’acte authentique de vente.

La vente n’a pas été régularisée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2019, Mme [K] a mis en demeure Mme [G] de lui restituer le dépôt de garantie.

Le 1er avril 2019, Mme [K] a déposé plainte contre Mme [G] pour escroquerie.

Par assignation du 23 décembre 2019, Mme [K] a fait citer Mme [G] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin d’obtenir l’annulation du compromis de vente sur le fondement du dol et la restitution des sommes versées au titre du dépôt de garantie outre la réparation de son préjudice matériel et moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil et à titre subsidiaire, la résolution de la vente et la restitution de la somme versée au titre du dépôt de garantie sur le fondement de la garantie des vices cachés et du manquement à l’obligation de délivrance conforme, outre l’indemnisation de son préjudice matériel et moral.

Par jugement contradictoire rendu le 12 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— débouté Mme [K] de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires, fins et conclusions,

— condamné Mme [K] à payer à Mme [G] la somme de 23 900 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente du 1er octobre 2018,

— dit que la somme de 11 500 euros versée à titre du dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente du 1er octobre 2018 est acquise à Mme [G] et s’imputera sur le montant de la clause pénale de 23 900 euros,

— débouté Mme [G] du surplus de toutes ses demandes indemnitaires et de remboursement des frais d’actes d’huissier et notarié,

— condamné Mme [K] à verser à Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure dont distraction,

— rejeté le surplus de toutes les demandes parties plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour débouter Mme [K] de sa demande de nullité sur le fondement du dol, le tribunal a d’une part, sur le garage, estimé qu’elle était parfaitement informée de l’aménagement du garage au regard des termes de l’annonce de vente et des visites effectuées alors qu’en outre cette transformation ne présentait aucun caractère irréversible ; d’autre part, sur l’évacuation des eaux usées, le tribunal a considéré que Mme [K] était pleinement informée des désordres, la persistance de ces derniers ayant été mentionnée au sein du compromis.

Pour débouter Mme [K] de sa demande indemnitaire, le tribunal a jugé que les demandes formées à ce titre étaient irrecevables en application du principe de non-cumul de responsabilité et au regard du contrat liant les parties.

Pour débouter Mme [K] de sa demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, le tribunal a considéré qu’elle ne pouvait l’invoquer alors que ce désordre avait été porté à sa connaissance dans le compromis et qu’elle était défaillante à rapporter la preuve de la gravité du vice le rendant impropre à son usage d’autant que le constat d’huissier réalisé le 13 février 2019 avait relevé l’absence d’odeurs.

En outre, pour refuser d’examiner le moyen tiré de la délivrance non conforme du bien aux stipulations contractuelles, il a relevé qu’il n’était pas développé dans le corps des écritures de Mme [K].

Pour condamner Mme [K] au paiement du montant de la clause pénale, le tribunal a estimé qu’elle trouvait à s’appliquer dès lors que la condition suspensive d’obtention d’un prêt s’était réalisée et que cette dernière avait tout de même refusé de réitérer la vente, permettant également d’attribuer le montant du dépôt de garantie au vendeur.

Par déclaration transmise au greffe le 10 mai 2021, Mme [K] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Par conclusions transmises le 17 décembre 2021 au visa des articles 1130, 1131 et suivants, 1240 et suivants et 1641 et suivants du code civil, l’appelante, Mme [K], demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la nullité du compromis de vente sur le fondement du dol,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 20 245, 63 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en réparation de son préjudice moral.

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 20 245, 63 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 1645 du code civil en réparation de son préjudice moral.

Très subsidiairement,

— prononcer la caducité du compromis de vente signé le 1er octobre 2018.

En toute hypothèse,

— condamner Mme [G] à lui restituer les sommes payées en exécution du jugement de première instance soit la somme de 11 500 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal et la somme de 12 400 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jour du paiement,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Mme [G] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens dont distraction.

A titre principal, sur la nullité du compromis de vente, elle soutient qu’un dol a vicié son consentement et que les manoeuvres dolosives sont de deux ordres.

D’une part, la transformation de la destination du garage en chambre sans la déclaration préalable obligatoire ni mise en conformité avec l’administration fiscale. Elle fait valoir que l’illégalité de la situation lui a été dissimulée alors qu’elle l’expose à des sanctions financières et juridiques, le manquement à l’obligation d’information portant sur la régularité administrative de la transformation suffisant à caractériser une manoeuvre frauduleuse.

D’autre part, les désordres liés à l’évacuation des eaux usées et les nuisances olfactives qui lui ont été dissimulées lors des visites du bien. Elle fait valoir :

— qu’elle a découvert l’existence de ces désordres lors de la signature du compromis mais qu’il précisait bien qu’ils avaient été traités et ne persistaient pas alors même que les travaux n’avaient pas encore été réalisés chez le voisin qui était mentionné, et qu’une nouvelle procédure dommages ouvrages a été introduite en 2020 de sorte que les désordres étaient nécessairement persistants,

— que ces nuisances sont liées aux désordres constatées dans les deux autres villas voisines de Mme [G] qui ont donné lieu à plusieurs procédures en dommages-ouvrages nécessairement connues de cette dernière dont elle n’a pourtant pas été informée notamment par la transmission des rapports d’expertise. Sur ce point, elle indique que l’absence de paraphe sur ces documents démontre qu’elle n’en a pas eu connaissance lors de la signature du compromis,

— qu’elle n’a pas été informée de la mauvaise ou de l’absence de réalisation des travaux par M. [S] et non par l’entreprise mandatée par l’expert qui avait réalisé un devis,

— le seul fait que Mme [G] ait versé plusieurs bouteilles de déboucheurs juste avant un rendez-vous fixé dans son bien est révélateur de sa volonté de dissimuler les désordres.

Elle argue d’une absence de conformité du bien avec la description réalisée dans le compromis eu égard à la suppression du sanitaire au rez-de-chaussée.

Sur les préjudices, elle sollicite l’indemnisation :

— de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier évaluée à hauteur de 8 000 euros,

— des frais engagés pour l’ameublement et la décoration du bien pour un montant total de 4 245, 63 euros,

— du préjudice lié à l’immobilisation du dépôt de garantie évalué à la somme de 4 000 euros,

— du préjudice de jouissance de son propre bien immobilier qu’elle avait mis en location en vue de l’emménagement, ce qui l’a contraint à habiter chez ses proches, évalué à la somme de 4 000 euros,

— du préjudice moral lié aux procédures qui l’ont plongé dans un état de dépression, évalué à la somme de 15 000 euros.

Arguant de la résolution de la vente sur le fondement du dol, elle sollicite la restitution du dépôt de garantie versé d’un montant de 11 500 euros.

Sur la clause pénale, elle fait valoir d’une part qu’elle est inopposable au regard de la nullité du compromis de vente et d’autre part, à titre subsidiaire, elle sollicite sa réduction, arguant du vice du consentement, de son erreur excusable et de sa bonne foi, le seul obstacle à la réalisation d’une vente pour laquelle elle avait effectué toutes les diligences étant la découverte des odeurs. De plus, elle fait valoir que Mme [G] n’a subi aucun préjudice dès lors qu’elle a pu revendre très rapidement son bien.

A titre subsidiaire, sur l’action en garantie des vices cachés, elle fait valoir que :

— le vice est constitué du désordre affectant le réseau d’évacuation des eaux usées des trois villas, – elle ne pouvait déceler la gravité du vice, ce qui est démontré par la complexité des diligences effectuées dans le cadre de l’expertise,

— le vice lui a bien été dissimulé dès lors que le compromis de vente mentionnait qu’il avait été traité et que Mme [G] ne lui a pas transmis les documents de l’assurance relatifs aux procédures dommages ouvrages,

— le fait que le désordre perdure pendant près de 3 ans après la signature du compromis démontre qu’il s’agit d’un vice grave rendant le bien impropre à son usage,

— le constat de l’huissier n’a aucune valeur probante dans la mesure où il n’a pas été dressé à son contradictoire et qu’il a été établi 4 mois après la signature du compromis, des modifications visant à atténuer les odeurs ayant pu être réalisées alors qu’en outre l’huissier a outrepassé son mandat en concluant que les lieux apparaissent sains sans prendre en compte l’état du réseau d’évacuation des eaux usées.

Sur les conséquences de la résolution de la vente à la suite de l’application de la garantie des vices cachés, elle sollicite son indemnisation en reprenant les mêmes chefs de préjudices que ceux allégués à titre principal.

A titre très subsidiaire, sur la caducité du compromis de vente.

Sur la recevabilité de cette demande, elle soutient qu’un lien suffisant est établi entre ses prétentions et qu’il s’agit uniquement d’un moyen nouveau avec une identité de prétentions, la restitution de son dépôt de garantie la condamnation de Mme [G] à des dommages et intérêts.

Sur le fond, elle fait valoir que la condition suspensive est défaillie dans la mesure où elle a obtenu une offre de crédit le 16 janvier 2019 après la date prévue au compromis du 2 décembre 2018 ce qui entraîne la caducité du compromis de vente.

Sur la clause pénale, elle soutient qu’elle ne peut lui être opposée dans la mesure où la condition est défaillie et où elle n’a commis aucune faute. Elle argue ainsi de sa bonne foi et des diligences accomplies pour obtenir le prêt dans les conditions prévues.

Par conclusions transmises le 2 novembre 2021 au visa des articles 1130 et suivants, 1240 et suivants et 1641 et suivants du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, l’intimée, Mme [G], demande à la cour de :

— débouter Mme [K] de sa demande principale en nullité de vente pour dol,

— débouter Mme [K] de sa demande subsidiaire en résolution de vente pour vices cachés,

— dire irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande infiniment subsidiaire en caducité du compromis de vente,

— constater que le défaut de réalisation de la vente résulte du seul fait fautif de Mme [K].

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

' a condamné Mme [K] à lui payer la somme de 23 900 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente,

' dit que la somme de 11 500 euros versée à titre dépôt de garantie lui est acquise et s’imputera sur le montant de la clause pénale de 23 900 euros,

' condamné Mme [K] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté du surplus de toutes ses demandes indemnitaires et de remboursement de frais d’actes d’huissier et notarié.

Statuant de nouveau,

— condamner Mme [K] à lui verser les sommes de :

' 625, 10 euros au titre des frais d’huissier et d’acte notarié,

' 450 euros au titre de la provision sur frais d’acte notarié versée lors de la signature du compromis de vente,

' 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

— condamner Mme [K] au paiement de la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction.

Sur la nullité invoquée, d’une part, sur la transformation de la destination du garage, elle conteste l’existence d’un dol, exposant que Mme [K] connaissait l’aménagement du garage en chambre mentionnée dans l’annonce d’autant qu’elle a pu le constater lors des visites et fait valoir que le constat d’huissier du 13 février 2019 indique bien qu’il ne s’agit pas d’une transformation irréversible.

Sur l’illégalité de la transformation, elle soutient qu’il appartenait à Mme [K] d’interroger le notaire sur ce changement de destination, qu’elle dispose d’une autre place de stationnement privative et qu’en tout état de cause la remise à l’état initial est possible.

D’autre part, sur les désordres liés à l’évacuation des eaux usées, elle soutient que le dol n’est pas caractérisé dès lors que :

— elle a rempli son obligation d’information, Mme [K] ayant une parfaite connaissance des désordres dans la mesure où l’ensemble des rapports d’expertise et des documents afférents aux procédures dommages ouvrages figuraient en annexe du compromis de vente et ont été mentionnés expressément en son sein,

— Mme [K] avait même eu connaissance des différents documents avant la signature du compromis de vente,

— les désordres survenus chez ses voisins n’ont aucune incidence sur son lot, le rapport définitif du 2 juin 2018 démontre en effet que le désordre survenu dans le bien objet du compromis est résolu et aucune odeur n’a été constatée depuis, de sorte qu’elle a pu vendre son bien en 2020 sans aucune difficulté,

— la condamnation du sanitaire au rez-de-chaussée n’a pas de lien avec les désordres,

— les produits versés dans les évacuations l’ont uniquement été en prévision du déménagement afin d’entretenir les canalisations car Mme [K] se plaignait de mauvaises odeurs,

— un constat d’huissier dressé le 13 février 2019 démontre qu’aucune odeur n’était à déplorer.

Sur l’action en garantie des vices cachés, elle fait valoir que :

— la clause d’exonération de la garantie des vices cachés présente dans le compromis est applicable en l’absence de démonstration de sa mauvaise foi,

— il ne s’agit pas d’un vice caché dans la mesure où Mme [K] était informée de la procédure en dommage ouvrage et que le désordre provenait de chez son voisin de sorte qu’aucun désordre ne persistait dans son propre bien, les odeurs alléguées ne provenant que de tuyaux d’évacuation vides non nettoyés et non bouchés,

— en tout état de cause, si un vice devait être retenu, il ne rend pas son bien impropre à son usage ni ne le diminue dès lors que les eaux usées sont évacuées et qu’il n’en résulte aucune incommodité.

Sur la caducité du compromis de vente, elle soutient qu’en application de l’article 564 du code de procédure civile, elle est irrecevable car nouvelle en cause d’appel, ne tendant pas aux mêmes fins que sa demande de résolution de la vente et ne constituant pas plus l’accessoire de cette demande.

A titre subsidiaire, sur le fond, elle fait valoir que la caducité du compromis de vente n’a pas été invoquée et qu’elles ont, au contraire, reculé la date de signature de l’acte authentique au 7 février 2019 à laquelle le prêt avait bien été obtenu.

Sur ses demandes indemnitaires.

Sur l’indemnité d’immobilisation contractuelle, elle soutient qu’elle est en droit de la percevoir en application des stipulations du compromis de vente dans la mesure où il a été fait sommation à Mme [K] de se présenter pour la signature de l’acte authentique, à laquelle elle n’a pas déféré.

Sur la clause pénale contractuelle, elle soutient qu’elle est en droit de la percevoir en application des stipulations du compromis de vente dans la mesure où, à la date de signature de l’acte authentique prévue, la condition suspensive s’était réalisée. Elle fait également valoir qu’elle ne doit pas être réduite eu égard aux atermoiements de Mme [K] qui l’ont conduite à déménager deux fois, à sa mauvaise foi et à l’immobilisation du bien pendant plus d’un an.

Sur la provision sur frais notariés, elle soutient qu’elle est en droit de la percevoir en application des stipulations du compromis de vente dans la mesure où Mme [K] est seule à l’origine de la non réitération par acte authentique.

Sur les frais engagés du fait de la carence de Mme [K], elle sollicite la somme totale de 625, 10 euros correspondant au procès-verbal de constat du 13 février 2019, à la sommation d’assister et à l’acte de défaut de comparution.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral évalué à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir qu’elle est bien fondée à la réclamer dans la mesure où cette situation l’a beaucoup affecté psychologiquement notamment au regard de la procédure pénale pour escroquerie, l’a obligé à déménager et à se loger chez des amis dans l’impossibilité d’acquérir un autre bien dont l’acquisition était pourtant prévue et a empêché la revente du bien litigieux pendant près de deux ans.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 mars 2025.

MOTIFS

Sur la nullité du compromis de vente pour dol

Aux termes des articles 1130 et suivants du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Les manoeuvres dolosives sont en premier lieu invoquées en raison de la transformation de la destination du garage.

Les deux annonces publiées indiquaient à ce sujet 'garage 13 m² aménagé avec mezzanine’ ou encore, sur le site Le Bon Coin 'le garage a été aménagé en une pièce pouvant être la 3ème chambre un bureau ou une buanderie selon vos besoins!'

Le compromis de vente mentionne la présence d’un garage au rez de chaussée.

Mme [K] admet en cause d’appel avoir eu connaissance de cette transformation à l’occasion des visites du bien, indiquant dans ses écritures avoir souhaité acquérir le bien en pensant pouvoir rendre au garage sa destination première, avant de considérer avoir été trompée en raison de l’absence de déclaration préalable et d’autorisation administrative quant à la transformation opérée, ajoutant qu’elle n’aurait jamais acquis un bien immobilier l’exposant à des sanctions pénales et fiscales, précisant que la mairie considère qu’une telle transformation contrevient à son plan local d’urbanisme.

Il n’est pas discuté que le garage a fait l’objet d’une telle modification, mentionnée dès les annonces de vente, ni que cette modification n’est que provisoire et réversible, tel que décrit par le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de constat le 13 février 2019 exposant qu’il suffit de déposer la cloison posée contre la porte du garage pour que cette pièce reprenne son usage initial.

Certes, le compromis de vente ne précise pas que le garage a fait l’objet d’une transformation non déclarée, mais à l’inverse, la clarté des annonces parues, et l’absence de mention de cette chambre supplémentaire au rez-de-chaussée de l’habitation au profit de la seule mention d’un garage aurait du interpeller Mme [K] quant à la destination de cette pièce.

En tout état de cause, il appartient à celle-ci qui s’en prévaut, de démontrer qu’ayant connaissance de cette absence d’autorisation d’urbanisme elle n’aurait pas contracté, ou bien seulement à des conditions substantiellement différentes.

Or, celle-ci indique clairement avoir souhaité 'rendre au garage sa destination initiale’ et n’invoque pas avoir recherché un logement avec une chambre supplémentaire. Dès lors qu’il n’est pas contesté que cet aménagement était aisément réversible, Mme [K] échoue à démontrer qu’elle n’aurait pu, en raison de l’absence d’autorisation d’urbanisme, remettre cette pièce en état de garage.

Le dol n’est donc pas constitué de ce chef.

Les manoeuvres dolosives sont en second lieu invoquées en raison de l’état des canalisations d’évacuation des eaux usées.

Il est mentionné, en page 3 du compromis de vente, que 'le vendeur déclare avoir demandé l’ouverture d’un dossier en garantie 'Dommages/ouvrage’ suite à la constatation du désordre suivant: 'les eaux usées se déversaient dans le vide sanitaire'.

Suite à une expertise en date du 2 mai 2017, un rapport est établi en date du 29 mai 2017 qui mentionne que le 'désordre compromet la destination de l’ouvrage', les garanties de la police sont donc acquises.

Des travaux de réparation ont été préconisés: il s’agissait de créer une nouvelle évacuation d’eaux usées entre le WC, la cuisine et la terrasse extérieure.

La canalisation se raccordant au regard extérieur de la pompe de relevage. Ces dits travaux ont été réalisés par M. [S] [M], suivant facture du 4 juillet 2017.

Or le dommage perdure, une nouvelle déclaration en dommages-ouvrage a été faite et le dossier est clôturé, pour le motif suivant: les désordres ont été traités et indemnisés dans le cadre du dossier du voisin M. [Z].'

Il est donc clairement mentionné à l’acte l’existence des désordres ayant affecté le bien objet du litige. Le notaire a en outre annexé à l’acte le courrier de la compagnie d’assurances Allianz, datant du 17 septembre 2018 et décidant la clôture du dossier, ainsi que le rapport d’expertise dommages-ouvrage du cabinet Equad Construction du 6 juin 2018 concluant que le dommage trouve son origine dans l’apparition d’un défaut d’étanchéité du réseau de refoulement des eaux usées de la villa voisine appartenant à M. [Z].

Bien que Mme [K] conteste avoir eu connaissance de ces annexes, celles-ci n’étant pas paraphées, cette affirmation est contredite par les termes mêmes du compromis signé et paraphé, mentionnant la remise de ces pièces à l’acquéreur.

Il est ainsi établi que l’appelante a ainsi été informée de la persistance du dommage, et de la poursuite du traitement de celui-ci dans le cadre du dossier du voisin de Mme [G].

Il n’est pas discuté en outre que l’acquéreur a eu accès au bien à plusieurs reprises avant la signature du compromis, Mme [K] indiquant avoir constaté des remontées d’odeur à ces occasions.

Il est donc établi que la situation du bien à la date de signature du compromis a été clairement exposée à Mme [K], tant par le contenu de l’acte signé, que par ses annexes.

La circonstance que plusieurs mois après son engagement, M. [Z] ait indiqué qu’une nouvelle déclaration de sinistre avait été effectuée en raison de la persistance des nuisances malgré la réparation de la pompe de relevage privative ne peut caractériser le dol invoqué, Mme [K] ne démontrant pas, par ces éléments postérieurs à la signature, de manoeuvres dolosives imputables à la venderesse en vue de la signature du compromis.

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’un dol justifiant l’annulation du compromis de vente, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [K] de cette demande.

Sur la résolution du compromis de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Les articles 1641 et suivants du code civil disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il appartient à Mme [K] qui s’en prévaut de rapporter la triple preuve de l’existence d’un vice caché, de son antériorité et de sa gravité, étant précisé qu’en présence d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés insérée à l’acte, celle-ci doit en outre démontrer que Mme [G] avait connaissance de ce vice.

Comme indiqué plus avant, le compromis mentionnait l’existence d’un dysfonctionnement du réseau d’assainissement, ainsi que l’origine de celui-ci depuis le fonds voisin. Un commissaire de justice a constaté l’absence d’odeur désagréable ou nauséabonde se dégageant des lieux qu’il a jugés parfaitement sains, selon constat dressé le 13 février 2019, et il est établi que le nouveau propriétaire du bien ne se plaint pas d’un problème d’évacuation des eaux usées, bien qu’ayant connaissance des désordres subis par le bien.

Il n’est ainsi pas justifié par l’appelante qu’à la date de signature du compromis, la venderesse avait connaissance de désordres plus amples que ceux que celle-ci a déclarés à l’acte, outre qu’aucune pièce ne démontre que les désordres subis par le fonds voisin affectent celui de Mme [G].

Mme [K] échoue donc à rapporter la preuve d’un vice caché affectant le bien et justifiant la résolution du compromis de vente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande.

Sur la caducité du compromis de vente

Sur la recevabilité de la demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il est exact que cette prétention n’a pas été formulée en première instance. Néanmoins, Mme [K] sollicitait alors déjà la restitution des sommes versées au titre du dépôt de garantie, ce à quoi tend sa demande relative à la caducité du compromis de vente.

Il convient donc de considérer que cette demande tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et donc de la déclarer recevable.

Sur le bienfondé de sa demande

Il s’évince des échanges par messages entre les parties que celles-ci ont communément entendu prolonger les effets du compromis de vente au delà des prévisions contractuelles, afin de réitérer la vente malgré une réception tardive d’offres de prêt.

Il n’est au surplus pas contesté que le 5 février 2019, Mme [G] a remis les clefs de la maison à Mme [K] antérieurement au rendez-vous fixé en l’étude du notaire le 7 février suivant pour la réitération de la vente, auquel ne s’est pas rendue cette dernière.

Mme [K] ne peut donc valablement invoquer la constatation de la caducité du compromis au 7 janvier 2019, date initiale de réitération, et par voie de conséquence, la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt qui devait être acquise au plus tard le 2 décembre 2018, dès lors que celle-ci a, à l’inverse, sollicité la prorogation des effets de cet acte lui permettant d’obtenir le prêt sollicité.

Il est à cet égard non discuté que l’appelante a obtenu une offre de crédit conforme aux stipulations du compromis le 16 janvier 2019, dont elle a immédiatement averti la venderesse pour solliciter un report de la date de réitération de la vente.

Il n’y a donc pas lieu de constater la caducité du compromis à la date à laquelle la sollicite l’appelante mais au 7 février 2019, date à laquelle les parties avaient fixé la signature de l’acte authentique de vente en l’étude de Me [W], et à laquelle Mme [K] ne s’est pas rendue, pas davantage qu’à la sommation de comparaître, conduisant l’officier ministériel à dresser un procès-verbal de défaut de comparution le 5 mars 2019.

Sur le paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis litigieux contient une telle clause en page 21, fixant le montant de ladite clause à 10% du prix de vente en cas d’absence de réitération de l’acte en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

Seule une condition suspensive d’obtention du prêt avait été stipulée par les parties, dont il a été retenu plus avant qu’elle était réalisée, ce qui, au demeurant, n’était pas discuté.

Les parties avaient par ailleurs convenu du versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie d’un montant de 11 500 euros, et précisé, en page 20 de l’acte, qu’en cas de non réitération malgré l’obtention du concours bancaire sollicité, cette somme resterait acquise au vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation.

Les conditions de condamnation de Mme [K] au paiement de la clause pénale sont réunies, sans qu’il n’y ait lieu d’en modifier le montant contractuellement fixé, les circonstances invoquées par l’appelante ayant été écartées par la juridiction.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [K] au paiement de la somme de 23 900 euros au titre de la clause pénale, dont il a déduit la somme de 11 500 euros déjà versée à titre de dépôt de garantie, soit la somme de 12 400 euros.

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [G]

Sur la somme de 450 euros au titre de la provision sur frais d’acte notarié versée lors de la signature du compromis de vente,

Le compromis de vente met à la charge de la partie défaillante à la réitération de la vente le paiement des 'honoraires de mise au point des accords préparatoires et établissement du présent compromis.'

Mme [G] justifiant avoir réglé cette somme, il convient de condamner Mme [K] au paiement de ces honoraires d’un montant de 450 euros, et d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la somme de 625, 10 euros au titre des frais de commissaire de justice et d’acte notarié

Il est justifié par Mme [G] du paiement de frais liés au procès-verbal de constat de commissaire de justice, ainsi que de l’établissement d’une sommation de se présenter chez le notaire, ou encore du paiement d’un acte notarié de défaut de comparution chez ce dernier.

Néanmoins, l’exposition de ces sommes doit déjà être considérée comme réparée par la condamnation de Mme [G] au paiement de la clause pénale, celle-ci visant certes à sanctionner le comportement fautif d’un cocontractant mais également à réparer les conséquences préjudiciables de ce comportement.

Il convient donc de débouter Mme [G] de ses demandes à ce titre et de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral:

Les griefs développés par Mme [G] à l’encontre de Mme [K], au soutien de sa demande indemnitaire, relatifs à l’imprévision de l’échec de la vente, et aux conséquences qui en ont découlé quant à ses projets personnels d’acquisition, d’organisation personnelle et d’immobilisation du bien, sont autant de motifs fondant la condamnation de l’acquéreur défaillant au paiement de la clause pénale.

Il convient donc de considérer que le préjudice moral subi est suffisamment réparé par l’allocation de la clause pénale convenue au contrat et non modérée à l’occasion de la présente instance.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant Mme [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande nouvelle en cause d’appel de Mme [J] [K] tendant à la caducité du compromis de vente du 1er octobre 2018 ;

Infirme le jugement déféré mais uniquement en ce qu’il a débouté Mme [R] [G] de sa demande en paiement de la somme de 450 euros au titre de la provision sur frais d’acte notarié versée lors de la signature du compromis de vente ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

Condamne Mme [J] [K] à payer à Mme [R] [G] la somme de 450 euros au titre de la provision sur frais d’acte notarié versée lors de la signature du compromis de vente;

Y ajoutant,

Constate la caducité dudit compromis à la date du 7 février 2019 ;

Condamne Mme [J] [K] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [K] à régler à Mme [R] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [J] [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT