COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2025

N°2025/76

Rôle N° RG 23/15532 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJT2

[R] [I]

C/

[P] [L] épouse née [F]

[S] [G]

[T] [G]

[D] [U] [J] [G]

[K] [E] [W] [H] [G]

[Y] [B] [N] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hugo CADET

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 17 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000220.

APPELANT

Monsieur [R] [I]

né le 08 Février 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [P] [L] épouse née [F] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Mme [F] [Z] [X] née le 10.04.1941 à [Localité 7] et décédée le 23.04.21 à [Localité 10].

née le 28 Avril 1938 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [G] pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’heritier de Mme [F] [Z] [X] née le 10.04.1941 à [Localité 7] et décédée le 23.04.21

Décédé le 15 févier 2024 à [Localité 9]

Monsieur [T] [G] pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’heritier de Mme [F] [Z] [X] née le 10.04.1941 à [Localité 7] et décédée le 23.04.21 à [Localité 10].

né le 09 Avril 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Georges BANTOS de la SAS SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benoit PAUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

PARTIES INTERVENANTES- INTERVENANTS FORCÉS

Madame [D] [U] [J] [G]

Assignée en étude le 11/09/2024

née le 10 Avril 1999 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Madame [K] [E] [W] [H] [G]

Assignée en étude le 11/09/2024

née le 18 Juillet 2003 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [B] [N] [G]

Assigné en étude le 11/09/2024

né le 01 Décembre 2005 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Tous les trois pris tant en leur nom personnel qu’en tant qu’héritier de Monsieur [S] [G], né le 5 décembre 1967 à [Localité 11] et décédé le 15 février 2024 à [Localité 9] ;

Tous représentés M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Georges BANTOS de la SAS SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benoit PAUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe .

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 août 2010, Madame [F] a donné à bail un logement meublé à Monsieur [I] sis à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel fixé à 250 euros avant que cette location ne devienne un hébergement à titre gratuit à compter du 14 juin 2011.

A la suite du décès de Madame [F] le 23 avril 2021, les consorts [L] et [G] ont hérité de ce logement.

Par acte notarié du 13 juin 2021 ces derniers ont signé une promesse de vente au profit de Monsieur [O] portant sur ce terrain et ce logement, Monsieur [O] en sa qualité de bénéficiaire de la promesse disant faire son affaire de l’occupation par Monsieur [I] de ce logement.

Monsieur [I] estimant qu’en qualité de locataire il devait bénéficier d’un droit de priorité sur cette vente, a engagé une procédure judiciaire contre les consorts [L] et [G].

Suivant acte de commissaire de justice du 16 août 2022, Monsieur [I] assignait Madame [L] , Monsieur [S] [G] et Monsieur [T] [G] devant le tribunal de proximité d’Aubage aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*juger que Monsieur [I] est titulaire d’un bail à usage d’habitation.

*condamner les requis à venir régulariser en bonne et due forme ce bail à usage d’habitation sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

*juger que Monsieur [I] sera autorisé à consigner valablement selon les modalités que fixera la juridiction de céans au titre des loyers dus depuis le mois de juin 2021 la somme de 3.500 € sauf à parfaire pour les loyers à échoir jusqu’à la régularisation formelle par les défendeurs du bail dont il est titulaire depuis 2010 en raison de leur refus infondé et injustifié d’encaisser les loyers.

*juger que si par extraordinaire les défendeurs avaient signé un compromis de vente des biens occupés par Monsieur [I], celui-ci fera valoir ses droits dans le cadre d’une autre instance notamment en vue de l’annulation judiciaire de la vente qui serait intervenue et pour être substitué à l’acquéreur choisi par les vendeurs en fraude de ses droits ainsi que de la mise en cause y comprise au plan pénal de la responsabilité des professionnels qui auront participés à cet acte nul.

*condamner in solidum les requis au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices qu’il subit du fait de leurs multiples actes fautifs.

*condamner in solidum les requis au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum les requis aux entiers dépens.

Monsieur [I] a dénoncé l’assignation à la société AUBANOT ,SAS, titulaire de l’office notarial de Maître [C], Maître [V], Maître [M] et Maître [A], notaires associés à [Localité 7], à la SCP SEGUIN, société titulaire de l’office notarial SEGUIN à [Localité 7], à la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône ainsi qu’à la SCP AMSELLEM KTORZA, huissiers de justice associés à [Localité 12].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mai 2023.

Monsieur [I] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et de débouter les consorts [L] [G] de leurs demandes, fins et conclusions.

Les consorts [L] [G] demandaient au tribunal de dire et juger que Monsieur [I] était occupant sans droit ni titre du logement en ce qu’il ne bénéficiait que d’un hébergement à titre gratuit consenti par Madame [F] de son vivant et d’ordonner son expulsion.

À titre subsidiaire ils demandaient au tribunal de juger que la location du cabanon était un bail d’habitation meublée, de dire que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquaient pas à ce contrat de location datant du 16 août 2010 et de débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes.

À titre reconventionnel, ils concluaient au débouté de l’ensemble des demandes indemnitaires de Monsieur [I] et sollicitaient la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 260.000 € au titre de dommages-intérêts pour leur préjudice financier, au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire rendu le 17 novembre 2023, le tribunal de proximité d’Aubagne a :

*déclaré Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre du cabanon sis à [Localité 7].

*débouté Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement.

*ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion immédiate de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Localité 7] par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique.

* supprimé le délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* supprimé le délai de 2 mois de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

*condamné Monsieur [I] à vider le logement et le terrain de tous objets et meubles entreposés par lui ou tout occupant de son chef.

*condamné Monsieur [I] à une astreinte de 50 € par jour de retard, passé 15 jours après la signification de la présente décision à remettre les lieux dans leur état initial tant intérieur qu’à l’extérieur.

*dit qu’à défaut pour Monsieur [I] de ce faire, il sera procédé à l’enlèvement et au remisage de ces objets pour son compte et à ses frais sauf ceux ne présentant aucune valeur marchande qui seront expédiés à la décharge.

*rappelé que pour que l’astreinte commence à courir il devra être procédé par une partie à la signification par voie de huissier de justice de la présente décision, l’envoi par le tribunal de la décision aux partie ne constituant pas une telle signification.

*condamné Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

*condamné Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

*condamné Monsieur [I] aux dépens de l’instance

Par déclaration au greffe en date du 21 décembre 2023, Monsieur [I] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre du cabanon sis à [Localité 7].

— déboute Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement.

— ordonne à défaut de départ volontaire l’expulsion immédiate de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Localité 7] par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique.

— supprime le délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— supprime le délai de 2 mois de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamne Monsieur [I] à vider le logement et le terrain de tous objets et meubles entreposés par lui ou tout occupant de son chef.

— condamne Monsieur [I] à une astreinte de 50 € par jour de retard, passé 15 jours après la signification de la présente décision à remettre les lieux dans leur état initial tant intérieur qu’à l’extérieur.

— qu’à défaut pour Monsieur [I] de ce faire, il sera procédé à l’enlèvement et au remisage de ces objets pour son compte et à ses frais sauf ceux ne présentant aucune valeur marchande qui seront expédiés à la décharge.

— rappelle que pour que l’astreinte commence à courir il devra être procédé par une partie à la signification par voie de huissier de justice de la présente décision, l’envoi par le tribunal de la décision aux partie ne constituant pas une telle signification.

— condamne Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

— condamne Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

— condamne Monsieur [I] aux dépens de l’instance.

Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] sont intervenus en lieu et place de Monsieur [S] [G] décédé en cours de procédure le 15 février 2024.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Madame [L], Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] demandent à la cour de :

*confirmer le jugement du tribunal de proximité d’Aubagne du 17 novembre 2023 et

— déclarer Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre du cabanon sis à [Localité 7].

— débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement.

— ordonner à défaut de départ volontaire l’expulsion immédiate de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Localité 7] par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique.

— supprimer le délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— supprimer le délai de 2 mois de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamner Monsieur [I] à vider le logement et le terrain de tous objets et meubles entreposés par lui ou tout occupant de son chef.

— condamner Monsieur [I] à une astreinte de 50 € par jour de retard, passé 15 jours après la signification de la présente décision à remettre les lieux dans leur état initial tant intérieur qu’à l’extérieur.

— dire qu’à défaut pour Monsieur [I] de ce faire, il sera procédé à l’enlèvement et au remisage de ces objets pour son compte et à ses frais sauf ceux ne présentant aucune valeur marchande qui seront expédiés à la décharge.

— rappeler que pour que l’astreinte commence à courir il devra être procédé par une partie à la signification par voie de huissier de justice de la présente décision, l’envoi par le tribunal de la décision aux partie ne constituant pas une telle signification.

— condamner Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] des dommages-intérêts pour préjudice financier.

— condamner Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur [I] aux dépens de l’instance.

*réformer le jugement du tribunal de proximité d’Aubagne du 17 novembre 2023 sur le montant des dommages et intérêts alloués et statuant à nouveau.

*condamner Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 260.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

En tout état de cause

*débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes.

*condamner Monsieur [I] à payer à Madame [L] , Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [I] aux entier dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, Madame [L], Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] soulignent que l’appelant soutient à tort que la juridiction de première instance n’aurait pas répondu à ses conclusions qui invoquaient à titre principal l’existence d’un bail, sa pièce produite n°1inventoriée comme bail du 16 août 2010 n’aurait pas été visée dans le jugement.

Ils indiquent que la motivation du jugement frappé d’appel éclaire les raisons pour lesquelles cette pièce n’a pas été retenue.

Par ailleurs en se référant à l’occupation sans droit ni titre et à l’inexistence de tout bail d’habitation, le tribunal a parfaitement motivé la suppression des délais d’expulsion.

Ils précisent que le jugement dont appel est parfaitement motivé concernant la condamnation de Monsieur [I], sous astreinte, à remettre les lieux dans leur état initial.

Ils soutiennent également qu’à compter du 14 juin 2011, la volonté non équivoque de Madame [F] était d’héberger Monsieur [I] à titre gratuit et non plus de louer son bien.

A titre subsidiaire, ils font valoir que le cabanon loué était bien un logement meublé et que dès lors la loi du 6 juillet 1989 pour le contrat de location litigieux ne s’appliquait pas au bail signé le 16 août 2010 puisqu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, les locaux meublés étaient exclus du champ d’application de ladite loi.

Quant au droit de préemption dont tente de se prévaloir l’appelant, ils rappellent qu’il ne s’applique pas aux baux d’habitation meublé et ce même si la loi du 6 juillet 1989 était applicable au cas d’espèce.

Enfin ils expliquent avoir signé une promesse de vente pour un montant de 210. 000 € alors que leur bien a été évalué à 470. 000 euros, en raison de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [I] qui a entraîné une négociation à la baisse du prix, leur causant un préjudice indéniable qu’il convient de chiffrer au montant de la différence soit 260. 000 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [I] demande à la cour de :

*le recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées.

*juger recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée des ayants droits de Monsieur [S] [G] décédé le 15 février 2024 à savoir Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G].

*débouter les consorts [L] [G] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions comme infondées et en tout état de cause injustifiée.

À titre principal- sur l’annulation du jugement- :

*constater que le jugement du 17 novembre 2023 du tribunal de proximité d’Aubagne viole l’article 455 du code de procédure civile pour défaut de motifs en l’absence de réponse à l’ensemble des chefs de conclusions de Monsieur [I] en particulier celui visant, sur base de la pièce 1, à caractériser l’existence d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

*prononcer l’annulation du jugement du 17 novembre 2023 du tribunal de proximité d’Aubagne en toutes ses dispositions.

En conséquence et au regard de l’effet dévolutif de l’article 562 du code de procédure civile.

*juger que Monsieur [I] est titulaire d’un bail à usage d’habitation dans le cadre d’une location non meublée conformément aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 16 août 2010 sur les biens qu’il occupe à [Localité 7] alors propriété de Madame [F], et échu à ses héritiers , défendeurs à la présente instance.

*juger que le bail dont est titulaire Monsieur [I] a son terme au 16 août 2025 date de reconduction tacite du contrat sauf congé éventuel donné par le bailleur.

*rappeler conformément aux dispositions de l’article 15 de de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [I] est titulaire d’un droit de préemption en cas de délivrance d’un congé pour vente.

*rappeler que Monsieur [I] est un locataire protégé au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 tant au regard de son âge que de ses ressources.

*condamner les consorts [L] [G]:

— à régulariser un bail écrit conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification à intervenir de la décision.

— à encaisser les chèques de loyers qui soient adressés mensuellement par Monsieur [I] et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée, passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir

*juger que Monsieur [I] sera autorisé selon les modalités que fixera la juridiction de céans à consigner valablement au titre des loyers dus depuis le mois de juin 2021 la somme de 9.750 € sauf à parfaire pour les loyers à échoir jusqu’à la régularisation formelle par les défendeurs du bail dont il est titulaire depuis 2010 en raison de leur refus infondé et injustifié d’encaisser les loyers.

*condamner les consorts [L] [G] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices moral et de jouissance qui résultent de la résistance acharnée à lui reconnaître le statut de locataire d’une part ainsi qu’à leur tentative de vendre le bien immobilier en fraude de ses droits d’autre part.

*condamner solidairement ou in solidum les consorts [L] [G] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum les consorts [L] [G] aux entiers dépens

À titre subsidiaire – sur la nécessaire réformation du jugement- :

*infirmer le jugement du tribunal de proximité d’Aubagne du 17 novembre 2023 en ce qu’il a:

— déclaré Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre du cabanon sis à [Localité 7].

— débouté Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement.

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion immédiate de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Localité 7] par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique.

— suprimmé le délai de 2 mois de l’articL412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— suprimmé le délai de 2 mois de l’articL412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamné Monsieur [I] à vider le logement et le terrain de tous objets et meubles entreposés par lui OU tout occupant de son chef.

— condamné Monsieur [I] à une astreinte de 50 € par jour de retard, passé 15 jours après la signification de la présente décision à remettre les lieux dans leur état initial tant intérieur qu’à l’extérieur.

— dit qu’à défaut pour Monsieur [I] de ce faire, il sera procédé à l’enlèvement et au remisage de ces objets pour son compte et à ses frais sauf ceux ne présentant aucune valeur marchande qui seront expédiés à la décharge.

— rappelé que pour que l’astreinte commence à courir il devra être procédé par une partie à la signification par voie de huissier de justice de la présente décision, l’envoi par le tribunal de la décision aux partie ne constituant pas une telle signification.

— condamné Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

— condamné Monsieur [I] à payer aux consorts [L] [G] la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

— condamné Monsieur [I] aux dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau

*juger que Monsieur [I] est titulaire d’un bail à usage d’habitation dans le cadre d’une location non meublée conformément dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 16 août 2010 sur les biens qu’il occupe à [Localité 7] alors propriété de Madame [F], et échu à ses héritiers , défendeurs à la présente instance.

*juger que le bail dont est titulaire Monsieur [I] a son terme au 16 août 2025 date de reconduction tacite du contrat sauf congé éventuel donné par le bailleur.

*rappeler conformément dispositions de l’article 15 de de la loi du 6 juillet 1989 que Monsieur [I] est titulaire d’un droit de préemption en cas de délivrance d’un congé pour vente.

*rappeler que Monsieur [I] est un locataire protégé au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 tant au regard de son âge que de ses ressources.

*condamner les consorts [L] [G]:

— à régulariser un bail écrit conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification à intervenir de la décision.

— à encaisser les chèques de loyers qui soient adressés mensuellement par Monsieur [I] et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée, passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir

*juger que Monsieur [I] sera autorisé selon les modalités que fixera la juridiction de céans à consigner valablement au titre des loyers dus depuis le mois de juin 2021 la somme de 9.750 € sauf à parfaire pour les loyers à échoir jusqu’à la régularisation formelle par les défendeurs du bail dont il est titulaire depuis 2010 en raison de leur refus infondé et injustifié d’encaisser les loyers.

*condamner les consorts [L] [G] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices moral et de jouissance qui résultent de la résistance acharnée à lui reconnaître le statut de locataire d’une part ainsi qu’à leur tentative de vendre le bien immobilier en fraude de ses droits d’autre part.

*condamner solidairement ou in solidum les consorts [L] [G] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum les consorts [L] [G] aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [I] reproche au tribunal de proximité d’Aubagne de s’être prononcé sans répondre à ses conclusions qui invoquaient à titre principal l’existence d’un bail intitulé « location cabanon » produit en pièce n°1 des présentes.

Ils relèvent que les intimés ont tenté une argumentation juridique tirée de la transformation du contrat de bail, analyse que n’a pas retenue le premier juge en se contentant simplement d’éluder le contrat de bail ce qui lui permettra de faire prévaloir l’attestation d’hébergement.

Il maintient qu’il y a bien eu un bail conclu entre les parties lequel a fait l’objet d’une exécution comme l’atteste les chèques de loyers ou le paiement des charges récupérables.

Il ajoute par ailleurs que le cabanon donné à bail est une location nue, indiquant avoir tout refait, cuisine, salle de bains ,huisseries et ce en accord avec Madame [F], ladite location relevant des dispositions protectrice de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles rappellent qu’il existe un droit de préemption en cas de délivrance d’un congé pour vente et l’impossibilité de délivrer un congé au locataire sans lui proposer une solution de relogement.

Il précise que les intimés ne rapportent pas la preuve de la consistance du mobilier équipement le logement et qu’il y a lieu par conséquent de les condamner sous astreinte à régulariser un bail conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin il s’estime légitime à solliciter des dommages-intérêts eu égard à la résistance abusive du bailleur et de ses tentatives de fraude avérées en tentant d’organiser par la mise en 'uvre d’un acte notarié, la spoliation de ses droits.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 13 février 2025, prorogée au 27 février 2025.

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur l’intervention forcée de l’hoirie d'[S] [G]

Attendu que Monsieur [I] demande à la Cour de déclarer recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée des ayants droits de Monsieur [S] [G] décédé le 15 février 2024 à savoir Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G].

Qu’il y a lieu de faire droit à sa demande, l’hoirie d'[S] [G] entendant quant à elle bénéficier des conclusions d’intimés prises par Madame [L], Monsieur [T] [G].

2°) Sur l’annulation du jugement du tribunal d’Aubagne du 17 novembre 2023

Attendu que l’article 455 du code de procédure civile énonce que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

Attendu que Monsieur [I] conclut à l’annulation du jugement du tribunal d’Aubagne du 17 novembre 2023 au motif qu’il méconnaîtrait les règles relatives à la motivation et que le droit applicable aux baux d’habitation des logements non meublés aurait été méconnu.

Qu’il soutient que la juridiction de première instance n’a pas répondu à ses conclusions qui invoquaient à titre principal l’existence d’un bail, sa pièce produite n°1inventoriée comme « bail du 16 août 2010 » n’ayant pas été visée dans le jugement.

Qu’il ajoute que le jugement déféré est privé de toute motivation concernant la suppression du délai de deux mois suivant le commandement prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et concernant la trêve hivernale prévue par l’article L412-6 du même code.

Qu’enfin il estime que le jugement dont appel n’est pas motivé concernant sa condamnation sous astreinte à remettre les lieux dans leur état initial.

Qu’ainsi Monsieur [I] fait valoir que la Cour ne pourra que constater que le jugement déféré n’a pas respecté les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Qu’il demande ainsi à la Cour de saisir du l’entier litige conformément à l’effet dévolutif de l’article 562 du code de procédure civile.

Attendu que le juge a l’obligation de motiver sa décision conformémément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Que cette obligation revêt deux caractères, le premier est d’ordre quantitatif, le second d’ordre qualitatif.

Qu’ainsi la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré aux termes d’un arrêt en date du 20 décembre 1995 que le juge devait analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits.

Que la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé par arrêt en date du 17 février 2004 qu’il était interdit au juge de statuer par des considérations générales.

Que par arrêt en date du 3juin 1998 , la 1ère chambre civile de la haute juridiction a jugé que la juridiction n’était cependant pas tenue de s’expliquer spécialement sur les éléments de preuve qu’elle décide d’écarter.

Que dans un arrêt du 14 septembre 2017, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a affirmé à deux reprises que la cour d’appel « n’était pas tenue de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter »

Qu’enfin le caractère d’ordre qualititif de l’obligation de motiver enjoint au juge d’expliquer clairement les raisons qui le conduisent à se déterminer.

Attendu qu’en l’état le premier juge n’était pas tenu d’expliquer expressément les raisons pour lesquelles il n’entendait pas retenir la pièce n°1 produite par Monsieur [I].

Qu’il résulte cependant clairement du jugement déféré que le premier juge a considéré au vu des pièces produites que Madame [F] avait consenti un hébergement gratuit à Monsieur [I].

Que le premier juge a donc conclu que ce dernier était occupant sans droit ni titre et par conséquent qu’il ne pouvait se prévaloir d’un quelconque bail d’habitation.

Qu’en statuant ainsi le tribunal d’Aubagne a écarté la pièce n°1 produite par l’appelant.

Attendu que le moyen soutenu par l’appelant selon lequel le jugement déféré serait privé de toute motivation concernant la suppression du délai de deux mois suivant le commandement prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et concernant la trêve hivernale prévue par l’article L412-6 du même code ne saurait valablement prospérer dès lors que ces deux articles permettent effectivement de supprimer les délais d’expulsion dès lors qu’il ait jugé que les occupants dont l’expulsion est ordonnée sont sans droit ni titre.

Qu’il résulte clairement du jugement déféré que Monsieur [I] est occupant sans droit ni titre.

Que dés lors le jugement querellé a parfaitement apprécié la situation en jugeant qu’il n’y avait pas lieu de maintenir les délais d’expulsion.

Attendu que Monsieur [I] estime que le jugement dont appel n’est pas motivé concernant sa condamnation sous astreinte à remettre les lieux dans leur état initial.

Qu’il convient de relever que le premier juge a condamné Monsieur [I] à cette remise en état initiale au visa de la loi du 6 juillet 1989.

Que dès lors il y a lieu de considérer que le jugement est parfaitement motivé sur ce point.

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [I] sera débouté de sa demande tendant à voir annuler le jugement du tribunal d’Aubagne du 17 novembre 2023, le jugement querellé ne souffrant d’aucun défaut de motivation.

3°) Sur l’occupation des lieux par Monsieur [I]

Attendu que Monsieur [I] demande à la Cour de constater qu’il est titulaire d’un bail à usage d’habitation dans le cadre d’une location non meublée conformément aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 16 août 2010 sur les biens qu’il occupe à [Localité 7] alors propriété de Madame [F], et échu à ses héritiers, défendeurs à la présente instance et de juger que le bail dont il est titulaire a son terme au 16 août 2025 date de reconduction tacite du contrat sauf congé éventuel donné par le bailleur.

Qu’il verse à l’appui de ses dires un bail daté du 16 août 2010 contenant les signatures de Madame [F] et de lui-même, respectivement en qualité de bailleur et de locataire ainsi que le montant du loyer.

Qu’il souligne que l’existence de ce bail n’est pas discutée par les intimés, la production d’une attestation unilatérale et ultérieure du bailleur ne pouvant remettre en cause cet accord de volonté sauf à vider de sa substance le principe tiré de la force obligatoire du contrat qui irrigue le droit des contrats.

Qu’il ajoute que le bail a fait l’objet d’une exécution de la part des parties au contrat ce dont atteste les chèques des loyers ou le paiement des charges récupérables.

Attendu que l’article 1359 alinéa 2 du Code civil prévoit que « il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. »

Qu’il ressort de cette disposition que dès lors qu’un acte juridique est prouvé au moyen d’un écrit, les énonciations figurant dans ce dernier ' pris en tant qu’instrumentum ' ne pourront être contredites ou complétées que par la production d’un autre écrit.

Qu’ainsi la preuve contre un écrit vise à contredire une ou plusieurs énonciations figurant dans l’écrit produit :

— soit parce qu’elles ne seraient pas conformes aux termes de l’acte juridique conclu entre les parties

— soit parce qu’elles ne rendraient pas compte de la véritable nature de l’acte, tel qu’il résulterait de l’accord conclu entre les parties

Qu’il appartient donc aux intimés d’établir que les énonciations figurant dans l’instrumentum versé aux débats ne reflèteraient pas la réalité de l’accord passé entre les parties.

Qu’importe le montant de l’acte litigieux, dès lors que celui-ci a été prouvé par écrit, il ne pourra être contesté qu’au moyen d’un autre écrit.

Attendu que s’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit que par un autre écrit, cela signifie qu’il est des cas où deux écrits exprimant des clauses contraires, à tout le moins divergentes sont susceptibles d’entrer en conflit.

Que cette difficulté a été réglée par l’article 1368 du Code civil qui prévoit que « à défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable. »

Qu’ainsi, en cas de production d’écrits par chacune des parties, c’est au juge que revient la charge d’arbitrer et de déterminer quel écrit lui apparaît le plus vraisemblable et doit, en conséquence, primer sur l’autre.

Attendu qu’il résulte d’un acte intitulé « Location Cabanon » signé de Monsieur [I] et de Madame [F] le 16 août 2010 que cette dernière a loué à celui-ci un cabanon moyennant un loyer mensuel de 250 €, une électricité mensuelle de 21 € à compter du 16 août 2010 jusqu’à une date indéterminée fixée par le locataire.

Que les intimés produisent un acte en date du 14 juin 2011 signé de Madame [F] aux termes duquel elle atteste héberger à titre gratuit Monsieur [I].

Que ce dernier soutient que Madame [F] ne pouvait de manière unilatérale et ultérieure remettre en cause cet accord de volonté.

Que force est de constater que celui-ci ne fait pas valoir qu’il s’agit d’un faux document.

Qu’il ne justifie d’aucun dépôt de plainte et ne conteste pas la signature apposée sur cet acte du 14 juin 2021.

Qu’il s’ensuit qu’à compter du 14 juin 2011, Madame [F] a souhaité héberger Monsieur [I] à titre gratuit et non plus lui louer son bien comme elle l’avait fait dans un premier temps.

Que les intimés produisent également aux débats un document qu’ils intitulent « journal intime » dans lequel Madame [F] exprimait qu’il s’agissait bien d’un hébergement gracieux .

Que ce document produit aux débats ne saurait toutefois être retenu en sus de l’acte du 14 juin 2011, comme un élément de preuve de son intention libérale, n’étant ni daté, ni signé , aucun élément ne permettant à la Cour de s’assurer qu’il provient bien de Madame [F]

Qu’il s’ensuit que cette décision d’héberger gratuitement l’appelant n’engageait que Madame [F] de son vivant , nullement ses héritiers.

Qu’il convient tenant ces éléments de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre du cabanon sis à [Localité 7], ordonné son expulsion et suprimé le délai de 2 mois de l’article L412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Qu’il y a lieu également de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Monsieur [I] à vider le logement et le terrain de tous objets et meubles entreposés par lui ou tout occupant de son chef et condamné ce dernier sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé 15 jours après la signification de la présente décision à remettre les lieux dans leur état initial tant intérieur qu’à l’extérieur et dit qu’à défaut pour Monsieur [I] de ce faire, il sera procédé à l’enlèvement et au remisage de ces objets pour son compte et à ses frais sauf ceux ne présentant aucune valeur marchande qui seront expédiés à la décharge.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [L] , Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G]

Attendu que Madame [L] , Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] demandent à la cour de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 260.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

Qu’ils font valoir qu’avant la naissance du présent litige en 2021, ils avaient fait évaluer leur bien lesquelles évaluations de 2021 avaient estimé la valeur du bien en moyenne à 470. 000 €..

Qu’ils indiquent avoir signé une promesse de vente pour un montant de 210. 000 €, le bénéficiaire de cette promesse ayant obtenu un prix particulièrement bas en raison de la présence de Monsieur [I] dans le cabanon.

Qu’ils estiment que l’occupation sans droit ni titre de ce dernier leur ayant causé un préjudice financier, ils sont dés lors légitime à solliciter la condamnation de l’appelant au paiement de la somme de 260. 000 € au titre de dommages-intérêts pour préjudice financier correspondant à la différence entre le montant fixé à la promesse de vente et l’évaluation du bien.

Attendu que la perte de chance est indemnisable si elle remplit les caractéristiques imposées par la loi et la jurisprudence.

Que toutefois l’indemnisation de la perte de chance est limitée à la somme correspondant à la chance perdue.

Qu’il faut cependant bien distinguer l’indemnisation totale de l’événement favorable manqué et l’indemnisation de la perte de chance d’avoir bénéficié de cet événement.

Qu’ainsi, dans le cas de la perte de chance, l’indemnisation ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était réalisé.

Qu’en l’état il est indéniable tenant les éléments produits aux débats que Monsieur [I], en se maintenant dans les lieux sans droit , ni titre a fait perdre la chance de vendre le bien à la somme de 470.000 euros.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à verser à Madame [L] , Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour indemniser cette perte de chance, cette somme représentant un pourcentage de l’avantage espéré.

5°) Sur les demandes de Monsieur [I]

Attendu que Monsieur [I] sera débouté de ses demandes tendant à voir condamner sous astteinte les intimés à régulariser un bail écrit, à voir ordonner la consignation des chèques de loyers et condamner les consorts [L] [G] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices moral et de jouissance qui résultent de la résistance acharnée à lui reconnaître le statut de locataire d’une part ainsi qu’à leur tentative de vendre le bien immobilier en fraude de ses droits d’autre part en raison de son occupation sans droit , ni titre des lieux litigieux.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

6°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [I] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée des ayants droits de Monsieur [S] [G] décédé le 15 février 2024 à savoir Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G],

DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation du jugement du 17 novembre 2023 du tribunal de proximité d’Aubagne en toutes ses dispositions,

CONFIRME le jugement du tribunal de proximité d’Aubagne en date du 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT ,

CONDAMNE Monsieur [I] à payer à Madame [L], Monsieur [T] [G], Madame [D] [G], Madame [K] [G] et Monsieur [Y] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Monsieur [I] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,