COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 150

Rôle N° RG 21/16236 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BINBN

[J] [E] veuve [L]

Syndicat des copropriétaires LE VEGA

C/

Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER ' LE LYRE'

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 10 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02174.

APPELANTES

Madame [J] [E] veuve [L], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

INTIMEE

Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER ' LE LYRE’ sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS BORNE & DELAUNAY domicilié en cette qualité dont le siège social est, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [J] [E] veuve [L] est copropriétaire au sein de la résidence immobilière 'le [10]', situé [Adresse 4] (06).

Par acte d’huissier de justice en date du 7 mai 2019, Mme [J] [E] veuve [L] a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'le Lyre', situé [Adresse 4] (06), pris en la personne de son syndic en exercice, aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 10 et 25, votées par l’assemblée générale du 2 avril 2019.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2021, le tribunal a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 8]', situé [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, en son intervention volontaire ;

— débouté Mme [E] veuve [L] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Mme [E] veuve [L] et le syndicat des copropriétaires '[Adresse 8]', représenté par son syndic en exercice, à payer, chacun, la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier,' le Lyre', outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur l’intervention volontaire :

— il résultait du cahier des charges que le terrain de la société civile les 'Résidences Constellations de [Adresse 6]' avaient été divisés en trois parcelles A, B et C ;

— la parcelle B était subdivisée en 9 lots distincts : le lot n°5 était l’immeuble 'le Vega’ et le lot n°6, l’immeuble dénommé 'le Lyre’ ;

— le local de conciergerie qui se trouvait dans le bâtiment B, dénommé Vega, était commun à l’immeuble dénommé 'Lyre’ ;

— il était expressément prévu que 'les frais d’entretien, de réparation et de consommation de la conciergerie (en commun avec le bâtiment B) seraient supportés par les divers copropriétaires dans les proportions de leurs droits dans les parties communes pour l’entier immeuble ;

— il était également prévu au cahier des charges que le concierge serait choisi par le syndic et assurerait le service des bâtiments C dénommé 'Lyre’ et B dénommé 'Vega’ ;

— l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble 'Lyre’ avait voté dans ses résolutions n° 10 et 25 la suppression du poste de concierge et n’avait pas validé les devis en vue de la remise en état de la loge ;

— cette loge étant commune aux deux copropriétés, le syndicat des copropriétaires 'le Vega’ serait reçu en son intervention volontaire ;

— sur le fond :

— le cahier des charges et règlements de copropriété des deux immeubles, n’étant pas précise sur la question des biens communs aux deux copropriétés, dès lors la question de la suppression éventuelle du poste de concierge pouvait être valablement posée aux copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre', ainsi que la nécessité de procéder aux modifications du règlement de copropriété comme celui-ci le prévoyait en sa page 68 ;

— le lot n°6, l’immeuble 'le Lyre’ était en droit de considérer que le service collectif de conciergerie ne lui était pas utile ;

— il n’y avait donc pas lieu d’annuler la résolution n°10, ni la rendre inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' ;

— de même la question relative aux travaux de la loge de concierge pouvait valablement être posée aux copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ ;

— ceux-ci se sont prononcés contre la remise en état de la loge de concierge et n’avaient pas retenu les propositions présentées par les entreprises dont les devis étaient joints à la convocation à l’assemblée générale ;

— cette résolution ne signifiait pas pour autant qu’ils n’entendaient pas participer aux frais communs entre les deux copropriétaires ;

— il n’y avait pas lieu à annuler la résolution n°25.

Suivant déclaration au greffe en date du 18 novembre 2021, Mme [E] veuve [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', ont relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ de toutes ses demandes ;

— annule les résolutions n°10 et 25 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2019, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ ;

— juge inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' lesdites résolutions;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ à payer :

* à Mme [E] veuve [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

* à Mme [E] veuve [L] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

* au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2 487,73 euros au titre de sa participation au titre des travaux de la loge à hauteur de 33 % ;

* au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', la somme de 4 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' a qualité et intérêt pour intervenir ;

— il existe un lien suffisant avec les prétentions de Mme [E] ;

— la résolution n°10 doit être annulée et est inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

— le poste de concierge est un élément commun aux deux syndicats des copropriétaires;

— cette résolution viole le règlement de copropriété ;

— le cahier des charges de l’ensemble immobilier le Vega énonce en page 4 que la conciergerie est une partie commune avec le bâtiment C le Lyre ;

— le règlement concerne les parties communes propres et les services et éléments collectifs individuels du syndicat le Lyre et non à la propriété commune avec le syndicat concluant, à savoir la conciergerie et le poste de concierge ;

— l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’appliquer, en ce que la suppression du poste de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble et sa suppression nécessite l’unanimité;

— si l’immeuble le Lyre a voté la suppression, l’immeuble le Vega n’a procédé à aucun vote ;

— si on applique les règles de l’indivision il faut une majorité des 2/3 en application de l’article 815-3 du code civil ;

— or le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] n’a jamais donné son accord;

— la résolution n°25 doit également être annulée et être inopposable ;

— le syndicat des copropriétaires le Lyre a refusé de voter les travaux de remise en état de la loge;

— aucun devis n’apparaît dans la résolution, en violation des dispositions de l’article 11-3° du décret du 17 mars 1967 ;

— les copropriétaires ayant voté contre la résolution ne sont pas mentionnés ;

— les frais de réfection de la loge et la taxe sur les logements vacants s’élèvent à 3 303,88 euros;

— s’agissant d’une charge commune aux deux syndicats le syndicat de l’immeuble le Lyre ne pouvait s’opposer au paiement de la charge commune de ces frais.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], demande à la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la copropriété [Adresse 8] ;

— déclare lesdites demandes de la copropriété '[Adresse 8]' irrecevables ;

— déboute Mme [E] veuve [L] et du syndicat de l’ensemble immobilier '[Adresse 8]' de leurs demandes ;

— condamne chaque appelant à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— l’intervention volontaire de la copropriété '[Adresse 8]' n’a pas qualité pour annuler les résolutions et ne se rattache aucunement à l’objet du litige, elle est donc irrecevable ;

— si la loge est commune aux deux copropriétés, il n’y a pas de réglementation plus précise et il appartient à chacune des copropriétés de décider du sort de cette loge ;

— la copropriété de l’immeuble 'le Lyre’ pouvait donc décider de supprimer ce poste inutile ;

— il n’y a plus de gardien concierge ;

— il appartenait donc à chaque copropriété de statuer sur le sort de la destination de ce bien ;

— c’était également le droit de l’assemblée générale de l’immeuble le Lyre de voter contre les travaux de remise en état de la loge ;

— la copropriété n’avait pas à exécuter lesdits travaux et à mettre la copropriété le Lyre devant le fait accompli.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 12 février 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]':

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L’article 329 du même code dispose que l''intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 précise que l’intervention volontaire est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie : elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, par assemblée générale du 11 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', a été autorisé à ester en justice, en résolution n°14, en vue d’obtenir l’inopposabilité des résolutions n°10 et 25 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2019, votés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre', et également afin que ce dernier soit condamné à régler sa quote-part des frais, relative à la remise en état de la loge de concierge, 'commune’ aux deux syndicats.

Ainsi, il résulte du règlement de copropriété de chacun des immeubles le Véga et le Lyre, que la loge de concierge est 'commune’ à ces deux bâtiments.

Il est acquis qu’aucun concierge ne réside dans ladite loge.

Par des motifs pertinents, le premier juge a relevé que les cahiers des charges des deux copropriétés, prévoyaient que les frais d’entretien, de réparation, et de consommation de la conciergerie (commune au bâtiment B de l’immeuble le Vega et au bâtiment C de l’immeuble le Lyre) seraient supportés par les divers copropriétaires dans les proportions de leurs droits dans les parties communes pour l’entier immeuble de chacun.

Lesdits cahiers prévoyant également que le concierge serait choisi par le syndic et assurerait le service des bâtiments C dénommé Lyre et B dénommé Vega.

Cette loge étant 'commune’ aux deux copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', avait donc qualité et intérêt à intervenir volontairement en la cause.

Le moyen selon lequel, n’étant pas copropriétaires et il ne peut pas solliciter, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation des résolutions est opérant. Néanmoins il est fondé à invoquer et solliciter l’inopposabilité desdites résolutions, en arguant du fait qu’elles sont contraires aux dispositions de son règlement de copropriété du 9 juin 1969.

Par ailleurs, il existe un lien suffisant entre les prétentions de Mme [E] et les demandes du syndicat des copropriétaires '[Adresse 8]', dans la mesure où, dans les deux cas, il est sollicité que les résolutions n°10 et 25 de l’assemblée générale du 2 avril 2019 de la copropriété 'le Lyre', ne produisent aucun effet, à l’égard de ces deux parties.

Par conséquent, il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' recevable.

Sur l’annulation de la résolution n° 10 l’assemblée générale du 7 juin 2019 et son inopposabilité au syndicat des copropriétaires '[Adresse 8]' :

Sur la nature de la loge de concierge :

En l’espèce, aux termes de l’assemblée générale du 2 avril 2019, la copropriété de l’immeuble '[Adresse 7]' a voté en sa résolution n°10 :

— de supprimer le poste de concierge, la fonction de gardien concierge-gardien d’immeuble de la conciergerie ;

— de procéder aux modifications du règlement de copropriété supprimant le poste de conciergerie, la fonction de gardien concierge-gardien d’immeuble et la conciergerie ;

— de mandater le syndic pour accomplir toutes les formalités administratives, fiscales, comptables et juridiques afin de procéder à la publication du présent procès-verbal de l’assemblée générale supprimant le poste de conciergerie, la fonction de gardien-concierge et la conciergerie, à la modification du règlement de copropriété et ce auprès de la Conservation des Hypothèques et en l’étude notariale ayant rédigé ledit règlement de copropriété.

La résolution a été acceptée à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble 'le Lyre', du 31 mars 1969, page 43 et 44, définition des parties communes, article 5, que le local à usage de conciergerie qui se trouve dans le bâtiment B, dénommé 'Vega’ et 'commun’ avec ce bâtiment, est partie commune.

Il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble 'le Vega’ du 9 juin 1969, page 4, chapitre I, état descriptif de division, article 1, l’immeuble bâtiment B, dénommé le Vega, comprend au rez-de-chaussée, la conciergerie commune avec le bâtiment C, dénommé 'le Lyre'. Cette conciergerie est également définie page 56 et 57, partie commune de l’immeuble qui reprend le caractère également 'commun’ avec le bâtiment C 'le Lyre'.

Il s’évince de ces éléments, que si cette conciergerie est considérée comme une 'partie commune’ au sein de chacun des immeubles 'le Lyre’ et 'le Vega', elle constitue un 'bien commun’ entre ces deux immeubles.

Ce bien s’analyse en un bien indivis entre les deux immeubles qui se partagent la propriété de cette conciergerie. Les deux immeubles sont propriétaires ensemble de cette conciergerie. L’immeuble 'le Vega’ et l’immeuble 'le Lyre', sont indivisaires, et exercent de manière concurrente des droits de même nature sur un même bien, la loge de concierge, ils sont donc en indivision.

Il convient donc d’appliquer les règles de l’indivision entre les deux propriétaires du bien.

Sur le régime juridique :

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce la suppression du poste de concierge, tel que voté par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ ne s’analyse pas en un acte d’administration mais en un acte de disposition.

En tout état de cause, l’immeuble 'le Lyre’ ne disposait pas du pouvoir de le faire. En effet, l’immeuble 'le Vega’ n’a jamais donné son accord exprès ou tacite pour procéder à la suppression de la conciergerie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre', a également commis un excès de pouvoir en violant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°10 portant atteinte d’une part, à la destination de l’immeuble et d’autre part, aux stipulations du règlement de copropriété, autres que celles relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. La loge de concierge est en effet bien commun de deux immeubles distincts.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] et le syndicat des copropriétaires de leur demande.

La résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires 'le Lyre’ sera annulée et déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]'.

Sur l’annulation de la résolution n° 25 l’assemblée générale du 7 juin 2019 et son inopposabilité au syndicat des copropriétaires '[Adresse 8]' :

En l’espèce, aux termes de l’assemblée générale du 2 avril 2019, la copropriété de l’immeuble 'le Lyre’ a rejeté la résolution n°25 visant à :

— décider d’effectuer les travaux suivants : remise en état de la loge de concierge ;

— retenir les propositions présentées par les entreprises XX pour un montant de XX euros TTC;

— retenir un budget de X euros TTC ;

Or, il est acquis qu’une assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux prescriptions des articles 9 à 11-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Aucun devis n’apparaît dans la résolution concernant les frais de remise en état envisagé.

Par ailleurs, l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, prévoit que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les copropriétaires ayant voté contre la résolution ne sont pas mentionnés.

En outre, les deux cahiers des charges des copropriétés prévoient que les frais d’entretien, de réparation de la loge sont partagés entre les deux copropriétés, au prorata des droits de chaque copropriétaire, dans les parties communes des deux ensembles immobiliers.

L’assemblée générale ne peut voter contre les dispositions du règlement de copropriété, sans commettre un excès de pouvoir.

Par conséquent le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] et le syndicat des copropriétaires de leur demande.

La résolution n°25 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires '[Adresse 7]' sera annulée et déclarée inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]'.

Sur les frais de réfection de la loge :

Aux termes de l’article 815-2 du code civil dispose que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne

présentent pas un caractère d’urgence.

(…)

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

L’article 815-10 du même code précise que chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

En l’espèce, par courrier du 12 février 2019, le syndic de l’immeuble 'le Lyre’ accuse réception du courrier recommandé du 2 janvier 2019 de l’immeuble 'le Vega’ et affirme que la copropriété 'le Lyre’ participera aux dépenses concernant la remise en état de la loge, conformément au règlement de copropriété. Le syndic ajoutait toutefois avoir convenu avec le conseil syndical du Lyre, attendre la décision qui serait prise en assemblée générale du 2 avril 2019 concernant le poste de gardien, avant d’entamer toutes les démarches et réunions avec le conseil syndical du Vega.

Selon constat d’huissier établi le 18 juin 2019, à la demande du syndicat des copropriétaire de l’immeuble '[Adresse 8]', photographies à l’appui, il apparaît notamment, que :

— l’appartement est libre de toute occupation ;

— au niveau du hall d’entrée, le faux plafond est ouvert sur 1 m² et il y a une fuite au niveau des canalisations passant par ce plafond, l’ensemble ayant inondé le hall d’entrée avec écoulement dans les pièces voisines ;

— les papiers peints du hall d’entrée sont très usagés, l’électricité est vétuste ;

— au niveau du placard : l’ensemble est en mauvais état, les papiers-peints sont déchirés, les fils électriques sauvages courent sur les murs, le faux plafond est ouvert;

— au niveau du séjour : le papier peint est très usager, les prises électriques sont également hors d’usage sur la périphérie de cette pièce, le tout est vétuste ;

— au niveau de la cuisine : le plafond présente un dégât des eaux important se prolongeant sur le mur, l’ensemble est fortement écaillé, le mur au-dessus de l’évier est également très abîmé à la suite d’un dégât des eaux avec décollements de faïence et dégradations importantes du plâtre ;

— au niveau de la salle de bains : la baignoire, le lavabo et le bidet sont en mauvais état, fortement dégradés, l’huissier constate l’existence d’un dégât des eaux dans cette pièce;

— au niveau du couloir : il est inondé par les eaux provenant du hall d’entrée ;

— au niveau de la chambre : le parquet est très usagé, les papiers peints également, déchirés en plusieurs endroits avec l’existence d’un dégât des eaux sur le mur côté cuisine ; l’ensemble de l’électricité de cette pièce est arraché, les menuiseries intérieures sont très usagées.

Il s’évince de ce constat que la remise en état de la loge s’avère nécessaire afin de la préserver, des réparations étant indispensables.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires verse aux débats trois devis, acceptés le 21 juin 2019, concernant la réfection de la loge :

— un devis n°3993 FI, de la SARL Sobati du 29 novembre 2018 à hauteur de 6703,40 euros TTC;

— un devis n°D-19/04-08532 de Stores concept 06 du 29 avril 2019 à hauteur de 743,49 euros ;

— un devis de la société AITEC de 933,17 euros TTC

soit un total de 7 538,56 euros TTC

Par ailleurs, par courrier recommandé avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ de lui régler la somme de 816,75 euros au titre de sa participation à la taxe foncière et la taxe sur les logements vacants de la loge commune aux deux copropriétés (participation à hauteur de 33%).

En cours de procédure cette dernière somme a été réglée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre',conteste devoir la somme de 2 487,73 euros (7 538,56 euros TTC x 33 %) du fait du refus de l’assemblée générale de procéder à la remise en état de la loge.

Or, celui-ci ne pouvait pas s’opposer aux travaux de réfection de la loge, bien indivis commun, aux deux immeubles, s’agissant d’une charge commune prévue par les cahiers des charges, lesdits travaux s’analysant en un acte conservatoire du bien.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entreprise en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' de sa demande en paiement de la somme de 2487,73 euros, correspondant à sa participation à hauteur de 33 % au titre des travaux de remise en état de la loge. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ sera condamné à payer la somme de 2 487,73 euros au syndicat des copropriétaires '[Adresse 8]'.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [E] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [E] ne verse aucun élément permettant de démontrer un préjudice en lien de causalité avec l’attitude du syndicat des copropriétaires de son immeuble.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a été déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]', aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ la somme de 1 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ sera condamné à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il sera également condamné à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à Mme [E] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre, chacun’ . Il sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' ;

— débouté Mme [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ANNULE les résolutions n°10 et 25 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2019, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ ;

JUGE les résolutions n°10 et 25 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 2 avril 2019, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 7]' inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 7]' à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2 487,73 euros au titre de sa participation au titre des travaux de la loge de concierge à hauteur de 33 % ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' et Mme [E] la somme de 2 000 euros chacun ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'le Lyre’ à supporter les dépens de première instance et d’appel.

²LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,