COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2026

N° 2026/35

Rôle N° RG 21/10761 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2JF

[R] [M]

[C] [M]

C/

[N] [H]

S.A.R.L. MCE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cecile BIGUENET-MAUREL

M^e Maylis-Marie SECHIARI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 24 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01163.

APPELANTS

Monsieur [R] [M]

né le 29 Septembre 1990 à [Localité 4] (68), demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [M]

née le 04 Octobre 1988 à [Localité 4] (68), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [N] [H]

demeurant [Adresse 6]

défaillant

S.A.R.L. MCE IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant en exercice es qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure :

M. [R] [M] et Mme [C] [M] ont donné mandat le 22 novembre 2017 à la Sarl MCE Immobilier de gérer leur bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5], avec le concours de M. [N] [H], gérant de la société.

Le bien a été loué à deux reprises par contrat de location en date du 13 novembre 2017, à M. [K] [Y] et Mme [J] [G] épouse [Y], et, par contrat de location du 25 mai 2018 à M. [X] [F] et Mme [P] [F].

Les consorts [M] ont invoqués plusieurs manquements dans la gestion de la location de leur bien par la Sarl MCE Immobilier, certains états des lieux et inventaires des biens meubles n’ayant pas été réalisés, et ayant constaté la disparition de plusieurs équipements du bien (notamment des éléments de la cuisine équipée). Afin de trouver un accord amiable, la société a, par courrier électronique du 2 novembre 2018, réglé la facture du store endommagé des propriétaires, en leur nom.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 décembre 2018, les consorts [M] ont réclamé la transmission de l’ensemble des documents afférents au contrat de location signé avec les locataires [Y], ainsi que le paiement de la somme de 12 780 euros en remboursement des meubles et objets divers manquants dans l’appartement.

Le 31 décembre 2018, M. [H] a cédé la totalité de ses parts sociales à M. [I] [D], qui a repris la gestion du dossier des consorts [M].

Par assignation délivrée le 6 mars 2019, les consorts [M] ont fait citer, devant le tribunal judiciaire de Grasse, la Sarl MCE Immobilier aux fins d’obtenir, à titre principal, sa condamnation in solidum avec M. [H] en remboursement des meubles disparus, et, à titre subsidiaire, la compensation entre les sommes dues par les parties respectives, ainsi qu’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courrier électronique du 3 avril 2019, M. [D] a proposé aux propriétaires de prendre en charge la réalisation d’une partie des travaux de l’appartement et les consorts [M] ont accepté.

Par acte du 24 septembre 2019, la Sarl MCE Immobilier a appelé en intervention forcée M. [H], son ancien gérant.

Par jugement réputé contradictoire du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

condamné la Sarl MCE Immobilier à payer aux consorts [M] la somme de 1 400 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel,

débouté les consorts [M] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

condamné les consorts [M] à payer à la Sarl MCE Immobilier la somme de 1 542 euros au titre des honoraires de gestion,

ordonné la compensation des créances,

débouté la Sarl MCE Immobilier, d’une part, et les consorts [M], d’autre part, de leurs demandes formées à l’encontre de M. [H],

dit n’y avoir lieu à une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision sur le tout.

S’agissant de la responsabilité du mandataire, le tribunal a retenu que les consorts [M] rapportaient la preuve d’une faute commise par leur cocontractant, car il n’a pas procédé à l’établissement d’un état des lieux de sortie, constituant ainsi un manquement dans la gestion du bien immobilier qui lui était confiée. Il a considéré que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve que les éléments d’électroménagers avaient été retirés par l’agence, de sorte que cette dégradation locative ne pouvait être réparée que par une indemnisation de la perte de chance. Aussi, le tribunal n’a retenu comme justifiée qu’une indemnisation au titre des dégradations locatives, rejetant le préjudice moral et de changement de destination du bail.

Sur le paiement des honoraires, le tribunal a retenu que la Sarl MCE Immobilier a effectué des diligences certaines pour la gestion du bien et que le manquement qui lui est imputable n’est pas suffisamment grave pour justifier l’inexécution, par les consorts [M], de leur obligation de payer les honoraires du mandataire. Il a rappelé que les honoraires à la charge du bailleur ont été offerts pour la première location, de sorte que la défenderesse n’est pas fondée à en solliciter le paiement, mais que les honoraires étaient toutefois dus pour la seconde location, ainsi que pour les travaux engagés à moindre coût par le mandataire dans les intérêts des mandants (volets roulants) ; il a ainsi ordonné la compensation des créances connexes.

Enfin, il a considéré qu’eu égard aux manquements imputés à la société, il n’est pas caractérisé une faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité personnelle de M. [H], ancien gérant.

Selon déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2021, les consorts [M] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des chefs du jugement rendu. Cette déclaration d’appel a été complétée par deux déclarations d’appel des 20 et 21 juillet 2021.

Les instances ont été jointes le 18 août 2021.

M. [N] [H], à qui la déclaration d’appel a été régulièrement signifiée le 9 novembre 2021 par procès-verbal remis à étude, et à qui les conclusions d’intimée et d’appelante incidente de la Sarl MCE Immobilier ont été régulièrement signifiées le 4 août 2022 par procès-verbal rédigé en vertu des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 octobre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 18 juillet 2024, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [M] sollicitent de la cour, sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1991 et suivants, et 1984 du code civil, qu’elle :

À titre principal :

' réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

' condamne in solidum la Sarl MCE Immobilier et M. [H] à leur verser la somme de 12 780 euros en remboursement des meubles ayant disparus,

' les condamne in solidum à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' les condamne in solidum à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’exécution fautive du mandat relative au changement de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,

' les condamne in solidum à leur verser la somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts pour l’exécution fautive du mandat sur le volet spécifique du dépôt de garantie,

' les déboute de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre,

À titre subsidiaire :

' ordonne une réduction du prix au titre des honoraires réclamés et la compensation entre les sommes dues par les parties respectives,

En tout état de cause :

' les condamne in solidum à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ainsi qu’au entiers dépens de première instance,

' les condamne in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Par dernières conclusions transmises le 30 avril 2024, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1130, 1191, 1240 1992, 2224 du code civil, L. 223-22, L.223-23 du code de commerce et de la loi du 6 juillet 1989, la Sarl MCE Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

déclare irrecevable la demande de remboursement de la somme de 1 400 euros (en réalité, 1 220 euros) au titre du dépôt de garantie réglé et reversé aux époux [Y] sollicitée pour la première fois en cause d’appel et prescrite,

réforme le jugement entrepris en ce qu’il a alloué la somme de 1 400 euros aux consorts [M] au titre de leur prétendu préjudice matériel,

confirme pour le surplus le jugement entrepris,

En conséquence :

dise que les consorts [M] ne rapportent pas la preuve d’un mandat de gérer un appartement meublé, ni de louer ledit appartement selon bail meublé,

dise qu’ils ne rapportent pas la preuve de la commission d’une faute en lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué consistant en la soi-disant « disparition » du mobilier de l’appartement loué,

les déboute l’intégralité de leurs demandes,

les condamne solidairement à lui payer la somme de 1 542 euros au titre des honoraires de location, de négociation et d’établissements des états des lieux d’entrée, outre de remboursement du coût des travaux de réparation d’un volet roulant,

ordonne la compensation des créances éventuelles,

les condamne solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en application de l’article 699 du même code,

À titre subsidiaire, si la cour considère que le mobilier litigieux a fait l’objet d’un « vol » par l’ancien gérant de la Sarl MCE Immobilier, tel qu’allégué par les consorts [M] :

réforme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sarl MCE Immobilier et les consorts [M] de leurs demandes de condamnation dirigées personnellement contre M. [H] en sa qualité d’ancien gérant,

condamne personnellement M. [H] au paiement de toutes condamnations par impossible prononcées contre elle tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile, dépens et autres,

A titre infiniment subsidiaire :

condamne M. [H] à la relever et à la garantir de toutes condamnations par impossible prononcées à son encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, article 700 du code de procédure civile, dépens et autres,

condamne M. [H] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en application de l’article 699 du même code.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'prise d’acte’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1. Sur la responsabilité du mandataire

1.1. Moyens des parties

Mme [C] [M] et M. [R] [M] soutiennent que le changement de gérant de la société intimée est inopposable aux tiers, et qu’elle ne peut échapper à ses obligations au seul motif que M. [D] est de bonne foi.

Ils s’estiment fondés à solliciter la réparation des conséquences résultant des inexécutions contractuelles de l’intimée, au motif qu’elle a loué leur bien immobilier sous le statut des baux d’habitation principale non meublée, alors même qu’ils produisent aux débats un contrat de bail meublé et signé par les parties.

Ils soutiennent que leur préjudice ne s’analyse pas en une seule perte de chance mais en un véritable préjudice réel et certain dû à la soustraction frauduleuse de leurs meubles et dont la réparation doit être intégrale. Ils rappellent que leur demande d’indemnisation au titre de la mauvaise exécution du contrat n’est pas nouvelle et qu’ils ne sollicitent pas de conserver le dépôt de garantie pour compenser la perte de meubles alléguée. Ils font état de la mauvaise foi de l’intimée qui leur cause un préjudice moral qui ouvre droit à une réparation distincte.

La Sarl MCE Immobilier soutient, en premier lieu, que la demande formée par les appelants tendant à l’indemnisation de la somme de 1 400 euros au titre du dépôt de garantie est une demande nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile et est irrecevable. Elle ajoute que cette demande est prescrite, celle-ci ayant été formée par voie de conclusions notifiées le 4 avril 2024, alors même que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil.

Au fond, en deuxième lieu, l’intimée considère que les appelants échouent à démontrer la disparition alléguée du mobilier qui ne figure ni sur l’état des lieux d’entrée des époux [Y], ni sur l’inventaire des meubles qu’ils produisent. Elle soutient que M. [D] a fait preuve d’une particulière bonne foi et a tenté de trouver un accord amiable en prenant à sa charge les travaux afin de rénover entièrement l’appartement pour une somme moindre. Elle rappelle également les avoir régulièrement informés de la gestion locative et qu’ils échouent donc à démontrer une faute de gestion de l’agence.

S’agissant des demandes en paiement des appelants, la Sarl MCE Immobilier fait valoir que ceux-ci ne démontrent ni la réalité ni le quantum du préjudice matériel qu’ils allèguent et ne justifient pas de la présence des meubles qui auraient disparu dans l’appartement litigieux. Elle ajoute que si leur préjudice venait à être confirmé, il y aura lieu à le ramener à de plus justes proportions s’agissant d’équipements manifestement vétustes.

1.2. Réponse de la cour

Sur la faute

Par application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’occurrence, les consorts [M] reprochent à la Sarl MCE Immobilier plusieurs manquements dans l’exécution du mandat de gestion qu’ils lui ont confié le 22 novembre 2017 au titre de la gestion et l’administration de leur bien immobilier situé à [Localité 5].

S’agissant de la rédaction du bail au profit des époux [Y], il y a lieu de relever qu’après avoir produit une pièce parcellaire en première instance, les appelants produisent désormais un contrat de bail pour une habitation meublée, valable un an renouvelable, avec prise d’effet au 1er décembre 2017, et visant une annexe tenant à un inventaire des biens. Cependant, les pages de ce document, qui est une copie, ne sont pas paraphées et seule la page 6/6, ne comprenant que la signature des parties, est signée et datée du 13 novembre 2017. De son côté, la Sarl MCE Immobilier produit, ce de manière constante depuis la première instance, le contrat de bail signé au profit des époux [Y], en original, ce document comportant non seulement la page 6/6, datée et signée par les parties, en tous points similaires avec la dernière page du document versé par les appelants, mais également chacune des 5 autres pages paraphées par l’ensemble des parties. Ce bail se rapporte à un contrat de location non meublée, pour une durée de trois ans, et ne visant aucunement un inventaire des biens. Ce bail est identique dans son objet, son prix et ses conditions à celui signé ensuite au bénéfice des époux [F], en date du 25 mai 2018, également produit en original par l’intimée et non contesté en lui-même par les consorts [M]. De même, aux termes du mandat de gestion confié à la Sarl MCE Immobilier, le bien concerné était désigné comme constituant un 'T3 composé d’une entrée avec placard, d’une cuisine indépendante aménagée et équipée, d’un séjour ouvert sur terrasse, d’une loggia fermée, de deux chambres avec placards dont une avec salle d’eau, d’une salle d’eau avec toilette, d’un toilette indépendant, d’un garage d’une cave'. Cette description est celle figurant dans l’ensemble des contrats de bail et états des lieux produits. Il n’y était pas question d’un bien meublé, tout comme il n’en était pas question dans le cadre des procurations confiées par Mme [C] [M] et M. [R] [M] à leur père M. [A] [M], le 26 octobre 2017.

Par ailleurs, la Sarl MCE Immobilier verse au dossier l’état des lieux d’entrée signé le 27 novembre 2017 par les époux [Y] et par l’agence immobilière mandataire qui reprend la même description du bien mais qui ne mentionne aucun meuble meublant, si ce ne sont les équipements suivants de la cuisine : 'un évier deux bacs inox, une robinetterie, un siphon, une plaque de cuisson, une hotte aspirante en mauvais état, un four Arthur Martin en bon état, une lave-vaisselle en bon état, un réfrigérateur en bon état'. La copie d’un inventaire non daté, dont seule la deuxième page est signée, et faisant état d’un équipement parcellaire, n’est pas probante pour justifier de ce que le bien loué constituait une location meublée, au statut dérogatoire, qui suppose, pour être mis en oeuvre, que le locataire puisse directement dormir, manger et vivre convenablement, conformément aux normes de la vie courante, au sein du bien, ce qui inclut la vaisselle et les ustensiles de cuisine, les lits, l’occultation des fenêtres dans les pièces à coucher, les luminaires et de la literie avec couettes ou couvertures.

Au vu de ces éléments, il appert que les consorts [M], sur qui pèse la charge de la preuve, échouent à démontrer que le bien par eux donné en gestion à la Sarl MCE Immobilier était un bien à visée de location en meublé, donc totalement et suffisamment équipé à cette fin.

Dès lors, ils sont mal fondés à faire valoir une faute de la part de l’agence immobilière mandataire quant à la rédaction d’un bail inadéquat.

Par ailleurs, il en découle également qu’ils ne peuvent reprocher à celle-ci la rédaction d’un inventaire incomplet, celui-ci n’ayant pas lieu d’être dans le cadre d’un contrat de bail non meublé.

S’agissant du reproche tenant au retrait de meubles, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’ameublement initial du bien, M. [R] [M] et Mme [C] [M] ne démontrent pas que des meubles meublants aient été retirés qui plus est par la Sarl MCE Immobilier ou son gérant.

Certes, à la lecture de l’état des lieux d’entrée signé le 28 juin 2018 avec les époux [F], il ressort que la cuisine est décrite comme non équipée et que seuls les éléments suivants sont nommés : 'un évier deux bacs avec égouttoir, une robinetterie, un siphon, une plaque de cuisson'. Il est également fait mention d’un 'meuble de cuisine en mauvais état'. Il n’est donc plus fait état de la hotte aspirante, du four Arthur Martin, du lave-vaisselle, et du réfrigérateur. Il n’est produit aucun état des lieux de sortie des époux [Y], précédents locataires du même bien.

A cet égard, la Sarl MCE Immobilier, dont la mandat comprenait, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation d’établir contradictoirement non seulement un état des lieux d’entrée, mais également un état des lieux de sortie pour chaque locataire, l’état des lieux d’entrée du locataire suivant ne pouvant valoir état des lieux de sortie du locataire précédent, n’est pas en mesure de justifier avoir effectivement réalisé un état des lieux de sortie tant pour les époux [Y] que pour les époux [F]. Cela constitue un manquement imputable à la Sarl MCE Immobilier dans l’exécution du contrat confié, qui a ainsi causé un préjudice aux appelants puisqu’il existe une discordance entre les deux états des lieux d’entrée afférents aux locataires consécutifs, plusieurs équipements de cuisine ayant disparu sans qu’aucune explication (retrait, panne, etc) ne soit donnée.

Enfin, les consorts [M] reprochent à la Sarl MCE Immobilier un défaut d’information sur la gestion du bien, sans autrement développer ce point. Or, à la lecture des mails et courriers produits, il appert que l’agence immobilière intimée a régulièrement et suffisamment informé les appelants de la situation locative de leur bien, que ce soit, notamment, au titre de la fin du contrat des époux [F], ou encore des tentatives de re-location de leur bien. Aucun manquement n’est donc caractérisé à ce titre.

Sur le préjudice

En premier lieu, les consorts [M] sollicitent le remboursement de l’intégralité des meubles dont ils dénoncent la disparition à hauteur de 12 780 euros. Or, il a été démontré que la responsabilité de la Sarl MCE Immobilier ne peut être engagée qu’à raison de la disparition de quatre éléments d’équipement de la cuisine à savoir une hotte aspirante, un four Arthur Martin, une lave-vaisselle, un réfrigérateur, étant observé que si les trois derniers éléments peuvent être retenus comme ayant été en bon état au vu de l’état des lieux d’entrée dans les lieux des époux [F], donc postérieurement dressé, la hotte était clairement mentionnée comme en mauvais état. Contrairement à ce qu’affirment, sans aucunement le démontrer, les consorts [M], il n’est en rien établi que la soustraction de ces biens soit le fruit d’un vol ou d’un retrait volontaire et malveillant de la part de l’agence intimée, ou de son dirigeant. Les échanges et pourparlers entre les parties, y compris les propos peu valorisants tenus par l’actuel gérant de la Sarl MCE Immobilier à l’endroit de M. [N] [H], ancien gérant, ne le démontrent pas davantage. D’autres causes peuvent être envisagées, tout comme l’imputabilité du retrait de ces équipements à la Sarl MCE Immobilier n’est pas établie. En revanche, le fait pour l’intimée de ne pas avoir procédé à l’établissement d’un état des lieux de sorties auprès des époux [Y] a privé les appelants de la possibilité d’obtenir une indemnisation au titre de ces équipements manquants par les locataires sortants eux-mêmes, notamment. Il en résulte donc un préjudice de perte de chance directement et certainement causé par la faute de la Sarl MCE Immobilier dans l’exécution de son mandat. Le préjudice matériel en découlant peut être apprécié au regard de la valorisation de trois équipements en bon état s’agissant du réfrigérateur, du lave-vaisselle et du four, ainsi que dans de moindres proportions pour la hotte, en mauvais état. Au vu des comparatifs de prix produits, en dehors de toute facture pour ces équipements précis, et dans la mesure où la perte de chance induite peut être retenu à hauteur de 90 %, il convient de confirmer la décision entreprise qui a chiffré ce poste de préjudice à 1 400 euros.

En deuxième lieu, s’agissant de l’indemnisation sollicitée par les appelants à raison de l’exécution fautive du mandat relative au changement de bail, cette prétention ne peut prospérer dès lors qu’il n’est retenue aucun manquement de la Sarl MCE Immobilier à ce titre. En effet, il n’est pas démontré que le bien en cause devait être loué meublé, ni qu’il était équipé à cette fin, de sorte qu’aucun manquement causant un préjudice de ce chef aux appelants n’est établi.

En troisième lieu, les consorts [M] forment une demande tendant au paiement par la Sarl MCE Immobilier de la somme de 1 400 euros, accessoire de la demande d’indemnisation de préjudices résultant de la mauvaise exécution de son mandat par l’intimée en ce qu’elle se serait

dispensée de recouvrer le montant du dépôt de garantie auprès des époux [Y]. Cette demande, non formée en première instance, peut s’analyser en une demande tendant aux mêmes fins que les demandes initiales au sens de l’article 565 du code de procédure civile, à savoir l’indemnisation de leurs préjudices par les appelants, de sorte qu’elle est recevable. De même, aucune prescription n’est encourue dès lors que cette prétention ne tient pas en une demande autonome de remboursement du dépôt de garantie, mais s’intègre dans la demande d’indemnisation des préjudices subis.

Toutefois, cette demande doit être rejetée en ce que la défaillance de la Sarl MCE Immobilier à ce titre n’est pas prouvée et en ce que le préjudice issu du manquement pour l’agence mandataire de n’avoir pas procédé à l’intégralité des diligences requises par la gestion du bail des époux [Y], a déjà été indemnisé.

Enfin, en quatrième lieu, les consorts [M] se prévalent d’un préjudice moral arguant de la mauvaise foi de l’intimée. Celle-ci n’est cependant en rien établie. Le fait pour son actuel gérant d’avoir tenté de proposer plusieurs solutions amiables dans le but d’éviter la présente procédure ne peut lui être opposé désormais, et alors que l’instance a été effectivement engagée, pour établir une quelconque mauvaise foi de sa part.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté les autres chefs de préjudices, et complétée quant au rejet de la demande en paiement d’une somme complémentaire de 1 400 euros.

2. Sur les demandes en paiement par le mandant

2.1. Moyens des parties

Les consorts [M] soutiennent que l’intimée s’est acquittée de plusieurs paiements des travaux de rénovation du bien en raison des fautes commises dans l’exercice de son mandat et de sorte qu’elle ne peut en réclamer le paiement a posteriori. Ils estiment que la Sarl MCE Immobilier s’est rendue responsable de plusieurs inexécutions contractuelles qui sont suffisamment graves et réitérées, afin de justifier l’exception d’inexécution dont ils se prévalent et qui leur permet ainsi d’être exonérés du paiement des honoraires de l’agence.

La Sarl MCE Immobilier indique n’avoir nullement renoncé à sa créance, de sorte que les appelants sont toujours redevables des honoraires de location et de négociation, ainsi que de l’avance faite sur les travaux de réparation du store endommagé, les rendant ainsi débiteurs de la somme totale de 1 542 euros.

2.2. Réponse de la cour

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’occurrence, il ressort du mandat de gestion signé entre les parties que les honoraires de gestion représentaient 10 euros par m² habitable pour la visite des lieux, ces derniers représentant 88 m² au vu des baux produits, outre 3 euros par m² habitable pour l’état des lieux. L’application d’une TVA était également stipulée. Il a été expressément convenu également que

les honoraires pour la première mise en location étaient exceptionnellement offerts aux bailleurs.

Ainsi, aux termes du contrat de mandat lient les parties, M. [R] [M] et Mme [C] [M] sont tenus au paiement à la Sarl MCE Immobilier de la somme de 1 444 euros TTC pour chaque nouveau locataire, à compter du deuxième, puisque la première mise en location était offerte. Ainsi, la Sarl MCE Immobilier ne peut prétendre à aucun paiement au titre de la location aux époux [Y]. S’agissant de la location aux époux [F], les appelants devaient s’acquitter de la somme de 1 444 euros tels que stipulés au contrat de mandat. Le relevé de gérance daté du 15 juin 2018, préalable à l’établissement de l’état des lieux d’entrée de ces locataires, ne mentionnant qu’une facture de 500 euros au titre des 'honoraires d’entremise et de négociation’ ne peut prouver l’inverse, s’agissant d’un état transitoire et partiel.

Au vu du seul manquement imputable à la Sarl MCE Immobilier, et déjà réparé par l’octroi de la somme de 1 400 euros, il n’est justifié d’aucun défaut d’exécution ni d’aucune exécution fautive suffisamment grave pour permettre aux consorts [M] de s’exonérer de leur propre obligation à paiement. Aucune exception d’inexécution n’a lieu d’être mise en oeuvre ici.

Or, M. [R] [M] et Mme [C] [M] ne se sont acquittés des honoraires de la Sarl MCE Immobilier qu’à hauteur de 500 euros, ce qui n’est pas contesté. Ils demeurent donc redevables de la somme de 944 euros à l’endroit de la Sarl MCE Immobilier.

Par ailleurs, la Sarl MCE Immobilier produit la facture du 23 juillet 2018 relative à la fourniture et au changement de tablier en PVC sur volet roulant à hauteur de 598 euros, facture réglée au prestataire par la Sarl MCE Immobilier au nom et pour le compte de son mandant, conformément au mandat lui donnant pouvoir de faire effectuer toutes les réparations de moindre coût, ce qui s’avère être le cas, eu égard au montant de cette facture comparé au loyer mensuel du bien fixé à 1 400 euros. Contrairement à ce que prétendent les appelants, la Sarl MCE Immobilier n’a jamais renoncé au paiement de cette créance. Si, dans le cadre de pourparlers et autres démarches amiables intentées par la nouvelle gestion de la Sarl MCE Immobilier, il a été, un temps, proposé par elle de ne pas réclamer le remboursement de cette somme, cela ne s’entendait que dans la perspective d’une résolution amiable du différend et afin de conserver les consorts [M] comme clients. En aucune façon, il n’en résulte un renoncement express et définitif au remboursement de cette somme avancée pour le compte des appelants. L’intimée est donc bien fondée à en obtenir paiement à hauteur de 598 euros.

Ainsi, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [R] [M] et Mme [C] [M] à payer à la Sarl MCE Immobilier la somme de 1 542 euros, et en ce qu’elle a ordonné la compensation des sommes dues s’agissant de créances connexes.

3. Sur la responsabilité de M. [N] [H], précédent gérant de la Sarl MCE Immobilier

3.1. Moyens des parties

Les consorts [M] considèrent que la responsabilité personnelle de M. [H] peut être engagée en ce qu’il a commis une faute constitutive d’une infraction pénale intentionnelle séparable de ses fonctions sociales, au motif qu’il a retiré leurs meubles du logement litigieux, ouvrant droit à réparation au titre de dommages et intérêts.

La Sarl MCE Immobilier fait valoir que si la responsabilité de M. [H] était reconnue, sa faute sera nécessairement détachable de ses fonctions, de sorte qu’elle-même serait alors fondée à solliciter sa garantie afin qu’il soit personnellement condamné, les faits reprochés étant antérieurs à la prise de fonction de M. [D], actuel gérant.

3.2. Réponse de la cour

La responsabilité de M. [N] [H] est donc recherchée tant directement par les appelants que par l’intimée, à titre d’appel en garantie.

En vertu de l’article L 223-22 du code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.

Au vu de l’acte de cession de parts sociales du 31 décembre 2018, M. [N] [H] a cédé à M. [V] [D] ses parts sociales au sein de la Sarl MCE Immobilier.

En l’occurrence, les consorts [M] reprochent à M. [N] [H] le vol de leurs meubles meublants au sein du bien loué. Or, la réalité de l’existence de ces meubles avant la mise en location aux époux [Y] n’est pas établie, tout comme ne l’est pas la soustraction de certains équipements de la cuisine du fait de M. [N] [H] lui-même. Les éléments produits sont insuffisants à caractériser le faisceau de preuves mis en avant par les appelants pour imputer à ce gérant la disparition de quatre éléments d’électroménager. La demande des consorts [M] à l’endroit de M. [N] [H] doit être rejetée, et la décision entreprise confirmée de ce chef.

S’agissant de la demande en garantie formée par la Sarl MCE Immobilier contre son ancien gérant, celle-ci invoque les dispositions de l’acte de cession aux termes desquelles, en son article 6, 'le cédant fera son affaire personnelle tant vis-à-vis du cessionnaire, des tiers que de la société de toutes poursuites, obligations, paiements qui viendraient à être réclamés et/ou effectués postérieurement aux présentes, et concernant des faits antérieurs à la présente cession (rappels d’impôts, taxes, charges, sans que cette liste soit exhaustive).'

Cependant, pour engager la responsabilité personnelle du gérant comme le prétend la Sarl MCE Immobilier, il est nécessaire de rapporter la preuve d’une faute personnelle de celui-ci, détachable de ses fonctions.

Or, en l’occurrence, si le manquement retenu comme imputable à la Sarl MCE Immobilier a eu lieu sous la gérance de M. [N] [H], celui-ci tient en l’objet même du contrat confié à l’agence immobilière et en une faute non détachable de la fonction de gérant, à supposer qu’elle ait été commise par M. [N] [H] personnellement, ce qui n’est pas établi. Il n’est donc pas caractérisé de faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité personnelle de l’ancien dirigeant, de sorte que l’appel en garantie formé par la Sarl MCE Immobilier contre M. [N] [H] doit être rejeté.

La décision entreprise sera sur ces points confirmée.

4. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise sera confirmée s’agissant de la prise en charge des dépens et de l’absence de condamnation fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, M. [R] [M] et Mme [C] [M], qui succombent en leur appel, supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à verser à la Sarl MCE Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Déclare recevable la demande de M. [R] [M] et Mme [C] [M] tendant au paiement d’une indemnisation complémentaire de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts pour l’exécution fautive du mandat s’agissant du volet spécifique du dépôt de garantie,

Déboute M. [R] [M] et Mme [C] [M] de leur demande en paiement d’une indemnisation complémentaire de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts pour l’exécution fautive du mandat s’agissant du volet spécifique du dépôt de garantie,

Condamne in solidum M. [R] [M] et Mme [C] [M] au paiement des dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [M] et Mme [C] [M] payer à la Sarl MCE Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [R] [M] et Mme [C] [M] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente