CCOUR D’APPEL D'[Localité 1]

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

N° 2026/238

N° RG 22/04666

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJENB

Association SOLIHA PROVENCE

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « 2 R UE EUGENE [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique DI COSTANZO

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 09 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04826.

APPELANTE

Association SOLIHA PROVENCE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilité en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3]

Représenté par son Syndic en exercice, la SARL AUXITIME, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4],

représenté par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’association SOLIHA PROVENCE est propriétaire d’un appartement consistant en le lot n°6 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 2].

Le 27 septembre 2019, un commandement de payer les charges de copropriété lui a été délivré par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Suivant exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner l’association SOLIHA PROVENCE aux fins de la condamner au paiement des sommes de 3.788,84 euros à parfaire au jour du prononcé de la décision avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 27 septembre 2019 au titre des charges de copropriété impayées et de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Suivant jugement contradictoire rendu le 09 février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.818,93 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l’assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ;

dit que si le compte de la copropriété a été crédité de la somme de 5.285 euros, ce montant viendra en déduction du montant de la condamnation en principal ;

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné l’association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2019.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l’association SOLIHA PROVENCE n’a pas attaqué les décisions d’assemblée générale produites au débat et n’est donc pas recevable à émettre une quelconque contestation sur les comptes et à solliciter une compensation entre une prétendue créance dont elle ne rapporte pas la preuve et les sommes dont elle est redevable.

Suivant déclaration reçue au greffe le 29 mars 2022, l’association SOLIHA PROVENCE a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] à lui payer la somme de 24.866,74 euros correspondant à la différence entre les sommes dues par elle au titre des travaux précités et les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires ;

ordonner la compensation de sa créance avec toute créance du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] qui pourrait être retenue par la juridiction de céans ;

A titre subsidiaire,

réduire à de plus justes proportions la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] ;

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] à payer la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la démonstration de l’existence et du montant de la prétendue créance alléguée.

Elle explique que l’ANAH lui avait octroyé une subvention totale d’un montant de 30.826,74 euros ; or l’ancien syndic, le Cabinet [K] (GUIS IMMOBILIER), n’a porté à son crédit que la somme de 27.743 euros, soit une différence de 3.083.74 euros.

Elle explique une autre incohérence qui résulte de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2012 car il existe une différence de 24.866,74 euros entre les sommes dues par SOLIHA PROVENCE au titre des travaux précités et les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires.

Elle s’estime donc fondée à se prévaloir de cette créance.

Elle indique que le nouveau syndic ignore volontairement sa demande légitime et a préféré établir une nouvelle comptabilité sans prendre en compte ledit solde créditeur.

Elle précise qu’elle ne conteste pas les postes de charges mais allègue d’une créance fondée tant en son principe qu’en son quantum.

A titre subsidiaire, elle relève que dans le relevé de compte du 07 septembre 2020, des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déduits ; qu’un montant de 843,63 euros est injustifié et non explicité ; et que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice susceptible de fonder sa demande de dommages-intérêts.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

juger l’appel principal de l’association SOLIHA PROVENCE mal-fondé ;

rejeter l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions ;

juger l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] recevable et bien-fondé ;

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’association SOLIHA aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2019 ;

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.818,93 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l’assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ;

dit que si le compte de la copropriété a été crédité de la somme de 5.285 euros, ce montant viendra en déduction du montant de la condamnation en principal ;

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant en statuant à nouveau,

condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 10.610,41 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros, et à compter de l’assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ;

juger que le compte de la copropriété a été crédité de la somme de 5.285 euros, et que ce montant viendra en déduction du montant de la condamnation en principal ;

juger qu’à la date du 18 octobre 2021, aucune autre somme ou créance ne vient en déduction de ladite dette au profit de l’association SOLIHA PROVENCE ;

juger n’y avoir lieu à aucune compensation avec aucune autre somme ou créance au profit de l’association SOLIHA PROVENCE ;

condamner l’association SOLIHA Provence à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] toutes sommes ou charges qui seraient échues pour la période postérieure au 18 octobre 2021 non réglées à la date de l’arrêt ;

condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.800 euros en cause de 1ère instance outre 5.000 euros en cause d’appel, au titre des frais irrépétibles au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner l’association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il considère que le premier juge, pas dupe, nonobstant le paiement par SOLIHA d’une somme de 5.285 euros la veille de l’audience, a tiré toutes conséquences de l’incurie du copropriétaire qui ne paye plus depuis plusieurs années.

Il indique justifier de la totalité de sa créance par les pièces à l’appui de sa demande, et que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants n’ont jamais fait l’objet d’une quelconque contestation.

Il ajoute que la carence régulière d’un copropriétaire dans le paiement des charges lui occasionne nécessairement un préjudice financier étant une petite copropriété.

Il réclame également des frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. ».

L’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultantes :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. ».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que :

« Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. ['] ».

L’article 36 de ce même décret prévoit que : « Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. ».

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, l’association SOLIHA PROVENCE, n’ayant pas contesté dans les délais impartis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Pour autant, il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] de prouver que l’appelante est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s’en être acquittée.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] sollicite la condamnation de l’association SOLIHA PROVENCE au paiement de la somme de 10.610,41 euros au titre des charges impayées dues du 18 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le règlement de copropriété ;

Le contrat de syndic ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2019 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2020 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2021 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2022 ;

Les attestations de non-recours ;

Les appels de fonds et de travaux de 2019 à 2021

Les relevés de comptes ;

Les mises en demeure et lettres de rappel ;

Le commandement de payer ;

Le grand livre au 31 décembre 2019.

Le décompte arrêté au 18 octobre 2021 fait apparaître un solde débiteur de 10.610,41 euros.

Le jugement rendu en première instance a condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat requérant la somme de 9.818,93 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 18 octobre 2021, déduisant la somme de 791,48 euros correspondant à des frais et honoraires du syndic et d’avocat non nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’association SOLIHA PROVENCE ne conteste pas le poste des charges appelés ni le montant.

Le décompte produit fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires auprès de commissaire de justice, d’auxiliaire de justice et des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété.

Ils s’élèvent, selon le décompte produit, à la somme de 779,63 euros, qu’il convient de déduire de la somme globale de 10.610,41 euros, soit la somme de 9.830,78 euros, qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété arrêté au 18 octobre 2021 imputable à l’association SOLIHA PROVENCE apparaît dûment justifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] est fondé en sa demande.

Or, l’appelante conteste toutefois être débitrice du syndicat des copropriétaires en raison d’une subvention pour des travaux de confortement du plancher de la toiture et de la façade mis en 'uvre par la copropriété d’un montant de 30.826,74 euros qui n’aurait pas été portée en son intégralité à son crédit, une différence de 3.083,74 euros subsisterait. Elle aurait en outre procédé au versement d’une somme totale de 33.030,04 euros pour la quote-part des travaux lui incombant et s’élevant à la somme de 38.990,04 euros, de sorte que la copropriété aurait en tout perçu la somme de 63.856,78 euros pour des travaux à hauteur de 38.990,04 euros.

Ainsi que l’a constaté le premier juge, les appels de fonds objets de cette contestation datent de 2011 et 2012 pour des travaux de confortement de l’immeuble décidés lors d’une assemblée générale de 2009, alors qu’elle n’a jamais initié de procédure à cet égard malgré l’importance de ces sommes, qu’elle se prévaut d’un solde créditeur en 2017 alors que les impayés de charges s’accumulent depuis le 1er janvier 2019, et qu’elle n’a pas contesté les approbations de comptes.

Il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris et de condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.830,78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ».

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. Selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, le syndicat requérant produit un décompte arrêté au 18 octobre 2021 faisant apparaître un solde débiteur relatif exclusivement aux frais de 779,63 euros.

Si le montant des frais mise en demeure à hauteur de 36 euros, facturés en date du 15 septembre 2019, est justifié par le contrat de syndic (p. 8) ainsi que le montant du coût du commandement de payer du 27 septembre 2019 à hauteur de 136,60 euros et les frais de transmission d’un dossier à un auxiliaire de justice à hauteur de 450 euros, il apparaît néanmoins que les frais de commandement de payer du 30 octobre 2020 à hauteur de 157,03 euros ne sont pas justifiés.

Il convient donc de déduire de la somme de 779,63 euros, celle de 157,03 euros.

Il ressort ainsi du décompte arrêté au 18 octobre 2021 que l’association SOLIHA PROVENCE est redevable de la somme de 622,60 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Il y a donc lieu de condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 622,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par ce dernier pour recouvrer sa créance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

Il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

En l’espèce, les manquements répétés de l’association SOLIHA PROVENCE à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3], depuis de nombreuses années, de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, qui plus est assez petite, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, la cour ne peut pas condamner l’association SOLIHA PROVENCE pour les sommes non justifiées ou in futurum pour le montant des charges de copropriété impayées éventuellement à venir à compter du 18 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais et dépens :

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner l’association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens en cause d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement contradictoire rendu le 09 février 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a :

condamné l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.818,93 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l’assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ;

CONFIRME le surplus du jugement ;

Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant,

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.830,78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 622,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par ce dernier pour recouvrer sa créance ;

REJETTE le toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE l’association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens en cause d’appel.

La greffière La présidente