COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 300

Rôle N° RG 24/09983 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQOV

[J] [U] [S]

C/

S.C.I. [L] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jérôme BARBERIS

M^e Jean DE VALON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 25 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00062.

APPELANTE

Madame [J] [U] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007161 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 20 Septembre 1996 à [Localité 5] (CAM), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. [L] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 20 avril 2021, la société civile immobilière (SCI) [L] [H], prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à madame [J] [U] [S] un local a usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], à [Adresse 6] 2ème (13), moyennant un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI [L] [H] a fait signifier, par acte d’huissier du 11 août 2023, à Mme [J] [U] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 814,03 euros, en principal.

Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, la SCI [L] [H] a, par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, fait assigner Mme [U] [S], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, qui par jugement contradictoire du 25 juin 2024, a :

— déclaré l’action recevable ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 23 septembre 2023 ;

— débouté Mme [U] [S] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion de Mme [U] [S], et à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [U] [S] à payer à la SCI [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 450 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné Mme [U] [S], au paiement de la somme de 4 058,63 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2024, mensualité de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 2 814,03 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— rejeté la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

— condamné Mme [U] [S] à payer à la SCI [L] [H] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a notamment considéré que la locataire ne justifiait pas de sa capacité financière à apurer la dette et il ne pouvait pas lui être octroyé des délais de paiement.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er août 2024, Mme [U] [S] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 4 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entreprise et, statuant à nouveau, qu’elle :

— à titre principal :

— rejette les demandes de la SCI [L] [H] ;

— juge irrecevable la demande d’expulsion de la SCI [L] [H] ;

— à titre subsidiaire :

— lui accorde un délai de paiement de 24 mois, pour s’acquitter de la dette locative ;

— juge que pendant le délai de grâce les sommes ne produiront pas intérêts ;

— juge qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution engagées seront suspendues et les majorations d’intérêts ou pénalités cesseront d’être dues ;

— lui accorde un délai de 12 mois pour pouvoir se reloger ;

— laisse à chaque partie la charge de ses frais et dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le commandement de payer est nul ;

— la clause résolutoire stipule un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux alors que la loi du 6 juillet 1989 stipule un délai de deux mois ;

— ce commandement délivré sur le fondement d’une clause contraire à l’ordre public est nul et de nul effet car il lui fait grief ;

— la cour de cassation a jugé que la modification du délai n’a pas pour effet de modifier les délais figurant aux baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ;

— elle a apuré sa dette et est de bonne foi ;

— elle n’est pas en mesure de retrouver un logement ;

— son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Par dernières conclusions transmises le 2 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [L] [H], sollicite de la cour qu’elle :

— à titre principal :

— confirme le jugement entrepris, excepté sur la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et y ajoutant, qu’elle :

— condamne Mme [U] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [U] [S] au paiement de la somme de 9 940,63 euros, arrêté au 25 avril 2025, avec intérêt à compter du commandement de payer ;

— à titre subsidiaire :

— prononce la résiliation du bail ;

— condamne Mme [U] [S] au paiement de la somme de 9 940,63 euros, arrêté au 25 avril 2025, avec intérêt à compter du commandement de payer , outre les frais d’expulsion intervenue;

— condamne Mme [U] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros, pour la première instance et 3 000 euros pour l’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur la nullité du commandement de payer : aucun grief n’est démontré quant à la mention erronée concernant le délai ;

— la dette locative a augmenté ;

— la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience devant le premier juge ;

— l’appelante est de mauvaise foi, la dette ne cessant de s’accroître ;

— l’appelante n’a accompli aucune diligence pour se reloger.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 21 mai 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la nullité du commmandement de payer et la résiliation du bail pour acquistion de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé aux conditions générales du contrat, IX 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de tout ou partie des charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du présent bail, et un mois après un commandement demeuré infructueux (…).

Le commandement de payer du 11 août 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 2 814,03 euros, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse.

L’article 24 alinéa 2 du même texte dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

En application des dispositions de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L’article 114 ajoute qu’une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Mme [U] [S] estime que le commandement de payer est nul au motif d’une part, que la clause résolutoire visée au bail ne lui accordait pas un délai de deux mois pour régulariser sa sitaution mais un mois, et d’autre part, que le commandement de payer visait un délai de régularisation de six semaines en application de la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette nullité s’analyse en une nullité de forme et Mme [U] [Y] doit donc démontrer le grief que lui cause cette irrégularité.

Or la locataire a été mise en capacité de prendre connaissance des sommes réclamées, au regard du décompte fourni, joint au commandement de payer, et la mention querellée ne lui a donc causé aucun grief.

De plus, lors de l’audience devant le premier juge le 2 avril 2024 et il n’est pas démontré qu’elle se soit acquitté du règlement de la dette locative dans le délai de deux mois (délai légal), à compter de la délivrance du commandement de payer.

En l’état des pièces produites la dette locative s’élevait à 1504,50 euros au mois d’octobre 2023.

Par conséquent, en l’absence de grief établi, le commandement de payer sera considéré comme valable. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré la demande de la SCI [G] recevable et constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, aucune régularisation n’étant intervenue dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Il sera infirmé en ce qu’il a considéré que les conditions étaient réunies au 23 septembre 2023. Ces dernières sont réunies au 12 octobre 2023.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 490 euros par mois, à compter du 12 octobre 2023, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner Mme [U] [S] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef sur le principe de la condamnation mais l’infirmant sur le montant. L’indemnité d’occupation sera fixée à 490 euros.

S’agissant du montant de la dette locative, Mme [U] [S] le conteste et indique avoir apuré celle-ci.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur verse aux débats le décompte actualisé, faisant état d’une dette locative de 9 940,63 euros au mois d’avril 2025, échéance du mois d’avril 2025, incluse.

Mme [U] [S] justifie de versements d’allocations logement par la CAF, directement entre les mains du bailleur, pour les mois de :

— févier 2024 : 291 euros ;

— mars 2024 : 291 euros ;

— avril 2024 : 57 euros ;

— mai 2024 : 57 euros ;

— juin 2024 : 57 euros ;

— juillet 2024 : 163 euros

Ces montants figurent au décompte du bailleur et ont été portés au crédit de la dette.

Si Mme [U] [S] précise être à jour du paiement des loyers, elle ne verse néanmois aucun justificatif démontrant qu’elle a exécuté son obligation en paiement.

Par conséquent, il conviendra d’infirmer la décision du premier juge, en ce qu’il a condamné Mme [U] [S] à payer la somme de 4 058,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 2 814,03 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 9 940,63 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois d’avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [U] [S] ne verse aux débats aucun élément justifiant d’une reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Elle verse aux débats des bulletins de paie difficilement lisibles. Elle ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette locative dans le délai légal, en sus du règlement du loyer et des charges courants.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] [Y] de sa demande de délais de paiement.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l’espèce, le bailleur justifie de l’expulsion de Mme [U] [S], selon procès-verbal du 14 avril 2025.

Par ailleurs Mme [U] [S] ne justifie d’aucune démarche de relogement.

Au vu de l’évolution du litige, du départ des lieux de l’appelante depuis le mois d’avril 2025, il conviendra de confirmer le jugement entrepris qui avait débouté celle-ci de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] [Y] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandemnt de payer et à payer à la SCI [G] la somme de 400 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant Mme [U] [S] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens d’appel, incluant les frais d’expulsion, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale

Elle sera condamnée à verser à la SCI [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, étaient réunies au 23 septembre 2023 ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 450 euros ;

— condamné Mme [U] [S] à payer à la SCI [G] la somme de 4 058,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 2 814,03 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 octobre 2023;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 490 euros ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à payer à la SCI [G] la somme de 9 940,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE Mme [U] [S] à payer à la SCI [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à supporter l’intégralité des dépens d’appel;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,