COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2026

N°2026/58

Rôle N° RG 21/10822 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2OW

[Z] [D]

C/

S.A.R.L. GAM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Mehdi MEZOUAR

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 18 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05697.

APPELANTE

Madame [Z] [D]

née le 29 Mai 1964, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mehdi MEZOUAR, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Hakim DAIMALLAH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. GAM

représentée par son gérant en exercice

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Vincent PENARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, et Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2015, reçu par Me [N], notaire, Mme [Y] a consenti à la Sarl Gam une promesse synallagmatique de vente portant sur un segment de la parcelle de terrain dont elle était propriétaire, cadastrée [Cadastre 6], sise [Adresse 3], au prix de 380 000 euros.

L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour l’édification d’un ensemble de villas individuelles ou jumelées représentant une surface de plancher minimale totale de 850 m².

Après que les associés de la société Gam ont été informés par le service d’urbanisme de la commune que leur demande de permis de construire risquait de se voir opposer un refus en raison du nombre trop important de constructions projeté par rapport au classement du terrain en zone UC du plan local d’urbanisme (ci-après PLU) et du caractère inondable de la zone où se situait la propriété, le 7 septembre 2015, les parties ont conclu un avenant à la promesse synallagmatique de vente réduisant le prix de vente de la parcelle à la somme de 200 000 euros et modifiant la condition suspensive à l’obtention d’un permis de construire pour la construction de deux villas, individuelles ou jumelées, d’une surface de plancher minimale de 400 m².

Par ordonnance du 30 novembre 2015, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Fréjus a placé Mme [Y] sous sauvegarde de justice, et désigné M. [H] [W] en qualité de mandataire spécial, puis sous curatelle par ordonnance du 20 octobre 2016, M. [W] étant également désigné en qualité de curateur.

Le 16 février 2016, il a été fait droit à la demande de permis de construire déposée par M. [P], associé de la Sarl Gam, le 22 décembre 2015 autorisant la construction de quatre villas d’une surface de 398,84 m².

Par ordonnance du 31 mai 2016, le juge des tutelles a autorisé M. [W], ès-qualités de mandataire de Mme [Y], à faire intervenir le cabinet Aedex aux fins d’expertise immobilière de la valeur vénale du terrain.

Par acte authentique du 2 décembre 2016, les parties ont conclu l’acte de vente définitif portant sur la parcelle désormais détachée et cadastrée BC [Cadastre 2] d’une superficie de 3272 m² au prix de 230 000 euros.

Le 15 février 2017, les permis de construire accordés à M. [P] ont été transférés à la Sarl Gam.

Mme [Y] est décédée le 19 février 2017, laissant pour lui succéder Mme [Z] [D], ès-qualités de légataire universelle.

Le 12 juin 2018, la Sarl Gam a déposé une demande de permis d’aménager en vue de créer un lotissement de 5 lots à bâtir. Il a été fait droit à cette demande le 18 juillet 2018.

Reprochant à la Sarl Gam d’avoir intentionnellement induit en erreur Mme [Y] sur la capacité réelle de construction du terrain en lui faisant croire que celle-ci était limitée à deux villas, afin de conclure la vente à un prix inférieur à la valeur réelle du bien, Mme [D], ès-qualités de légataire universelle de Mme [Y], a mis en demeure la Sarl Gam d’avoir à réparer son entier préjudice par mise en demeure du 26 avril 2019.

Par assignation du 29 juillet 2019, Mme [D] a fait citer la Sarl Gam devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir la défenderesse condamnée, à titre principal, à lui payer la somme de 150 00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1137 du code civil et la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre le paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 18 mai 2021, cette juridiction a :

— débouté [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeté la demande indemnitaire formée par la Sarl Gam ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné [Z] [D] et la Sarl Gam aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la circonstance selon laquelle, à l’issue de la vente, le permis ait été modifié le 12 juin 2018 pour permettre la construction de 5 lots sans qu’il ne soit fait état de la surface au plancher, n’était pas un élément caractérisant l’existence de man’uvres dolosives. Il a ce faisant, estimé que seule la surface de plancher constituait un élément déterminant du prix de sorte que l’augmentation du nombre de villas construites, postérieurement à l’échange des consentements, ne pouvait caractériser l’existence de manoeuvres dolosives.

Il a retenu que le prix fixé à l’issue des négociations ne pouvait suffire davantage à caractériser l’existence de man’uvres dolosives compte tenu des contraintes relatives à la situation du terrain (classement en zone inondable, à proximité d’une voie ferrée, contraintes d’urbanisme spécifique). Il a ainsi considéré que prix de vente finalement retenu était cohérent, y compris au regard de l’avis de valeur vénale établi par l’expert judiciaire, rappelant à cette occasion que le juge des tutelles était nécessairement intervenu afin de vérifier ces éléments dans l’intérêt de la venderesse majeure protégée.

Le tribunal a également débouté Mme [D] de sa demande subsidiaire tendant à voir déclarer parfaite la promesse de vente du 25 juin 2015 compte tenu de l’avenant conclu le 7 septembre 2015, de la levée de la nouvelle condition suspensive ainsi définie entre les parties et de la réitération par acte authentique le 2 décembre 2016. Il a également rappelé que la vente valablement réitérée ne pouvait donner lieu à application de la clause pénale.

Il a néanmoins débouté la Sarl Gam de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en l’absence de démonstration par la défenderesse d’un préjudice en lien de causalité avec le comportement adopté par Mme [D].

Par déclaration transmise au greffe le 19 juillet 2021, Mme [D] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Par conclusions transmises le 17 janvier 2024, Mme [D], demande à la cour de

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

A titre principal

— condamner la Sarl Gam à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage causé par les man’uvres dolosives,

A titre subsidiaire

— déclarer parfaite la vente, objet de la promesse de vente signée le 25 juin 2015 portant sur la parcelle sise sur la commune de [Localité 9] cadastrée sous les références section BC n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] pour une contenance de 39 a et 56 ca,

— condamner la Sarl Gam à lui payer la somme de 150 000 euros en réparation du dommage causé par l’inexécution de son obligation contractuelle de paiement du prix,

En tout état de cause

— condamner la Sarl Gam à lui payer la somme de 19 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 25 juin 2015,

— la condamner au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

Par conclusions transmises le 18 janvier 2022 au visa des articles 901 et suivants du code de procédure civile et des articles 1104, 1112-1 et 1137 du Code civil, la Sarl Gam demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [D] à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et la somme de 7 000 euros en cause d’appel, outre les dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire fondée sur le dol commis au préjudice de Mme [Y]

1.1 Moyens des parties

Mme [D] fait valoir qu’il résulte des pièces du dossier que la baisse de 180 000 euros du prix de vente intervenue entre la promesse du 25 juin 2015 et l’avenant du 7 septembre 2015, reposait sur la réduction de la surface de plancher à construire mais également sur le nombre de villas à construire. Le caractère déterminant du potentiel de constructibilité du terrain résulte également de l’augmentation du prix de vente intervenue entre l’avenant du 7 septembre 2015 et l’acte de réitération par acte authentique du 2 décembre 2016 alors même que la surface de plancher à construire demeurait inchangée et que seul le nombre de villas à construire avait été augmenté.

Elle en déduit qu’en délivrant à Mme [Y] l’information erronée selon laquelle les services de l’urbanisme de la commune auraient affirmé que la possibilité de construction sur le terrain était limitée à deux villas, tout en dissimulant son véritable projet de construire davantage de logements sur cette parcelle, l’intimée a commis des man’uvres dolosives déterminantes du consentement de la venderesse qui n’aurait jamais conclu la vente ou seulement à un prix supérieur, si elle avait eu connaissance de la constructibilité réelle de son terrain. Elle précise sur ce point que l’avis de valeur vénale du terrain réalisé par l’expert judiciaire est dépourvu de caractère probant en ce qu’il n’établit pas la valeur vénale du terrain en fonction de son potentiel de constructibilité mais seulement dans la limite du projet autorisé par le permis de construire du 4 mai 2016 et produit en tout état de cause un autre avis de valeur vénale contredisant l’évaluation faite par l’expert.

Elle estime enfin que les man’uvres dolosives commises par l’intimée lui ont causé un préjudice financier constitué par la différence entre le prix réel du bien, justement fixé à la somme de 380 000 euros dans la promesse de vente initiale et, le prix finalement retenu à l’acte du décembre 2016.

La Sarl Gam réplique que l’appelante ne rapporte pas la preuve de man’uvres dolosives déterminantes du consentement de la venderesse dès lors que le projet immobilier projeté par son gérant ne constituait pas une information déterminante lors de la fixation du prix de vente, valablement négocié sur la base de l’avis de valeur vénale réalisé suite à l’ordonnance du juge des tutelles plaçant Mme [Y] sous mesure de protection ; ce rapport, contenant l’ensemble des informations d’urbanisme applicable au terrain avait été valablement porté à la connaissance de la venderesse de sorte qu’elle estime qu’il ne peut lui être reproché d’avoir caché à celle-ci des informations dont elle était la seule à avoir connaissance.

1.2 Réponse de la cour

Conformément aux termes de l’article 1116 ancien du code civil applicable à l’avenant signé le 7 septembre 2015 et de l’article 1137 nouveau du code civil, applicable à l’acte authentique de vente signé le 2 décembre 2016, le dol est caractérisé lorsque le consentement à l’acte de l’une des parties n’aurait pu être obtenu, ou à d’autres conditions, sans les man’uvres, mensonges, réticences et dissimulations d’informations.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve, tant des man’uvres reprochées au cocontractant, que du caractère déterminant de celles-ci dans l’expression du consentement prétendument vicié.

Mme [D], exposant que la valeur du terrain a été artificiellement réduite par la société Gam laissant penser à Mme [Y] que le projet initial de construction « d’un ensemble de villas individuelles ou jumelées développant une surface de plancher minimale de 850 m² » était refusé par la commune, produit aux débats un écrit du conseil de la mairie de [Localité 8] du 20 août 2018 indiquant qu’aucune demande de permis de construire n’avait alors été déposée avant la demande ayant été accordée le 16 février 2016, puis modifiée à la hausse le 12 juin 2018.

Il apparaît néanmoins à la lecture de l’avenant du 7 septembre 2015 ayant notamment modifié le prix de vente à la baisse, qu’il n’est pas mentionné l’existence d’un refus de permis de construire mais qu’il " s’avère, après consultation des services de l’urbanisme en mairie de [Localité 9], qu’il ne pourra être accordé qu’un permis de construire autorisant la construction de deux villas pour une surface de plancher d’environ 400 m²."

Cette mention est confirmée par l’attestation produite par la société Gam de l’adjoint à l’urbanisme de la mairie, exposant qu’il avait alors conseillé à ses associés « de ne pas déposer une demande de permis de construire pour 8 logements (') ».

Il n’a ainsi pas été faussement affirmé dans l’avenant qu’un permis de construire aurait été refusé, les associés de la société Gam reconnaissant n’avoir pas déposé de demande de permis à ce stade de la relation contractuelle.

Il n’a pas davantage été caché à la venderesse qu’un permis de construire avait été sollicité et obtenu le 16 février 2016 de quatre maisons individuelles pour une surface de plancher totale de 398,84 m², ledit permis de construire ayant fait l’objet d’un affichage et ayant été mentionné dans l’acte de vente du 2 décembre 2016.

Il est exact que la Sarl Gam a sollicité et obtenu un permis d’aménager postérieurement à la vente, le 12 juillet 2018, pour la construction de cinq lots sur la parcelle. Il n’est néanmoins pas démontré que l’autorisation d’un tel nombre de constructions avait été artificiellement retirée pour obtenir une baisse du prix de vente, ni au demeurant que ce lot supplémentaire a permis à la Sarl Gam un gain réel de rentabilité, celui-ci affectant nécessairement la surface de chaque lot.

La circonstance que le prix de vente ait été significativement baissé entre la promesse synallagmatique de vente et l’avenant puis l’acte de vente, directement liée à la baisse du potentiel de constructivité du terrain démontre que le nombre de villas ne constituait pas le seul élément déterminant de cette vente, mais que la surface de plancher était également au c’ur du projet d’achat, Mme [D] ne contestant pas que cette surface a été effectivement réduite de moitié depuis le début du projet.

Or, une telle réduction affecte nécessairement la rentabilité du projet.

Il apparaît par ailleurs que l’expert foncier missionné par M. [W] a évalué le bien au prix de 273 000 euros, prenant en considération l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain et les contraintes immobilières en découlant.

Cette évaluation est certes supérieure au prix de vente de près de 40 000 euros. Il ne peut néanmoins se déduire de ce seul fait que Mme [Y] aurait subi un dol, les parties étant libres de fixer le prix de la vente au terme de négociations, au cours desquelles il doit être rappelé que la venderesse était assistée de son curateur, M. [W].

Il n’est ainsi pas démontré que Mme [Y] aurait été victime de man’uvres dolosives de la part de la Sarl Gam. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande indemnitaire.

Sur le caractère parfait de la vente conclue le 25 juin 2015

1.1 Moyens des parties

Mme [D] soutient que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle de l’intimée sont réunies dès lors qu’il n’est pas contesté par cette dernière qu’elle n’a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai imparti et dans les conditions prévues à la promesse de vente du 25 juin 2015, que cette dernière n’a pu être exécutée par la faute du bénéficiaire qui n’a pas exécuté la principale obligation mise à sa charge d’obtention d’un permis de construire, de sorte que la vente objet de la promesse est parfaite, justifiant que la Sarl Gam lui règle la différence entre le prix stipulé dans cette promesse et celui finalement payé.

Elle ajoute que l’avenant du 7 septembre 2015 et de l’acte de vente du 2 décembre 2016 ne constituent pas des novations dès lors que l’intention de nover de la cocontractante ne peut se présumer et ne résulte d’aucun de ces actes de sorte qu’il incombait à l’intimé d’exécuter les obligations mises à sa charge dans la promesse de vente synallagmatique du 25 juin 2015.

La Sarl Gam considère que le tribunal a estimé justement que les actes ayant suivi la première promesse de vente ont nécessairement anéanti, par la volonté commune des parties, les clauses et modalités différentes y stipulées.

1.2 Réponse de la cour

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La promesse de vente a fait l’objet d’un avenant, également en la forme authentique, dont la validité n’est pas remise en question par la présente instance. Il y apparaissait en outre, classiquement que « les parties se sont rapprochées et ont convenu de modifier leurs accords », tant s’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, que de durée de validité de la promesse.

L’article 1582 du code civil définit la vente comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Tel a été le cas en l’espèce le bien objet de ces actes ayant fait l’objet d’une vente le 2 décembre 2016, par acte authentique.

Contrairement à ce qu’indique Mme [D], le consentement de Mme [Y] à l’occasion de ces différents actes, a été valablement donné, celle-ci ayant librement poursuivi les relations contractuelles avec les associés de la Sarl Gam à l’occasion de la signature de l’avenant puis de la réitération par acte authentique.

Il en résulte que la demande tendant à voir déclarer parfaite la vente du terrain litigieux selon le prix convenu lors de la promesse initiale, est sans objet.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

1.1 Moyens des parties

Mme [D] considère en tout état de cause et au regard des moyens exposés ci-avant, que les conditions nécessaires à la mise en 'uvre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente initiale sont réunies.

La Sarl Gam ne développe pas de moyens propres à ce chef de demande.

1.2 Réponse de la cour

La clause pénale dont il est sollicité l’application stipule classiquement qu’ « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme de dix-neuf mille euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. »

Le même raisonnement que précédemment doit être adopté, en ce que l’acte authentique faisant suite à la promesse puis à l’avenant a bien été régularisé en l’espèce, de sorte que la demande est également sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et d’image

1.1 Moyens des parties

La Sarl Gam indique avoir subi par le fait de cette action un préjudice d’image et donc moral.

Mme [D] considère que l’intimée échoue tout comme en première instance à rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité au soutien de sa demande.

1.2 réponse de la cour

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, à celui qui allègue avoir subi un dommage, de rapporter la preuve de la faute à l’origine de ce dernier.

La Sarl Gam ne démontre pas l’existence d’un préjudice d’image causé par le litige l’opposant à Mme [D] et au demeurant n’explique pas en quoi l’image de la société, ou son crédit, auraient été diminués par le fait de l’appelante.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sarl Gam de cette demande reconventionnelle.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, Mme [D] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Gam en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [D] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [D] à régler à la Sarl Gam la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Z] [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président