COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/343

Rôle N° RG 25/09986 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPDO6

S.A.S. L’EPICERIE DE LA GARE

C/

[J] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien DARRAS

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJde [Localité 1] en date du 01 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01390.

APPELANTE

S.A.S. L’EPICERIE DE LA GARE

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [J] [E]

né le 11 Mars 1943 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA [Localité 1],

dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2022, M. [J] [E] a donné à bail commercial à M. [F] [A], représentant de la société en cours de formation, devenue la société par actions simplifiée (SAS) Le Tunisino, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] à usage d’achat, vente, import-export de fruits et légumes, produits alimentaires tunisiens non cuits sur place, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7 440 euros, hors taxes et charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, M. [E] a fait délivrer à la SAS Le Tunisino, dénommée la SAS L’Épicerie de la gare, un commandement de payer la somme de 2 367,40 euros, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, M. [E], par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, a fait assigner la SAS L’Épicerie de la gare devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de faire constater la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, M. [E] a fait délivrer à la SAS L’Épicerie de la gare un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail et plus particulièrement les articles 19 et 20 lui faisant obligation de respecter une jouissance paisible des lieux et une exploitation normale et permanente, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

Par ordonnance contradictoire du 1er juillet 2025, ce magistrat a :

constaté la résiliation du bail commercial du bail du 1er février 2022 liant M. [E] et la SAS L’Épicerie de la gare portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 5] à [Localité 1] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 18 janvier 2025, suite au commandement d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 18 décembre 2024, demeuré infructueux ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local depuis cette date ;

ordonné à la SAS L’Épicerie de la gare et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ordonné, à défaut de ce faire, l’expulsion de la SAS L’Épicerie de la gare et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L.4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la SAS L’Épicerie de la gare à payer à M. [E] une indemnité d’occupation provisionnelle de 690 euros à compter du mois du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ou la reprise des lieux par commissaire de justice ;

condamné la SAS L’Épicerie de la gare à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SAS L’Épicerie de la gare aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 15 novembre 2023 et d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 18 décembre 2024 ;

rejeté le surplus des demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, M. [E] a fait délivrer à la SAS L’Épicerie de la gare un commandement de quitter les lieux au plus tard le 1er août 2025.

Suivant déclaration transmise au greffe le 13 août 2025, la SAS L’Épicerie de la gare a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :

dire et juger qu’elle a procédé au paiement intégral de sa dette locative ;

dire et juger que les éléments versés à l’appui des allégations du bailleur ne démontrent pas qu’elle n’aurait pas respecté les clauses du bail ;

dire et juger qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations locatives, et notamment en jouissant paisiblement des locaux, en ne nuisant pas à la tranquillité de l’immeuble et en exploitant normalement et effectivement les locaux dont s’agit ;

par conséquent,

rejeter la demande formulée au titre de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 1er février 2022, sur le fondement du commandement du 15 novembre 2023 ;

rejeter la demande formulée au titre de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 1er février 2022, sur le fondement du commandement du 18 décembre 2024 ;

dire n’y avoir lieu à résiliation dudit bail commercial ;

débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

condamner M. [E] à verser à la SAS L’Épicerie de la gare la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant :

condamner la SAS L’Épicerie à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction a été close par ordonnance en date du 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu’elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation que le preneur n’aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont la bailleur la met en 'uvre.

À titre liminaire, il convient de relever que le locataire sollicite, dans le dispositif de ses dernières écritures, le rejet de la demande formulée au titre de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sur le fondement du commandement de payer du 15 novembre 2023. Il reste que le premier juge n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce commandement et que le bailleur ne critique pas l’ordonnance entreprise de ce chef.

Il sera dès lors débouté de sa demande formée à hauteur d’appel.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le contrat de bail comporte en son article 25 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges et de non inexécution d’un seule des conditions du contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, M. [E] a fait délivrer à la SAS L’Épicerie de la gare un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail et plus particulièrement les articles 19 et 20, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

L’article 19 dudit contrat dispose que le preneur utilisera les locaux loués conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil, raisonnablement et paisiblement en respectant la clause de destination. Le preneur prendre toutes précautions nécessaires pour que l’usage normal de son activité ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, la tranquillité, à la qualité et au bon aspect de l’immeuble dont dépendent les locaux loués (').

L’article 20 du même contrat dispose que le preneur s’engage à maintenir les locaux loués pendant toute l’année en état permanent d’exploitation effective et normale.

Le bailleur soutient qu’en contravention avec les obligations ainsi souscrites, le locataire a fait l’objet de plusieurs fermetures administratives, dont la dernière en date du 20 février 2025 et affirme que le local n’a jamais fait l’objet d’une exploitation conforme à la destination prévue au bail mais est le siège d’activités de toute évidence illégales.

Il explique que ces fermetures administratives ont été motivées notamment par la présence dans les lieux de cartons de protoxyde d’azote, d’une arme de poing, d’une bombe lacrymogène et de tabac, évidemment sans lien avec l’exploitation normale d’une épicerie.

Il fait valoir que le locataire a causé et cause encore à la copropriété des troubles qui se déclinent en nuisances diurnes comme nocturnes, détériorations matérielles, présence de personnes menaçant les occupants de l’immeuble, nécessitant l’intervention des service de police à plusieurs reprises et que le gérant exploite un autre commerce qui a été également fermé administrativement.

Il soutient que le commissaire de justice, lors de la délivrance du deuxième commandement, a pu constater l’absence de toute activité dans les lieux en décembre 2024.

Il ajoute que la persistance des infractions est démontrée par la nouvelle fermeture administrative du 20 février 2025 mais également par les échanges de courriels entre occupants de l’immeuble et l’attestation commune des occupants et riverains, qui, craignant pour leur sécurité, n’ont pas souhaité établir d’attestation nominative.

Il souligne que ces faits sont postérieurs à la prise de fonction du nouveau président de la SAS L’Épicerie de la gare, réduisant à néant toute l’argumentation de l’appelante fondée sur cette circonstance.

A l’appui de ses prétentions, il produit :

le procès-verbal de tentative d’expulsion du 18 août 2025 ;

l’extrait Pappers la SAS Market notre dame ;

le courrier de la ville de [Localité 1] du 15 janvier 2024 ;

l’arrêté de fermeture administrative du 22 décembre 2023 ;

les courriels échangés entre les occupants de l’immeuble aux mois de juillet et août 2024 ;

les courriels échangés avec la police nationale au mois d’octobre 2022 ;

l’échange de courriels avec la brigade de recherches de [Localité 4] en juin 2023 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2023 ayant voté en mars 2023 d’engager toute action à l’encontre du commerce ;

le courriers échangés entre les conseils des parties ;

la mise en demeure du 27 mars 2023 ;

la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail délivrée le 14 août 2023 ;

l’article de presse du [Localité 1] Matin du 17 septembre 2024 ;

le procès-verbal de constat du 27 mai 2025 déclarant s’être transporté sur les lieux, avoir trouvé les locaux fermés et constaté deux affiches fixées sur le vantail de la porte, la première indiquant « appeler le numéro fermeture 6 mois » et la seconde, à l’entête de la préfecture des Alpes Maritimes, que par arrêté du 20 février 2025 le préfet a décidé la fermeture de l’établissement à compter du 24 février jusqu’au 24 août 2025. Il a constaté que le local était fermé au public ;

un document intitulé « Attestation de témoins anonymes de la part des habitants de l'[Adresse 6] » daté du 2 juin 2025 indiquant que l’épicerie ne fonctionne pas comme un commerce alimentaire habituel, que le peu d’articles visibles à la vente ne justifie en rien le va et vient constant et suspect observé à toute heure du jour comme de la nuit (') ;

un extrait de procès-verbal de constat de dépôt du 22 février 2025 aux termes duquel le commissaire de justice certifie que des clients rentrent dans le commerce malgré la fermeture administrative.

La SAS L’Épicerie de la gare déclare que le bailleur tente de travestir la réalité en ce que les pièces qu’il verse aux débats ne concernent pas la période pendant laquelle il était président de la SAS L’Épicerie de la gare.

Elle prétend que ce second commandement a été délivré pour les besoins de la cause et que les faits qui sont reprochés ne sont ni datés ni corroborés.

Elle soutient que les éléments versés par le bailleur et plus particulièrement l’attestation des voisins du quartier ne sont pas probants en ce qu’ils sont anonymes et ne sont pas objectivés.

Elle ajoute qu’il ne fait nul doute qu’elle exerce une activité de commerce d’alimentation sans que l’objet du bail et la destination du local pris en location ne soient détournés.

A l’appui de ses prétentions, elle ne produit aucun élément.

Si le locataire affirme respecter les dispositions du contrat de bail et plus particulièrement exercer une activité de commerce conformément à l’objet du contrat de bail, il convient de relever qu’il ne produit aucun élément le démontrant alors qu’il résulte des multiples éléments versés par le bailleur que la SAS L’Épicerie de la gare a fait l’objet de plusieurs arrêtés administratifs, dont le dernier en date, constaté par le commissaire de justice en son procès-verbal dressé le 27 mai 2025, du 24 février au 24 août 2025.

Contrairement à ce que prétend le locataire, la circonstance que la SAS L’Épicerie de la gare ait changé de président est indifférente dans la mesure où elle reste la même entité.

Il s’ensuit que le bailleur démontre que le locataire ne respecte pas les dispositions du contrat et plus particulièrement les articles 19 et 20 et que cette violation persiste un mois après le commandement délivré le 18 décembre 2024.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à la date du 18 janvier 2025 et ordonné l’expulsion de la SAS L’Épicerie de la gare.

Sur la provision au titre des indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, la SAS L’Épicerie de la gare sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions mais n’articule aucun moyen au titre de l’indemnité d’occupation à laquelle elle a été condamnée par le premier juge.

Le bailleur sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Si le bailleur prétend que le locataire est redevable de la somme de 6 569,55 euros, arrêtée au 1er juillet 2025 et produit un décompte faisant apparaître cette dette locative, il convient de relever qu’il ne demande pas la condamnation du locataire à lui payer l’arriéré locatif et ne sollicite pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS L’Épicerie de la gare à payer à M. [E] une indemnité d’occupation provisionnelle de 690 euros à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS L’Épicerie de la gare aux dépens de première instance, comprenant le coût des commandements des payer du 15 novembre 2023 et du 18 décembre 2024 et l’a condamnée à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, la SAS L’Épicerie de la gare sera condamnée aux dépens d’appel.

La SAS L’Épicerie de la gare sera condamnée à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de la même demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SAS L’Épicerie de la gare de sa demande visant à rejeter la demande formulée au titre de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sur le fondement du commandement de payer du 15 novembre 2023 ;

Condamne la SAS L’Épicerie de la gare à payer M. [J] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SAS L’Épicerie de la gare de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SAS L’Épicerie de la gare aux dépens d’appel.

La greffière La présidente