COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUIN 2026

N° 2026/ 238

Rôle N° RG 21/18211 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIS4Q

[Q] [B]

[D] [S] épouse [B]

C/

[C] [W]

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 02 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n°18/04844.

APPELANTS

Monsieur [Q] [B]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 2] (33), demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [S] épouse [B]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [C] [W]

exerçant sous l’enseigne CABINET DEFINIR (entreprise radiée du RCS depuis le 31/08/2016)

demeurant [Adresse 2]

S.A. AXA FRANCE IARD

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Liza SAINT-OYANT, avocat au barreau de MARSEILLE, et par M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 puis prorogé 02 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 août 2023, M. [Q] [B] et Mme [D] [S], épouse [B], ont acquis un bien immobilier à [Localité 4] comprenant un appartement en rez de jardin, une cave, un parking extérieur et deux parkings couverts en sous-sol de l’immeuble, moyennant le prix de 387 500 euros.

Dans le cadre de cette vente, M. [C] [W], agissant pour le cabinet Definir, exerçant l’activité d’expertise technique immobilière, est intervenu pour le compte du vendeur en vue de l’établissement de l’état des risques naturels devant être annexé à l’acte d’achat, le 3 juin 2013.

En raison de plusieurs intempéries survenus le 3 octobre 2015, les époux [B] ont vu leur appartement ainsi que leurs deux garages en sous-sol de l’immeuble, inondés.

Un arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2015 a été pris par le préfet des Alpes Maritimes.

Indiquant que l’état des risques naturels annexé à leur acte d’achat ne précisait pas que le logement était exposé au risque naturel d’inondation, les époux [B] ont sollicité auprès de leur compagnie d’assurance Pacifica, une expertise extrajudiciaire.

Dans son rapport du 18 juillet 2016, l’expert missionné par la compagnie d’assurance a indiqué que le bien immobilier est situé dans une zone à fort risque d’inondation selon la carte de zonage du plan de prévention des risques inondation approuvé le 29 décembre 1998.

Par courrier du 4 mars 2016, la compagnie d’assurance Pacifica en qualité d’assureur des époux [B], a mis en cause la responsabilité du cabinet Definir, en vain.

Par actes des 22 et 29 novembre 2016, les époux [B] ont fait assigner la Sa Axa France et M. [W], devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins d’obtenir leur condamnation en réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 11 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’instance pour défaut de diligences des parties.

Par conclusions notifiées le 5 septembre 2018, les époux [B] ont sollicité le réenrôlement de la procédure.

Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2021, cette juridiction a :

débouté les époux [B] de leurs demandes en réparation de leurs préjudices,

dit n’y avoir lieu à indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [B] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Isabelle Bensa,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord considéré que même si l’obligation d’information concernant les risques d’inondation incombait au vendeur, les acquéreurs pouvaient parfaitement engager une action contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Puis, il a retenu que même si le diagnostic réalisé par M. [W] ne permettait pas de déduire qu’un risque d’inondation existait effectivement, il rappelait que celui-ci s’en tenait aux informations délivrées par la préfecture et qu’était annexé à l’acte de vente du bien un certificat d’urbanisme mentionnant clairement ce risque. Il a ainsi retenu qu’il avait commis une faute dans l’établissement de son diagnostic et que sur la base de ce manquement contractuel les acquéreurs étaient fondés à agir contre lui. Néanmoins, le tribunal a estimé qu’il résultait des éléments produits aux débats et notamment de l’acte de vente dans sa partie « développée », que les acquéreurs disposaient également de cette information et qu’ils avaient contracté en toute connaissance de cause, M. [W] ne pouvant être tenu responsable de l’ampleur des intempéries ayant eu lieu en octobre 2015. Ainsi, les acquéreurs ne pouvaient se voir indemnisés au titre de la perte de chance (de ne pas contracter ou d’acquérir à un moindre prix), les autres préjudices allégués n’étant pas en lien direct et certain avec la faute commise par M. [W].

Par déclaration transmise au greffe le 23 décembre 2021, les époux [B] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La clôture de l’instruction est en date du 24 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mars 2022 au visa des articles 901 et suivants du code de procédure civile, 1194, 1240 du Code civil, L. 113-5 et L. 124-1-1 et suivants du code des assurances et R. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, les époux [B], demandent à la cour de :

les recevoir en leur appel et le dire bien fondé,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

juger que M. [W] a commis des fautes dans l’exercice de sa mission,

juger que M. [W] est assuré au titre de sa responsabilité civile professionnelle auprès de la compagnie Axa France Iard,

juger que ces fautes entrainent la mise en jeu de la responsabilité de M. [W] et leur cause plusieurs préjudices qu’il convient d’indemniser,

En conséquence,

condamner in solidum M. [W], exerçant sous l’enseigne cabinet Definir et la Sa Axa France Iard au paiement de la somme de 75 000 euros au titre de la perte de chance,

condamner in solidum M. [W], exerçant sous l’enseigne cabinet Definir et la Sa Axa France Iard au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral,

condamner in solidum M. [W], exerçant sous l’enseigne cabinet Definir et la Sa Axa France Iard au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance,

débouter la Sa Axa France et M. [W], exerçant sous l’enseigne cabinet Definir de l’ensemble de leurs demandes,

condamner in solidum M. [W], exerçant sous l’enseigne cabinet Definir et la Sa Axa France Iard au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 15 juin 2022, la Sa Axa France Iard et M. [W], demandent à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter les époux [B] de toutes leurs demandes,

condamner les époux [B] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les époux [B] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la Selarl Lexavoue Aix-en-Provence, représentée par M^e Romain Cherfils, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité du diagnostiqueur

1.1Sur la faute

1.1.1 Moyens des parties

Les époux [E] font valoir qu’ils sont fondés à engager la responsabilité de M. [W] et de son assureur même en l’absence d’existence d’un lien contractuel direct, car les fautes qu’il a commises dans le cadre de sa relation contractuelle avec le vendeur leur ont causé un préjudice dont ils peuvent obtenir indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu’en effet le cabinet Definir a manqué à son obligation de conseil et d’information, en rédigeant un état des risques naturels qui ne permettait pas de prendre connaissance du risque d’inondation existant, alors qu’il lui incombait de procéder à toutes les vérifications nécessaires, notamment en consultant la carte de zonage du plan de prévention des risques, de manière à les informer du risque important d’inondation du bien et leur permettre d’acquérir en connaissance de cause. Ils ajoutent que la Sa Axa France Iard assureur de M.[W] doit le garantir au titre de sa responsabilité civile professionnelle souscrite par ce dernier.

M. [W] et son assureur AXA France Iard répliquent qu’en application des articles 125-5 du code de l’environnement et de l’article 271-4du code de la construction et de l’habitation l’obligation d’information des risques naturels, miniers et technologiques incombent au vendeur ; que le diagnostiqueur n’a aucune obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur. Ils soutiennent qu’il s’agit d’une obligation personnelle non transférable à des tiers au contrat qui ne peuvent s’en prévaloir et qu’il leur appartient d’agir directement contre le vendeur.

Ils ajoutent que leur diagnostic mentionne l’existence d’un risque d’inondation et l’acte authentique de vente y fait référence à plusieurs reprises, de sorte que les acquéreurs avaient connaissance de cette information et ont acquis le bien en connaissance de cause. Ils rappellent enfin que les appelants étaient assistés d’une agence immobilière qui a dû les en informer, celle-ci étant chargée d’obtenir auprès du vendeur les derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, relatant l’existence de ces désordres.

1.1.2 Réponse de la cour

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255 et Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963) que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il s’en déduit que l’ acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur et il est également constant (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686) que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

En l’espèce, il résulte des mentions de l’état des risques naturels et technologiques établi à la demande du vendeur par le cabinet Définir et M. [W] lors de l’établissement de l’acte de vente que le bien est situé dans le périmètre d’un PPRN approuvé et que les risques naturels pris en compte sont: le risque inondation et le risque feux de forêts; que toutefois, aux termes de ses conclusions le cabinet définir indique qu’au titre de ces 2 risques incendies forêts et inondation, l’immeuble situé [Adresse 4] est : Non exposé.

L’acte de vente constate que le vendeur a sollicité le cabinet Définir pour établir l’état des risques conformément aux dispositions de l’article 271-4 du code de la construction et rappelle que cet état est fondé sur les informations mises à la disposition par le préfet, et a été annexé à l’acte; que celui-ci reprend effectivement à la page 2 du rapport du cabinet de diagnostic indiquant que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPRn approuvé et que les risques sont les inondations et les feux de forêts, mais il ne reprend pas la conclusion de ce dernier situé en page 1 de l’état qui indique comme rappelé ci-dessus : non exposé.

Ainsi s’il ne peut être contesté que le rapport bien qu’annexé n’a pas été reproduit in extenso dans l’acte de vente ce qui pouvait non seulement induire en erreur les acquéreurs mais également leur laisser penser que leur bien, bien qu’en zone à risque inondation, n’était pas exposé. Ce d’autant que l’acte mentionne que le vendeur pendant la période où il a été propriétaire, n’a pas subi de sinistre ayant donné lieu à indemnité d’assurance ni n’avait été informé de sinistres précédents. Enfin, la mention au titre des servitudes d’utilité publiques applicables au terrain indique PM1 : Risques naturels, zones exposées aux risques d’inondations (risque modéré- B) ce qui renforce le risque d’erreur des acquéreurs sur le niveau des risques inondation, lequel constitue forcément une qualité essentielle du bien dont ils faisaient l’acquisition.

Par ailleurs le fait que la copropriété aient voté des travaux à réaliser « suite aux infiltrations d’eau dans les garages et sous sol, était tout au plus de nature à renseigner les acquéreurs que des pluies exceptionnelles avaient créées une difficulté dans les sous -sol qui devait réparer, nullement sur le niveau de l’exposition au risque d’inondation du bien acquis.

Or il n’est pas contesté que le PPRn concernant les risque inondation de la zone dans laquelle se situe la résidence et l’immeuble litigieux a été approuvé le 29 décembre 1998 et a été maintenu dans sa dernière version au 1er janvier 2012.

C’est donc avec raison que le tribunal a retenu que le diagnostic réalisé par le cabinet Définir en la personne de M.[W] était erroné, qu’il s’est trompée dans la localisation du bien et a mentionné que le bien vendu n’était pas exposé au risque inondation et que sa faute est établie dés lors que contrairement à ce qu’il a indiqué en conclusion de son rapport, le bien est exposé au risque inondation.

En revanche, c’est à tort que le tribunal a considéré que cette faute n’était pas en lien de causalité directe avec les préjudices subis par les acquéreurs. En effet, l’ambiguïté qu’elle a créé sur le niveau de risque auquel était exposé les acquéreurs d’un bien certes situé en zone PPRn inondation comme le rappelle à plusieurs reprises l’acte de vente, mais non exposé selon le cabinet d’expertise à ce risque par sa situation, n’a effectivement pas permis aux époux [B] d’appréhender toutes les caractéristiques du bien acquis.

Ainsi le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché pour les acquéreurs, d’éviter.

1.2 Sur le préjudice subi

1.2.1Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la faute commise par le diagnostiquer leur cause un préjudice s’analysant selon eux en une perte de chance en ce que s’ils avaient eu connaissance du classement que le bien était exposé aux inondations et situé en zone rouge, ils ne l’auraient pas acquis aux mêmes conditions. Ils estiment que leur préjudice est constitué de l’impossibilité pour eux de revendre le bien au prix de leur achat et celui-ci a été évalué à hauteur de la somme de 75 000 euros par l’expert de la compagnie d’assurance Pacifica en intégrant les données suivantes : l’impact psychologique du risque d’inondation, les frais de remise en état, les dommages consécutifs apparaissant ultérieurement, les difficultés pour obtenir un financement bancaire au regard de la diminution de la valeur du bien et un malus appliqué par certains assureurs sur les biens situés en zone inondable .

Ils subissent également un préjudice de jouissance, en ce qu’ils ont été privés de leur droit de disposer et de jouir de leur bien en raison des inondations et peuvent le cumuler avec le préjudice de perte de chance. La réparation intégrale de leur préjudice doit intégrer un préjudice moral résultant du traumatisme causé par les inondations qu’ils n’ont pas été en mesure d’anticiper et en étant libres de contracter à des conditions différentes.

M.[W] et la SA AXA Iard font valoir en réponse que les préjudices allégués par les appelants ne sont pas justifiés et surtout dépourvus de tout lien causal.

1.2.2 Réponse de la cour

Il a été jugé ci-dessus que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée en ce que son rapport s’est révélé erroné et que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les mentions de l’acte de vente n’ont pas permis aux acquéreurs de comprendre que les conclusions de ce diagnostic se révélaient erronées sur le niveau de risque encouru.

Ainsi du fait de l’erreur sur une information, les époux [B] n’ont pu éviter le risque ou l’anticiper. Dés lors qu’il est acquis qu’il s’est réalisé, ils doivent obtenir une réparation intégrale de leur préjudice. Ils estiment en premier lieu que celui-ci est constitué de la perte de chance de revendre leur bien au prix auquel ils l’ont acquis du fait de sa perte de valeur estimée par leur expert amiable. Toutefois, cette évaluation de perte de valeur à la revente résultant d’un rapport non judiciaire même contradictoire non corroborée par d’autres éléments convergents versés aux débats, ne revêt pas la force probatoire nécessaire à la cour pour statuer et ne peut servir de base à la l’évaluation de leur préjudice à ce titre.

Leur demande de ce chef ne peut être que rejetée.

S’agissant du préjudice de jouissance, il est certain que les inondations qu’ils ont subies et qu’ils n’ont pu anticiper lors des orages du mois d’octobre 2015, du fait de leur importance constatés par l’arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2015 et de la limitation de l’accès à leur propriété et la nécessité d’accomplir des travaux ou réparation, leurs ont occasionné un trouble de jouissance que la cour évalue au montant demandé de 5 000 euros.

Enfin, la situation dans laquelle ils se sont retrouvés leur a occasionnée un incontestable préjudice moral que la cour évaluera à la somme de 10 000 euros.

Il en résulte que les préjudices subis et retenus du fait de ce diagnostic erroné doivent être réparés par le par le Cabinet Définir en la personne de M.[W] s’élèvent à a somme de 15 000 euros que ce dernier sera condamné à payer à M.et Mme [B].

La Sa AXA France Iard qui ne dénie pas sa garantie sera condamnée in solidum avec M.[C] [W] au paiement de ces sommes.

Le jugement déféré sera par voie de conséquence infirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

2-Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de ce qui vient d’être jugé les dispositions du jugement au titre des dépens et des frais irrépétibles seront infirmées.

Partie perdante au principal, M.[C] [W] et la SA Axa France Iard supporteront in solidum la charge des dépens de première instance et d’appel.

Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer à M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] la somme de 4 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles que M.[C] [W] et la SA Axa France Iard seront in solidum condamnés à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour à l’exception de celles ayant débouté M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de revendre au même prix ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M.[C] [W] et la SA Axa France Iard in solidum à payer à M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] les sommes suivantes :

-5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

-10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

Soit la somme de 15 000 euros au total ;

Condamne M.[C] [W] et la SA Axa France Iard à supporter in solidum la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] la somme de 4 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,