Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 3 juin 2024, n° 23/08383

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 juin 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Annulation de la vente pour insanité d'esprit
La cour a constaté que les époux [Z] souffraient de troubles mentaux au moment de la vente, ce qui a vicié leur consentement et justifie l'annulation de la vente.
Accepté
Demandes accessoires à l'annulation de la vente
La cour a jugé que les demandes de remboursement étaient recevables car elles étaient directement liées à l'annulation de la vente immobilière.
Rejeté
Faute professionnelle du notaire
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'héritière n'a pas prouvé qu'elle avait subi un préjudice du fait de la vente litigieuse.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille dans l'affaire opposant la SCI [T] et M. [X] [E] à Mme [D] [Z] épouse [A]. Le tribunal de première instance avait annulé la vente d'un bien immobilier en viager conclue entre les parties. Le tribunal a retenu que les vendeurs n'avaient pas prouvé leur insanité d'esprit au moment de la signature de l'acte de vente, que l'absence d'indexation du montant de la rente n'était pas un motif suffisant pour résoudre le contrat, que le montant de la rente ne tenait pas compte de l'espérance de vie réelle des vendeurs, que la valeur de l'usufruit n'avait pas été calculée correctement, et que le notaire avait manqué à son obligation de conseil. La Cour d'appel a confirmé ces motifs et a ordonné l'annulation de la vente. Elle a également condamné Mme [D] [Z] épouse [A] à rembourser le bouquet et les échéances de la rente viagère, et a condamné M. [X] [E] et la SCI [T] à verser une indemnité à Mme [D] [Z] épouse [A].

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 3 juin 2024, n° 23/08383
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/08383
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 septembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph MAGNANOdile GAGLIANOThomas D'JOURNOOlivier BURTEZ-DOUCEDE
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SCI [ T ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUIN 2024

N° 2024/ 227

Rôle N° RG 23/08383 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQF5

[X] [E]

SCI [T]

[D] [Z] épouse [A]

[I] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Sébastien BADIE

— M^e Joseph MAGNAN

— M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 09 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01264.

APPELANTS

Monsieur [X] [E]

né le 01 Janvier 1967 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

SCI [T], Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis,

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [D] [Z] épouse [A]

née le 27 Octobre 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat psotulant et ayant pour avocat plaidant M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE,

Maître [I] [F], notaire

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 10 juillet 2015 par Me [I] [F], notaire à Marseille, [N] [Z] et [Y] [L],son épouse ont vendu en viager à M.[X] [E] et la SCI [T] un bien immobilier, situé [Adresse 5], sous réserve d’un droit d’usage et d’habitation, pour un prix de 128 000 euros réparti, sous la forme d’un paiement immédiat de 20 000 euros et d’une rente annuelle de 12 000 euros, payable mensuellement et par avance, révisable chaque année.

Le 20 avril 2016, les époux [Z] ont été placés sous sauvegarde de justice.

[N] [Z] a été placé sous curatelle renforcée, le 21 novembre 2016, puis est décédé 4 juin 2017.

[Y] [L] a été placée sous curatelle le 21 novembre 2016, puis sous curatelle renforcée, le 25 septembre 2017. Elle est décédée le 23 mars 2020.

Par assignation du 25 janvier 2019, Mme [D] [Z] épouse [A] a fait citer en sa qualité d’héritière des vendeurs, M.[X] [E] et la SCI [T], [Y] [L] et sa curatrice, ainsi que Me [I] [F] devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par jugement rendu le 13 juin 2023, cette juridiction a statué ainsi qu’il suit :

Prononce l’annulation de la vente du 10 Juillet 2015 intervenue dans les minutes de Maitre [F], notaire, entre Monsieur et Madame [N] et [Y] [Z] d’une part, et Monsieur [X] [E] et la Société civile immobilière [T] d’autre part, de l’immeuble sis à [Adresse 9], dans l’ensemble immobilier en copropriété denommé [Adresse 7],

Déboute Mme [D] [Z] épouse [A] de sa prétention tendant àvoir dire que le jugement vaut 'vente'.

Dit que le présent jugement sera publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Déboute Mme [D] [Z] épouse [A] de sa prétention à des dommages et intérêts.

Déboute Monsieur [X] [E] et la Société civile immobilière [T] de leurs prétentions à des dommages et intérêts reconventionnels.

Condamne in solidum Monsieur [X] [E] et la Société civile immobilière [T] et Maitre [I] [F] aux entiers dépens.

Condamne in solidum Monsieur [X] [E] et la Société civile imrnobilière [T] et Maitre [I] [F] à verser à Madame [D] [Z] épouse [A] la somme de trois mille euros(3.000 €), au titre de 1'article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire

Rejette les prétentions pour le surplus.

Le tribunal a retenu que:

— Mme [D] [Z] épouse [A] n’apporte pas la preuve de l’insanité d’esprit de ses parents à la date de la signature de l’acte de vente.

— l’absence d’indexation du montant de la rente ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

— le montant de la rente ne tenant pas compte de l’espérance de vie réelle de chacun des vendeurs, l’opération comporte un aléa très réduit constitant une absence de cause.

— la valeur de l’usufruit n’a pas été calculée à partir des barèmes applicables à l’âge des vendeurs.

— le montant de la rente et du bouquet sont particulièrement faibles.

— Le notaire a manqué à son obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte, ainsi que son obligation de conseil. La demanderesse ne justifie cependant d’aucun préjudice de ce chef.

Par déclaration transmise au greffe le 22 juin 2023, M. [X] [E] et la SCI [T] ont relevé appel de cette décision.

Vu les conclusions transmises le 8 septembre 2023, par les appelants.

Ils font valoir sur la recevabilité de l’action que:

— Mme [A] a assigné sa mère par l’intermédiaire de sa curatrice qui n’avait pas qualité pour la représenter.

— Le musée d’histoire naturelle n’a pas été appelé à la procédure en sa qualité de légataire dont l’étendue n’est pas connue en l’absence de production du testament.

— L’instance principale étant irrecevable, l’intervention volontaire en qualité d’héritière de Mme [A] l’est également.

Les appelants invoquent le principe de l’estoppel, dès lors que [Y] [L] épouse [Z] avait initialement conclu à l’irrecevabilité de l’assignation, ainsi qu’au rejet des demandes, contestant l’altération de ses facultés mentales.

Selon eux, le placement sous curatelle ne démontre pas l’impossibilité de prendre une décision de vente en viager, laquelle n’est corroborée par aucune pièce médicale contemporaine de celle-ci.

Ils soulignent qu’une évaluation a été réalisée en vue de la vente et qu’elle a été validée par le juge des tutelles, la curatrice, ainsi que l’agent immobilier et le notaire ,qui a utilisé le barème viager [J].

M. [X] [E] et la SCI [T] affirment que seule une réscision pour lésion de plus des sept douzièmes aurait pu être engagée et que l’appréciation du tribunal est erronée, dès lors qu’elle ne tient pas compte de l’âge de l’épouse, plus jeune que son mari. Ils rappellent que l’existence d’une maladie grave n’a pas d’incidence sur l’aléa.

Vu les conclusions transmises le 27 novembre 2023, par Mme [D] [Z] épouse [A].

Elle expose que les certificats médicaux établissent que ses parents étaient affectés d’une altération de leurs facultés mentales depuis le mois de mars 2015 au moins et estime que l’acquéreur, l’agent immobilier le notaire n’ont pu l’ignorer.

Mme [D] [Z] épouse [A] expose que les points de comparaison dans la même copropriété donnent un prix de 2 500 euros le m², ce qui aboutissait à un prix de 215 625 euros et que l’usufruit devant être fixé à 20 % en fonction de l’âge des vendeurs correspondait alors à 43 125 euros, soit un reliquat de 172 500 € et une rente mensuelle sur 9 ans de 1412 €.

Elle considère qu’il n’est pas question de discuter aujourd’hui de sommes qui ont disparu de la succession, ni de charges globales fixées forfaitairement à 15 000 euros, cette demande nouvelle devant être traitée par un juge de premier degré.

Vu les conclusions transmises le 20 septembre 2023, par Me [I] [F].

Il soutient qu’aucune faute professionnelle ne peut lui être reprochée alors que :

— il s’était assuré en recevant les vendeurs avant la signature du compromis qu’ils étaient en état de prendre une telle décision.

— le calcul du bouquet et de la rente a été réalisé à partir d’une évaluation indépendante et du barème Baudry, utilisé par les professionnels et tenant compte d’une espérance de vie de neuf ans pour l’épouse.

Le notaire ajoute que la demanderesse n’apporte pas la preuve qu’elle a subi un préjudice particulier du fait de la vente litigieuse.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 mars 2024.

SUR CE

Sur les exceptions d’rrecevabilité:

Par ordonnance rendue le 25 novembre 2021, le juge de la mise en état, saisi d’une demande d’annulation de l’assignation, délivrée de manière erronée à l’encontre de [Y] [L] 'représentée ' par sa curatrice, a déclaré l’assignation valide.

Le juge de la mise en état n’a pas statué sur une fin de non recevoir excédant sa compétence, telle qu’elle ressortait des textes alors en vigueur.

Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un recours.

Il résulte des dispositions de l’article 794 du code de procédure civile que les ordonnances du juge de la mise en état disposent de l’autorité de la chose jugée lorsqu’elles statuent sur les exceptions de procédure.

Le fait que l’assignation ait été délivrée de manière erronée à l’encontre de [Y] [L] 'représentée ' par sa curatrice, ainsi qu’à la curatrice est sans emport, dès lors que celle-ci avait bien qualité pour assister la majeure protégée, décédée depuis lors et que l’étendue de sa mission est limitée à l’assistance.

La fin de non recevoir fondée sur le défaut de qualité est, en conséquence rejeéte.

Le fait que [Y] [Z] ait conclu de son vivant à l’irrecevabilité, ainsi qu’au rejet de la demande d’annulation de la vente en viager n’empêche pas Mme [D] [Z] épouse [A] de réclamer l’annulation du contrat en sa qualité d’héritière des vendeurs.

Le principe de l’estoppel ne s’applique en effet qu’aux demandes contradictoires formulées par une même partie au procès. Tel n’est pas le cas en l’espèce, étant précisé que Mme [A] ne représentait pas sa mère dans la procédure initiale.

Les appelants ne sont pas recevables à réclamer l’irrecevabilité de l’action pour défaut de mise en cause d’un légataire, seul ce dernier ayant qualité pour invoquer ce moyen.

Il y a lieu, en outre d’observer que l’acte de notoriété qui mentionnerait un légataire n’est pas produit aux débats.

L’exception d’irrecevabilité de l’action et des demandes est, en conséquence, rejetée.

L’action principale étant déclarée recevable, les demandes formées à l’encontre des autres parties, ainsi que les appels incidents n’ont pas lieu d’être déclarés irrecevables.

Il en est de même pour l’intervention volontaire Mme [D] [Z] épouse [A] en qualité d’héritière des vendeurs.

Sur le fond :

Aux termes l’article 414-1 du Code Civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment del’acte.

Produit en cause d’appel, le certificat établi le 8 septembre 2023 par le Docteur [H] mentionne avoir examiné à leur domicile le 13 janvier 2016 les époux [Z] et avoir constaté:

— Pour Mme [Z], un mode de fonction naïf avec une bienveillance exacerbée en lien avec une perte des repères sociaux liés à un isolement familial pathologique au domicile, précisant qu’elle était tout à fait en mesure de se retrouver dans une situation d’abus de faiblesse et qu’en fonction de la cinétique des troubles, son état cognitif en mars 2015, avril 2015 et juillet 2015 présentait les mêmes caractéristiques.

— pour M. [Z], des troubles cognitifs avec perte de discernement. Il était détaché des contingences sociales qui étaient réalisées en partie, en fonction de ses capacités, par son épouse. Nous avions noté chez lui aussi une dépendance des tiers extérieurs et nous avions repéré qu’il pouvait lui aussi se trouver dans une situation d’abus de faiblesse. En fonction de la cinétique des troubles, ce comportement était déjà présent en mars 2015 et juillet 2015.

Il ajoute que cette situation est confirmée par le certificat médical du médecin traitant, le Docteur [U] qui a certifié avoir constaté le 16 décembre 2014 la nécessité d’une mesure de sauvegarde de justice concernant M. et Mme [Z]. Ce certificat est également produit aux débats.

Il résulte des dispositions des articles 425 et 433 du code civil que la mesure de sauvegarde de justice peut intervenir au bénéfice de toute personne se trouvant dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération médicalement constatée de ses facultés mentales de nature à empêcher l’expression de sa volonté.

Ces éléments sont suffisamment précis et circonstanciés pour caractériser l’existence de troubles mentaux ayant affecté les époux [Z] susceptibles d’avoir vicié leur consentement, à la date du 10 juillet 2015, à laquelle la vente en viager a été régularisée devant le notaire.

L’article 466 du Code civil précise que les articles 464 et 465 ne font pas obstacle à l’application des articles 414-1 et 414-2.

Les conditions prévues par l’article 464 du Code civil ne sont donc pas exigées par l’article 414-1, dès lors que l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte est établi.

Il n’y a donc pas lieu de démontrer que l’altération des facultés personnelles était notoire et connue du cocontractant à l’époque où l’acte a été passé, ni de justifier d’un préjudice subi, dès lors qu’à la date de l’acte contesté les époux [Z] ne faisaient l’objet d’aucune mesure de protection.

L’annulation de la vente intervenue le 10 juillet 2015 entre M. [X] [E] et la SCI [T] et M.et Mme [Z] doit, en conséquence être prononcée.

Dans leurs conclusions transmises à la cour, M.[X] [E] et la SCI [T] réclament le remboursement de la somme de 85'800 €, correspondant au bouquet, ainsi qu’aux mensualités de la rente payées jusqu’au mois de mars 2020 inclus, outre les charges et taxes réglées.

Mme [D] [Z] épouse [A] refuse que cette demande soit évoquée dès lors qu’elle n’a pas été formée dans le cadre de la procédure de première instance.

L’article 566 du code de procédure civile édicte que les parties ne peuvent ajouter devant la cour aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Tel est le cas des demandes de remboursement directement liées à l’annulation de la vente immobilière qui doivent être déclarées recevables.

Les acquéreurs ne justifient pas avoir réglé la rente mensuelle avec l’indexation contractuellement prévue. Ils sont fondés à réclamer le remboursement du bouquet s’élevant à 20'000 € et de la somme de 59 000 € pour la période du mois d’avril 2015 au mois de mars 2020.

En revanche, ils ne peuvent prétendre en l’absence de production des justificatifs correspondants, au remboursement des frais de vente, des taxes foncières et des charges.

Le jugement déféré a débouté Mme [D] [Z] épouse [A] de sa demande en dommages et intérêts formée à l’encontre des acquéreurs et du notaire.

Cette disposition n’est pas visée dans la déclaration d’appel.

Dans ses conclusions déposées dans la cour, Mme [D] [Z] épouse [A] ne

réclame plus la condamnation des acquéreurs et du notaire au paiement de dommages et intérêts.

Dans ses conclusions d’appel, Me [I] [F] réclame l’infirmation du jugement dans toutes ses dispositions et le débouté de Mme [D] [Z] épouse [A] de l’ensemble de ses prétentions.

Mme [D] [Z] épouse [A] sollicite de la cour la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la faute de Me [I] [F].

Il apparaît cependant que le dispositif de la décision déférée ne comporte aucune mention à ce titre.

Il en résulte que la cour n’est pas saisie d’un appel relatif à la demande en dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [I] [F] et de M. [X] [E] et la SCI [T].

Les demandes principales de Mme [D] [Z] épouse [A] ayant été admises, son action ne peut être considérée comme abusive; la demande en dommages et intérêts formée à ce titre par M. [X] [E] et la SCI [T] est, en conséquence, rejetée.

Il n’y avait pas lieu de condamner le notaire au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne la condamnation de Me [I] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, au seul profit de Mme [D] [Z] épouse [A].

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE les exceptions d’irrecevabilité des demandes ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la condamnation de Me [I] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

DIT n’y avoir lieu de condamner Me [I] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Y ajoutant,

DÉCLARE recevables les demandes de remboursement directement liées à l’annulation de la vente immobilière formées devant la cour par M. [X] [E] et la SCI [T] ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] épouse [A] à payer à M. [X] [E] et la SCI [T] la somme de 79 000 €, en remboursement du bouquet et des échéances de la rente viagère ;

REJETTE leurs demandes au titre des frais de vente, des taxes foncières et des charges ;

CONSTATE que la cour n’est pas saisie d’un appel relatif à la demande en dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [I] [F] et de M. [X] [E] et la SCI

[T] ;

CONDAMNE M.[X] [E] et la SCI [T] à payer à Mme [D] [Z] épouse [A], la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE M. [X] [E] et la SCI [T] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT