COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 FEVRIER 2026

N° 2026/88

Rôle N° RG 21/13628 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEDY

S.C.I. [I]

C/

S.A.R.L.U. FC IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Celine CARRION-TAMIOTTI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 25 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00162.

APPELANTE

S.C.I. [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L. FC IMMOBILIER

représentée par sa gérante Madame [D] [H] [Q], domiciliée en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Celine CARRION-TAMIOTTI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Par acte authentique du 13 février 2015, la Sci [I] a acquis un bien immobilier à Grasse, moyennant le prix de 636 000 euros. Cette vente a été conclue avec le concours de l’agence immobilière Era Immobilier, qui a perçu une commission de 36 000 euros.

La Sci [I] a ensuite souhaité revendre ce bien et a confié le 26 janvier 2017, à la Sarl Fc Immobilier, exerçant sous l’enseigne Era Immobilier, un mandat exclusif de vente n°2705 d’une durée de quinze mois, fixant le prix de vente à 1 120 000 euros et la rémunération du mandataire, à la charge du mandant, à la somme de 60 000 euros.

Une première offre d’achat a été présentée le 13 avril 2017 par la société 2R Habitat, au prix de 900 000 euros et a été acceptée par la Sci [I], le 15 avril 2017. Cependant, cette acceptation n’a pas été transmise à la Sarl Fc Immobilier.

Parallèlement et par lettre d’intention du 26 avril 2017, la société Lidl a manifesté son intérêt pour l’acquisition de la parcelle de la Sci [I], au prix de 1 120 000 euros frais d’agence inclus, ainsi que des parcelles voisines, en vue de l’édification d’un supermarché.

Par courriel du 8 mai 2018, le notaire en charge de la vente a adressé à la Sarl Fc Immobilier le projet de promesse de vente établi, en vue de la vente du bien de la Sci [I] à la société Lidl et moyennant le prix de 1 120 000 euros. La promesse a fait état de la présence de l’agence immobilière pour la négociation et de sa commission due, d’un montant de 60 000 euros à la charge du vendeur.

Par courriel du 5 juillet 2018, le notaire a indiqué à la Sarl Fc Immobilier que la société Lidl souhaitait signer les promesses de ventes des différentes parcelles, le projet s’inscrivant dans un cadre plus large d’acquisition d’un ensemble de parcelles, le 18 juillet suivant, mais lui a précisé que la Sci [I] avait décidé de surseoir à la signature 'en raison d’un différend sur le montant de la commission devant être versée à l’agence immobilière'. Le notaire a refusé par la suite de lui transmettre des informations sur l’état d’avancement de la vente entre la Sci [I] et la société Lidl.

Par acte authentique du 10 août 2018, la promesse synallagmatique de vente a été conclue entre la Sci [I] et la société Lidl, l’acte indiquant que 'les parties avaient négocié directement, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire'.

S’estimant évincée de la vente, la Sarl Fc Immobilier a adressé plusieurs courriers au cours du mois d’août 2018 à la Sci [I], ainsi qu’aux notaires en charge de la vente.

Le 25 septembre 2018, la Sarl Fc Immobilier a déposé une requête auprès du juge de l’exécution de [Localité 1], aux fins d’obtenir l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire. Par ordonnance du 28 septembre 2018, elle a été autorisée à saisir la somme de 60 000 euros.

Le procès-verbal de saisie-conservatoire a été dressé par acte d’huissier du 23 novembre 2018 et notifié à la Sci [I] le 27 novembre 2018.

La régularisation de la vente est intervenue par acte authentique du 23 novembre 2018, hors la présence de la Sarl Fc Immobilier.

Par assignation délivrée le 21 décembre 2018, la Sarl Fc Immobilier a fait citer la Sci [I], devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1217 et 1231-5 du code civil.

Par jugement contradictoire du 25 août 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' condamné la Sci [I] à payer à la Sarl Fc Immobilier la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2018,

' condamné la Sci [I] à payer à la Sarl Fc Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté la Sci [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la Sci [I] aux entiers dépens, comprenant le coût de la saisie-conservatoire et de sa dénonce, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

' rejeté la demande formée par la Sarl Fc Immobilier au titre du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

Sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1 du code civil, le tribunal a estimé que la Sarl Fc Immobilier avait effectué l’ensemble des diligences nécessaires dans l’exécution de son mandat, alors que la Sci [I], en concluant directement la vente de son bien avec la société Lidl, que lui avait pourtant présentée la Sarl Fc Immobilier, sans faire intervenir cette agence immobilière précédemment mandatée dans le cadre d’un mandat exclusif pleinement valable et produisant ses effets jusqu’au 26 avril 2019, avait violé ses engagements. Il a retenu sur ce point que les deux autres mandats non exclusifs signés en 2017 entre la Sci [I] et la Sarl Fc Immobilier à propos du même bien n’avaient pas eu pour effet de dénoncer ou de mettre un terme au premier mandat exclusif signé, et que la régularisation de la vente était intervenue avant l’expiration de la clause d’exclusivité. Le tribunal en a déduit que le montant de clause pénale contractuellement prévu, était dû comme n’étant pas disproportionné.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 septembre 2021, la Sci [I] a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur la totalité des chefs de son dispositif, à l’exception de celui lié au rejet de la demande relative aux frais d’exécution forcée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 12 juillet 2022 auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sci [I] sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

' juge que les contrats de mandat successivement conclus les 6 octobre 2017 et 2 novembre 2017 ont eu pour effet d’anéantir les contrats auxquels ils ont succédé, par l’effet de la novation qu’ils ont opérée,

' juge que les parties sont entrées en relation sans le concours de l’intimée,

' juge que l’agence ne leur a transmis aucune offre de la société Lidl,

' juge que l’intimée ne démontre pas avoir mis en relation les parties et avoir accompli de diligences essentielles à la conclusion de la vente,

' juge qu’au contraire, elle a manqué à toutes ses obligations, et n’a respecté aucun des engagements résultant de ses différents mandats, la privant ainsi de tout droit à commission,

A titre subsidiaire :

' juge que la Sarl Fc Immobilier a commis des fautes la privant de son droit à commission,

En tout état de cause :

' écarte des débats la pièce adverse n° 31qui ne répond pas aux exigences formelles de l’article 202 du code de procédure civile,

' déboute l’intimée de l’ensemble de ses demandes,

' la condamne à restituer l’ensemble des sommes versées en exécution de la décision de première instance,

' la condamne au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel, avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 10 mars 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sarl Fc Immobilier sollicite de la cour qu’elle :

' confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' déboute la Sci [I] de l’ensemble de ses demandes,

' condamne la Sci [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' dise que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenus par l’huissier par application du décret du 12 décembre 196 n°96/1080 devra être supporté par la partie défaillante en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement présentée par la Sarl Fc Immobilier

1.1. Moyens des parties

La Sci [I] soutient, à titre principal, d’une part, que le mandat de vente conclu le 26 janvier 2017 est inapplicable et invoque la novation des différents contrats conclus, car les obligations du mandat conclu le 6 octobre 2017, et notamment l’absence d’exclusivité, sont incompatibles avec celles résultant du premier mandat, lequel consent au mandataire l’exclusivité de la vente. Elle ajoute que le prix de vente fixé dans le troisième mandat du 2 novembre 2017, est incompatible avec les prix de vente fixés aux premiers et seconds mandats. En raison de ces incompatibilités et de leur nature similaire, elle estime que le mandat du 6 octobre 2017 a anéanti celui du 26 janvier 2017 et l’obligation d’exclusivité qui en découle. Ainsi, à la date de la vente, l’appelante estime qu’elle n’était déjà plus liée par une clause d’exclusivité au bénéfice de l’intimée qui avait l’obligation de présenter le bien au prix de 2 010 000 euros.

D’autre part, la Sci [I] soutient que l’intimée n’a pas respecté ses obligations contractuelles découlant du mandat du 2 novembre 2017 car :

*elle ne lui a jamais présenté la société Lidl et ne lui a jamais transmis de proposition d’achat de sa part, de sorte que le potentiel acquéreur a été contraint de la contacter directement. L’appelante soutient que la Sarl Fc Immobilier ne rapporte pas la preuve de lui avoir présenté la société Lidl, le fait que l’offre du 26 avril 2017 lui ait été adressée directement et pendant la durée de validité du premier mandat est ainsi indifférent dès lors que les conditions du droit à commission ne sont pas remplies.

* elle ne lui a pas transmis d’offre au prix du dernier mandat en vigueur, à savoir 2 010 000 euros.

* elle a contraint la société Lidl à conclure un mandat de recherche, alors que conformément à l’article 1161 du code civil, elle ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat de vente,

*elle a tenté de privilégier la candidature de la société 2R Habitat, et soutient sur ce point que, si le mandat du 2 novembre 2017 a été conclu, c’est parce que l’agence l’a convaincue qu’une vente interviendrait avec ladite société à un prix plus élevé que celui fixé auparavant.

Enfin, et à titre subsidiaire, à supposer que le mandat exclusif du 26 janvier 2017 ait toujours lié les parties lors de la vente à la société Lidl, la Sci [I] estime que l’intimée a commis plusieurs fautes dans l’accomplissement de son mandat la privant de rémunération car elle a freiné volontairement la conclusion de la vente en ne transmettant pas les informations envoyées par la société Lidl sur la vente, et dans la mesure où les dysfonctionnements internes, ainsi que l’escroquerie invoqués par l’intimée afin d’expliquer cette situation, ne sont pas avérés.

Elle soutient en tout état de cause que l’intimée n’apporte aucun élément permettant d’établir que son intervention a été déterminante dans la conclusion de la vente litigieuse et l’attestation produite aux débats ne respecte pas les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile.

Pour sa part, en revanche, la Sarl Fc Immobilier soutient que le mandat du 26 janvier 2017 est applicable et que l’appelante ne pouvait traiter directement avec un acquéreur qu’elle lui avait présenté, ce jusqu’au 26 avril 2019. Elle rappelle que l’offre d’achat formulée par Lidl, la promesse de vente et la réitération, sont antérieures à la date d’expiration de cette obligation.

Elle soutient par ailleurs que les mandats successifs ne peuvent faire l’objet d’une novation car ils ne sont pas de même nature. Elle ajoute qu’il appartenait à la Sci [I] de dénoncer ledit mandat et qu’elle ne peut s’en prévaloir afin d’en solliciter la novation, sans faire preuve de mauvaise foi.

En outre, la Sarl Fc Immobilier assure avoir accompli les diligences nécessaires dans le cadre de son mandat car elle est entrée en contact avec la société Lidl et l’a présentée à l’appelante. Sur ce point, elle communique des échanges de courriels entre son agent commercial et le développeur immobilier de Lidl. Elle ajoute que la lettre d’intention de la société Lidl a été adressée pendant la durée du mandat, peu important qu’elle soit adressée directement ou non à l’appelante. Elle explique que ses diligences s’inscrivent dans le cadre de la réalisation d’un projet global d’acquisition de plusieurs parcelles par la société Lidl, aux fins d’y édifier un supermarché. Elle produit à ce titre une attestation et le mandat de recherche conclu avec Lidl. Elle assure encore avoir toujours maintenu le contact avec le potentiel acquéreur et avoir informé les parties régulièrement de l’évolution du dossier ; elle indique produire plusieurs échanges de courriels en ce sens.

Enfin, l’intimée se défend d’avoir tenté de favoriser la candidature de la société 2R Habitat et invoque sa motivation de poursuivre avec l’acquéreur le plus fiable financièrement pour satisfaire sa cliente. Elle rappelle, également, ne jamais avoir été destinataire de l’acceptation de l’appelante concernant l’offre qui avait été faite par la 2R Habitat.

2.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Par application de l’article 1329 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L’article 1330 du même code prévoit que la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

En l’occurrence, aux termes du mandat de vente numéro 2705, signé le 26 janvier 2017, la Sci [I] a mandaté la Sarl Fc Immobilier, agissant sous l’enseigne Erra immobilier, aux fins de vente de son bien situé [Adresse 3], cadastré CL [Cadastre 1], au prix de 1 120 000 euros. La rémunération du mandataire, à la charge du mandant, a été fixée à 60 000 euros. Une clause d’exclusivité a été insérée, prévoyant que le mandataire s’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période de quinze mois après son terme, de traiter directement ou non par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec tout acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de violation de cette obligation, l’acte prévoit qu’une indemnité compensatrice forfaitaire de 60 000 euros sera due par le mandataire.

Ainsi, la clause d’exclusivité ainsi stipulée était valable jusqu’au 26 avril 2019 puisque courant durant toute la durée du mandat qui expirait le 26 avril 2018, outre pendant les douze mois suivants.

Deux autres mandats de vente ont été conclus entre la Sci [I] et la Sarl Fc Immobilier :

— un mandat numéro 3074 en date du 6 octobre 2017 valable jusqu’au 31 octobre 2017, sans exclusivité, portant sur le même bien, également au prix de 1 120 000 euros et stipulant une rémunération du mandataire à hauteur de 60 000 euros à la charge du mandant,

— un mandat numéro 3111 en date du 2 novembre 2017, d’une durée irrévocable de trois mois prorogée pour une durée maximale de 12 mois, sauf dénonciation à l’expiration de la période initiale, sans exclusivité, portant sur le même bien cette fois au prix de 2 010 000 euros et avec une rémunération fixée au bénéfice du mandataire à hauteur de 110 000 euros.

A la lecture de ces deux derniers mandats, il n’est aucunement fait état de la volonté de mettre un terme au premier contrat du 26 janvier 2017, lui-même plus complet et portant sur une durée plus longue, régulièrement signé entre les parties. De plus, il n’est ni allégué, ni justifié d’un courrier recommandé manifestant l’intention de la Sci [I] de mettre un terme au contrat de mandant de vente initial, n°2705, telles que le requerraient les conditions posées à l’article VII du mandat. Le fait que le mandat du 2 novembre 2017 porte sur une valeur de vente du bien en cause nettement supérieure ne permet pas, en soi, de déduire une intention non équivoque des parties de nover, et donc de mettre un terme au contrat de janvier 2017. Tout au plus, la conclusion de ce deuxième mandat de vente sans exclusivité, moins d’un mois après l’autre mandat de vente non exclusif du 6 octobre 2017 au prix initial, peut-il caractériser une volonté non équivoque de mettre un terme à ce dernier au profit de celui de novembre 2017. En revanche, la même analyse ne vaut pas à l’endroit du mandat de janvier 2017 dès lors que la teneur et les obligations découlant de ces contrats étaient distinctes, le mandat de janvier 2017 prévoyant une clause d’exclusivité, non comprise dans les contrats ultérieurs. De plus, il ne se déduit pas de ces contrats aux engagements distincts une incompatibilité entre eux.

Ainsi, il est acquis que les parties étaient toujours liées par le mandat de vente n°2705 stipulant une clause d’exclusivité active jusqu’au 26 avril 2019.

Or, il résulte de la promesse de vente signée le 10 août 2018 par la Sci [I] avec la Snc Lidl que celle-ci a été conclu, pendant la période de validité de cette clause, sans le concours de la Sarl Fc Immobilier. Cette promesse de vente a été réitérée entre ces parties par acte authentique du 23 novembre 2018.

Il convient donc de déterminer si la Snc Lidl a ou non été présentée par la Sarl Fc Immobilier, sous l’enseigne Era Immobilier, de sorte que la vente intervenue le serait en violation des engagements pris par la Sci [I].

D’une part, il résulte des échanges par mails versés aux dossiers, datant de mars et avril 2017, entre Mme [U], alors agent commercial au sein de l’agence Era Immobilier, agissant pour le compte de celle-ci, et M. [S], développeur immobilier de la Snc Lidl, que les premiers échanges au sujet de la vente de la parcelle CL [Cadastre 1], propriété de la Sci [I], ont eu lieu dès le 24 mars 2017, étant observé que la Snc Lidl s’est alors montrée intéressée par l’achat d’un ensemble de parcelles, appartenant à plusieurs propriétaires (parcelles CL [Cadastre 2] et [Cadastre 3], parcelles CL [Cadastre 4] et [Cadastre 5], parcelle CL [Cadastre 6], parcelle CL [Cadastre 7] et parcelle CL [Cadastre 8]) afin de constituer un tènement immobilier complet, en vue d’édifier un supermarché. Les négociations, renseignements et ventes des autres parcelles constituant cet ensemble ont, au demeurant, été réalisées par l’intermédiaire de la Sarl Fc Immobilier qui échangeait donc avec les autres propriétaires vendeurs concernés et jouait un rôle d’intermédiaire entre eux et la Snc Lidl. Ainsi, il est établi que Mme [U] a transmis des informations au sujet du PLU applicable, des prix et conditions de vente des parcelles CL [Cadastre 1] et [Cadastre 8], les coordonnées des propriétaires de chacune des parcelles concernées, notamment la parcelle CL [Cadastre 1], outre, notamment, un modèle de proposition d’achat.

S’agissant de l’attestation de M. [E] figurant en pièce 31 de la Sarl Fc Immobilier en date du 10 décembre 2018, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats quand bien même elle ne reproduit pas la mention requise par l’article 202 du code de procédure civile au titre des sanctions encourues. D’une part, son intérêt et son utilité sont limités au regard du litige, et, d’autre part, elle présente une valeur dès lors amoindrie. En tout état de cause, elle n’est pas déterminante dans l’appréciation des faits de l’espèce.

Contrairement à ce que soutient la Sci [I], l’attestation de M. [W], responsable immobilier régional de la Snc Lidl, en date du 18 janvier 2019, ne vient pas confirmer que la présentation de cette société à l’appelante n’est pas intervenue par le biais de l’agence immobilière, mais fait précisément état de l’intermédiation de la Sarl Fc Immobilier.

Le fait que la Snc Lidl ait signé un mandat de recherche avec la Sarl Fc Immobilier est ici indifférent puisqu’il est question d’apprécier les diligences effectuées par l’agent immobilier au titre de son mandat de vente exclusif contracté avec la Sci [I] le 26 janvier 2017, ce d’autant que le mandat de recherche renvoie au projet d’acquisition de la Snc Lidl, plus vaste, concernant plusieurs parcelles n’appartenant pas à l’appelante.

En outre, il résulte de la lettre d’intérêt, transmise par courrier recommandé avec accusé réception par la Snc Lidl à la Sci [I], du 26 avril 2017, que, pendant la durée de validité du mandat de vente exclusif signé au bénéfice de la Sarl Fc Immobilier, la Snc Lidl s’est portée acquéreur de la parcelle CL [Cadastre 1] au prix de 1 120 000 euros, frais d’agence inclus, donc conformément au mandat signé. Certes, cette lettre a été transmise directement par la Snc Lidl à la Sci [I], mais elle renvoie expressément à l’existence de frais d’agence, étant observé que les autres éléments produits attestent de l’intervention de la Sarl Fc Immobilier pour présenter cet acquéreur au vendeur.

S’il est vrai qu’aucune offre de la Snc Lidl n’a été transmise à la Sci [I] par la Sarl Fc Immobilier, puisque l’agence Era Immobilier n’a transmis qu’une offre d’achat émanant de la société 2Rhabitat, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des pièces produites démontre que la mise en relation du vendeur avec l’acheteur a eu lieu par l’entremise de cet agent immobilier.

Au surplus, les pièces versées aux dossiers établissent l’intervention active de la Sarl Fc Immobilier dans les négociations relatives à la vente jusqu’au début de l’année 2018. Ainsi, c’est bien l’agence Era Immobilier qui a transmis fin janvier 2018 à la Snc Lidl les coordonnées du notaire intervenant pour les vendeurs. Au demeurant, par mail du 8 mai 2018, maître [K], notaire en charge de la vente, a adressé à la Sarl Fc Immobilier le projet de promesse de vente par elle établi en vue de la cession de la parcelle CL [Cadastre 1] par la Sci [I] à la Snc Lidl, mentionnant l’intervention de la Sarl Fc Immobilier, en tant qu’intermédiaire de négociation, bénéficiant d’une commission de 60 000 euros, mise à la charge du vendeur.

Il ne peut être déduit du fait que deux autres mandats de vente, sans exclusivité, aient été signés entre la Sci [I] et la Sarl Fc Immobilier une défaillance de la Sarl Fc Immobilier en ce qu’elle n’aurait pas présenté un acquéreur au prix convenu, alors que le prix retenu dans la promesse finalement signée, soit 1 120 000 euros, est en tout point conforme au mandat originel du 26 janvier 2017.

De même, la situation personnelle de Mme [U], qui a été licenciée par la Sarl Fc Immobilier, ensuite de manquements reprochés par son employeur, ne peut être mise en avant par la Sci [I] pour justifier un manque de diligences de la Sarl Fc Immobilier, alors que cette dernière a précisément réagi face à cette difficulté et a repris la gestion du dossier par d’autres agents et par la directrice de l’agence qui ont mené à bien les démarches entreprises.

Le fait que la Sarl Fc Immobilier ait été en relation avec un autre potentiel acquéreur, la société 2Rhabitat, démontre qu’elle demeurait impliquée et diligente dans le cadre du mandat de vente qui lui avait été confié, au cas où la vente avec la Snc Lidl ne se poursuive pas.

Dans ces conditions, il appert que la Sarl Fc Immobilier justifie avoir présenté l’acquéreur ayant in fine signé la promesse de vente et la vente de la parcelle en cause à la Sci [I] et qu’elle justifie avoir accompli de nombreuses diligences dans le cadre du mandat de vente exclusif qui lui a été confié, aux conditions de celui-ci. Aucune défaillance dans l’exécution de ses obligations n’est démontrée par la Sci [I].

En revanche, tout en adressant le 29 mai 2018 à la Sarl Fc Immobilier un SMS faisant part de son intention de ne plus vendre en précisant 'avec les frais d’agence, il nous manque 30 000 euros donc nous ne vendons plus, nous arrêtons tous, trop long', la Sci [I] a conclu le 10 août 2018 la promesse de vente avec la Snc Lidl, puis a réitéré cette vente le 23 novembre 2018, ce hors la participation de la Sarl Fc Immobilier et sans paiement de frais de négociation au mandataire. Cette vente est intervenue alors pourtant que le mandat de vente exclusif était toujours actif et pleinement applicable et alors que la vente est intervenue au prix et conditions fixées dans ce mandat.

La Sarl Fc Immobilier rapporte ainsi la preuve de ce que la Sci [I] a manqué à ses engagements, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale, expressément stipulée dans le mandat du 26 janvier 2017. En effet, au vu du prix de vente convenu et des diligences accomplies et justifiées de la part du mandataire, cette somme qui représente 5,6 % du prix net vendeur, n’est pas manifestement disproportionnée.

La décision entreprise sera donc confirmée.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La Sci [I], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de la Sarl Fc Immobilier, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

La demande de l’intimée tendant à ce que le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en cas d’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret n°16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer, d’une part en ce que ce texte a été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 et repris à l’article A 444-32 du code de commerce, et, d’autre part, en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu d’écarter la pièce 31 versée par l’intimée,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la Sci [I] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que les dépens ne comprennent pas les prestations de recouvrement ou d’encaissement par l’huissier de justice en cas d’exécution forcée,

Condamne la Sci [I] à payer à la Sarl Fc Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sci [I] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente