COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 MAI 2026

N° 2026/320

Rôle N° RG 25/08889 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPAUU

S.A.R.L. [D] 2.0

C/

[C] [A]

[N] [W]

[U] [X]

S.A. AXA ASSURANCES IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laure ATIAS

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Antoine FAIN-ROBERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 02 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00096.

APPELANTE

S.A.R.L. [D] 2.0

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [C] [A],

né le 24 Septembre 1971 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur [N] [W],

né le 20 Décembre 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur [U] [X],

né le 5 Mars 1970 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.A. AXA ASSURANCES IARD,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2016, il a été consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) [D] 2.0, venant aux droits de la société Dot 5, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 6] à [Localité 5] composé :

— au rez-de-chaussée de la section AB [Cadastre 1] une salle de restaurant et deux WC ;

— au rez-de-chaussée de la section AB [Cadastre 2] un coin bar, une plonge et une cuisine ;

— au rez-de-chaussée de la section AB [Cadastre 3] un coin pizza, une réserve, un bureau et un vestiaire.

Les sections AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3] communiquent par une ouverture dans le mur porteur.

Par acte notarié en date du 3 mai 2022, M. [U] [X], M. [N] [W] et M. [C] [A] ont acquis :

— sur les parcelles section AB [Cadastre 2] et [Cadastre 3], le lot n° 9 correspondant au local commercial situé au rez-de-chaussée ainsi que le lot n° 8 de l’ensemble immobilier correspondant à un appartement T2 au R+1 de l’immeuble qu’occupait M. [V] ;

— sur la parcelle AB [Cadastre 1], le lot n° 1 correspondant à une pièce à usage commercial et le lot n° 2 correspondant à une pièce à usage d’habitation à l’étage.

MM. [X], [W] et [A] sont assurés auprès de la société anonyme (SA) Axa assurances Iard tandis que la société [D] 2.0 est assurée auprès de la société Pacifica et M. [V] auprès de la société Suravenir.

Une déclaration de sinistre a été effectuée à la suite de dégâts des eaux survenus en juillet 2023 affectant la partie bar et les WC du local commercial loué à la société [D] 2.0.

La société [D] 2.0 a saisi le juge des référés, par acte du 7 septembre 2023, aux fins d evoir condamner MM. [X], [W] et [A] à exécuter des travaux sous astreinte et à les autoriser à consigner les loyers commerciaux jusqu’à leur réalisation.

A la demande de la société [D] 2.0, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a, par ordonnance en date du 15 mai 2024, ordonné un expertise judiciaire afin de décrire les désordres et d’en déterminer l’origine et les cause ainsi que les travaux permettant d’y remédier.

M. [J], expert commis, a dressé son rapport le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la société [D] 2.0 a fait assigner MM. [X], [W] et [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin de les voir condamner, sous astreinte, à exécuter les travaux de reprise de la cause des infiltrations définis par l’expert judiciaire en page 10 de son rapport et de les condamner à lui verser une provision de 46 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice au titre de la perte de chiffre d’affaires liée au défaut d’exploitation des 10 places.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, MM. [X], [W] et [A] ont appelé leur assureur, la société Axa assurances Iard, en garantie.

Par ordonnance en date du 2 juillet 2025, ce magistrat, après avoir joint les procédures, a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par MM. [X], [W] et [A] ;

— déclaré la société [D] 2.0 recevable en son action ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [D] 2.0 et l’a déboutée de ses demandes ;

— condamné la société [D] 2.0 à verser à MM. [X], [W] et [A] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [D] 2.0 à verser à la société Axa France Iard la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

— condamné la société [D] 2.0 aux dépens des deux instances jointes et accordé à la SCP Drap Hestin Nardini Fernandes-Thomann, à l’enseigne TEGO Avocats, représentée par M^e Laurence Nardini, le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la société [D] 2.0, il a considéré que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile avaient été respectés, d’une part, en l’état d’une tentative de conciliation menée par courrier du 28 novembre 2024, à la suite de quoi les parties ont été convoquées, le 20 janvier 2025, à une conciliation, laquelle n’a pu avoir lieu en raison de la présente procédure initiée le 16 décembre 2024 et, d’autre part, en raison de l’urgence de la situation impliquant l’absence de recours à la procédure de tentative de conciliation.

Par ailleurs, il a estimé que les demandes de la société [D] 2.0 ne se heurtaient pas à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2024 en application de l’article 488 du code de procédure civile dès lors que, d’une part, les litiges n’avaient pas le même objet, les travaux sollicités dans le cadre de la précédente procédure étant fondés sur l’obligation de délivrance des bailleurs alors que ceux sollicités dans le cadre de la présente procédure sont fondés sur le trouble anormal de voisinage et que, d’autre part, le rapport d’expertise s’analyse comme une circonstance nouvelle permettant de modifier la première ordonnance, et ce, d’autant que la société [D] 2.0 sollicite pour la première fois une provision.

Sur la demande de provision, il a estimé que l’obligation pour les bailleurs de réparer les préjudices allégués par la société [D] 2.0 était sérieusement contestable dès lors que leur responsabilité ne pouvait être engagée sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage en présence d’un bail commercial liant les parties, que les travaux effectués par les bailleurs en urgence ne valaient pas reconnaissance de leur entière responsabilité dans les préjudices allégués et que la réalité du préjudice subi n’était pas rapportée en l’état d’un constat d’huissier démontrant l’exploitation du restaurant durant la fin de l’année 2024.

Suivant déclaration transmise au greffe le 21 juillet 2025, la société [D] 2.0 a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par MM. [X], [W] et [A] et déclaré recevable son action.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau de :

— juger que l’exécution des travaux de réparation de la cause des infiltrations après délivrance de l’assignation emporte reconnaissance du bien fondé de ses demandes ;

— débouter en conséquence les intimés de leurs demandes, en ce compris celles formées au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum MM. [X], [W] et [A] à lui payer la somme provisionnelle de 46 000 euros à valoir sur la réparation de la perte de chiffre d’affaires liée au défaut d’exploitation des 10 places ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens du référé.

Elle fait notamment valoir :

— qu’une tentative préalable de conciliation a été initiée le 28 novembre 2024 avec la saisine du conciliateur qui, par mail du 2 décembre 2024 a refusé sa mission en considérant que les circonstances de l’affaire rendaient impossible toute conciliation, raison pour laquelle elle a initié la procédure de référé le 16 décembre 2024 ;

— que, malgré tout, elle a demandé au conciliateur de convoquer les parties, ce qui sera fait le 6 décembre 2024 pour une réunion fixée le 20 janvier 2025, à la suite de quoi un procès-verbal d’échec de la conciliation sera dressé ;

— qu’en tout état de cause, elle n’était pas tenue de procéder à une tentative de conciliation comme justifiant d’un motif légitime tenant à l’urgence manifeste et aux circonstances de l’espère rendant impossible une telle tentative ;

— que les bailleurs contestent, depuis le début, leur obligation de procéder aux réparations, étant relevé que ce n’est que le 17 décembre 2024, soit un an et demi après la déclaration de sinistre, qu’ils ont proposé une intervention ;

— qu’elle conteste la validité de l’attestation de la société Plomberie [B] comme ne répondant pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, notamment faute pour la pièce d’identité justifiant de l’identité du testateur d’y être annexée ;

— que l’urgence résulte de la nature des désordres, à savoir des infiltrations d’eaux usées affectant le restaurant de nature à en troubler la jouissance et l’exploitation, de ne pas répondre au règles d’hygiène et de sécurité des usagers et d’être à l’origine d’un préjudice d’exploitation et d’image ;

— que ses demandes ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expertise, qui n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ;

— que le litige ne repose pas sur les mêmes faits puisqu’il existe des éléments nouveaux, et notamment le rapport d’expertise judiciaire ;

— qu’alors même que les bailleurs refusaient de réaliser les travaux au motif que les dégâts des eaux, qui se situaient dans le restaurant, avaient pour origine un manquement de sa part à son obligation d’entretenir les lieux, alors même qu’elle soutenait que son obligation de réaliser les travaux en application de l’article 1719 du code civil n’était pas sérieusement contestable, l’expertise révèle que le sinistre trouve son origine dans l’appartement du dessus, propriété également de ses bailleurs, de sorte que cela prouve leur manquement à leur obligation de lui assurer une jouissance paisible ;

— que c’est donc à la lumière des conclusions de l’expert que la présente procédure a été introduite ;

— que l’ordonnance de référé ayant dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de travaux formée au visa de l’article 1719 du code civil et à être autorisée à consigner le montant des loyers n’a pas d’autorité de chose jugée, de sorte que toute action ultérieure ne lui était pas interdite ;

— que la présente action n’a pas été initiée en application de l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne se heurte pas à l’autorité de chose jugée de l’ordonnance rendue le 15 mai 2024 ;

— que l’obligation des bailleurs de réparer son préjudice n’est pas sérieusement contestable dès lors que la clause contenue dans le bail de renonciation à tout recours à l’égard du bailleur ne s’applique que pour les dommages causés aux aménagements effectués par le preneur dans les lieux loués tandis que les désordres ont pour origine l’appartement voisin, soit un local situé hors du champs du bail commercial, ce qui explique que seuls les bailleurs ont été en mesure de réaliser les travaux en janvier 2025 ;

— que, même en présence d’une clause de renonciation à tout recours, l’obligation de jouissance paisible en application de l’article 1719 du code civil subsiste, dès lors que les clauses du bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu et des désordres affectant les lieux loués pour lesquels le preneur ne pouvait être couvert par une assurance ;

— que, si son assureur a accepté de mobiliser ses garanties au titre des embellissements, il a refusé de prendre en charge les pertes d’exploitation au motif qu’elles résultaient de l’absence de réparation de l’origine des désordres par ses bailleurs ;

— que l’origine des dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus appartenant également à ses bailleurs, elle leur a demandé, dès le mois d’août 2023, d’intervenir pour procéder aux travaux nécessaires, en vain ;

— qu’il a fallu une expertise judiciaire, la saisine du conciliateur de justice et la présente action pour qu’ils daignent enfin réaliser les travaux en janvier 2025 ;

— que cette exécution, sans réserve des travaux de réparation de la cause du sinistre, vaut reconnaissance de responsabilité sur la charge juridique de ces travaux ;

— qu’elle ne s’est jamais opposée à la réalisation des travaux et conteste l’attestation de la société Plomberie [B] du 9 février 2024, faisant observer que les investigations techniques ne pouvaient être réalisées uniquement dans les locaux qu’elle occupe dès lors que l’origine des dégâts des eaux se trouve ailleurs ;

— ne pas avoir été indemnisée de ses pertes d’exploitation par son assureur, la société Pacifica, bien qu’ayant déclaré un sinistre de dégât des eaux auprès d’elle le 1er août 2023 ;

— que la réalité de ses pertes d’exploitation résulte du rapport d’expertise judiciaire ;

— qu’elle a communiqué lors des opérations d’expertise un courrier de l’expert-comptable qui chiffre le préjudice de perte d’exploitation de la partie de la salle de restaurant au niveau du bar qui a été fermée en raison des infiltrations et des mauvaises odeurs, ce qui correspond à 10 places assises qui ne sont plus exploitables depuis le 1er août 2023, tel que cela résulte du procès-verbal de constat qu’elle a fait établir par Me [O] ;

— que l’expert judiciaire a confirmé que les conditions d’hygiène ne permettaient pas d’exploiter les places en question situées sous les infiltrations ;

— que l’expert- comptable a reconstitué le nombre de couverts par période en comparaison à l’année précédente, et ce, en tenant compte de la fermeture du restaurant un jour par semaine en 2022 ;

— qu’il en résulte un manque à gagner non négligeable évalué à la somme de 231 679 euros, sans compter les salaires qu’elle a réglés en pure perte de nettoyage des conséquences des infiltrations.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, MM. [X], [W] et [A] sollicitent de la cour qu’elle :

— réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté leurs fins de non-recevoir pour déclarer recevable l’action de l’appelante ;

— statuant à nouveau,

— déclare irrecevables les demandes formées par l’appelante ;

— à défaut, confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

— à titre subsidiaire, avant dire droit, ordonne un complément d’expertise en désignant à nouveau M. [J] avec pour mission de déterminer, au vu des pièces et matériel qui lui seront remis, si les infiltrations d’eau survenues dans le local occupé par le preneur peuvent avoir pour origine le perçage de la canalisation constaté au moment de sa dépose et d’indiquer les origines possibles de ce perçage et, notamment, s’il a pu être causé d’un autre endroit que depuis le local occupé;

— sursoir à statuer dans l’attente du dépôt de ce complément d’expertise ;

— à défaut, condamner la société Axa France Iard à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;

— condamner tous mauvais contestants à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Tollinchi Bujoli Tollinchi, représenté par M^e Charles Tollinchi, avocat sous sa due affirmation conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir :

— que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété comme étant seuls propriétaires indivis de l’ensemble de l’immeuble ;

— avoir fait intervenir l’entreprise [B] afin qu’elle entreprenne des travaux permettant de mettre un terme à la fuite constatée, intervention qui a été refusée par l’appelante ;

— que l’appelante n’a pas jugé utile, pendant longtemps, de justifier du sort de la déclaration de sinistre faite auprès de son propre assureur, la société Pacifica, à qui il revient de garantir les peintures et les prétendues pertes d’exploitation causées par un 'sinistre suite à un dommage matériel garanti', ce qui est le cas des dégâts des eaux, contrairement à ce qu’indique le cabinet Polyexpert mandaté par la société Pacifica ;

— que l’appelante s’est rendue à l’évidence en assignant son assureur devant la juridiction du fond tout en reconnaissant la validité de la clause de renonciation à recours ;

— que les demandes de l’appelante sont irrecevables du fait de l’absence de conciliation préalable en application de l’article 750-1 du code de procédure civile dès lors que l’assignation a été délivrée à un moment où le conciliateur de justice, saisi par courrier du 28 novembre 2024, avait, le 6 décembre 2024, convoqué les parties à une conciliation devant se tenir le 20 janvier 2025 ;

— qu’aucun motif légitime tenant à l’urgence ne dispensait l’appelante de passer outre cette obligation dès lors qu’ils ne sont jamais opposés à la réalisation des travaux et que l’urgence ne peut être un motif de contournement à la procédure de conciliation déjà mise en oeuvre :

— qu’en saisissant un conciliateur, l’appelante a elle-même reconnu que le litige n’était pas incompatible avec la prétendue urgence dont elle se prévaut ;

— qu’alors même qu’un conciliateur était disponible et que la réunion de conciliation était prévue pour le 20 janvier 2025, soit moins de trois mois après sa saisine, l’appelante a initié la présente action ;

— que, dès lors que le litige est né en raison du refus de l’appelante de toute intervention et que les désordres ne l’ont jamais empêché d’exploiter son restaurant, il n’existait aucune incompatibilité du litige avec la réunion fixée par le conciliateur ni aucune urgence ;

— que la demande de l’appelante est irrecevable du fait de l’autorité de chose jugée au provisoire attachée à l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2024 ;

— qu’en application de l’article 488 du code de procédure civile, seule l’existence de circonstances nouvelles peut permettre de modifier ou rapporter cette ordonnance ,

— que l’expertise judiciaire, même si elle est imparfaite, ne fait que confirmer que le sinistre a pris naissance au-dessus du local commercial loué à l’appelante ;

— qu’elle n’ajoute dès lors rien, ni à la qualité des parties, ni au raisonnement que la locataire aurait pu former dès sa première action quant aux moyens à même de fonder sa demande de provision ou quant aux éléments de fait susceptibles d’être mobilisés ;

— que son obligation de régler la provision sollicitée se heurte à de multiples contestations sérieuses;

— que la véritable cause du sinistre engage la responsabilité de l’appelante, étant donné qu’en déposant le faux-plafonds du local qu’elle exploite, l’entreprise [B] s’est aperçue que la fuite provenait d’un trou perçant de part en part la canalisation en question, soit un perçage intervenu depuis le local loué par l’appelante ou des entreprises mandatées par elle ;

— que les dispositions contractuelles s’opposent aux demandes de l’appelante, et notamment la clause de renonciation à recours qui couvre, par sa généralité, tous les dégâts des eaux survenus dans les lieux loués qu’elle qu’en soit l’origine, fût-elle extérieure ;

— qu’il n’y a en effet pas lieu de confondre l’origine du désordre, indifférente pour l’application de la clause, et le lieu de sa survenance et les biens qu’il a frappés qui se trouvent bien au cas présent dans le local loué par l’appelante comme affectant les aménagements qui y ont été faits;

— que l’appelante disposait de la possibilité factuelle d’y mettre un terme dès lors que les désordres provenaient de la canalisation passant au-dessus du local et accessible depuis celui-ci et que cela lui a été proposé dès le lendemain de ses plaintes dans l’attente du positionnement des assurances, ce qu’elle a refusé ;

— qu’elle disposait également de la possibilité juridique d’y mettre un terme dès lors que l’article 10 du bail impute au locataire la charge des réparations et des travaux rendus nécessaires par la faute d’un tiers ou par son propre fait, en intervenant sur les canalisations, conduites, égouts, fosses de l’immeuble, système d’épuration et de filtration ;

— qu’il appartenait à l’appelante d’entreprendre les travaux de reprise nécessaires de la canalisation fuyarde sur laquelle elle pouvait intervenir et, le cas échéant, à en demander la prise en charge par les assurances en fonction des résultats de recherche de fuites ;

— que, s’ils ont réalisé les travaux, cela ne vaut pas reconnaissance de leur responsabilité, dès lors que cela a été fait sous réserve des polémiques existantes ;

— que le préjudice allégué par l’appelante n’a été causé que par son attitude fautive ;

— qu’ils ont fait appel, dès le 2 août 2023, soit le jour même des plaintes du preneur, à l’entreprise [B] afin que des travaux soient effectués pour mettre un terme à la fuite, ce que l’appelante a refusé considérant que ces travaux étaient incompatibles avec la poursuite de son activité et exigeant qu’ils soient réalisés depuis l’appartement du dessus, c’est à dire en détruisant la dalle béton qui sépare cet appartement de la canalisation en question, ce qui n’était pas possible ;

— que l’attestation de l’entreprise [B] n’est pas une attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile mais un courrier de l’entreprise sur papier à en-tête de cette société, écrit par une personne y exerçant encore des fonctions de direction, M. [B], portant sa signature et dont le contenu est confirmé par le gérant de l’entreprise, M. [Q] ;

— que cette intervention n’a jamais été contestée par l’appelante jusqu’à la présente procédure;

— qu’il n’est pas possible de soutenir que l’entreprise [B] n’aurait jamais pu déterminer l’origine du sinistre et qu’il était nécessaire de passer par une expertise judiciaire ;

— que si tel est le cas, cela démontre qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations jusque-là, ni même après comme ayant réalisé les travaux dès que les disponibilités du preneur le permirent, de sorte qu’ils ne sont en rien responsable du préjudice subi par l’appelante ;

— que le préjudice allégué par l’appelante n’existe pas ;

— qu’en plus de ne pas démontrer que le sinistre n’est pas couvert par sa propre assurance, elle n’a, en réalité, jamais cessé d’exploiter les tables litigieuses, tel que cela résulte des photographies et procès-verbal qu’ils versent aux débats ;

— que, dans tous les cas, l’étendue du préjudice allégué n’est pas démontré, sachant qu’aucune indemnisation d’une perte d’exploitation ne pouvant être faite sur la base d’attestations d’expert-comptable non corroborées par des pièces comptables ;

— que l’appelante ne démontre pas l’existence d’une fréquentation, telle que la prétendue paralysie l’aurait empêchée de réaliser son chiffre d’affaires, d’autant que les fluctuations des chiffres d’affaires réalisés d’une année sur l’autre peuvent avoir d’autres causes que le sinistre dont l’appelante s’est plainte ;

— que la perte d’exploitation ne peut être égale au chiffre d’affaires non réalisé, sauf à permettre la victime de s’enrichir en lui remboursant des charges qui n’ont pas été exposées ou économisées, et ne peut être, au mieux, égale qu’à la perte de marge, laquelle ne correspond pas au prix hors taxe des prestations mais au prix de ces prestations déduction faires des charges exposées ou économisées ;

— que l’immeuble est assuré auprès de la société Axa couvrant tant leur responsabilité civile que les dégâts des eaux, sans franchise et dans la limite d’un plafond de 19 900 000 euros :

— que la clause d’exclusion figurant aux conditions générales du contrat à laquelle se réfère leur assureur est irrégulière comme ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et comme n’étant pas, dès lors, formelle et limitée ;

— que les conditions de cette clause ne sont, en tout état de cause, pas remplies, dès lors qu’ils ont procédé aux travaux une fois la cause des désordres et les moyens propres à y remédier ayant été identifiés de manière certaine au contradictoire de l’ensemble des parties par le rapport d’expertise, en sachant que ces travaux relevaient de l’obligation d’entretien du preneur et qu’ils ont entrepris immédiatement des démarches pour y remédier.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Axa France Iard demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— rejeter toutes demandes formées à son encontre ;

— condamner tout succombant in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— l’expert ne s’est pas prononcé sur sa demande de faire appel à un sapiteur comptable au regard de la réclamation de la locataire portant sur une somme de 231 679 euros au titre d’un prétendu préjudice d’exploitation ;

— le bail prévoit en son article 10 que les frais d’entretien et de réparation des canalisations, sanitaires et revêtements des murs et sols relèvent de l’obligation du preneur ;

— l’article 13 porte renonciation réciproque à recours, d’autant que le preneur est assuré auprès de la société Pacifica, à qui il appartenait de mobilier la garantie au titre des conséquences dommageables et perte d’exploitation ;

— le preneur a manifestement tardé à déclarer son sinistre en l’état d’un rapport établi par le cabinet Polyexpert, missionné par la société Pacifica, le 28 mars 2025 évaluant les conséquences dommageables matérielles à la somme de 3 288 euros ;

— ne pas comprendre l’absence de la société Pacifica aux opérations d’expertise ;

— le local commercial faisant partie intégrante d’un ensemble immobilier, l’immeuble est nécessairement soumis au statut de copropriété, de sorte que les réseaux d’évacuation, à l’origine des dégâts des eaux, constituent une partie commune dont la responsabilité relève de la copropriété ;

— la responsabilité des bailleurs ne peut être recherchée que sur un terrain contractuel, en application du bail, et non sur le terrain du trouble anormal de voisinage, de sorte que seules les obligations nées du bail s’appliquent ;

— si l’expert retient deux causes d’infiltrations, les canalisations et le siphon de la douche de l’appartement situé au-dessus, ces causes ne sont pas ventilées par l’expert, ce qui cause un problème en terme d’imputation, d’autant que le locataire de l’appartement du dessus a quitté les lieux ;

— le restaurant était exploité au moment des opérations d’expertise ;

— la perte d’exploitation relève de l’appréciation du juge du fond dès lors que l’évaluation qui a été faite ne résulte que de l’attestation de l’expert-comptable du preneur dont la méthodologie même de calcul est critiquable ;

— son obligation de garantir les conséquences résultant des dégâts des eaux est sérieusement contestable au vue des exclusions et limites de garantie stipulées dans la police d’assurance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de provision

Pour non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile

Suivant l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000'euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4'et R 211-3-8'du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants':

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1'du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il n’est pas contesté, qu’avant d’engager la présente procédure, l’appelante a initié une tentative de conciliation.

C’est ainsi qu’elle a saisi, par courrier en date du 28 novembre 2024, M. [L], conciliateur de justice au tribunal d’instance de Fréjus. Elle indique être victime de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage causés par ses bailleurs en raison d’infiltrations affectant le local qu’elle loue depuis le 18 juillet 2023, ayant pour origine la salle de bain de l’appartement situé au-dessus et une fuite sur réseau.

Après avoir indiqué à l’appelante, par courriel en date du 2 décembre 2024, que sa saisine lui semblait prématurée, l’expert judiciaire venant de rendre son rapport d’expertise, qui datait du 25 novembre 2024, et que la tentative de conciliation n’était pas obligatoire pour les litiges excédant la somme de 5 000 euros, la perte de marge étant évaluée à 231 000 euros, M. [L] a, malgré tout, convoqué les parties, par courrier en date du 6 décembre 2024, à une réunion devant se tenir le 20 janvier 2025.

Or, avant même que les parties ne rencontrent le conciliateur de justice, l’appelante a introduit la présente procédure par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2024.

Ce n’est qu’au cours de la procédure ainsi initiée que M. [L] a constaté, le 2 février 2025, l’échec de la tentative de conciliation.

Dans la mesure où l’article 750-1 du code de procédure civile sanctionne l’absence de tentative préalable de conciliation, et non le fait de ne pas avoir attendu une convocation ou une réunion effective avant d’assigner, le fait pour l’appelante d’avoir saisi la juridiction avant l’issue de la conciliation n’entraîne pas, à lui seul, l’irrecevabilité.

En l’occurrence, le conciliateur, avant de convoquer les parties, avait indiqué à l’appelante que, selon lui, en plus d’avoir été saisi prématurément, le litige n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile au vue du montant du préjudice allégué qui excède 5 000 euros.

S’il apparaît que l’appelante a fait signifier l’assignation à ses adversaires, le 16 décembre 2024, soit 10 jours après l’envoi de la convocation du conciliateur, il n’en demeure pas moins que la demande en justice a bien été précédée d’une demande de tentative de conciliation, à laquelle le conciliateur a entendu ne pas donner suite avant de se rétracter.

De plus, il s’avère que l’appelante n’était effectivement pas tenue de recourir à cette tentative préalable de conciliation.

En effet, même à retenir le fondement juridique initial invoqué par l’appelante au soutien de son action, à savoir le trouble anormal de voisinage caractéristique d’un trouble manifestement illicite, lequel entre dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile, et ce, même si le montant du litige excède 5 000 euros, il n’en demeure pas moins que le trouble subi par l’appelante consistant en des infiltrations affectant une partie de la salle du restaurant qu’elle exploitait depuis un an et demi, au moment de son action en justice, elle justifiait d’un motif légitime la dispensant de l’obligation préalable de résolution amiable tenant à l’urgence manifeste.

Le fait pour l’appelante d’avoir, malgré cette urgence manifeste, engagé une tentative de conciliation en amont de l’assignation ne la prive pas de son droit d’invoquer a posteriori la dispense à laquelle elle pouvait prétendre au regard de la sanction encourue.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par les intimés pour non-respect de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Pour autorité de chose jugée au provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2024

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Il en résulte que le juge des référés peut méconnaître l’autorité de la chose jugée au provisoire des décisions qu’il rend en cas de circonstances nouvelles.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, préalablement à la présente procédure, l’appelante a initié une autre action en référé à l’encontre de ses bailleurs à l’issue de laquelle une ordonnance sera rendue le 15 mai 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan.

Dans le cadre de cette procédure, initiée le 7 septembre 2023, l’appelante sollicitait la condamnation de ses bailleurs à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations affectant la salle du restaurant qu’elle exploite et à lui verser une provision de 20 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice commercial ainsi que l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux. A titre subsidiaire, elle demandait la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire afin de déterminer les réparations nécessaires pour mettre fin aux infiltrations mais également les travaux de remise en état consécutifs et son préjudice face à l’inaction des bailleurs.

Par ordonnance en date du 15 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à titre principal par la société [D] 2.0 à l’égard de ses bailleurs mais a fait droit à sa demande subsidiaire en ordonnant une expertise judiciaire avec pour mission de dire si les lieux loués présentent les désordres allégués par le preneur, d’en rechercher l’origine et les causes, de décrire les travaux permettant d’y remédier en chiffrant le coût et de fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis.

Dans son rapport d’expertise en date du 15 novembre 2024, M. [J] confirme la réalité des désordres affectant la salle du restaurant et le sas d’accès au WC, considère qu’ils ont pour origine la bonde de fond du bac à douche de l’appartement situé au-dessus et une fuite du réseau, précise les travaux permettant d’y remédier (remontage de la bonde de fond de la douche, dépose du réseau d’évacuation et pose d’un nouveau circuit rigide après démontage de la partie du faux-plafond face au bar du restaurant, pose d’un nouveau faux-plafond équipé d’une trappe d’accès et reprise de la peinture) en les évaluant à la somme de 7 110 euros et relève que le preneur évalue son préjudice résultant d’une perte de marge à 231 679 euros.

Si cette expertise ne fait que confirmer la réalité des infiltrations affectant une partie de la salle du restaurant exploité par la société [D] 2.0 provenant du dessus, elle rélève l’existence de deux causes du sinistre, l’une provenant de la salle de bain de l’appartement situé au-dessus du plafond infiltré, l’autre provenant du réseau d’évacuation situé derrière le faux-plafond sous la dalle en béton de l’appartement du dessus. De plus, elle détermine les travaux devant être réalisés pour y remédier.

Cette expertise apporte donc des éléments nouveaux, concernant notamment l’origine et les causes des désordres et les travaux devant être réalisés pour y remédier, susceptibles de changer la décision rendue le 15 mai 2024 par le juge des référés de ne pas faire droit à la demande de provision sollicitée par la société [D] 2.0 à valoir sur l’indemnisation de son préjudice commercial.

D’ailleurs, c’est suite au rapport d’expertise que les bailleurs ont procédé aux travaux préconisés par M. [J], et ce, même s’ils contestent leur obligation de les réaliser.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par les intimés pour violation de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan le 15 mai 2024.

Sur le bien-fondé de la demande de provision à valoir sur le manque à gagner

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, alors même que les bailleurs ont réalisé les travaux préconisés par l’expert au cours de la procédure de première instance initiée par la société [D] 2.0, au début de l’année 2025, ils contestent leur obligation contractuelle d’y procéder.

Contrairement à ce que prétend l’appelante, le fait pour une partie de réaliser des travaux sur la base d’un rapport d’expertise ne constitue pas en soi une reconnaissance de responsabilité.

En effet, dès lors que l’expertise judiciaire in futurum, qui a été ordonnée, l’a été afin de fournir à la juridiction éventuellement saisie des éléments portant sur les désordres allégués, leurs origine et cause, les travaux propres à y remédier et les éventuels préjudices subis, seul le juge peut se prononcer sur la responsabilité des bailleurs compte tenu de la persistance du litige. En l’occurrence, par courrier officiel en date du 30 décembre 2024, le conseil des bailleurs indiquait que l’intervention de l’entreprise [B] afin de réaliser les travaux préconisés par l’expert ne valait aucune reconnaissance de responsabilité ou de garantie de la part de [ses] clients.

Les parties au bail sont désormais d’accord pour considérer que seule la responsabilité contractuelle des bailleurs peut être recherchée en application des articles 1719 et 1720 du code civil qui les oblige à délivrer et entretenir un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu. En effet, l’appelante n’entend plus se prévaloir de troubles anormaux de voisinage. En outre, les bailleurs démontrent que les infiltrations en question n’affectent que la partie du restaurant qui se situe dans l’immeuble cadastrée section AB n° [Cadastre 1], lequel n’est pas soumis au statut de la copropriété en l’état de la réunion de tous les lots entre les mains d’un seul propriétaire, à savoir MM. [X], [W] et [A].

Il résulte du rapport d’expertise de M. [J] que les infiltrations, qui affectent une partie de la salle du restaurant et le sas d’accès au WC, ont pour origine la bonde de fond du bac à douche situé dans l’appartement du dessus et le réseau d’évacuation situé entre le faux-plafond de la salle du restaurant et la dalle en béton de l’appartement du dessus. Plus précisément, le rapport de recherches de fuites dressé le 8 octobre 2024 par le cabinet AX neutro relève une fuite sur le réseau d’eaux usées s’expliquant probablement par un défaut de collage au niveau du coude à 45 °, non accessible, localisé au niveau des infiltrations ainsi qu’un défaut de raccordement entre la bonde de fond et le bac à douche.

De toute évidence, l’origine des dégâts des eaux ne se situe pas à l’intérieur des locaux loués à la société [D] 2.0.

Il reste que les bailleurs soutiennent que la société [D] 2.0 est intervenue sur le réseau d’évacuation, auquel on ne peut y accéder qu’en passant par le restaurant qu’elle exploite, ce qui rend leur responsabilité sérieusement contestable en application des clauses contractuelles.

L’article 7 du contrat de bail (page 6) stipule que le preneur s’engage à ne faire aucune modification, aucun changement de distribution, aucune démolition quelconque, aucune installation de machinerie, aucune construction de quelque nature que ce soit, pendant toute la durée du bail, sans le consentement préalable écrit du bailleur.

L’article 10 (page 7) stipule que la charge des dépenses d’entretien, de remplacements, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux liés à l’usure normale ou la vétusté, ou rendues nécessaires par la faute d’un tiers ou de son propre fait, incombe intégralement au preneur, à l’exception de la charge des dépenses relatives aux grosses réparations énumérées par l’article 606 du code civil.

Le même article (page 8) indique que le preneur supportera la charge financière des dépenses auxquelles il est conventionnellement tenu, soit par paiement direct auprès des intervenants pour celles qu’il devra exécuter de son propre chef, soit par remboursement au bailleur pour celles que celui-ci aura engagées. Il s’agit des prestations et frais d’entretien, de remplacement, de réparations et travaux des lieux loués tant sur l’immeuble que sur les équipements tels que les canalisations, conduites, égouts, fosses de l’immeuble et système d’épuration et de filtration.

Afin d’établir leurs allégations, les bailleurs se prévalent des constatations qui ont été faites par la société Plomberie [B] lors de son intervention pour réaliser les travaux préconisés par l’expert. Suivant facture en date du 4 mars 2025, elle indique avoir procédé à la réparation canalisation évacuation à l’endroit cassé comprenant mise en place d’un raccord spécial fonte réparation. Elle y a annexé des photographies afin de montrer que la canalisation en PVC a été percée de chaque côté, ce qui a occasionné la fuite sur la canalisation de la douche de l’appartement situé au-dessus.

Or, ces constatations n’ayant pas été faites contradictoirement, mais postérieurement à l’expertise judiciaire, par l’entreprise chargée de réaliser les travaux préconisés par l’expert, la preuve n’est pas rapportée que les infiltrations ont pour origine une intervention de la société [D] 2.0 sur la canalisation en question, et ce, nonobstant le fait que l’accès à cet équipement n’est possible que depuis la salle du restaurant.

En outre, si l’expert considère que les infiltrations s’expliquent également par la bonde de fond du bac à douche installée dans l’appartement du dessus, à un moment où il était occupé par un locataire, il n’en demeure pas moins qu’aucune faute ne peut, de toute évidence, être retenue à son encontre dès lors que les bailleurs sont responsables des vices ou défauts de cet équipement.

Il en résulte que les clauses du bail mettant à la charge de la société [D] 2.0 les dépenses rendues nécessaires par la faute d’un tiers ou de son propre fait ne rendent pas sérieusement contestable les obligations de délivrance et d’entretien structurel auxquels sont tenus les bailleurs.

Par ailleurs, les bailleurs, qui contestent leur responsabilité, se réfèrent à la clause de non renonciation à tout recours à leur égard insérée dans le bail.

L’article 13 (page 10) énonce que le preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu’il effectuera dans les lieux loués, ainsi que ceux causés aux mobiliers, matériel, marchandises, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce soit, en renonçant et faisant renoncer sa ou ses assureurs à tous recours contre le bailleur et ses assureurs.

En visant tous dommages causés aux aménagements, mobiliers, matériel, marchandises et objets appartenant au preneur, la validité de cette clause est sérieusement contestable comme étant trop générale et comme exonérant les bailleurs de leurs obligations essentielles de délivrance et de réparation de la chose louée issues des articles 1719 et 1720 du code civil.

Cela est d’autant plus vrai que cette clause de non-recours apparaît être sans lien avec des travaux spécifiques mis à la charge de la société [D] 2.0 pour les raisons exposées ci-dessus.

Dès lors, cette clause n’est pas de nature à remettre sérieusement en cause la responsabilité des bailleurs à l’égard de la société [D] 2.0.

En revanche, même à considérer que l’obligation pour les bailleurs de procéder aux travaux préconisés par l’expert n’est pas sérieusement contestable, il en va différemment de leur obligation d’indemniser la société [D] 2.0 du manque à gagner allégué résultant du retard pris dans leur réalisation.

Tout d’abord, les bailleurs soutiennent avoir demandé à la société Plomberie [B] d’intervenir dans les locaux loués par la société [D] 2.0 dès qu’elle a été informée du sinistre. Dans un compte-rendu de visite en date du 2 août 2023, M. [B] indique avoir constaté, le 31 juillet 2023, une fuite au plafond du restaurant et, le 1er août 2023, et en passant une caméra, que la fuite était due à un problème d’écoulement des eaux venant de la salle de bain de l’appartement situé à l’étage. Il préconise alors d’intervenir par le restaurant ' au vu de l’âge de la construction (canisse et platerie sous la dalle béton) pour minimiser le coût et assurer une réparation optimale et rapide'. Toutefois, il atteste, le 9 février 2024, qu’alors même qu’il s’est présenté au restaurant, le 2 août 2023, pour procéder aux réparations en proposant d’intervenir tôt le matin, la société [D] 2.0 a refusé son intervention en demandant que les travaux soient réalisés depuis l’appartement du dessus, ce qui aurait, selon lui, occasionné plus de dégâts. Il s’avère que la reprise de la canalisation a été faite par la même entreprise, au début du mois de l’année 2025, depuis la salle du restaurant conformément à ce que l’expert a préconisé.

Le fait pour M. [B] d’avoir attesté dans un document comportant l’en-tête de la société Plomberie [B] en tant que gérant ne rend pas ses déclarations dépourvues de toute force probante aux motifs, d’une part, que le document n’a pas été établi conformément aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, les modes de preuve ne se limitant pas aux attestations et, d’autre part, que le gérant apparait dans l’extrait K-Bis de la société comme étant M. [Q], la dénomination de la société contenant le nom de M. [B] et M. [Q] attestant, le 25 mars 2025, que l’attestation dressée par M. [B], directeur de la société, est conforme à sa demande et aux consignes données, notamment en ce qui concerne le refus opposé par la société [D] 2.0 à toute intervention de l’entreprise.

Si les échanges de SMS entre l’appelante et M. [X], le 2 août 2023, attestent de l’intervention de la société Plomberie [B] le 1er août 2023 avec une caméra pour identifier l’origine de la fuite, laquelle a été située au niveau du tuyau d’évacuation, ils ne corroborent pas les déclarations de M. [B] selon lesquelles il s’est rendu sur place pour procéder aux réparations. En effet, M. [X] indique que les déclarations de sinistre faites auprès des assureurs, par eux-mêmes et le locataire de l’appartement du-dessus, vont permettre à l’assureur du preneur de nommer un expert rapidement pour pouvoir réparer la fuite dans les meilleurs délais. Il n’en demeure pas moins, qu’en réponse, la société [D] 2.0 indique avoir déjà procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur et que son avocat lui a clairement expliqué que, dès lors que la fuite avait pour origine l’appartement situé au-dessus, elle n’était en rien responsable des infiltrations et qu’il leur incombait, en tant que propriétaires, de faire réparer par le dessus la fuite afin de pourvoir le bon usage des locaux dans les plus brefs délais. Ce faisant, le preneur a manifesté son désaccord pour que les travaux se fassent depuis les lieux loués. Si son conseil a mis en demeure les bailleurs, le 16 août 2023, de réparer la fuite, il n’en précise pas les modalités.

Ces éléments pourraient donc être considérés par le juge du fond, qui est actuellement saisi, comme caractérisant un refus de l’appelante de laisser l’entreprise mandatée par les bailleurs intervenir au moment où les infiltrations sont apparues, ce qui aurait pour conséquence une réduction voire une exclusion de son droit d’être indemnisée de la perte d’exploitation alléguée pour la période postérieure au refus. En effet, il est admis qu’un bailleur ne peut pas être tenu responsable d’une aggravation du préjudice que le locataire a lui-même contribué à laisser perturber en empêchant les réparations.

Faute pour les réparations envisagées par les bailleurs d’avoir été réalisées, étant relevé qu’ils visaient la même canalisation d’évacuation des eaux que celle identifiée par l’expert comme étant à l’origine des dégâts des eaux, l’appelante n’apparaît pas fondée à se prévaloir d’une intervention qui aurait été, en tout état de cause, insuffisante.

Il s’ensuit que l’éventuel refus opposé par l’appelante à la réalisation de travaux depuis les lieux qu’elle louent constitue une contestation sérieuse à l’obligation pour les bailleurs de l’indemniser de la perte d’exploitation alléguée.

Par ailleurs, si l’expert indique que la partie du restaurant affectée par les infiltrations, à savoir les deux tables de 10 places au total situées à proximité du bar à l’intérieur du restaurant, ne pouvait être exploitée pour des raisons d’hygiène, les bailleurs affirment que les tables en question ont bien été utilisées par la société [D] 2.0 avant même que les travaux ne soient réalisés.

Ils versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 19 mars 2025 aux termes duquel le commissaire de justice, mandaté par les bailleurs, relate quatre vidéos enregistrées dans la galerie 'vidéos’ du téléphone mobile de M. [U] [X]. Il constate, sur la vidéo en date du 7 mai 2024 à 20h41, que plusieurs personnes sont assises et consomment sur l’une des tables située devant un mur blanc, avec en arrière-plan un bateau, et que des serveuses sont présentes devant le bar sur la gauche. Il relève, sur la vidéo en date du 28 décembre 2024 à 20h29, la présence d’un homme qui consomme une boisson directement au bar situé à l’intérieur et une personne de profil qui est assise en train de consommer sur l’une des tables en question. Il indique reconnaître, dans la vidéo en date du 29 décembre 2024 à 11h32, les gardes corps et toiles identiques à celle du restaurant avec un QR code 'LECARILLON-STEMAXIME’ sur une bâche en plastique et constate la présence d’un homme en train de consommer à la table située à l’intérieur devant le bar du restaurant. Sur la dernière vidéo en date du 27 décembre 2024 à 18h58, il relève que plusieurs personnes se trouvent devant le bar, à droite duquel se trouve le mur sur lequel est présente la décoration du bateau susvisée, et relève la présence de deux tables devant ce mur avec des vêtements et sacs sur la banquette et une chaise ainsi que des verres, assiettes et couverts sur l’une des tables et un panier avec des condiments et serviettes sur l’autre table.

Ces constatations, qui pourraient conduire le juge du fond, actuellement saisi, à remettre en cause l’absence d’exploitation alléguée par l’appelante des deux tables se trouvant à proximité du bar, rendent sérieusement contestable l’ampleur de la perte d’exploitation alléguée par l’appelante.

Enfin, l’expert relève que l’appelante a chiffré son préjudice tenant à une perte de marge à la somme de 231 679 euros en se fondant sur une estimation faite par le cabinet d’expertise comptable Secca.

Or, alors même que les conseils des intimés ont, par des dires, demandé à l’expert, soit de faire appel à un sapiteur expert-comptable, soit de ne pas tenir compte de la réclamation faite par l’appelante en ce qu’elle suppose une analyse comptable, l’expert a considéré qu’il ne lui appartenait pas de procéder à une telle analyse comme ayant pour mission de fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis, avant de déposer son rapport sans faire appel à un sapiteur.

L’appelante limite sa demande de provision à la somme de 46 000 euros correspondant à un manque à gagner pour les mois d’août et septembre 2023, tel qu’il a été calculé par le cabinet d’expertise comptable Secca, le 12 octobre 2023, étant précisé que le manque à gagner de 231 679 euros, dont elle s’est prévalue à la fin des opérations d’expertise, porte sur la période allant du mois d’août 2023 au mois d’octobre 2024, tel qu’il a été calculé par le même cabinet, le 13 novembre 2024.

Pour calculer le manque à gagner de 16 216 euros pour les mois de septembre 2023 et de 30 201 euros pour le mois de septembre 2023, l’expert-comptable a tenu compte du nombre de couverts perdus en comparant le nombre de couverts réalisés en août 2023 avec ceux réalisés en août 2022, soit une différence de 616 couverts, qui représente une perte de chiffre d’affaires hors taxes de 23 272 euros en retenant un prix moyen de 42,33 euros TTC pour un couvert et un manque à gagner de 16 216 euros après avoir appliqué un taux de marge de 69,68 %. Il en a fait de même pour le mois de septembre 2023 en considérant que le nombre de couverts perdus a été de 1079 et en retenant un prix moyen de 44,99 euros TTP pour un couvert.

Or, le fait que cette attestation comptable ne soit corroborée par aucune pièce comptable rend sérieusement contestable le montant de l’indemnisation sollicité.

Pour toutes ces raisons, l’obligation pour les bailleurs de verser à l’appelante une somme à valoir sur l’indemnisation de son manque à gagner résultant de son impossibilité d’exploiter 10 places de son restaurant en août et septembre 2023 se heurte à des contestations sérieuses.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelante de sa demande de provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Si l’appelante, succombe en appel en ce qui concerne sa demande de provision, il convient de relever que l’action qu’elle a introduite tendait également à voir condamner les bailleurs de réaliser les travaux préconisés par l’expert. Le fait que cette demande ait été par la suite abandonnée s’explique par les travaux réalisés par les bailleurs au début de l’année 2025, soit après son assignation.

Or, dès lors qu’il résulte des développements qui précèdent que l’obligation pour les bailleurs de les réaliser afin de mettre un terme aux dégâts des eaux affectant le restaurant loué ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, à l’inverse de la provision sollicitée à valoir sur le manque à gagner allégué résultant du retard pris dans leur réalisation, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné l’appelante aux dépens de première instance et à verser tant aux bailleurs qu’à la société Axa assurances Iard les sommes respectives de 3 000 euros et 1 500 euros pour les frais irrépétibles exposés.

Il y a donc lieu de condamner chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance par elle exposés.

Dès lors, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En revanche, l’appelante, n’obtenant pas gain de cause en appel sur sa seule demande principale de provision, elle sera tenue aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Tollinchi Bujoli Tollinchi, représenté par M^e Charles Tollinchi, avocat sous sa due affirmation conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à verser aux bailleurs la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de l’assureur formée sur le même fondement. En effet, ce dernier a été mis en cause par ses propres assurés, et non par la société [D] 2.0. De plus, ses assurés, n’étant pas tenus aux dépens d’appel, la demande de frais irrépétibles formée à leur encontre n’est pas fondée.

Enfin, la société [D] 2.0 étant tenue aux dépens d’appel, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par MM. [U] [X], [N] [W] et [C] [A] ;

— déclaré la SARL [D] 2.0 recevable en son action ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL [D] 2.0 et l’a déboutée de ses demandes ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;

Condamne la SARL [D] 2.0 à verser à MM. [U] [X], [N] [W] et [C] [A] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens sur le même fondement ;

Déboute la SA Axa assurances Iard et la SARL [D] 2.0 de leurs demandes formées sur le même fondement pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance par elle exposés ;

Condamne la SARL [D] 2.0 aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Tollinchi Bujoli Tollinchi, représenté par M^e Charles Tollinchi, avocat sous sa due affirmation conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président