COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 164

N° RG 24/00804

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMOLI

SCI LES VIOLETTES

C/

[B] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Julie FEHLMANN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 22 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02435.

APPELANTE

SCI LES VIOLETTES

représentée par un de ses co-gérants M. [Y] [I] domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour plaidant M^e Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [B] [P]

né le 06 Octobre 1939 à [Localité 1] (03), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julie FEHLMANN, membre de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, et plaidant M^e Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [Y] [I] a, en date du 29 juillet 1996, constitué avec son fils, M.[C] [I] une société civile immobilière, dénommée la SCI LES VIOLETTES.

Cette SCI a été constituée en vue d’acquérir un immeuble entier situé à [Adresse 2].

Selon acte notarié du 05 septembre 1996, la SCI LES VIOLETTES s’est rendue acquéreur de cet immeuble édifié sur trois étages avec rez-de-chaussée, cadastre section KW n°[Cadastre 1],

devenue section KW n°[Cadastre 2].

Afin de faire financer les travaux de remise en état de l’immeuble sis [Adresse 1] à NICE, la SCI LES VIOLETTES s’est fait consentir, notamment, outre un prêt bancaire de 2 000 000,00 euros à nouveau cautionné par son gérant M.[Y] [I], deux autres prêts l’un par M. [Y] [I] lui-même de 500 000,00 francs (75 000,00 euros), le second par M. [B] [P], ami de ce dernier du même montant.

Grâce à l’obtention de ces prêts, la SCI LES VIOLETTES réhabilitait quinze logements au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à NICE qu’elle proposait à la location.

Par acte du 07 juillet 2006, M. [Y] [I] effectuait au profit de M. [B] [P] une cession de parts sociales de la SCI LES VIOLETTES à hauteur de 50 parts sociales pour leur valeur nominale de 762 euros, en contrepartie du prêt de 75 000,00 euros qu’il avait consenti à la SCI LES VIOLETTES.

Selon acte postérieur, il cédait à son fils, M. [C] [I] 15 parts sociales de la SCI LES VIOLETTES.

A la demande de M. [B] [P], Messieurs [Y] [I] et Monsieur [C] [I] ont accepté dans le cadre d’une assemblée générale de la SCI tenue en date du 18 septembre 2017 de nommer M. [B] [P] co-gérant de la SCI LES VIOLETTES avec M. [Y] [I].

Le capital social s’est trouvé composé de 25 parts appartement à M. [Y] [I], de 25 parts appartenant à M. [C] [I] et de 50 parts appartenant a M. [B] [P].

Un litige est survenu entre la SCI LES VIOLETTES et M. [B] [P] concernant l’occupation par ce dernier d’un appartement situé au dernier étage avec terrasse de l’immeuble sis au [Adresse 1] à NICE, propriété de la SCI LES VIOLETTES.

Par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe en date du 20 mars 2023, la quatrième chambre civile du tribunal judiciaire de NICE, saisie par la SCI LES VIOLETTES selon acte du 30 mars 2021, s’est déclarée incompétente au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, a ordonné le renvoi de la cause et des parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, ordonné, à défaut d’appel dans le délai, la transmission du dossier de l’affaire et d’une copie du présent jugement au greffe de cette juridiction et réservé le sort des demandes et des dépens.

Par jugement rendu le 22 décembre 2023, le Tribunal:

Dit l’action de la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I], recevable,

Condamne M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 17 949,00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de l’assignation en justice, soit du 30 mars 2021,

Déboute la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] de sa demande en paiement au titre des charges de consommation d’eau et d’électricité à l’égard de M.[B] [P],

Déboute la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] du surplus de sa demande en paiement des loyers,

Rappelle à M. [B] [P] son obligation de s’acquitter du montant de son loyer mensuel de 650,00 euros le 1er de chaque mois, à défaut de stipulation de terme au bail d’habitation du 09 novembre 2012,

Condamne M. [B] [P], à défaut de justifier de s’acquitter de son engagement locatif, à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 650,00 euros par mois correspondant au montant du loyer convenu au bail d’habitation à compter du 1er novembre 2023,

Déclare la demande de la SCI LES VIOLETTES en résiliation judiciaire du bail d’habitation du 09 novembre 2012 irrecevable,

Dit en conséquence ses demandes subséquentes en expulsion de M.[B] [P] du logement occupé ainsi qu’aux fins de le voir condamner à une indemnité d’occupation également jugées irrecevables,

Rejette lesdites demandes de la SCI LES VIOLETTES,

Déboute M. [B] [P] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 50 000,00 euros,

Condamne M. [B] [P] à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes injustifiées,

Condamne M. [B] [P] aux entiers dépens en application des de l’article 696 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit du présent jugement.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l’action engagée à l’encontre de M.[P] par la SCI LES VIOLETTES représentée par un de ses gérants, qui, s’ils sont plusieurs, peuvent agir séparément, doit être déclarée recevable en ce qu’elle tend à obtenir la condamnation de M.[P] à lui régler des loyers impayés et in fine à voir ordonner son expulsion du logement occupé, s’inscrivant, ainsi, dans le cadre d’un acte de gestion ou d’administration de la société pris dans son intérêt exclusif.

Le jugement retient que faute pour M.[P] de démontrer qu’une décision de l’assemblée générale de la SCI aurait autorisé et validé la conclusion d’un contrat de travail de gardien à son profit aux termes d’une décision unanime des associés, alors même que les diligences ou démarches faites par lui au sein de l’immeuble relèvent de sa mission de co-gérant de la SCI, il ne justifie pas de ce que l’occupation du logement à titre gratuit était la contrepartie de ses fonctions de gardien.

Il juge que M.[P] ne rapporte pas davantage la preuve de l’existence d’un prêt à usage qui nécessitait une décision unanime des associés de la SCI.

Il retient qu’il entrait dans les pouvoirs de gérant de M.[I] de conclure le contrat de bail du 9 janvier 2012.

Il en déduit que M.[P] est tenu des loyers avec l’application de la prescription triennale pour la somme de 17 949€, de la mise en demeure du 19 octobre 2018 jusqu’au mois d’octobre 2023.

Il déboute la SCI de sa demande en paiement des charges d’eau et d’électricité faute pour cette dernière de justifier de la réalité des consommations de M.[P].

Il juge que faute pour la SCI d’avoir dénoncé les impayés à la CCAPEX deux mois au moins avant la prise de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle sollicite la résiliation du bail pour loyers impayés et d’avoir notifié celles ci à la préfecture deux mois avant l’audience, sa demande en résiliation judiciaire du bail est irrecevable, tout comme ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

Il déboute M.[P] de sa demande reconventionnelle en octroi de 50 000€ de dommages et intérêts au motif que les diligences accomplies pour l’immeuble l’étaient dans le cadre de sa mission de co-gérant, non rémunérée.

Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2024, la SCI LES VIOLETTES a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

Infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NICE du 22 décembre 2023 en ce qu’il a :

— débouté la SCI LES VIOLETTES de sa demande en paiement au titre des charges de consommation d’eau et d’électricité,

— débouté la SCI LES VIOLETTES du surplus de sa demande en paiement des loyers,

— déclaré la demande de la SCI LES VIOLETTES en résiliation judiciaire du bail d’habitation du 9 novembre 2012 irrecevable,

— dit en conséquence que ses demandes subséquentes en expulsion de M. [P] du logement occupé ainsi qu’aux fins de le voir condamner à une indemnité d’occupation irrecevables,

— rejeté lesdites demandes de la SCI LES VIOLETTES,

— débouté les parties de toutes au demandes injustifiées,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit du présent jugement.

Confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nice du 22 décembre 2023 pour le surplus.

A titre principal :

Condamner M. [P] à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 59.150 euros au titre des loyers dus du mois d’avril 2016 inclus au mois d’octobre 2023 inclus (650 euros x 91 mois) avec intérêts au taux légal sur la somme de de 39.000 euros (650 euros x 12 mois x 5 ans) à compter de l’assignation du 30 mars 2021.

Condamner M. [P] à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 650 euros par mois à titre de loyer à ompter du mois de novembre 2023.

Condamner M. [P] à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 2.850 euros au titre de ses consommations d’électricité pour la période du 1er avril 2016 au 31 décembre 2020, la somme de 4.700 euros au titre de ses consommations d’eau pour la période du 1er avril 2016 au 29 février 2024 et la somme 50 euros par mois au titre de ses consommations d’eau à compter du 1er mars 2024.

Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 9 novembre 2012 à compter de l’arrêt à intervenir aux torts exclusifs de M. [P].

Ordonner l’expulsion de M. [B] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, de l’appartement situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] appartenant à la SCI LES VIOLETTES objet du bail du 9 novembre 2012.

Condamner M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES à compter de l’arrêt à intervenir la somme de 650 euros par mois à titre de loyer et la somme de 50 euros par mois au titre de ses consommations d’eau afférentes à l’appartement qu’il occupe jusqu’à la signification du jugement prononçant la résiliation du bail du 9 novembre 2012.

Condamner M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification de l’arrêt prononçant la résiliation du bail du 9 novembre 2012 jusqu’à la libération de l’appartement appartenant à la SCI LES VIOLETTES situé au dernier étage de l’immeuble sis à [Adresse 2] qu’il occupe.

Débouter M. [B] [P] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [B] [P] aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire si par impossible le tribunal devait estimer que M.[P] bénéficie d’un prêt à usage portant sur l’appartement qu’il occupe :

— juger que ce prêt à usage a pris fin à compter du 28 juillet 2021, date à laquelle la SCI LES VIOLETTES a notifié à M. [P] sa demande d’expulsion :

— condamner M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de l’appartement qu’il occupe et au montant des dépenses d’eau afférentes audit appartement à compter du 28 juillet 2021, jusqu’à la libération des lieux par M. [B] [P] et par tous occupants de son chef.

— ordonner l’expulsion de M. [B] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, de l’appartement situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] appartenant à la SCI LES VIOLETTES.

— condamner M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [B] [P] aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que M.[I] en sa qualité de gérant avait parfaitement qualité pour représenter la SCI dans le cadre de la présente instance,

— que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux baux en cours lors de son entrée en vigueur, de sorte que l’intimé est redevable de 5 ans de loyers à compter de l’assignation, interruptive de prescription, soit 39 000€ du 30 mars 2016 au 30 mars 2021 puis de 20 150€ du 1er avril 2021 au 31 octobre 2023, soit au total 59 150€,

— que l’intimé ne s’acquitte ni des loyers courants ni des arriérés, depuis son installation en novembre 2007,

— que le loyer prévu au bail est de 650€ alors que la valeur locative du bien est de 850€,

— que l’intimé est également redevable du montant des consommations d’eau et d’électricité à compter du 1er avril 2016,

— qu’elle justifie en appel des factures d’électricité pour l’appartement occupé par l’intimé, qui a mis le compteur à son nom à compter de l’année 2021,

— qu’elle règle les factures d’eau et applique aux locataires une quotité identique de 50€ par mois, soit 40 m3 par an et par appartement,

— qu’elle justifie des notifications à la CCAPEX et au préfet devant la cour de sorte que sa demande en résiliation du bail est recevable, du fait du non paiement des loyers par l’intimé,

— que l’intimé ne rapporte nullement la preuve d’un prêt à usage, qui est contradictoire avec le bail qu’il s’est fait consentir le 9 novembre 2012,

— que l’objet social de la SCI défini dans les statuts ne prévoit aucunement que cette dernière ait vocation à mettre gracieusement à la disposition d’un de ses associés un appartement lui appartenant, de sorte que pour ce faire il aurait fallu une délibération unanime des associés,

— qu’il n’est pas davantage rapporté la preuve d’un accord tacite des associés,

— que les statuts ne prévoient pas de rémunération pour les gérants,

— que l’intimé n’est nullement le gardien de l’immeuble,

— que la SCI fait appel à une gestionnaire de biens,

— qu’en sa qualité de co-gérant, l’intimé avait accès à tous les contrats relatifs à l’immeuble,

— que les diligences dont il se prévaut ont été accomplies en sa qualité de co-gérant,

— que l’intimé ne peut sérieusement prétendre qu’il bénéficierait d’un prêt à usage ou qu’il serait exonéré du paiement du loyer sous prétexte qu’il accomplirait des actes de gestion alors que la gestion est assurée depuis 2004 par le fils de M.[I], et que les intervention ponctuelle de l’intimé entre dans le cadre des diligences incombant à un co-gérant.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[P] conclut:

Infirmer les termes du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE, service de Proximité en ce qu’il a :

— dit l’action de la SCI LES VIOLETTES représentée par son gérant Mr [I] recevable,

— Condamné M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES la somme de 17.949 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de l’assignation soit le 30 mars 2021,

— Rappelé à M. [P] son obligation de s’acquitter du montant de son loyer mensuel de 650 euros le 1er de chaque mois, à défaut de stipulation de termes au bail d’habitation du 9 novembre 2012,

— Condamné M. [B] [P] à défaut de justifier de s’acquitter de son engagement locatif, à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 650 euros par mois, correspondant au montant du loyer convenu au bail d’habitation à compter du 1er novembre 2023,

— débouté M. [B] [P] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 50.000 euros,

— condamné M. [B] [P] à payer à la SCI LES VIOLETTES, la somme de 1200 euros au titre de l’art 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes autres demandes injustifiées,

— Condamné M. [B] [P] aux entiers dépens.

Confirmer les termes du jugement, en ce qu’il a :

— débouté la SCI LES VIOLETTES représentée par son gérant, de sa demande en paiement au titre des charges de consommation d’eau et d’électricité, à l’égard de M. [B] [P].

— Débouté la SCI LES VIOLETTES représentée par son gérant, du surplus de sa demande en paiement des loyers,

— Déclaré la demande de la SCI LES VIOLETTES en résiliation judiciaire du bail d’habitation du 9 novembre 2012 irrecevable,

— Dit en conséquence, ses demandes subséquentes, en expulsion de M. [B] [P] du logement occupé, ainsi qu’aux fins de le voir condamner à une indemnité d’occupation également jugée irrecevable.

— Rejeté lesdites demandes de la SCI LES VIOLETTES.

Juger que l’action engagée par la SCI LES VIOLETTES représentée par son cogérant M.[Y] [I], nécessite une autorisation de l’Assemblée Générale,

Juger irrecevable l’action introduite par la SCI LES VIOLETTES à l’encontre de M.[P].

Juger que les parties sont bien liées dans le cadre d’un bail, le loyer n’ayant pas nécessairement à être exécuté en argent.

Débouter la SCI LES VIOLETTES de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande tendant à obtenir l’expulsion de M. [P] et sa condamnation au règlement de loyers, charges ou indemnités d’occupation.

Juger que le bail ne comporte de clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.

Débouter la SCI LES VIOLETTES de sa demande en résiliation du bail.

Juger que la convention liant les parties constitue un contrat de service gratuit qui confère à M. [P] un droit d’usage du bâtiment.

En toute hypothèse et très subsidiairement,

Juger que les parties sont bien liées dans le cadre d’une convention qui s’analyse en un prêt à usage consenti par la SCI LES VIOLETTES,

En toute hypothèse :

— Condamner la SCI LES VIOLETTES d’avoir à verser à M. [P] au titre de l’activité exercée en tant que gardien d’immeuble pour le compte de la SCI le règlement d’une somme globale et forfaitaire de 50.000 euros.

— Condamner la SCI LES VIOLETTES d’avoir à verser à M. [P] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile.

S’entendre condamner la SCI LES VIOLETTES aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean Max VIALATTE, Avocat représentant la SELARL LEGIS CONSEILS.

Il soutient:

— que courant novembre 2007, il a, avec l’accord du gérant de la SCI, occupé gratuitement un logement appartenant à la SCI en contrepartie des services rendus en qualité de gardien d’immeuble et de technicien, accord tacite qui n’a jamais été remis en cause,

— que tant le gérant M.[I] que des membres de sa famille ont également occupé gratuitement des logements appartenant à la SCI,

— que la mésentente avérée entre les associés entraîne la paralysie du fonctionnement de la SCI,

— que M.[I] père, co-gérant, s’est arrogé le droit, sans aucune autorisation de l’assemblée, d’engager une procédure afin d’obtenir la résiliation du bail d’un co-gérant titulaire de 50% de l’actif social,

— que sans décision de l’assemblée, il s’agit d’un abus d’un associé sous couvert de son mandat de gérant,

— que la perte de tout affectio societatis ne peut que commander la liquidation de la société et l’apurement des comptes entre associés,

— que l’action engagée est nulle à défaut de pouvoir de M.[I], faute d’autorisation de l’assemblée générale,

— que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu qu’il était à compter du 9 novembre 2012 titulaire d’un bail, en contrepartie de son travail à titre gratuit de gardien,

— que le loyer de 650€ n’a jamais été revendiqué par la SCI puisqu’en contrepartie de l’occupation du logement il assurait la fonction de gardien,

— que la remise en cause de cet accord tacite entre les associés est intervenue quand il a lui même engagé une procédure de dissolution compte tenu de la mésentente entre les associés,

— que le bail ne prévoit pas de résiliation de plein droit du contrat pour non paiement du loyer,

— qu’une telle clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, qu’aucun commandement de payer n’a été délivré,

— que les dispositions de l’article 24-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées,

— que les relations entre les parties ne peuvent que s’assimiler à un prêt à usage,

— qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI à lui régler la somme de 50 000€ au titre de l’indemnité lui revenant pour le travail réalisé en tant que gardien d’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 et mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l’action de la SCI LES VIOLETTES

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 1852 du code civil dispose que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité.

L’article 22 des statuts de la SCI LES VIOLETTES stipule que la société est administrée par un ou plusieurs gérants parmi les associés ou en dehors. S’ils sont plusieurs, les gérants peuvent agir séparément.

L’article 24 relatif aux pouvoirs des gérants prévoit que la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social.

L’article 2 fixe l’objet social de la SCI LES VIOLETTES relatif à:

'- la propriété, la gestion et l’administration de tous les biens, meubles et immeubles dont elle pourrait devenir propriétaire dans la suite par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement

— et d’une façon générale, toutes opérations mobilières, immobilières ou financières pouvant se rattacher, directement ou indirectement, aux objets ci-dessus définis ou susceptibles d’en faciliter la réalisation, à l’exclusion de toute opération susceptible de faire perdre à la société son caractère civil.

Et notamment l’acquisition de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1].

Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou susceptibles d’en favoriser le développement, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société.'

Comme l’a retenu le premier juge, les statuts de la SCI LES VIOLETTES ne fixent aucun acte qui serait interdit de conclure au gérant dans la limite des pouvoirs qu’ils lui octroient.

Ainsi, il entre dans ses pouvoirs de prendre les actes de gestion habituelle de la société en son nom et pour son compte dans la limite de l’objet social.

En l’espèce, M.[Y] [I], gérant de la SCI LES VIOLETTES, pouvant agir séparément du co-gérant, doit être déclaré recevable en son action à l’encontre de M.[B] [P], cette dernière tendant à obtenir sa condamnation à régler des loyers impayés et in fine à voir ordonner son expulsion du logement occupé.

En effet, une telle action s’inscrit dans le cadre d’un acte de gestion ou d’administration de la SCI LES VIOLETTES, pris dans son intérêt exclusif.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI LES VIOLETTES, engagée par son gérant, recevable, aucune disparition de l’affectiosocietatis n’étant établie à la date de l’assignation.

Sur l’occupation par M.[P] de l’appartement sis au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à NICE appartenant à la SCI LES VIOLETTES

Sur la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit d’un associé

Sur l’existence d’un contrat de travail au profit de M.[P] dont la contrepartie serait l’occupation gratuite du logement en question

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 1852 du code civil: les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité.

M.[P], associé de la SCI LES VIOLETTES mais également co-gérant de cette dernière depuis le 18 septembre 2017, soutient que l’occupation du logement appartenant à la SCI est à titre gratuit, en contrepartie des fonctions de gardien qu’il exerçait dans l’immeuble de la SCI.

Pour justifier de cette activité, il produit des pièces, à savoir des notes rédigées par ses soins au profit des locataires sur certaines mesures à respecter, signées 'le gestionnaire de la SCI’ ou 'le gérant’ ou encore 'pour la SCI LES VIOLETTES', certaines relatives aux travaux de rénovation de l’immeuble, des courriers ou demandes de travaux adressés par ses soins à plusieurs entreprises du bâtiment, des attestations faisant état de travaux réalisés par lui dans les parties communes.

Outre, que ces diligences ou démarches relèvent clairement de sa mission de co-gérant de la SCI LES VIOLETTES, la conclusion d’un contrat de travail, étant considéré comme un acte important aux conséquences graves sur le patrimoine et les finances de la SCI, requiert une autorisation préalable de l’assemblée générale des associés de la SCI prise à l’unanimité, qui fait défaut en l’espèce, de sorte qu’il ne peut être retenu une occupation gratuite du logement en contrepartie d’un contrat de travail de gardien.

Sur l’existence d’un prêt à usage ou accord tacite entre les parties

L’article 1874 du code civil dispose que le prêt à usage est celui qui porte sur des choses qui se consomment par l’usage qu’on en fait.

L’article 1875 du même code prévoit que le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1876 du même code précise que ce prêt est essentiellement gratuit.

Or, un tel contrat gratuit entre M.[P] et la SCI LES VIOLETTES dépassait les pouvoirs du co-gérant et impliquait une décision unanime des associés, qui fait également défaut.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M.[P] de ses demandes tendant à l’existence d’une occupation du logement en contrepartie d’un contrat de travail ou d’un prêt à usage.

Sur la conclusion d’un bail d’habitation

Il est versé aux débats un bail d’habitation non meublé, conclu le 9 novembre 2012 à effet au 9 janvier 2012 pour une durée de trois ans, entre la SCI LES VIOLETTES et M.[P], sur le logement en question, moyennant un loyer de 650€ par mois.

Comme l’a retenu le premier juge, il entrait bien dans les pouvoirs de M.[Y] [I], gérant de la SCI LES VIOLETTES, de passer un tel acte, qui relève de ses missions d’administration et de gestion de l’immeuble appartenant à la société.

Ainsi, M.[P] dispose d’un titre d’occupation du studio à compter du 9 janvier 2012, avec obligation en vertu de l’article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et les charges, le 1er de chaque mois à défaut de terme convenu au bail.

Sur le paiement des loyers impayés

En vertu des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, applicable à sa date d’entrée en vigueur aux baux d’habitation en cours et instituant la prescription triennale, M.[P] est redevable des loyers suivants:

— du 19 octobre 2018 date de la réception de la mise en demeure au 30 mars 2021 date de l’assignation et point de départ du calcul de la prescription soit 399€ du 19 octobre 2018 au 31 décembre 2018, 7 800€ pour l’année 2019, 7 800€ pour l’année 2020, 1950€ en 2021 (3mois à 650€) soit 17 949€

— du 1er avril 2021 au 31 octobre 2023 soit 650x31=20150€

Soit au total 38 099€ au 31 octobre 2023.

Sur le paiement des charges d’eau et d’électricité

Si le bailleur est en droit de réclamer le paiement des charges locatives récupérables sur le locataire en vertu du décret du 26 août 1987, il doit justifier de la réalité des consommation d’eau et d’électricité qu’il impute à son locataire.

En l’espèce, le bail d’habitation du 9 novembre 2012 ne prévoit aucune provision pour charges locatives.

Comme en première instance, en appel la SCI LES VIOLETTES, qui prétend que le compteur électrique est au nom de M.[P] depuis 2021 et qu’elle applique aux locataires une quotité identique de 50€ par appartement sur les factures d’eau qu’elle règle, ne verse pas la pièce 23 intitulée sur son bordereau 'factures EDF concernant l’appartement occupé par M.[P] payées par la SCI LES VIOLETTES', ni d’ailleurs aucune autre pièces relatives aux charges qu’elle révendique, de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail d’habitation

Il résulte de l’article 24 II, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 que les assignations qui tendent au prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative comme les demandes additionnelles ou reconventionnelles aux mêmes fins, quand elles émanent d’une personne morale doivent être dénoncées à la CCAPEX et en tout état de cause notifiées au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

Comme l’a retenu le premier juge, la SCI VIOLETTE ne justifie pas de ces démarches en première instance, ni davantage en appel, de sorte que sa demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation du 9 novembre 2012 est irrecevable, ainsi que les demandes qui en découlent.

Sur la demande reconventionnelle de M.[P]

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme développé ci-dessus, M.[P] ne rapporte pas la preuve de ce que les activités qu’il a exercée au bénéfice de la SCI LES VIOLETTES, au titre de la surveillance et de l’entretien de l’immeuble, dépasseraient le cadre de sa mission de co-gérant non rémunérée, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire de 50 000€, en contrepartie de son activité de gardien de l’immeuble, propriété de la SCI LES VIOLETTES.

Sur les autres demandes

M.[P] est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 22 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE,

SAUF en ce qu’il a:

Condamne M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 17 949,00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de l’assignation en justice, soit du 30 mars 2021,

Statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNE M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 38 099,00 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2023 avec intérêts légaux à compter de l’assignation en justice, soit du 30 mars 2021,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[B] [P] à régler à la SCI LES VIOLETTES la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[B] [P] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT