Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 5 novembre 2025, n° 24/20502

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- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription
- Motifs de la décision
- Sur la fin de non recevoir soulevée tirée du caractère privatif
- Motifs de la décision
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TJ Paris 1 octobre 2024

CA Paris
Confirmation 5 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en responsabilité
La cour a confirmé que la prescription a commencé à courir à partir de la première manifestation des nuisances, soit le 8 mars 2017, et que la société [Adresse 7] a assigné après l'expiration de ce délai.
Accepté
Nature privative des nuisances
La cour a jugé que la question de la nature privative des blocs de climatisation et du droit d'agir du syndicat est une question de fond, confirmant ainsi l'irrecevabilité des demandes de la société [Adresse 7].
Accepté
Droit à l'information sur les travaux
La cour a confirmé que les demandes de communication de la documentation afférente aux travaux étaient recevables, car elles ne portent pas sur des éléments privatifs.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la société [Adresse 7] à verser des sommes à la société Haritex au titre de l'article 700, en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 5 nov. 2025, n° 24/20502
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20502
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 1 octobre 2024, N° 23/13239
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONRébecca COHENSorin MARGULISEvelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHENMARGULIS ASSOCIESSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	SARL immatriculée au RCS de [ Localité 9 ] sous le numéro, Société [ Adresse 7 ] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 4 ], son syndic la société ORALIA [ E ], Société HARITEX

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20502 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPYV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Octobre 2024 -Juge de la mise en état de Tribunal Judiciaire de Paris – RG n° 23/13239

APPELANTE

Société [Adresse 7]

SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 831 569 975

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850

INTIMEES

Société HARITEX

SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 332 173 988

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ et plaidant par M^e Rebecca COHEN – SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic la société ORALIA [E], S.A.S. immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 542 104 625

C/O [L] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée [Adresse 7] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11].

Cet immeuble est mitoyen avec l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le bâtiment arrière du [Adresse 2] à une vue sur la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 3] qui comprend une petite courette.

La société civile immobilière Haritex est associée au sein de la société civile d’attribution La Foncière Madeleine et dispose de parts sociales permettant l’attribution des lots n°1, n°6 à n°9, n°14, n°15, n°17 à n°19, n°21, n°22, n°46 à n°48 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 3].

Lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2018, la société Haritex a obtenu l’autorisation de réaliser des travaux de fermeture de la courette sud jusqu’au plancher haut du deuxième étage, ayant pour objectif de réduire l’impact visuel et sonore des blocs de climatisation déjà installés.

Se plaignant de nuisances sonores et visuelles générées par ces blocs de climatisation et par les travaux sur la courette, la société [Adresse 7] a, par acte du 14 septembre 2023, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 8ème et la société Haritex devant le tribunal en responsabilité et réparation des préjudices.

La société Haritex a saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à voir déclarer la société [Adresse 7] irrecevable en ses demandes de suppression des nuisances visuelles et sonores afférentes aux blocs de climatisations situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3]. Le syndicat des copropriétaires s’est associé à cette demande et a sollicité en outre du juge de la mise en état qu’il déclare irrecevables les demandes de la société Maison Lagasse de communication de l’ensemble de la documentation afférente aux travaux et après l’achèvement des travaux, la communication du justificatif de conformité établi par les services de l’urbanisme.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société [Adresse 7] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de la société Haritex à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférentes aux blocs de climatisations situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9],

— déclaré recevables les demandes de la société [Adresse 8] de l’ensemble de la documentation afférente aux travaux et le justificatif de conformité établi par les services de l’urbanisme après achèvement des travaux,

— condamné la société Maison Lagasse aux dépens de l’incident,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 9 décembre 2024 à 13h40 pour conclusions au fond de la société Haritex sur les demandes de la société [Adresse 7] qui n’ont pas été déclarées irrecevables.

La société Maison Lagasse a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 4 décembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 février 2025 par lesquelles la société à responsabilité limitée [Adresse 7], appelante, invite la cour, au visa des articles 2224 et 2240 du code civil, à :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

déclaré irrecevables les demandes de la société Maison Lagasse de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de la société Haritex à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférente aux blocs de climatisations situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3],

condamné la société [Adresse 7] aux dépens de l’incident,

dit n’avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter la société Haritex de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident,

pour le surplus,

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;

Vu les conclusions notifiées le 3 avril 2025 par lesquelles la société civile immobilière Haritex, intimée, demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, 122 et 789 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance,

y ajoutant,

— condamner la société [Adresse 7] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident ;

Vu les conclusions notifiées le 3 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 2222 et suivants du code civil, 32 et 122 du code de procédure civile, à :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Haritex à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférente aux blocs de climatisation situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3],

— infirmer en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de communication de l’ensemble de la documentation afférente aux travaux et le justificatif de conformité établi par les services de l’urbanisme après achèvement des travaux,

et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10] à communiquer à la société [Adresse 7] :

l’ensemble de la documentation afférente aux travaux,

le justificatif de conformité établi par les services de l’urbanisme après achèvement des travaux,

— condamner la société Maison Lagasse à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

La société Haritex maintient que l’action de la société [Adresse 7] est prescrite. Elle rappelle que cette société s’est plainte des nuisances sonores et visuelles qu’elle lui reproche le 8 mars 2017, de sorte que l’action est prescrite depuis le 8 mars 2023. Elle soutient que le point de départ de la prescription est la manifestation de la première de ces nuisances et souligne que la société Maison Lagasse admet s’être plainte des nuisances le 27 avril 2018, de sorte que l’action est bien prescrite dès lors que l’assignation a été délivrée le 14 septembre 2023, soit plus de cinq ans plus tard.

Le syndicat des copropriétaires maintient également que l’action est prescrite en considérant que le point de départ de la prescription d’une action relative à des nuisances sonores est le jour de la première manifestation de celles-ci, soulignant que les nuisances visuelles et

esthétiques sont identiques depuis le 8 mars 2017. Il soutient en outre que le courriel évoqué par la société [Adresse 7] ne vaut pas reconnaissance d’un droit mais ne fait que préciser que la société Haritex a obtenu de l’assemblée générale une autorisation de faire des travaux.

La société [Adresse 7] maintient que les nuisances sonores sont des faits successifs et distincts les uns des autres, chacune d’entre elles pouvant donner lieu à réparation dans le cadre d’une procédure introduite dans les cinq ans de leur survenance. Elle en déduit que

quand bien même des nuisances auraient existé antérieurement à une période de cinq ans avant la saisine de la juridiction, cette préexistence ne fait pas obstacle à une action en justice si les nuisances persistent dans les cinq années précédant l’action. Elle maintient que ses réclamations au syndicat des copropriétaires concernant le traitement des nuisances sonores et visuelles résultant des climatisations litigieuses ont été accueillies et qu’une solution de remplacement de ces blocs par d’autres, plus récents. et la réalisation de travaux dans la courette, autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, avaient été proposés par la société Haritex et par le syndicat des copropriétaires. Elle en déduit que ces agissements de la société Haritex et du syndicat des copropriétaires ont valeur de reconnaissance des allégations de la société [Adresse 7] et sont donc interruptives de prescription. Elle indique également que ces travaux ont été réalisés en juin 2023 et ont consisté notamment dans le remplacement des blocs de climatisation par de nouveaux blocs, plus récents et plus gros, et que la source des nuisances sonores a changé.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il résulte de l’article 224 du code civil que la prescription quinquennale à laquelle est soumise l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage court à compter de la première manifestation des troubles, leur seule répétition sur une longue période ne faisant pas courir un nouveau délai de prescription (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-21.208).

Selon l’article 2240 du même code, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

La société Maison Lagasse demande aux termes de son assignation concernant les nuisances

afférentes aux blocs de climatisation de 'condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférente aux blocs de climatisations situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3]' et de 'condamner la société Haritex à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférente aux blocs de climatisations situés en façade de ses locaux dans 1 'immeuble du [Adresse 3]'.

Il n’est pas contesté que l’action de la société [Adresse 7] est régie par la prescription de cinq ans prévue par l’article 2224 précité.

Il convient de déterminer, conformément à ce texte, la date à laquelle la société Maison Lagasse était en mesure de connaître les faits permettant d’exercer la présente action.

La société Haritex produit un courrier de mise en demeure que lui a adressé la société [Adresse 7] le 8 mars 2017 dans lequel elle se plaint des nuisances sonores et esthétiques qu’occasionneraient les blocs de climatisation situés en façade de ses locaux.

La société Maison Lagasse affirme que les travaux réalisés en juin 2023 ont changé la source des nuisances, par le remplacement des blocs de climatisation.

L’analyse des pièces versées aux débats et des explications des parties ne montre aucun changement dans les nuisances visuelles et sonores dénoncées, qui se sont poursuivies de façon continue depuis le 8 mars 2017. C’est d’ailleurs ce que soutenait en première instance la société [Adresse 7] elle-même dans ses écritures puisqu’elle indiquait que 'ces travaux n’ont pas été en mesure de mettre un terme aux nuisances subies, ces nuisances se répétant toujours'.

Le premier juge a exactement relevé qu’il résulte de ces éléments que malgré les travaux réalisés en juin 2023, les nuisances visuelles et sonores ont persisté et se sont répétées de façon continue dans le temps. Le premier juge en a justement déduit que la société Maison Lagasse était en mesure d’exercer son droit dès la première manifestation des nuisances, le 8 mars 2017.

Il convient d’ajouter qu’en juin 2023 la société Haritex a remplacé les anciens blocs de climatisation par de nouveaux appareils. La société [Adresse 7] soutient que 'ces travaux qui devaient mettre fin aux nuisances subies, n’ont pas été en mesure de le faire, de nouvelles nuisances sonores et visuelle remplaçant les premières'. Cependant, la source de ces nuisances n’a pas changé, il s’agit toujours de blocs de climatisation et rien ne dit que les nouveaux blocs soient plus gros et plus bruyants que les anciens ou qu’il se soit produit un changement dans la nature des nuisances sonores et visuelles. En réalité, les mêmes nuisances perdurent depuis mars 2017, de sorte qu’aucun nouveau délai n’a pu courir à compter de juin 2023.

Pour soutenir l’existence d’une reconnaissance d’un droit, interruptive de prescription, de la part de la société Haritex et du syndicat des copropriétaires, la société [Adresse 7] produit une série d’e-mails échangés avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] en date du 18 janvier 2019. Elle produit notamment un courriel que lui a adressé le gestionnaire de copropriété rédigé dans les termes suivants : 'Je vous informe que l’assemblée générale a autorisé la société Haritex a réalisé (sic) les travaux demandés'.

Le premier juge a justement relevé d’une part que ce courriel n’émane pas de la société Haritex, la seule réalisation des travaux par celle-ci ne suffisant par à caractériser la reconnaissance d’un droit, d’autre part que le vote des 'travaux demandés', sans plus de précision, par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ne constitue pas la reconnaissance non équivoque d’un quelconque droit.

Le premier juge a justement retenu qu’en l’absence de reconnaissance et de tout acte interruptif de prescription, celle-ci a commencé à courir le 8 mars 2017 pendant cinq ans, que la société [Adresse 7] avait donc jusqu’au 8 mars 2022 pour assigner la société Haritex et le syndicat des copropriétaires et qu’ayant assigné la société Haritex et le syndicat des copropriétaires le 14 septembre 2023, la société [Adresse 7] est prescrite en son action.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes de la société Maison Lagasse de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de la société Haritex à supprimer toute nuisance visuelle et sonore afférente aux blocs de climatisations situés en façade de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9].

Sur la fin de non recevoir soulevée tirée du caractère privatif

Le syndicat des copropriétaires maintient au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile que les blocs de climatisation dont la société [Adresse 7] sollicite la suppression sont des éléments privatifs et qu’il ne dispose pas du droit de supprimer ces blocs. Il maintient que les demandes de communication de divers documents liés aux travaux privatifs de la société Haritex ne peuvent être formulées à son encontre et ce alors que ces travaux sont privatifs et que le syndicat ne dispose pas de ces documents.

La société [Adresse 7] ne répond pas sur ce point dans ses conclusions d’appelante.

Réponse de la cour :

Selon l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une

prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat porte sur les demandes de la société Maison Lagasse tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer l’ensemble de la documentation afférente aux travaux, d°une part, et le justificatif de

conformité établi par les services de l’urbanisme après achèvement des travaux d’autre part.

Le premier juge a exactement énoncé que la détermination de la nature privative des blocs de climatisation et de la possession par le syndicat des copropriétaires des documents

demandés constitue une question de fond.

L’ordonnance doit donc être confirmé en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de la société [Adresse 8] de l’ensemble de la documentation afférente aux travaux et le justificatif de conformité établi par les services de l’urbanisme après achèvement des travaux.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et le rejet qui y a été fait de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maison Lagasse, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à la société civile immobilière Haritex : 2.000 €,

— au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] : 1.000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée [Adresse 7] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— à la société civile immobilière Haritex : 2.000 €,

— au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] : 1.000 €.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE