COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUIN 2026

N° 2026/ 242

N° RG 21/17149 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIP57

[A] [P]

[X] [W]

C/

[B] [Z]

[N] [Q] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Florence PIERONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 04 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04229.

APPELANTS

Madame [A] [P]

née le 10 Janvier 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [W]

né le 14 Mai 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Sandrine BELTRA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [B] [Z]

né le 11 Novembre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [Q] épouse [Z]

née le 10 Mars 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Florence PIERONI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juin 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 25 juillet 2014, Mme [A] [P] et M. [X] [W] ont acquis auprès de M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z], un immeuble situé à [Localité 5], pour un prix de 160 000 euros et avec le concours de la Sarl Orch’immo, exerçant sous l’enseigne agence 123 Webimmo.com de [Localité 6].

Indiquant ne pas avoir la jouissance d’une cour de 20m² pourtant mentionnée dans l’annonce du bien et suite à l’apparition de plusieurs désordres au niveau de la fenêtre de toit sur laquelle les vendeurs avaient entrepris précédemment des travaux, ils ont fait assigner les époux [Z], la Sarl Orch’immo et l’assureur Verspieren Global Markets, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 3 juin 2016, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et M. [S] [Y] a été désigné à cet effet, déposant son rapport le 30 décembre 2016.

Par acte du 18 décembre 2017, Mme [P] et M. [W] ont fait assigner les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 11 150 euros au titre de la reprise des remontées d’humidité, 12 456,39 euros au titre de la réfection des infiltrations par le châssis de toiture et la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Par jugement contradictoire du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

Déclaré irrecevable l’action subsidiaire en garantie décennale,

Reçu l’action principale en garantie légale des vices cachés mais l’a rejeté comme mal fondée,

Condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Débouté M. [W] et Mme [P] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [W] et Mme [P] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le procès-verbal de constat,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré en substance qu’il convenait d’écarter l’exception de nullité de l’assignation car même si elle était dénuée de fondement légal quant aux deux actions entreprises, les écritures des demandeurs du 11 octobre 2020 qui n’étaient pas les dernières et précédaient d’un an les débats, avaient régularisé cette carence. Il a ensuite estimé que leur action en garantie légale des vices cachés était recevable, car même s’ils n’étaient plus propriétaires de l’immeuble litigieux, les acquéreurs n’agissaient qu’en indemnisation des vices allégués dont ils étaient toujours victimes. A contrario, sur le bien-fondé de cette action, il a retenu qu’il résultait du rapport d’expertise judiciaire qu’aucun des désordres allégués ne constituait un vice caché. Sur l’action en garantie décennale, il a considéré que les demandeurs n’étant pas maître de l’ouvrage, ils ne pouvaient se prévaloir de la poursuite d’un intérêt direct et certain.

Enfin, il a estimé que les demandeurs avaient fait preuve d’un acharnement judiciaire infondé envers les défendeurs, ces derniers n’ayant pas fondé leur demande pendant plus de deux ans de l’instance, elle-même radiée pour défaut de diligences des parties, pour soutenir finalement plusieurs vices cachés qui n’en remplissent aucun caractéristique, ainsi qu’une action en garantie décennale sans être le maître d’ouvrage du bien, ce dernier ayant été vendu durant l’instance en dissimulation de la partie adverse.

Par déclaration du 7 décembre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, Mme [P] et M. [W] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif, sauf en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et reçu leur action en garantie légale des vices cachés.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 11 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [P] et M. [W] demandent à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et reçu leur action en garantie légale des vices cachés

Déclarer recevable l’action en garantie décennale,

Accueillir leurs demandes, les déclarer bien fondées,

Débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

Rejeter les demandes de époux [Z] au titre de l’irrecevabilité de l’action de la et des fins de non-recevoir liée à la prescription biennale et décennale,

Statuant à nouveau,

Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 11 150 euros au titre de la reprise des remontées d’humidité, 2 381,50 euros au titre de la réfection des infiltrations par le châssis de toiture, 10 000 euros au titre de la perte de jouissance et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [Z], solidairement entre eux, au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise et le procès-verbal de constat.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter M. [W] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes irrecevables et prescrites,

Débouter M. [W] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes totalement infondées,

Condamner M. [W] et Mme [P], les mêmes, au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que le chef de jugement rejetant l’exception de nullité de l’assignation ne fait pas l’objet de l’appel soumis à la cour, les époux [Z] évoquant cette question au c’ur de leurs écritures mais ne sollicitant pas l’infirmation du jugement de ce chef.

Sur la recevabilité de l’action en garantie décennale

Moyens des parties

Les époux [Z] exposent que les appelants ne disposent d’aucune qualité et intérêt à agir en garantie décennale, ces derniers n’étant plus propriétaires du bien litigieux.

Les consorts [W]-[P] répliquent que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, et qu’à cette date ils étaient encore propriétaires du bien litigieux, de sorte qu’ils estiment justifier d’un intérêt à agir au jour de l’introduction de l’instance en tant qu’anciens propriétaires du bien ayant subi pendant plusieurs années des troubles de jouissance suite aux désordres constatés.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les dispositions de l’article 1792 du code civil visent le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, ce dont il se déduit que cette action se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble.

Il n’est pas discuté que le bien objet du litige a été vendu par les consorts [W]-[P] en cours de procédure, de sorte que ceux-ci n’ont plus qualité à agir sur le fondement de cette disposition.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré ceux-ci irrecevables à agir sur le fondement de la garantie décennale.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Moyens des parties

Mme [P] et M. [W] font valoir que les conditions de mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés sont réunies, car les désordres constatés et notamment l’usage de la cour commune, ainsi que les remontées d’humidité, sont antérieurs à la vente, ne pouvaient être ignorés par les vendeurs qui les ont sciemment dissimulés et soulignent que s’ils en avaient eu connaissance, ils auraient réglé un prix moindre pour cette acquisition. Sur les infiltrations aux droits du châssis, ils arguent qu’ils sont lien avec la réalisation de travaux précédemment effectués et dissimulés par les vendeurs au moment de la vente et que l’expert n’ayant pas procédé aux vérifications nécessaires sur le toit, il convient d’accepter le devis qu’ils produisent aux débats.

Ils invoquent un trouble de jouissance leur ouvrant droit à indemnisation, car ils estiment avoir subi de façon récurrente des infiltrations d’eau et des remontées humides avant de finalement vendre le bien.

Les époux [Z] font valoir en réponse que leur responsabilité ne peut être engagée, car ils n’ont jamais prétendu à un droit sur la cour litigieuse qui est commune à tous les riverains et produisent à l’appui de leur prétention, l’acte et le mandat de vente ne mentionnant l’existence d’aucune cour. Ils exposent que l’expertise judiciaire ne retient ni l’existence d’un trouble de jouissance indemnisable, ni l’existence d’un vice caché sur les remontées d’humidité, qui sont sans lien avec un défaut de conception de l’immeuble litigieux.

Sur l’infiltration au droit du châssis, ils soutiennent que le devis produit aux débats est abusif et rappellent que la facture produite par les appelants leur est inopposable, les travaux ayant été réalisés postérieurement au rapport d’expertise judiciaire, induisant une aggravation du désordre de leur seul fait.

Enfin, ils estiment que les demandes portant sur une réfection de la toiture sont nouvelles et sans lien avec le litige initial. Ils invoquent leur irrecevabilité et en tout état de cause, leur prescription, celles-ci étant postérieures au délai décennal imposé par l’article 1792-4 du code civil et postérieures au délai biennal imposé par l’article 1648 du même code.

Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

— le vice doit être inhérent à la chose,

— le vice doit être caché,

— le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,

— le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve de l’existence de vices répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil pèse sur les acquéreurs, qui invoquent au cas d’espèce un vice tenant à la situation administrative de la cour, aux remontées d’humidité et aux infiltrations aux droits du châssis.

L’expert judiciaire considère que la cour objet du litige est une voie publique qui a été privatisée par les riverains qui peuvent tous y accéder, de sorte que la jouissance de celle-ci reste possible, ajoutant qu’il était visible lors des visites que celle-ci donnait accès à une tierce parcelle. Il en déduit que la perte de jouissance de la cour ne constituerait pas un préjudice appréciable.

Il a également constaté la présence de remontée d’humidité dans le hall d’entrée, ajoutant qu’elles pouvaient ne pas être apparentes lors de l’acquisition faite en période sèche, qu’un acquéreur profane aurait pu les voir sans en apprécier la portée, ajoutant ne pas pouvoir se prononcer plus précisément.

L’expert a enfin relevé des traces d’humidité sous le châssis de toiture, révélant une légère infiltration au bas du châssis de toiture, lesquelles n’étaient pas apparentes lors de l’acquisition.

Le sachant a considéré que ces désordres n’entraînaient pas de moins-value de l’immeuble.

Sur la situation de la cour

Il est exact que l’annonce publiée en vue de la vente évoquait une cour, indiquant « maison de village impeccablement rénovée de 115 m². Cour. Parking à proximité ».

Il apparaît néanmoins que la désignation du bien dans l’acte de vente n’en fait pas mention. En effet, ledit acte indique « une maison à usage d’habitation comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, salle de bains, dégagement, buanderie

Au premier étage : une cuisine, un salon et un W.C

Au deuxième étage : dégagement, trois chambres ».

Aucune mention d’un espace extérieur, quelle que soit la qualification, n’est apposée dans l’acte de vente.

Il résulte ainsi de la description de l’immeuble à l’acte que si les acquéreurs ont pu penser, à la lecture de l’annonce, qu’une cour était incluse dans le bien visité, ceux-ci ont eu connaissance de l’absence de propriété de la cour lors de la signature de l’acte de vente, outre que l’expert indique dans son rapport que la situation publique de la cour était visible.

Ainsi, le caractère commun voire public de la cour ne constitue pas un vice caché au sens des dispositions sus citées.

Sur les remontées d’humidité

L’expert judiciaire a effectivement constaté des traces d’humidité dans l’entrée de la maison, qu’il estime dues à des remontées capillaires en l’absence de barrière étanche sous les murs anciens. Il estime que la surface concernée est de 5 m² et considère que ces remontées sont dues au mode de construction de la maison, de sorte qu’elles préexistaient nécessairement à la vente.

Le caractère antérieur de cette humidité n’est pas discuté. S’agissant du caractère caché de ces remontées, l’expert indique qu’il ne peut se prononcer, ne sachant si la paroi a été peinte avant la vente et ces remontées disparaissant en période sèche.

Quant à l’impropriété à l’usage du bien en raison de cette humidité, le sachant a conclu que ces remontées ne présentaient qu’un inconvénient esthétique, n’occasionnant aucun développement de moisissure, et ajoute que celles-ci peuvent ne pas se manifester durant plusieurs années avant de réapparaître à l’occasion de la remontée des nappes phréatiques.

Il en résulte que l’une des conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés n’est pas caractérisée, indépendamment de la constatation de l’humidité de la surface, au demeurant non contestée.

Sur l’infiltration au droit du châssis

L’expert retient, après constatation de l’infiltration, que celle-ci est due à un défaut de réalisation de l’étanchéité du châssis. Qualifiée de minime et peu visible, il l’estime réparable et sans conséquence sur la valeur du bien.

A l’instar des remontées d’humidité plus avant évoquées, il convient de considérer que cette infiltration légère ne compromet pas l’usage du bien ni n’en affecte sa valeur, de sorte qu’elle ne peut davantage recevoir la qualification de vice caché.

Il convient donc, à l’instar de la juridiction de première instance, de considérer que la maison acquise n’était pas affectée de vices cachés à la date de la vente, de sorte qu’il convient de débouter les consorts [P]-[W] de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

Les époux [Z] estiment que les appelants ont intenté une procédure abusive et invoquent leur mauvaise foi en raison de l’absence de fondement juridique dans leur assignation pendant plusieurs années de procédure, procédure radiée pour manque de diligence de diligences des parties, mais aussi de leur dissimulation de la vente du bien et de la réalisation de travaux durant la procédure au fond.

Les consorts [P]- [W] exposent qu’ils n’ont intenté aucune procédure abusive, soutenant que le fait d’agir en justice ne peut être constitutif d’un abus de droit et invoquent la mauvaise foi des intimés.

Réponse de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de leur seul positionnement procédural que les consorts [P]- [W] ont entendu abuser de leur droit d’agir en justice, la circonstance que les juridictions les aient déboutés de leurs demandes faute de caractérisation du vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil ne remettant pas en cause la réalité des désordres relevés par l’expert.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de débouter les époux [Z] de leur demande indemnitaire.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant les consorts [P]- [W] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros aux époux [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement seront déboutés de leu demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné M. [W] et Mme [P] à verser aux époux [Z] 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z] de leur demande indemnitaire ;

Condamne Mme [A] [P] et M. [X] [W] in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [A] [P] et M. [X] [W] in solidum à régler à M. [B] [Z] et Mme [N] [Q], épouse [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [A] [P] et M. [X] [W] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,