Cour d'appel d'Amiens, Expropriations, 14 décembre 2021, n° 21/00525

CA Amiens
Confirmation 14 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Évaluation inappropriée de la parcelle
La cour a estimé que le classement en zone N était justifié et que l'évaluation de la parcelle était conforme aux règles d'indemnisation prévues par le code de l'expropriation.
Rejeté
Comparaison avec des valeurs de terrains similaires
La cour a jugé que les références fournies par la société A5P n'étaient pas pertinentes pour établir une valeur supérieure à celle retenue par le premier juge.

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1. Expropriation - Qualification de terrain à bâtir

Me Arthur Delaunay · consultation.avocat.fr · 18 juillet 2023

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, expropriations, 14 déc. 2021, n° 21/00525
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	21/00525
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Pascal BRILLET, président
Avocat(s) :	Guillaume GRISEL
Cabinet(s) :	LX AMIENS-DOUAI
Parties :	S.A.R.L. A5P c/ Etablissement Public CONSEIL DEPARTEMENTAL DE L'OISE

Texte intégral

ARRÊT N°

14 Décembre 2021

— -----------

N° RG 21/00525 -

N° Portalis DBV4-V-B7F-H7JO

— -----------

S.A.R.L. A5P

DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE L’OISE,

CONSEIL DEPARTEMENTAL DE L’OISE

— -------------

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

JUGEMENT DU JUGE DES EXPROPRIATIONS DU DEPARTEMENT DE L’OISE EN DATE DU 17 décembre 2020

APPELANT :

S.A.R.L. A5P

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

Lieu-dit Val de Pons

[…]

Représentants : M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat postulant au barreau d’AMIENS et Maître GRISEL, avocat au barreau de Lyon.

INTIMÉS :

DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE L’OISE

[…]

Non comparant ni représenté

CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE L’OISE

[…]

Représentant : M^e Antoine TOURBIER, avocat postulant au barreau d’AMIENS et Maître DELILLE, avocat au barreau de Paris.

DÉBATS : A l’audience publique de la Chambre des Expropriations tenue à la Cour d’Appel d’AMIENS le 20 Octobre 2021, ont été entendus :

Monsieur X, en son rapport,

Maître GRISEL et Maître DELILLE, représentant les parties en leurs explications à l’appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur X, Président de la Chambre des Expropriations,

Monsieur ADRIAN et Madame SEGOND, Conseillers à la Cour, désignés par ordonnance de Madame la Première Présidente en date du 21 juin 2021,

Qui en a délibéré conformément à la loi et renvoyé l’affaire à l’audience du 14 Décembre 2021 pour prononcer arrêt et indiqué aux parties que l’arrêt serait rendu par mise à disposition de la copie au Greffe.

Madame PILVOIX, Greffier.

ARRÊT

Le Département de l’Oise est maître d’ouvrage d’un projet d’élargissement et de mise à 2x2 voies de la route départementale n° 200 (ou RD 200), sur son segment compris entre les RD 1016 et 1017, la voie traversant diverses communes dont Rieux.

Le projet a donné lieu à l’ouverture d’une enquête publique, menée du 4 juin au 10 juillet 2014. Le 17 novembre 2014, le Préfet de l’Oise a pris un arrêté déclarant d’utilité publique l’acquisition des terrains nécessaires au projet.

Par ordonnance du 10 janvier 2019, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Beauvais a notamment déclaré expropriée au profit du Conseil départemental de l’Oise la parcelle cadastrée section AE n° 107 de la société A5P, située lieu-dit « les Prés » à […], d’une surface de 20 875 m².

Le 20 décembre 2019, le Département de l’Oise a notifié une offre d’acquisition à la société A5P d’un montant de 35 443,75 euros, indemnité de remploi comprise.

En l’absence d’accord, le Département a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’expropriation due à la société

A5P.

Par jugement du 17 décembre 2020, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le juge de l’expropriation a :

— fixé l’indemnité d’expropriation due par le Département de l’Oise à la société A5P concernant la parcelle cadastrée AE numéro 107 sise à Rieux à la somme de 35 443,75 euros se décomposant de la manière suivante :

— indemnité principale : 31 312,50 euros,

— indemnité de remploi : 4 131,25 euros,

— rejeté la demande de la société A5P au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge du Département de l’Oise.

— dit que les dépens seront supportés par l’autorité expropriante,

La société A5P a formé appel du jugement par déclaration du 22 janvier 2021.

Par mémoire du 22 avril 2021, notifié par le greffe aux autres parties le 4 mai suivant (AR signé le 5 mai 2021 par le Conseil départemental de l’Oise et le Directeur départemental des Finances Publiques de l’Oise), la société A5P demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel en ce qu’il a fixé les indemnités d’expropriation comme suit :

— indemnité principale : 31 312,50 euros ;

— indemnité de remploi : 4 131,25 euros ;

— en conséquence infirmer le jugement de ces chefs ;

Dès lors, statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité principale d’expropriation :

— à titre principal :

— à 11 euros du m² pour la surface de la parcelle d’environ 1 000 m² qui était classée en zone 1NAe au plan d’occupation des sols et en zone blanche du PPRNi, soit 11 000 euros au m²,

— à 7,50 euros au m² pour la surface restante, de 19875 m², classée en zone rouge au PPRNi, soit 149 062,25 euros,

soit un montant de 160 062,50 euros pour l’indemnité principale,

— une indemnité de remploi de 17 006,25 euros,

— soit une indemnité totale de 177 068,75 euros,

— à titre subsidiaire :

—  7,50 euros au m² pour l’ensemble de la parcelle de 20 875 m², soit 156 562,50 euros pour l’indemnité principale,

— une indemnité de remploi de 16 656,25 euros.

soit une indemnité totale de 173 218,75 euros

— condamner le Département de l’Oise à lui verser une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de la SCP Jakubowicz, Mallet-Y & Z.

Par mémoire du 2 juillet 2021, notifié par le greffe aux autres parties le 5 juillet suivant (AR signé le 8 juillet 2021 par la société A5P et par le Directeur départemental des Finances Publiques de l’Oise), le Département de l’Oise demande à la cour de :

— confirmer le jugement n° 20/00002 du 17 décembre 2020 dans son intégralité,

Et, en conséquence :

— fixer le montant de l’indemnité principale à verser à la société A5P, au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée section AE n° 107 située sur le territoire communal de […], à la somme de 31 312,50 euros,

— fixer le montant de l’indemnité de remploi à verser à la société A5P, au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée section AE n° 107 située sur le territoire communal de […], à la somme de 4 131,25 euros,

— fixer la charge des dépens comme de droit.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 octobre 2021.

Le Directeur départemental des Finances Publiques de l’Oise, bien que régulièrement convoqué par le greffe le 14 septembre 2021 (AR signé le 15 septembre 2021), n’a transmis aucun mémoire et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa premier du code de procédure civile, il convient de statuer par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

En substance, la société A5P critique le jugement en faisant valoir que le juge de l’expropriation a, à tort, jugé que la parcelle devait, dans son ensemble, être évaluée comme un terrain classé en zone N, éloigné du centre urbain et des équipements collectifs. Le classement en zone N, intervenu de façon liée au projet, ne pouvait pas être pris en compte. En second lieu, elle critique les évaluations retenues par le premier juge, mettant en avant divers éléments de comparaison prétendument plus utiles.

—  sur la date de référence et ses conséquences s’agissant du classement de la parcelle expropriée

Le terrain de la société A5P, d’une contenance de 20 875 m², se situe lieu-dit « les Prés » à Rieux, ville rurale de […], à […], 70 km d’Amiens et 50 km de Paris. Il s’agit d’une parcelle de terre boisée, libre de toute occupation.

L’usage effectif d’un terrain et sa qualification s’apprécient à la date de référence fixée par l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, lequel dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 (') »

Cependant, lorsque le terrain à exproprier se trouve dans un emplacement réservé par le PLU de la commune, l’article L. 322-6 du code de l’expropriation prévoit que la date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Selon le PLU au jour du jugement entrepris, la parcelle AE n° 107 est classée en zone N et est par ailleurs inscrite dans la zone d’emplacement réservé n°5.

Faisant régulièrement application des règles qui précèdent, le premier juge a considéré que, pour estimer la valeur vénale de cette parcelle, il convenait de prendre en considération son usage effectif à la date de l’acte le plus récent ayant rendu le PLU de la commune de Rieux opposable, soit la date de son approbation le 19 mars 2019. Le jugement contesté étant intervenu le 17 décembre 2020, cet acte d’approbation par la commune constitue en effet l’acte le plus récent au sens de l’article L.322-6 précité.

Pour demander à la cour d’infirmer ce jugement, la société A5P développe vainement les éléments suivants.

Mettant en avant un arrêt de la cour de cassation du 25 janvier 2018 (3e Civ., n° 16-25.138), la société A5P affirme que le principe, suivant lequel les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, sans plus-value à l’exproprié résultant de l’opération, implique d’écarter les effets des évolutions des documents d’urbanisme qui sont liés à l’expropriation, et ce que l’opération engendre un classement plus favorable ou moins favorable lié à celle-ci.

Mettant en avant un autre arrêt (3e Civ., 9 octobre 2013, n° 12-13.694), elle allègue que le principe de juste indemnisation a conduit le juge de l’expropriation à indemniser, au titre des servitudes liées à un périmètre de protection des captages, les restrictions liées à un zonage d’urbanisme parce qu’il découlait de ce périmètre.

Elle affirme que le principe d’indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, sans plus-value à l’exproprié résultant de l’opération, prévaut ainsi dans l’interprétation de l’article L. 322-2 de code de l’expropriation et L.213-4 du code de l’urbanisme pour déterminer le zonage à prendre en compte.

Elle fait valoir qu’il résulte du rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Rieux que le classement de sa parcelle, auparavant classée en zone 1NAe, en zone N a été opéré afin de « compenser » l’impact écologique de l’élargissement de la R.D. 200 et, qu’ainsi, ce classement résulte directement de l’opération pour laquelle l’expropriation est réalisée.

Elle précise que la parcelle comprend deux parties classée pour l’une en zone rouge du plan de prévention des risques naturels inondation (PPRI ou PPRNi) et, pour 1040 m², en zone blanche.

Elle prétend qu’évaluer cette partie de la parcelle, auparavant classée en zone constructible à usage d’activité, au regard de ce nouveau classement, lié à l’opération, revient à faire peser sur l’exproprié une partie du coût de l’opération, et à méconnaître le droit à une juste indemnité. Elle soutient que cette partie du terrain doit être évaluée au regard du classement en zone 1NAe et du classement en zone blanche, constructible, du PPRI. Elle en déduit une indemnisation différenciée selon les deux zones de ce plan.

Cependant, en premier lieu, si les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante (3e Civ., 25 janvier 2018, n° 16-25.138), ni davantage en pâtir, il n’est pas démontré en l’espèce que l’adoption d’un nouveau PLU par la commune de Rieux le 19 mars 2019 a été la conséquence des opérations d’urbanisme prévues par le Département de l’Oise.

En effet, ce dernier indique, sans être contesté, que la commune de Rieux était dotée d’un plan d’occupation des sols qui n’a pas été « transformé » en PLU dans les délais prévus par l’article L. 123-19 (renuméroté L. 174-1) du code de l’urbanisme et qui est ainsi devenu caduc le 26 mars 2017. De fait, il est versé un certificat d’urbanisme du 10 octobre 2017 délivré par le maire de la commune de Rieux (pièce 11 intimé) confirmant que le plan d’occupation des sols de la commune est effectivement caduc depuis le 27 mars 2017 en application l’article L.174'3 du code de l’organisme.

Il n’est d’ailleurs pas démontré que ce nouveau PLU a été limité aux seules zones concernées par le projet d’aménagement de la RD 200 conduit par le Département de l’Oise.

En deuxième lieu, si le Département ne méconnaît pas que l’inscription de l’emplacement réservé n° 5 sur l’ensemble de la parcelle litigieuse la société A5P résulte effectivement des travaux d’élargissement de la RD 200, cela n’autorise cependant pas à en conclure que le classement du terrain en zone N en a également été la conséquence nécessaire directe.

Et de mettre en avant que le rapport de présentation du nouveau PLU précise aussi que la zone N comprend notamment « les secteurs concernés par des risques naturels, en particulier les zones rouges du PPRI ».

De fait, au sens du code de l’urbanisme, le classement en zone N peut intervenir pour protéger certaines zones en raison de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues. Or, la parcelle AE 107 de la société A5P, de nature boisée, se situe pour 95% de sa surface en « zone rouge » du PPRI.

La zone rouge est une zone très exposée où les inondations sont redoutables en raison notamment des hauteurs de submersion et de la vitesse du courant. Le risque est en l’espèce en lien avec la présence de la rivière Oise s’écoulant à proximité.

En l’état de cet ensemble, la société A5P ne convainc donc pas la cour que le nouveau classement en zone N de sa parcelle par le PLU, dont la cour ne peut que prendre acte à la date de référence du 19 mars 2019, n’a été que la conséquence du projet d’élargissement de la RD 200 et ne serait pas en toute hypothèse intervenu sans.

En dernier lieu, s’il est vrai que le classement précédent de la parcelle en zone 1NAe autorisait sur le principe quelques constructions sous conditions, la parcelle était donc, comme indiqué précédemment, grevé d’une servitude d’urbanisme liée à son implantation en

zone rouge du PPRI de la commune (concernant 95% de sa surface).

D’ailleurs, saisi d’une demande sur le fait de savoir si la parcelle pouvait être utilisée pour la construction de commerces, hôtels, restaurants, bureaux, artisanat, entrepôt sur deux zones de celle-ci, dont une sur la zone blanche du PPRI, le maire de la commune, par certificat d’urbanisme en date du 10 octobre 2017, soit avant l’adoption du nouveau PLU, avait déjà répondu négativement au motif notamment que « le tampon vert doit rester en l’état pour réduire les nuisances de la RD200 ». Peu importait donc l’élargissement de cette voie.

Dès lors qu’il n’est pas établi que le classement de la parcelle litigieuse en zone N, classement qui n’a d’ailleurs pas été contesté devant le juge compétent par la société appelante, a été uniquement dicté par le projet d’élargissement de la RD 200, celle-ci soutient vainement que l’évaluation basée notamment sur ce classement conduit à une indemnisation dérisoire et méconnaît l’article 1er du Protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l’Homme, ce caractère dérisoire n’étant au demeurant pas concrètement démontré.

Toute la parcelle litigieuse est classée N, avec toutes conséquences induites, notamment en termes d’inconstructibilité. Sans même avoir lieu d’évoquer la difficulté à définir la délimitation précise de chacune de ces parties, il n’est donc pas justifié de faire un sort distinct selon les parties de cette parcelle se situant en zone rouge ou en zone blanche du PPRI.

Le jugement mérite donc entière confirmation s’agissant de la détermination de la date de référence, de la prise en compte du classement de la parcelle litigieuse et de l’appréciation unitaire de la valeur de celle-ci.

—  sur l’évaluation financière des indemnités

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le premier juge a justement considéré que la parcelle était située en zone naturelle et forestière à protéger rendant impossible toute construction d’habitation et de commerce et, n’étant pas desservie par des voies et réseaux divers, n’était pas un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322'3 du code de l’expropriation ; qu’elle est implantée en zone inondable (en toute hypothèse à 95 %) ; qu’elle est implantée en bordure de route très passante, à l’écart d’un centre urbanisé et des équipements collectifs les plus courants.

En l’état de ces éléments, la société A5P revendique vainement le classement en terrain à situation privilégiée, fut-ce seulement pour sa partie en zone blanche du PPRI.

Le premier juge a retenu la base de 1,50 euro le m² proposée par le Département de l’Oise.

La société A5P conteste le jugement, soutenant que les valeurs de mutation de terrains proches, classés dans la même zone N et soumis aux mêmes contraintes par le plan de prévention des risques, sont bien supérieures à celle retenue par le jugement.

Toutefois, aucune de ces références de comparaison n’emporte la conviction de la cour.

Ainsi, la référence à un terrain à bâtir industriel vendu à 165 000 euros pour 7 433 m², soit 22,20 euros au m², ne peut être retenue, fut-ce donc partiellement sur la partie de parcelle en zone blanche du PPRI, la présente parcelle litigieuse ne constituant pas un terrain à bâtir.

Elle met également en avant le fait que deux parcelles voisines, AE 244 et AE 242, en nature

de pré, soumises aux mêmes contraintes réglementaires formant un tènement de 1471 m², ont été cédées pour la somme de 9 864 euros, soit 6,70 euros le m², le 12 avril 2019.

Elle affirme qu’il s’agit du terme de référence le plus pertinent (limitrophe du terrain exproprié; soumis aux mêmes contraintes : emplacement réservé, zone N au PLU, zone rouge au PPRI) alléguant en outre qu’en raison de sa forme et de sa surface plus faible ce tènement est moins facilement exploitable que la parcelle litigieuse, de sorte que la valeur de celle-ci est supérieure.

Toutefois, ces parcelles ne sont pas en nature de « pré » mais en nature de « jardin ». Dans une évaluation du 5 septembre 2018, cela a conduit France Domaine à évaluer ces parcelles (issues d’une parcelle 105) sur la base de 5 euros le m², les parcelles de bois (peupleraie) et taillis étant évaluées sur une base de 0,45 euros le m².

La comparaison avec les cessions des parcelles AE 240 et 241 n’est pas davantage opérante compte tenu notamment de la très faible superficie des deux parcelles en cause (94 m² chacune).

La comparaison avec la cession des parcelles AC 53 et 190 ne l’est pas davantage. Ces parcelles, ont, avec les parcelles AD 3, 4, 20 et 21 situées à Rieux et […] située à Villers-Saint-Paul, propriété de la SNCF pour une surface totale de 8318 m², fait l’objet d’une expropriation au profit du Département. Par jugement du juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Beauvais du 10 décembre 2020, l’indemnité d’expropriation de ces parcelles a été fixée à la somme globale de 3 745,35 euros, soit une valeur vénale moyenne de 0.45 euro le m².

Les valeurs de 11 euros ou même de 7,50 euros au m² sollicitées par la société A5P ne peuvent donc être retenues.

Analysant les éléments de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement, le premier juge a pour sa part retenu que les ventes de terrains comparables concernaient des parcelles de peupleraie pour des superficies très nettement inférieures à la parcelle litigieuse laissant apparaître un prix moyen de 1,31 euro le m² et que le prix de vente de 1,13 euro le m² pour une parcelle de 13 769 m² était celui lui apparaissant le plus comparable.

Les pièces versées au débat devant la cour établissent que les parcelles cadastrées AE 245, 249 et 250, voisines de la parcelle litigieuse, initialement classées comme cette dernière en zone 1NAe et désormais en zone N en suite du nouveau PLU, en nature de pré ou eaux, d’une contenance totale de 15 839 m², ont été cédées au Département de l’Oise par acte de vente du 4 août 2020 pour le prix de 15 839 euros, soit 1 euros le m² (l’acte précise que les 3 parcelles sont évaluées sur la même base d’un euro le m²).

Il suit de ce qui précède que la proposition d’évaluation sur la base de 1,50 euro le m² présentée par le conseil départemental de l’Oise était pertinente et a été justement consacrée par le premier juge.

L’indemnité de remploi a de même été justement évaluée par référence à l’indemnité principale de 31 312,50 euros.

Le jugement est par suite intégralement confirmé.

La société A5P est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement,

Condamne la société A5P aux dépens.

A l’audience du 14 Décembre 2021 l’arrêt a été rendu par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par Monsieur X, Président, et Madame PILVOIX, Greffier.

Le Greffier, Le Président,