ARRET

N°

SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM

C/

X

VBJ/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04210 – N° Portalis DBV4-V-B7E-H2WW

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ABBEVILLE DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence BROCHARD BEDIER de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANTE

ET

Madame A X

née le […] à ABBEVILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Ghislain FAY, avocat au barreau D’AMIENS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000101 du 07/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2021, l’affaire est venue devant M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 janvier 2022.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, Président de chambre, Monsieur Pascal BRILLET, Président et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 janvier 2022, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Mme X est, depuis le 15 octobre 2015 locataire d’une maison d’habitation sise dans un lotissement au Crotoy, appartenant à la société picarde d’Hlm (la Sip).

Faisant valoir que la locataire est responsable de troubles anormaux de voisinage, en violation de son obligation d’user paisiblement des lieux donnés à bail, suivant acte du 26 février 2020, la Sip a assigné M^me X devant le tribunal de proximité d’Abbeville afin notamment d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation judiciaire du bail

Par jugement en date du 31 juillet 2020, le tribunal de proximité d’Abbeville a débouté la société picarde d’Hlm (la Sip) de l’ensemble de ses demandes.

Le tribunal a retenu que les manquements invoqués à l’encontre de M^me X pour poursuivre la résiliation judiciaire du bail ne présentaient pas une gravité et une persistance telles qu’ils justifiaient la résiliation immédiate du contrat alors qu’elle occupe les lieux depuis près de cinq ans et est à jour du paiement du loyer et de l’assurance logement.

La Sip a interjeté appel de cette décision le 25 août 2020.

Aux termes de ses conclusions en date du 22 janvier 2021, la Sip demande à la cour d’infirmer le jugement et de:

-déclarer son action recevable,
-prononcer la résiliation judiciaire du bail du logement sis […], résidence du trou à cailloux liant M^me X à la Sip aux torts exclusifs de la locataire,

-ordonner à M^me X à libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef,

-dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique,

-assortir l’expulsion d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de la signification de la décision à intervenir jusqu’au départ des lieux,

-supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,dire que l’expulsion pourra intervenir dès la décision à intervenir,

-dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

-condamner M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail,

-dire que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer et les charges à compter de la présente décision est jusqu’à reprise des lieux par le propriétaire,

-condamner M^me X à payer à la Sip la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en date du 2 mars 2021, M^me X demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 152 de la loi du 27 janvier 2017 et du code des procédures civiles d’exécution de:

- dire et juger irrecevable la demande de résiliation du bail expulsion pour défaut de notification à la préfecture et à la CCAPEX,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2020 par le tribunal de proximité d’Abbeville,

- condamner la Sip au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2021 et l’affaire fixée à l’audience des débats du 18 novembre 2021.

SUR QUOI, LA COUR:

Sur la recevabilité de la demande de résiliation:

*Dénonciation de l’assignation à la préfecture à la Ccapex:

M^me X conclut à l’irrecevabilité de l’assignation qui lui a été délivrée faute d’avoir été dénoncée deux mois au préalable à la préfecture ainsi qu’à la Ccapex.

La Sip soutient que l’assignation est recevable dès lors que la demande de résiliation n’est pas fondée sur l’existence d’une dette de loyers mais sur des nuisances causées par le locataire.
Sur quoi:

Il résulte de l’alinéa 8 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions du deuxième alinéa (lesquelles prévoient l’obligation de dénoncer l’assignation résiliation du bail à la préfecture et à la Ccapex) sont applicables assignations tendant au prononcé la résiliation du bail lorsqu’elle motifs et par l’existence de locative du preneur.

Ainsi l’assignation tendant au prononcé de la résiliation judiciaire motivée par des nuisances causées par le locataire au voisinage n’a pas à être notifiée au préfet.

*Commandement préalable à l’assignation et constat du non respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux :

M^me X soutient que la demande serait irrecevable faute de commandement délivré préalablement à l’assignation et faute de constat par une décision de justice passée en force jugée du non respect de l’obligation de jouir les lieux paisiblement.

Sur quoi:

Dès lors que la demande présentée par la Sip est une demande de prononcé de résiliation judiciaire et non le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire, il n’y a pas lieu de rechercher si les conditions contractuelles de mise en jeu de cette clause résolutoire sont remplies en l’espèce.

Il convient donc de rejeter les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M^me X et de déclarer recevable l’assignation qui lui a été délivrée par la Sip.

Sur la demande de résiliation:

À l’appui de sa demande d’infirmation du jugement, la Sip soutient pour l’essentiel que :

-il ressort des nombreuses plaintes de voisins et mains courantes qu’elle produit que le comportement de M^me X constitue des troubles anormaux du voisinage celle-ci étant l’auteur de nuisances, de violences verbales, tapage diurne et nocturne audible devant témoins et de provocations,

-le 4 février 2020, elle a adressé à M^me X un courrier lui rappelant que son comportement était inadmissible et que les troubles devaient cesser,

-le 19 février 2020 elle recevait un courrier de la ville du Crotoy portant à sa connaissance que les voisins informaient la mairie des troubles commis par M^me X de type insulte, provocations, bruits, circulation intempestive la nuit,

-les attestations produites par M^me X n’apportent pas d’éléments susceptibles de contrer l’existence des troubles de voisinage puisque soit ils émanent de personnes qui ne demeurent pas dans la résidence (attestation de son employeur et de M. Le long) soit font état de simples difficultés relationnelles avec M^me Y ( attestations Z et Lagneau)

-les troubles sont graves puisqu’ils sont commis également par trois autres locataires visés par des procédures qui ont été plaidées le même jour devant le tribunal,

-selon un rapport des services de police municipale du Crotoy, de nombreux résidents se plaignent du comportement de quatre résidents dont M^me X qui s’emploient à créer des troubles des nuisances,

-les agissements de M^me X sont établis par les multiples courriers, mains courantes ou attestations reçues des locataires voisins dénonçant le comportement particulièrement bruyant de cette dernière ou des insultes et incivilités principalement destinées à M^me Y,

-le premier juge a retenu à tort que les tensions étaient uniquement en lien avec M^me Y,

-la gravité des faits reprochés à M^me X justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs pour défaut de jouissance paisible et trouble anormal du voisinage.

M^me X conclut à la confirmation du jugement et fait valoir que :

- selon la Sip elle est à l’origine de troubles anormaux du voisinage consistant des violences verbales et physiques, tapages nocturnes et diurnes audibles devant témoin et provocations mais les pièces produites pour établir ces faits sont des attestations qui n’ont pas été rédigées par des personnes attestantes et des mains courantes émanant d’une seule locataire, M^me Y,

-cette personne a entretenu la zizanie dès son arrivée dans le lotissement, la main courante étant en date de septembre et octobre 2019 juste après son arrivée, allant jusqu’à ne pas signer la seconde main courante en prétendant être menacée et présentant des témoins qui ne s’exprimeront pas devant les services de police,

-en novembre 2019, M^me Y a déposé une main courante prétendant avoir subi des insultes attestées par une bande vidéo sans son, son mari a déposé une main courante indiquant avoir assisté à l’agression d’un tiers qui n’a nullement témoigné,

-les enfants de cette personne ont attesté sur une seule attestation sans copie de carte d’identité et et à des dates antérieures au dépôt des mains courantes,

-durant la période où elle est accusée de troubles de voisinage, elle était régulièrement aux côtés de sa fille hospitalisée à Berck en raison d’une grave pathologie,

-la lettre de la mairie relate sans les préciser des plaintes qui auraient été reçues à la mairie mais n’en apporte aucune preuve

-ces pièces prouvent une machination montée par M^me Y qui a créé les mêmes problèmes de voisinage dans son précédent logement sur la commune de Rue ainsi que cela ressort d’un courrier du maire de cette commune,

-elle-même est locataire depuis 2015 dans ce même lotissement dans lequel il n’y avait jamais eu de problème avant l’arrivée de M^me Y,

-elle n’a jamais eu un comportement qui aurait pu nuire à ses voisins ou aux autres occupants du lotissement,

-si les agissements retenus par la Sip étaient réels, s’opérant à toute heure du jour et de la nuit dans le but volontaire de troubler la tranquillité du voisinage et de créer des tensions entre les habitants, les forces de l’ordre seraient nécessairement intervenues notamment durant cette période particulièrement troublée par la crise sanitaire,

Sur quoi:

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
L’article 1729 du Code civil dispose précise que« Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d’habitation, dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Le contrat de bail conclu entre la société Lto Habitat aux droits de laquelle se trouve la Sip d’HLM prévoit en son article VII 2° que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués et respecter toutes les prescriptions établies dans l’intérêt de la sécurité, de l’hygiène et de la bonne tenue de l’immeuble, en particulier celles énoncées au règlement intérieur.

Le règlement intérieur précise que le locataire s’oblige à jouir des locaux

loués en bon père de famille sans qu’il soit fait (..) de troubles du voisinage.

M^me X est locataire des lieux depuis le 15 octobre 2015. Aucun manquement aux obligations du locataire ne lui a été reproché avant les faits reprochés datés de 2019.

L’existence d’un conflit de voisinage au sein du lotissement avec la famille Y arrivée courant 2019 est établie par les pièces produites par les parties: M^me X comme M^me Y ont toutes deux déposé une main courante dénonçant le comportant de l’autre.

Cependant il ne résulte pas d’aucune pièce que M^me X soit à l’origine de ce conflit ni qu’elle en soit la principale actrice.

Il doit d’ailleurs être relevé qu par courrier du 5 mars 2020, le maire de la commune de Rue a indiqué que la police municipale était intervenue à plusieurs reprises entre 2012 et 2019, période durant laquelle M. et M^me Y demeuraient à Rue, pour des différends de voisinage les impliquant et les opposant à quatre couples de voisins.

En outre, comme l’a justement relevé le premier juge il n’est pas établi que postérieurement à la sommation de cesser les troubles de voisinage qui a été délivrée à M^me X par la Sip le 5 février 2020, de nouveaux troubles se soient produits.

Le courrier adressé au bailleur par la ville du Crotoy le 19 février 2020,ainsi libellé « je tiens à porter de nouveau à votre connaissance que nous sommes régulièrement interpellés par les voisins de la résidence qui souhaite bien souvent rester anonyme, ils nous font état du comportement de M^me X qui trouble gravement à la quiétude du voisinage (..) ces personnes souhaitent rester anonymes car celles-ci craignent les représailles » ne mentionne aucun fait précis, aucune date ni aucun nom. Il apparaît donc, contrairement à ce que soutient la Sip, insuffisant pour établir que les nuisances ont perduré dans les suites de la mise en demeure.

Enfin il est n’est pas contesté que M^me X règle régulièrement ses loyers et justifie de l’assurance du logement.

C’est donc par des motifs que la cour entend adopter que le premier juge a retenu qu’il n’était pas établi que les manquements invoqués à l’encontre de M^me X présentaient une gravité et une persistance telle qu’ils justifieraient la résiliation immédiate du contrat alors que celle-ci occupe les lieux depuis près de cinq ans.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La Sip succombant, il convient :

-de la condamner aux dépens d’appel;

-de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

-de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance;

-de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M^me X pour la procédure d’appel, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 1000 euros pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Déclare recevable l’assignation délivrée par la Sip,

Confirme le jugement rendu entre les parties le 31 juillet 2020 par le tribunal de proximité d’Abbeville en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la société picarde d’Hlm à payer à M^me X la somme de 1000 euros par application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne la société picarde d’Hlm aux dépens d’appel.