Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 AVRIL 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/12730 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BY76L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/16033

APPELANTE

Madame E X EPOUSE Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Kim NENEGHEM De L’AARPI VATIER avocat au barreau de PARIS, toque: P 82

INTIMES

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence H I, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 22 RUE F G […] représenté par son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE – […] elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

22 rue F G

[…]

Représentée par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. K L-M

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par K L-M, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. B X, marié sous le régime de la séparation de biens à M^me C D, épouse X, était propriétaire des lots n° 32, 66 et 70 au sein de l’immeuble en copropriété sis 22 rue F G à Paris ([…], tandis que leur fils, M. Z X, est propriétaire du lot n° 33 dans cet immeuble

M. B X est décédé le […].

M^me C D, épouse X, est décédée le […].

Par jugement du 24 mai 2007, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné le partage judiciaire de la succession de B X constituée de M^me C D, épouse X, et de ses enfants M. Z X et M^me E X, épouse Y.

En raison du non paiement des charges de copropriété, par actes des 1^er septembre et 3 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné M^me C D, épouse X, M. Z X et M^me E X, épouse Y, constituant l’indivision de B X conformément à la matrice cadastrale, afin de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

—  12 858,29 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 septembre 2013, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

—  1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat sollicitait du tribunal le paiement des sommes suivantes :

—  22 820,18 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 janvier 2015 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

—  2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me E X, épouse Y, a demandé, à titre reconventionnel, l’annulation des assemblées générales des 14 décembre 2011, 12 décembre 2012, 17 décembre 2013 et 16 décembre 2014 pour défaut de convocation à ces assemblées.

Par jugement du 22 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné le partage judiciaire de la succession de C D, épouse X.

Par jugement du 3 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité des assemblées générales des copropriétaires des 17 décembre 2013 et 16 décembre 2014 ;

— condamné solidairement M. Z X et M^me E X, épouse Y, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 19 322,53 euros au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 30 septembre 2014, comprenant le solde des travaux réfection pignon, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013, date de l’assignation, sur la somme de 12 858, 29 euros et à compter du 14 janvier 2015 pour le surplus, date des conclusions d’actualisation du syndicat et celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. Z X et M^me E X, épouse Y, à payer les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de ce jugement.

Le 8 juin 2016, M^me E X, épouse Y, a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 15 février 2017, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 12 décembre 2016 par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 909 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 janvier 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 18 janvier 2019, par lesquelles M^me E X, épouse Y, appelante, invite la cour à :

A titre principal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en nullité des assemblées générales des 14 décembre 2011 et 12 décembre 2012, en l’absence de convocation régulière de l’indivision et de notification régulière des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé, en l’absence de convocation régulière de l’indivision et de notification régulière des procès-verbaux de ces assemblées générales, les assemblées générales des 17 décembre 2013 et du 16 décembre 2014 ;

En conséquence,

— infirmer jugement déféré en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre ;

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cette somme inclus les frais irrépétibles de première instance ;

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, celui-ci étant irrecevable en ses écritures ;

— débouter M. Z X en toutes ses demandes, fins et conclusions, à son encontre, eu égard à l’attitude passive dont il a fait preuve à l’égard des demandes de paiement du syndicat ;

En tout état de cause :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les conclusions signifiées le 13 février 2017, par lesquelles M. Z X, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— déclarer M^me E X, épouse Y, mal fondée en son appel et l’en débouter ;

— rejeter les demandes de M^me E X, épouse Y, dirigées à son encontre comme non fondées et injustifiées ;

— dire que l’arriéré de charges impayées n’est du que par M^me E X, épouse Y;

— le mettre M. Z X purement et simplement hors de cause et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes à son égard ;

Subsidiairement,

— dire M^me E X, épouse Y, tenue à le garantir de toute condamnation au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause,

Y ajoutant,

— condamner M^me E X, épouse Y, à lui payer les sommes de 5 000 euros pour son attitude malicieuse en application des dispositions de l’article 1382 du code civil (devenu l’article 1240 du code civil) et de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me E X, épouse Y, à payer les dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître H-I, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’annulation des assemblées générales des 14 décembre 2011, 12 décembre 2012, 17 décembre 2013 et 16 décembre 2014 pour défaut de convocation à ces assemblées de M^me E X, épouse Y

Aux termes de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 : "Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée." ;

Aux termes de l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, « En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. » ;

Aux termes de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 : "Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.

Lorsqu’un copropriétaire fait l’objet d’une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du code civil, le tuteur ou, selon le cas, le curateur, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, lorsque son mandat prend effet, ou le mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic qui porte cette mention sur la liste prévue au premier alinéa. Il en est de même de l’administrateur légal d’un mineur copropriétaire, du mandataire commun désigné en application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot de copropriété et du mandataire qui a reçu mission d’administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l’article 812 du code civil.";

En l’espèce, il est établi que M^me E X, épouse Y, a informé le syndic de la copropriété par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 novembre 2003 et réceptionnée le 13 novembre suivant (pièces n° 8-1 et 8-2 de M^me E X) du décès de son père, B X, propriétaire des lots n° 32, 66 et 70, survenu le […] (pièce n° 9 de M^me E X) ; cependant, dans cette lettre, elle ne précise pas les noms des autres héritiers du défunt, à savoir sa mère M^me C D, épouse X, et son frère M. Z X, ni si l’ensemble des héritiers se sont mis d’accord pour faire désigner un mandataire commun à l’indivision successorale de B X en application de l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que sa mère qui était héritière de son époux, occupante de l’appartement, a bien été convoquée aux assemblées générales de 2003 à 2011 ;

Il convient de préciser que ni M^me E X, épouse Y, ni M. Z X, pourtant héritiers de M^me C D, épouse X, ne justifient en appel avoir informé le syndic de la copropriété du décès de leur mère survenu le […] (pièce n° 1 de M^me E X) ;

Il résulte des dispositions de l’article 7, alinéa 1^er, du décret du 17 mars 1967 que tous les copropriétaires, même les propriétaires indivis d’un lot, doivent être convoqués à l’assemblée générale sous peine de nullité de cette assemblée ;

Il est constant que le syndic, qui n’a pas été informé du décès d’un copropriétaire ni d’un transfert de copropriété en résultant, est fondé à continuer d’adresser la convocation à l’assemblée générale au domicile du défunt ;

Il est constant qu’en cas d’ouverture d’une succession, le syndic n’est régulièrement informé du transfert de copropriété du lot appartenant au défunt que s’il a connaissance de l’identité de l’ensemble des héritiers de celui-ci ;

Il ressort des pièces versées aux débats en appel qu’à compter de la lettre du 24 avril 2013 (pièce n° 2 de M^me E X), le syndic était informé de la qualité d’héritière indivise des lots n° 32, 66 et 70 de M^me E X, épouse Y, celle-ci reconnaissant dans sa réponse du 22 mai 2013 (pièce n° 3 de M^me E X) être propriétaire indivise de ses lots avec son frère, M. Z X, par ailleurs convoqué à l’ensemble des assemblées générales en sa qualité de propriétaire du lot n° 33 dans cet immeuble ;

Il en résulte qu’en l’absence d’indication des noms et adresses des héritiers, propriétaires indivis des lots n° 32, 66 et 70 avant le 24 avril 2013, le syndic, qui était dans l’ignorance de sa qualité d’héritière, n’était pas en mesure de convoquer M^me E X, épouse Y, pour participer aux assemblées générales des 14 décembre 2011 et 12 décembre 2012, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me E X, épouse Y, de sa demande en annulation de ces deux assemblées générales ;

A l’inverse, il résulte de l’ensemble des élément susmentionnés que, faute d’avoir convoqué M^me E X, épouse Y, en sa qualité de propriétaire indivise des lots n° 32, 66 et 70 pour participer aux assemblées générales des 17 décembre 2013 et 16 décembre 2014 et en l’absence de désignation d’un mandataire commun pour l’indivision, que pouvait demander le syndic en application de l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé ces deux assemblées générales en application de l’article 7, alinéa 1^er, du décret du 17 mars 1967 ;

Sur le paiement de l’arriéré des charges et travaux impayés

Selon l’article 10, alinéas 1^er et 2, de la loi du 10 juillet 1965 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5." ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

En réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal, des pièces justifiant de sa créance; ont été ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; ont été également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux ;

En application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de règler leur quote-part de charges ;

Il est établi que, les 14 décembre 2011 et 12 décembre 2012 (pièces n° 13 et 17 de M^me X), l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes et voté les travaux (peinture sas, sécurité incendie, remplacement plaques échangeur eau chaude, réfection du pignon droit) et les budgets provisionnels jusqu’au 30 septembre 2014, ces assemblées n’ayant pas fait l’objet de contestations ;

S’agissant de la créance du syndicat arrêté au 30 septembre 2014, il résulte du décompte arrêté au 13 janvier 2015 et de l’annulation des assemblées générales des 17 décembre 2013 et 16 décembre 2014, ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents, que l’indivision successorale X (à savoir M^me E X, épouse Y, et M. Z X) est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 19 322, 53 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 30 septembre 2014, date du dernier budget provisionnel voté ;

Par ailleurs, l’article du 20 (3°) du règlement de copropriété, intitulé « REGLEMENT DES CHARGES », qui instaure une clause de solidarité entre les différents copropriétaires indivis d’un lot (applicable aux lots n° 32, 66 et 70), stipule (p. 39) que : « 3° Solidarité. Dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’égard à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de copropriété » ; cette clause doit ainsi s’appliquer à l’indivision successorale X (à savoir M^me E X, épouse Y, et M. Z X), dont les deux indivisaires sont tenus solidairement au paiment des charges et travaux à l’égard du syndicat des copropriétaires;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. Z X et M^me E X, épouse Y, (l’indivision successorale X) à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 19 322,53 euros au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 30 septembre 2014, comprenant le solde des travaux réfection pignon, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013, date de l’assignation, sur la somme de 12 858, 29 euros et à compter du 14 janvier 2015 pour le surplus, date des conclusions d’actualisation du syndicat ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Il est établi que l’indivision successorale X (à savoir M. Z X et M^me E X, épouse Y) ne règle pas régulièrement depuis plusieurs années les charges et travaux de copropriété, au moins depuis le courant de l’année 2011, qui lui incombent causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété ;

En première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de l’indivision successorale à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des charges ;

Pour les motifs suscités, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat de cette demande et de condamner l’indivision successorale X (à savoir M. Z X et M^me E X, épouse Y, in solidum) à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En outre, M^me E X, épouse Y, ne justifie pas d’un préjudice moral particulier résultant de l’absence de paiement des charges par M. Z X étant précisé que c’est l’indivision successorale X en son entier, dont elle fait partie, qui ne règle pas les charges et travaux au syndicat depuis plusieurs années en dépit de la clause de solidarité ;

Pour ces motifs, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me E X, épouse Y, de sa demande tendant à voir condamner M. Z X à lui payer la somme de 10 000 euros à titre dommages et intérêts en première instance étant précisé, en outre, qu’elle ne présente plus de demande sur ce fondement en appel ;

Par ailleurs, M^me E X, épouse Y, succombant au principal en appel, il convient de rejeter sa demande tendant à voir condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros à titre dommages et intérêts ;

Enfin, M. Z X, qui ne justifie nullement d’une quelconque malice ou mauvaise de M^me E X, épouse Y, à son encontre dans la présente procédure sera débouté de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre dommages et intérêts de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’indivision successorale X (à savoir M. Z X et M^me E X, épouse Y in solidum), partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ;

L’équité commande de rejeter les demandes respectives de M. Z X et de M^me E X, épouse Y, présentées en appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 22 rue F G à Paris ([…] de sa demande tendant à voir condamner l’indivision successorale X à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des charges et travaux ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Rejette la demande de M. Z X tendant à voir condamner M^me E X, épouse Y, à lui payer la somme de 5 000 euros à titre dommages et intérêts ;

Condamne l’indivision successorale X (à savoir M. Z X et M^me E X, épouse Y, in solidum) à payer au syndicat des copropriétaires du 22 rue F G à Paris ([…] la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts sollicités en première instance ;

Rejette les demandes respectives de M. Z X et de M^me E X, épouse Y, présentées en appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’indivision successorale X (à savoir M. Z X et M^me E X, épouse Y, in solidum) au paiement des dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT