ARRET

N°

[K]

[J]

C/

[X] épouse [H]

[H]

DB/NP/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00345 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7C3

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [W] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [D] [J]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [B] [X] épouse [H]

née le 20 Décembre 1950 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [A] [H]

né le 07 Mars 1950 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 6 mars 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé régularisé le 22 décembre 2016, M. [W] [K] et Mme [D] [J] ont pris à bail auprès de M. [A] [H] et de Mme [B] [X] une maison sise au [Adresse 1] à [Localité 8] (80).

Une ordonnance a été rendue le 8 juin 2023 enjoignant à M. [W] [K] et Mme [D] [J] de payer la somme de 9 041,09 euros au titre des loyers et charges dus au mois de mai 2023 suivant bail signé entre M. [A] [H] et Mme [B] [X] et eux mêmes le 22 décembre 2016. L’ordonnance a été signifiée le 22 juin 2023.

Par courrier adressé en LRAR et reçu le 20 juillet 2023 les consorts [K] [J] ont contesté le montant des sommes réclamées au motif qu’ils ne demeuraient plus dans le logement depuis le mois de décembre 2022 et que des sommes versées par la caisse d’allocations familiales n’auraient pas été déduites.

Par jugement du 20 novembre 2023 rectifié par jugement du 22 janvier 2024, la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens a :

Déclaré l’opposition recevable ;

Mis l’ordonnance du 8 juin 2023 à néant,

Statuant à nouveau,

Prononcé la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2016 entre M. [H] et Mme [X] et M. [K] et Mme [J] et la reprise des lieux occupés [Adresse 1] à [Localité 8] (80),

Dit que dans l’hypothèse où les lieux ne seraient pas vides, les bailleurs sont autorisés à procéder à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X] une indemnité d’occupation de 579 euros par mois ayant couru de la date de résiliation jusqu’à la date de libération des lieux ;

Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X] la somme de 9 041, 09 euros au titre des loyers dus au mois de mai 2023 hors les frais ;

Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouté M. [H] et Mme [X] de leurs autres demandes ;

Condamné M. [K] et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 19 janvier 2024, M. [K] et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, M. [K] et Mme [J] demandent à la cour de :

Les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel ;

En conséquence,

Infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Fixer la date de résiliation du bail conclu entre M. [K] et Mme [J] d’une part et M. [H] et Mme [X] d’autre part, à la date du 28 avril 2023;

Dire et juger n’y avoir lieu au versement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ;

Les condamner à payer à M. [H] et Mme [X] la somme de 5 220,29 euros, déduction faite des allocations logement perçues par le bailleur;

Débouter M. [H] et Mme [X] de leurs amples demandes.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, M. [H] et Mme [X] demandent à la cour de :

Juger M. [K] et Mme [J] mal fondés leurs prétentions ;

Confirmer le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Amiens (RG 11-23-000447), rectifié par jugement rendu le 22 janvier 2024 (RG N°11-24 00049), en ce que le tribunal a :

— Prononcé la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2016 entre M. [H], Mme [X] d’une part, et, M. [K] et Mme [J] d’autre part ;

— Ordonné la reprise des lieux occupés au [Adresse 1] à [Localité 8] ;

— Dit que dans l’hypothèse où les lieux ne seraient pas vides, les bailleurs sont autorisés à procéder à l’expulsion des défendeurs aidés de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X] une indemnité d’occupation de 579 euros par mois ayant couru de la date de résiliation, jusqu’à la date de libération des lieux ;

— Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X], la somme de 9 041,09 euros au titre des loyers dus au mois de mai 2023, hors les frais ;

— Condamné M. [K] et Mme [J] à payer à M. [H] et Mme [X], la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [K] et Mme [J] aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a débouté de leurs autres demandes ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [K] et Mme [J] à leur payer une indemnité d’occupation courant à compter du 8 juin 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant équivalent à deux fois le montant du loyer courant, tel qu’il résulte du bail d’habitation conclu le 22 décembre 2016 ;

Condamner M. [K] et Mme [J] à leur payer une amende civile pour procédure abusive d’un montant de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamner M. [K] et Mme [J] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de résiliation du bail :

Il résulte des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et résulter d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été signifié aux locataires. C’est la décision entreprise qui a prononcé la résiliation du bail.

À hauteur d’appel, les bailleurs demandent la confirmation de la décision rendue en première instance qui prononce la résiliation du bail et les locataires ne contestent pas cette résiliation.

À son dispositif, le jugement entrepris ne fixe toutefois pas la date de résiliation du bail.

Les locataires sollicitent que la date de résiliation soit fixée au 28 avril 2023. Ils s’appuient pour ce faire sur un procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé à l’initiative des bailleurs le 28 avril 2023 sans que la procédure de résiliation pour abandon de logement ait été initiée de façon formelle.

Les bailleurs sollicitent qu’il soit retenu la date de l’ordonnance frappée d’opposition et mise à néant, soit le 8 juin 2023.

L’opposition des locataires à cette ordonnance, et qui a entraîné la saisine de la juridiction ayant prononcé la résiliation, est intervenue le 20 juillet 2023.

C’est donc cette dernière date qui sera retenue comme date de résiliation du bail et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur le doublement de l’indemnité d’occupation au titre d’une clause pénale :

Il résulte des articles 9 et 954 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune sa prétention est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement une discussion des prétentions et des moyens. La cour n’examine les moyens au soutien d’une prétention que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les bailleurs, dans le dispositif de leurs conclusions sollicitent la condamnation des appelants à une indemnité d’occupation « équivalente à deux fois le montant du loyer courant, tel qu’il résulte du bail d’habitation conclu le 22 décembre 2016 ».

Aucun moyen n’est développé dans le corps de leurs conclusions relativement à cette demande et les conditions générales du bail qui prévoiraient cette pénalité ne sont pas produites.

Dès lors, la formulation dans le dispositif des conclusions d’une demande sans exposer des moyens de fait, de droit ou de preuve au soutien de cette demande, ne met pas la cour en mesure de statuer sur cette demande.

Cette demande sera donc rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’occupation :

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur à raison du défaut de retour en pleine jouissance de sa propriété.

Les appelants se contentent d’affirmer qu’ils auraient remis en jouissance les bailleurs « de longue date ».

Les bailleurs exposent quant à eux que leur ex-locataires ne se sont au contraire jamais libérés de leur obligation de leur restituer les clés de la maison et ce en dépit d’une mise en demeure du 19 septembre 2023 faite à ces derniers par le truchement de leur conseil et qui a été réceptionnée le 22 septembre 2023.

En l’espèce, les ex-locataires ne justifient nullement avoir à ce jour restitué les clés à leur ex-bailleurs. Par ailleurs, le fait de quitter matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux si les clés n’ont pas été remises au bailleur.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande tendant à dire n’y avoir lieu au versement de l’indemnité prononcée par le premier juge ni d’infirmer la condamnation sur ce point.

La demande des appelants sera donc rejetée et la décision entreprise sera donc confirmée.

Sur l’arriéré locatif :

Les bailleurs ne sollicitent pas d’actualisation de leur créance à hauteur d’appel et se bornent à solliciter la confirmation de l’arriéré locatif fixé par la juridiction du premier degré à 9 041,09 euros, hors frais, arrêté au mois de mai 2023 inclus.

Les appelants exposent quant à eux qu’eu égard aux allocations logement versées aux bailleurs en 2022, leur dette locative s’élèverait à 5 220,29 euros.

Il n’est pas contesté qu’au 31 décembre 2020, les locataires restaient redevables de la somme de 3 265, 09 euros au titre de l’impayé locatif et que sur l’exercice 2022, ils n’ont versé aucune somme, le loyer dû s’élevant à 6 948 euros sur l’année (579 euros x 12), soit une créance locative totale de 10 183,09 euros.

Les bailleurs exposent avoir reçu 4 037 euros de la CAF en 2022. Les appelants produisent le relevés des sommes directement versées par la CAF au bailleur en 2024, soit en réalité la somme de 3 821 euros.

Au 31 décembre 2022, l’arriéré locatif s’élevait donc à la somme de 6 362,09 euros (10 183,09 euros – 3 821 euros).

Le bail a pris fin au 20 juillet 2023 mais il n’est réclamé que la créance due au mois de mai 2023 inclus, la dette au titre du loyer s’étant accrue de 2 895 euros (579 euros x 5 mois), soit un total de 9 257,09 euros arrêté au mois de mai 2023 inclus.

Dès lors, il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 9 041,09 euros, hors frais, arrêtée au mois de mai 2023 inclus et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de condamnation des appelants pour procédure abusive :

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l’accès au juge.

En l’espèce, l’intention de nuire ou l’erreur grossière des appelants ne sont pas démontrées, non plus que le caractère dilatoire ou abusif de l’exercice de leur droit d’appel.

La demande des intimés sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [W] [K] et Mme [D] [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner in solidum M. [W] [K] et Mme [D] [J] à payer à M. [A] [H] et à Mme [B] [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Y ajoutant,

Fixe au 20 juillet 2023 la date de résiliation du bail portant sur l’habitation sise au [Adresse 1] à [Localité 8] (80), conclu le 22 décembre 2016 entre M. [A] [H] et Mme [B] [X] d’une part et M. [W] [K] et Mme [D] [J] d’autre part,

Condamne in solidum M. [W] [K] et Mme [D] [J] aux dépens de l’appel,

Condamne in solidum M. [W] [K] et Mme [D] [J] à payer à M. [A] [H] et à Mme [B] [X] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers à hauteur d’appel,

Rejette toutes les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE