ARRET

N°

[H]

C/

[P]

[K]

copie exécutoire

le 11 décembre 2025

à

M^e Penaud

M^e Corroy

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 20/06097 – N° Portalis DBV4-V-B7E-H6CF

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SOISSONS DU 23 OCTOBRE 2020 (référence dossier N° RG 19/00158)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [E] [H] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS, substitué par M^e Sandra DE BAILLANCOURT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle PENAUD de la SELARL OCTAV, avocat au barreau de REIMS

ET :

INTIMES

Monsieur [F] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

Madame [X] [K] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

Le 11 décembre 2025, les conseils des parties ont été avisés par la voie électronique du prorogé du délibéré au 18 décembre 2025.

PRONONCE :

Le 18 Décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

Suivant acte notarié du 17 décembre 2003 Monsieur [F] [P] et son épouse Madame [X] [K] ont fait l’acquisition d’un fonds de commerce de café, bar, brasserie et restaurant connu sous le nom de « Café du commerce » ou le "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] à [Localité 6] dont le droit au bail portant sur les locaux servant à l’exploitation pour le temps restant à courir au bail.

Par acte du 6 septembre 2007 les parties ont convenu de prendre acte de la modification des lieux non imputable aux preneurs actuels ayant consisté en la réunion des deux appartements du premier étage en un seul appartement et en contrepartie de l’abandon par les preneurs des caves du sous-sol et du grenier, sans aucune autre modification des clauses du bail.

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2008, à la suite de la délivrance par les époux [P] d’une demande de renouvellement de bail commercial par acte d’huissier en date du 10 octobre 2007 Madame [E] [H] épouse [O], bailleresse, a consenti un bail commercial aux époux [P] preneurs, portant sur les locaux situés à [Localité 6] et affectés à l’activité de café, bar, brasserie et restaurant, avec également une partie à l’étage dédiée à l’habitation.

Ce bail a pris effet effet au 1er novembre 2008 pour une durée de 9 années (soit jusqu’au 31 octobre 2017) pour un loyer annuel de 20.676 euros hors taxes et hors charges, soit 1.723 euros mensuels, avec une clause d’indexation triennale en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Par un avenant en date du 12 juin 2009 les parties ont convenu que le loyer serait soumis à la TVA rétroactivement au 1er janvier 2009.

Le 27 avril 2017, Madame [E] [H] a signifié aux époux [P] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer déplafonné de 4.700 euros mensuels (soit 56.400 euros annuels HT HC) en application de l’article L.145-34 du code de commerce.

Suivant acte en date du 3 mai 2017, les époux [P] ont sollicité le simple renouvellement du bail sur le fondement de l’article L.145-9 du code de commerce aux mêmes charges et conditions qu’auparavant, avant de contester par acte en date du 15 mai 2017, le déplafonnement du loyer commercial et de refuser l’augmentation du loyer proposée consentant uniquement à une augmentation calculée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE soit un loyer d’un montant de 1.821,69 euros.

Le 4 mars 2019, Madame [E] [H], faute d’accord, a déposé au greffe du tribunal judiciaire de Soissons son mémoire en demande de révision du loyer renouvelé depuis le 1er novembre 2017 notifié aux preneurs le 26 décembre 2018.

Par acte en date du 27 mars 2019, Madame [E] [H] a assigné les époux [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Soissons afin à titre principal que soit fixé le loyer du bail renouvelé le 1er novembre 2017 à un montant annuel de 56.400 euros HT HC avec intérêts au taux légal, et à titre subsidiaire que soit désigné un expert ayant pour mission d’estimer la valeur locative des locaux loués, la partie adverse devant régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer une somme provisionnelle de 22473,91 euros HT et HC.

Après échanges de mémoires entre les parties,par un jugement en date du 23 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Soissons a déclaré recevable la demande de la bailleresse et fixé le loyer des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] (Aisne) lots 8, 9 et 10 au montant de 1.895,30 euros mensuels hors taxes et hors charges soit 22.743,06 euros annuels, hors taxes et hors charges, rejetant la demande de désignation d’un expert.

Il a condamné les époux [P] à payer ce loyer à compter de la date d’effet du nouveau loyer, le loyer avec intérêts au taux légal ainsi que les intérêts échus depuis plus d’une année avec intérêt au taux légal, ainsi qu’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par une déclaration en date du 16 décembre 2020, Madame [E] [H] a interjeté appel de cette décision.

Par un arrêt en date du 24 mars 2022, la chambre économique de la cour d’appel d’Amiens a fixé à titre provisionnel le montant du loyer à la somme de 22.743,60 euros HT et HC à compter de la date d’effet du bail renouvelé, avant dire droit a ordonné une expertise désignant comme expert Monsieur [R] [B] avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux, et a de ce fait sursis à statuer sur les autres demandes.

L’expert Monsieur [R] [B] a déposé son rapport le 18 septembre 2024.

Dans son troisième jeu de conclusions en date du 29 novembre 2024, Madame [E] [H] demande à la cour de déclarer ses demandes recevables et bien fondées, d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de constater que le loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2017 doit être révisé à la valeur locative et faire l’objet d’un déplafonnement et à titre principal de fixer le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 56400 euros HT HC de dire que le loyer portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de tenir compte du montant de la taxe foncière non remboursée par le preneur dans le montant de la valeur locative, de condamner le preneur au remboursement de la taxe foncière pour les années non prescrites, soit la somme totale de 31.385,25 euros et juger que la taxe foncière constitue une charge locative récupérable par le bailleur sur le preneur.

Dans tous les cas, elle demande la condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens.

Dans leur deuxième jeu de conclusions en date du 3 février 2025 formant appel incident, les époux [P] demandent à la cour à titre principal d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré bien fondée la demande formée par Madame [O] née [H] en révision du loyer à la valeur locative et statuant à nouveau de constater l’absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce, de juger qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement, que le montant du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE intervenu depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré et doit être fixé à la somme de 1.835,51 euros par mois en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction suivant la formule : 1.723,00 x (1664/1562).

A titre subsidiaire ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.895,30 euros mensuels hors taxes et hors charges, soit à la somme annuelle de 22.743,60 euros hors taxes et hors charges.

Très subsidiairement, ils demandent à la cour de juger que le loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2017 ne saurait excéder 37.675 euros hors taxes et hors charges par an.

En tout état de cause, ils demandent à la cour de déclarer Madame [O] née [H] irrecevable en ses demandes nouvelles aux fins de condamnation de Monsieur [F] [P] et Madame [X] [K] épouse [P] au remboursement de la taxe foncière pour les années non prescrites, soit la somme totale de 31.385,25 euros et de voir juger que la taxe foncière constitue une charge locative récupérable par le bailleur du preneur sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et subsidiairement sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile et très subsidiairement de la débouter de ces prétentions et de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’à leur payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 septembre 2025 par une ordonnance du même jour et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement du loyer

Le premier juge a fait droit à la demande de déplafonnement en retenant qu’en 2008 la taxe foncière corrrespondait à 28 % des revenus tirés des locaux alors qu’en 2018 elle grevait ces revenus de 37,7 % et compte tenu de l’évolution de facteurs locaux de commercialité et donc en relevant des modifications notables de ces éléments.

Mme [O] indique fonder sa demande sur les dispositions de l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce qui prévoient la possibilité de déplafonner le loyer en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité dès lors qu’en l’espèce plusieurs éléments notables sont venus augmenter la valeur locative des locaux et ce bien au-delà de la variation de l’indice INSEE, le loyer de base ayant très peu évolué depuis sa fixation initiale d’après guerre.

Elle fait valoir que la comparaison avec les loyers acquittés par les commerçants voisins démontre que les conditions du marché locatif actuel dans des locaux similaires et proches sont nettement supérieures au loyer en cause et que ces loyers conséquents pour des locaux proches corroborent l’évolution positive des facteurs de commercialité de l’immeuble.

Elle relève également que les locaux ont supporté des modifications notables de leurs caractéristiques et notamment des travaux de réaménagement et d’amélioration incluant des travaux de maçonnerie et de soutènement importants le 2 février 2018 avant la régularisation du bail renouvelé, travaux effectués par le preneur ayant permis une sécurisation et en contrepartie desquels aucune augmentation de loyer n’a été effectuée lors du renouvellement du bail, ce qui constitue une prise en charge indirecte des travaux par le bailleur.

A ce titre elle soutient que le bail régularisé le 14 novembre 2008 est un renouvellement de bail d’ailleurs sollicité par les preneurs le 10 octobre 2007 sans qu’elle s’y oppose ce qui a entraîné un renouvellement du bail commercial dans son principe qui s’est matérialisé dans le bail régularisé le 14 novembre 2008 et que s’il s’agit d’un nouveau bail il a bien été conclu dans le cadre d’un renouvellement. Elle considère qu’en conséquence elle est fondée à invoquer la modification résultant des travaux exécutés par les preneurs dès lors qu’elle y a participé financièrement de manière indirecte pendant la durée du bail renouvelé.

Elle fait valoir par ailleurs une modification de ses obligations en raison d’une augmentation de 42,46 % de la charge fiscale que constitue la taxe foncière depuis 2008 ce que l’application de l’indice du coût de la construction n’a pas vocation à compenser.

Enfin s’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité elle fait valoir que l’attractivité de la [Adresse 9] s’est développée du fait d’une réhabilitation en 2010 ayant permis une meilleure accessibilité pour les véhicules et du fait de l’aménagement de nouvelles zones piétonnes valorisant la terrasse de l’établissement qui a été agrandie. Elle invoque également les maisons et caves de champagne inscrites au patrimoine de l’UNESCO qui incluent la commune de [Localité 6] apportant une notoriété notable, et permettant le développement du tourisme, la ville étant rebaptisée les Portes de Champagne.

Les époux [P] soutiennent que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les conditions autorisant le déplafonnement du loyer soient réunies.

Ils contestent en premier lieu une modification des caractéristiques du local en raison des travaux intervenus.

Ils font valoir que les travaux pour justifier un déplafonnement doivent s’analyser en de véritables améliorations et à la condition que le bailleur en ait assumé la charge et que si le bailleur fait état d’une participation indirecte celle-ci doit être quantifiée par une réduction significative du loyer alors qu’en l’espèce aucune réduction du loyer n’est intervenue.

Ils précisent en outre qu’aux termes du bail initial expiré les travaux d’amélioration devaient rester la propriété du bailleur sans indemnité et qu’en conséquence la bailleresse ne peut se prévaloir d’un sacrifice consenti par une réduction du loyer. Ils contestent encore toute modification notable des obligations des parties.

Ils font valoir surtout que pour justifier le déplafonnement les modifications des caractéristiques doivent être intervenues au cours du bail à renouveler mais non avant la date du bail initial alors qu’en l’espèce elles sont intervenues avant le bail à renouveler.

Ils considèrent à ce titre que le bail en date du 14 novembre 2008 à effet au 1er novembre 2008 est un nouveau bail commercial, leur demande de renouvellement n’ayant pas fait l’objet d’une réponse et ce bail portant sur des locaux modifiés depuis la date de mise en copropriété de l’immeuble et la suppression du grenier et des caves.

Ils font observer que le bail ne comporte aucune référence à un renouvellement et qu’en application de l’article L 145-12 du code de commerce le bail renouvelé doit prendre effet à l’expiration du bail précédent ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il prend effet au 1er novembre 2018 et non au premier novembre 2017.

Ils ajoutent que si un bail renouvelé peut aussi prendre effet à l’expiration de la prolongation du bail précédent qui est soit la date pour laquelle le congé a été donné soit en cas de demande de renouvellement le 1er jour du trimestre civil suivant cette demande aucune de ces deux dates n’a été retenue lors de la conclusion du bail de 2008.

Ils contestent encore toute modification notable des obligations des parties faisant valoir qu’il n’est pas justifié que la modification de la taxe foncière ait affecté de manière très substantielle les revenus tirés du bail dès lors que l’augmentation de la taxe foncière depuis 2008 est compensée partiellement par l’augmentation du loyer du fait de l’indexation mais également par le remboursement par les preneurs de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévu par le bail du 14 novembre 2008.

Ils font observer que depuis la réforme de la loi Pinel la bailleresse est autorisée à récupérer l’intégralité de la taxe foncière et surtout que la taxe foncière est assise sur cinq lots dont est propriétaire Mme [O] alors que seuls trois lots font l’objet du bail.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité ils contestent l’impact de la réhabilitation de la [Adresse 9] dès lors que les travaux n’ont consisté qu’à implanter un rond point au lieu de trois feux et à déplacer de 100 mètres la statue de Jean de la Fontaine mais n’ont pas augmenter les places de stationnement. Ils considèrent que l’attrait des chalands a diminué en raison de la liquidation de plus de 50% des commerces de la rue piétonne située à 75 mètres des locaux loués entre 2005 et 2015 et l’absence d’évolution de la zone de commercialité. Ils contestent l’influence des maisons de champagne situées à 3 ou 4 km. Ils invoquent une évolution sociologique des quartiers avoisinant passés d’une population de cadres à une population touchée par le chômage et attributaire de logements sociaux et la cessation d’activité de différents commerces depuis le passage de l’expert en 2022.

Ils font valoir en outre que l’évolution du chiffre d’affaires du preneur ne peut à elle seule constituer la preuve de l’évolution des facteurs locaux de commercialité dont il ne dépend que très peu mais ressort de la gestion, des initiatives et des efforts du preneur ou encore de la conjoncture et qu’en l’espèce cette évolution est due à leurs efforts et à la modernisation de leur commerce ainsi qu’à la qualité de leur cuisine ayant permis une extension de la clientèle et à une augmentation considérable du nombre de couverts par l’aménagement de la salle du premier étage.

Ils font observer que la prise en compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage doit concerner des locaux équivalents et que le commerce voisin à usage de commerce de téléphonie ne permet aucune comparaison faute de destination comparable.

Le plafonnement du loyer renouvelé institué par l’article L 145-34 du code de commerce est écarté notamment en cas d’accord des parties lors du bail initial ou du renouvellement, soit en cas de valeur locative inférieure au plafond ou en raison de la durée du bail, soit encore en présence d’une modification notable d’un des éléments de la valeur locative mentionnés au 1° à 4° de l’article L 145-33 et définis par les articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-7 du code de commerce.

Ces éléments sont constitués par les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Il est admis que la modification d’un seul de ces éléments suffit à obtenir le déplafonnement et qu’il appartient au bailleur d’établir le caractère notable de la modification, et son intérêt pour le preneur ainsi que le fait que la modification est intervenue au cours du bail expiré.

Il est également admis que la réunion de plusieurs modifications insuffisamment notables peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement.

Le bail expiré est en l’espèce celui du 14 novembre 2008 à effet au 1er novembre 2008, ayant pris fin au 31 octobre 2017 à la suite de la délivrance du congé avec offre de renouvellement par le bailleur le 27 avril 2017.

Il est sollicité par la bailleresse au titre du loyer renouvelé le bénéfice du déplafonnement en raison de la modification notable des caractéristiques du local, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité.

En application de l’article R 145-8 du code de commerce les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Ainsi les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit leur réalisation lorsque le bailleur n’en a pas pris la charge et que ces travaux par l’effet d’une clause d’accession sont devenus propriété du bailleur lors du premier renouvellement.

En cas de prise en charge directe ou indirecte par le bailleur les travaux d’amélioration peuvent être pris en compte dès le premier renouvellement.

En l’espèce il n’est pas justifié de la date de la réalisation des travaux mais seulement de la date à laquelle ils ont été autorisés soit le 4 février 2008. Il n’est pas justifié de la nature exacte des travaux même si le bailleur lui-même les qualifie de travaux de réaménagement et d’amélioration et que la qualification de travaux d’amélioration prévaut.

En toute hypothèse il n’est pas contesté par les parties que les travaux ont été exécutés avant la conclusion du bail du 14 novembre 2008 dont la qualification est dès lors nécessaire.

Le bail renouvelé l’ayant précédé en date du 14 septembre 1999 à effet au 1er novembre 1998 était d’une durée de neuf années et est arrivé à expiration le 31 octobre 2007 par l’effet de la demande de renouvellement du preneur par acte du 10 octobre 2007.

Si en l’absence de réponse du bailleur dans les trois mois, en application de l’article L 145-10 du code de commerce, il est réputé avoir accepté le renouvellement, en l’espèce les parties ont entendu non pas conclure un bail renouvelé ni même un nouveau bail dans le cadre d’un renouvellement puisqu’en premier lieu au contraire de l’ensemble des renouvellements antérieurs la mention du renouvellement ne figure aucunement au bail qui ne fait par ailleurs aucune référence au précédent bail.

La raison réside dans le fait que ce nouveau bail ne porte plus sur les mêmes locaux, du fait des modifications intervenues soit l’existence d’un seul appartement au lieu de deux et la soustraction de deux caves et du grenier. Il comporte également une nouvelle charge pour le preneur qui est le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ce nouveau bail d’ailleurs ne prend pas effet au contraire de l’ensemble des autres baux renouvelés à compter de l’expiration du bail précédent le 1er novembre 2007 mais le 1er novembre 2008 et pas davantage au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

S’agissant d’un nouveau bail les travaux d’amélioration exécutés antérieurement n’ont pas à être pris en compte.

Au demeurant si comme le prétend la bailleresse il s’agissait d’un bail renouvelé automatiquement trois mois après la demande de renouvellement des preneurs restée sans réponse, les travaux exécutés au cours de ce bail renouvelé ne pourraient être pris en compte lors du premier renouvellement en date du 1er novembre 2017 faute de justification d’une prise en charge même indirecte de ces travaux, aucun élément n’établissant la prise en compte de ces travaux dans la fixation du prix du bail renouvelé.

S’agissant de la modification des obligations des parties il résulte effectivement des pièces versées aux débats que la charge de la taxe foncière qui incombe au bailleur est passée d’un montant de 5977 euros en 2008 à un montant de 8811 euros en 2017 euros ce qui constitue une modification importante que ne saurait compenser l’augmentation du loyer du fait de l’indexation.

Le fait que la loi Pinel ait permis de mettre à la charge du preneur la taxe foncière ne saurait être pris en considération dès lors qu’en toute hypothèse il ne s’agit que d’une possibilité.

Il sera relevé simplement que cette modification importante de la charge fiscale au regard du montant du loyer est attenuée par le fait que la taxe sur les ordures ménagères représentant 10% de la taxe foncière est à la charge du preneur.

Il est également fait état d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Il est en effet justifié d’un réaménagement de la [Adresse 8] en 2010 avec la suppression de trois feux de tricolores et l’instauration de ronds points ayant permis une circulation plus fluide.

L’expertise judiciaire finalisée en 2024 révèle que justement le rond point de la [Adresse 7] est un carrefour urbain structurant de la ville accueillant des commerces de proximité tournés notamment vers la restauration alors que le restaurant est de surcroît implanté à l’extrémité de la [Adresse 10] qui est l’une des artères commerciales la plus fréquentée et animée.

Les travaux de réhabilitation du centre ville et d’embellissement du carrefour et la création du rond point sont une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail à renouveler.

Cette modification a eu une incidence favorable sur l’activité exercée dont témoigne l’évolution positive du chiffre d’affaires du fonds de commerce durant le bail à renouveler quand bien même sa rénovation et sa modernisation ont pu également jouer un rôle important.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit au déplafonnement du loyer.

Sur la fixation du prix du loyer déplafonné ou le remboursement de la taxe foncière

Les époux [P] demandent en cas de déplafonnement du loyer que le jugement soit confirmé en ce qu’il a limité le montant du loyer à la somme de 1895,30 euros hors taxes et hors charges soit à la somme annuelle de 22743,60 euros et à titre subsidiaire qu’il n’excède pas la somme annuelle de 37675 euros hors charges et hors taxes.

S’agissant de la demande de remboursement de la taxe foncière ils font valoir que cette prétention nouvelle est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’elle n’a jamais été présentée en première instance et qu’elle est également irrecevable sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile dans la mesure où ses premières conclusions ne comportaient pas cette demande.

Enfin ils s’opposent à cette demande de remboursement faisant valoir que la bailleresse ne peut leur réclamer la totalité de la taxe foncière qui portent sur 5 lots alors que trois seulement sont pris à bail et qu’en outre ils en assument déjà une partie puisqu’ils remboursent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Mme [O] conteste en premier lieu l’analyse de l’article L 145-34 alinéa 4 faite par le premier juge qui a limité l’augmentation du loyer déplafonné à la somme maximale de 10% du loyer actuel.

Elle fait valoir que l’article L 145-34 du code de commerce limite le seuil d’augmentation par année à 10% mais non pas la valeur locative retenue et ainsi une augmentation de 10% du loyer de l’année précédente est mise en place jusqu’à atteindre le montant fixé par le juge , mécanisme dit du lissage.

Elle maintient sa demande de fixation de la valeur locative à la somme de 56400 euros faisant valoir que la valeur locative fixée par l’expert tient compte du fait que la taxe foncière est refacturable au preneur.A ce titre elle sollicite soit qu’il soit tenu compte du montant de la taxe foncière dans le calcul de la valeur locative du bien soit que la taxe foncière sur les lots 8,9 et 10 lui soit remboursée par le preneur dans la limite de la prescription soit pour l’année 2019 prorata temporis et pour les années 2020 à 2024.

Il sera relevé que la demande de remboursement de la taxe foncière si elle peut paraître contradictoire avec le fait de solliciter la prise en compte de sa charge au titre des modifications notables est bien recevable dès lors qu’elle constitue un complément aux demandes de première instance et surtout qu’elle intervient postérieurement au dépôt du rapport d’expertise ordonné en appel dont les conclusions constituent un élément nouveau.

Cette demande n’est formée cependant que dans l’hypothèse où la charge de la taxe foncière ne serait pas prise en compte au titre de la détermination de la valeur locative.

La cour entend relever également que Mme [O] sollicite une fixation du prix de bail à renouveler d’un montant de 56400 euros en se fondant sur une surface de 340 m² et une valeur locative au m² de 165,48 euros alors même que la surface pondérée déterminée par l’expert pour les locaux commerciaux n’est que de 171,58 m² et n’est pas utilement critiquéé ni même les éléments de comparaison retenus et que seule son appréciation de la charge de la taxe foncière est invoquée pour contester la valeur locative retenue.

Or dans son rapport l’expert a tenu compte précisément que dans le bail du 14 novembre 2008 rédigé avant la réforme de la loi Pinel, les preneurs avaient la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères seulement et qu’interrogé sur la prise en compte d’impôts divers à la charge du preneur il a indiqué que le bail n’empêchait pas le bailleur de récupérer également la taxe foncière. Il a en cela commis une erreur le bail du 14 novembre 2008 ne prévoyant la prise en charge par le preneur que de ses impôts dus personnellement outre le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mais il a néanmoins pris en compte le fait que le bailleur ne répercutait pas la taxe foncière sur le preneur tout en précisant que la réforme de la loi Pinel lui permettait de le faire.

Surtout l’expert a retenu dix éléments de comparaison sans qu’il soit précisé si la charge de la taxe foncière incombait au bailleur ou au preneur.

Par ailleurs il a précisé que le marché était hétérogène et la fourchette des prix des loyers très large avec une moyenne de 111 euros le m² HT et HC et a retenu que le loyer des surfaces commercales intra-muros demeurait stable et en cohérence avec l’indice du coût de la construction repris dans les baux.

Il a précisé qu’il retenait une valeur de 193 euros le m² pour le local commercial d’une surface pondérée de 171,58 m² se situant dans la fourchette haute du marché en adéquation avec la qualité de l’établissement et son implantation alors que les références retenues se situaient entre 109 et 273 euros le m² avec une moyenne de 160, 60 euros le m².

Cependant la qualité de l’établissement est due au preneur et à sa gestion et non au bailleur.

Aussi la cour entend retenir cette valeur locative haute et fixer le prix du bail renouvelé conformément au rapport d’expertise à la somme annuelle de 37675 euros HT HC soit 33115 euros pour le local commercial et 4560 euros pour le local à usage d’habitation, mais en considérant qu’elle tient ainsi compte de la charge de la taxe foncière assumée par la bailleresse et ayant justifié en partie le déplafonnement.

Il n’y a donc pas lieu davantage de faire droit aux demandes subsidiaires de la bailleresse et notamment à la demande de remboursement d’une somme de 31385,25 euros au titre de la taxe foncière assumée par la bailleresse et dont elle entend se décharger et dont le montant au demeurant n’est aucunement établi dès lors que ne sont concernés que trois lots et que de surcroît les preneurs se sont déjà acquittés d’une partie par le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le prix du bail renouvelé sera ainsi fixé à la somme annuelle de 37675 euros HT HC étant rappelé que l’article L 145-34 ne fait qu’organiser le lissage ou l’étalement de l’augmentation du prix du loyer et qu’il n’y a pas lieu de limiter l’augmentation du prix du loyer à 10% du loyer précédent sur l’ensemble des années.

Il convient également de rappeler que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent en l’absence de convention contraire à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur et non à compter de la date d’effet du bail renouvelé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de condamner les preneurs aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise et de les condamner à payer à Mme [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Infirme le jugement entrepris excepté en ce qu’il a fait droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer renouvelé à la somme de 37675 euros HT HC;

Dit que les intérêts sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent en l’absence de convention contraire à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix soit le 27 mars 2019 ;

Dit recevables mais non fondées les demandes subsidiaires de la bailleresse relatives à la taxe foncière ;

Condamne in solidum M. [F] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne in solidum à payer à Mme [E] [H] épouse [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,