ARRET

N°

S.C.I. NKB

C/

[E]

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04535 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JHEQ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7] DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. NKB agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

APPELANTE

ET

Madame [F] [E]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire GRICOURT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Angélique ALVES, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2025, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 18 décembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Suivant un acte sous seing privé en date du 12 février 2019, la SCI NKB a donné à bail à Mme [F] [E] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 760 euros et des charges mensuelles de 35 euros.

Les lieux ont été quittés d’un commun accord le 29 août 2020 et suivant bail verbal du 30 août 2020, la SCI NKB a loué un autre appartement en rez-de-chaussée de la même adresse à Mme [E].

Par procès-verbal du 2 novembre 2020, Mme [E] a fait réaliser un état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Par lettre recommandée en date du 26 novembre 2020, Mme [E] a mis en demeure la société NKB par le biais de son conseil, de bien vouloir procéder à la restitution du dépôt de garantie et d’une avance de loyer qu’elle alléguait avoir versé.

Par courrier en date du 6 janvier 2021, la SCI NKB a adressé une correspondance au conseil de Mme [E] faisant état de dégradations dans les lieux loués. Elle a fait valoir le non-respect du préavis.

Dans des circonstances indéterminées, Mme [E] a demandé au juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de :

— Condamner la SCI NKB à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 760 euros augmenté des intérêts de retard de 10% du loyer au principal par mois de retard à compter du 30 août 2020, soit la somme de 988 euros à parfaire ;

— Condamner la SCI NKB à rembourser l’avance de loyer indue, soit la somme de 3 895,50 euros augmentée des intérêts de retard de 10% du loyer au principal par mois de retard à compter du 30 août 2020, soit la somme de 988 euros à parfaire ;

— Condamner la SCI NKB à rembourser la moitié de l’état des lieux de sortie dressé par Me [X] [Y], soit la somme de 103,26 euros ;

— Condamner la SCI NKB à verser à Mme [E] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI NKB en tous les dépens ;

— Juger que l’exécution provisoire est de droit nonobstant appel et sans caution.

Par jugement du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Soissons a :

— Condamné la SCI NKB à restituer à Mme [E] le dépôt de garantie d’un montant de 760 euros outre la somme de 988 euros au titre des intérêts de retard de 10% du loyer au principal par mois de retard ;

— Condamné la SCI NKB à rembourser à Mme [E] l’avance de loyer indue, soit la somme de 3 895, 50 euros, outre la somme de 988 euros, au titre des intérêts de retard de 10% du loyer au principal par mois de retard ;

— Condamné la SCI NKB à rembourser à Mme [E] la somme de 103,26 euros, soit la moitié de l’état des lieux de sortie ;

— Condamné la SCI NKB à verser à Mme [E] une indemnité de l 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI NKB aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Alves ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 25 février 2022, la SCI NKB a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 7 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire compte tenu de l’absence de règlement de condamnations prononcées à l’encontre de la SCI NKB.

Par mention au dossier du 11 décembre 2024, l’affaire a été réinscrite au rôle de la cour.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, la SCI NKB demande à la cour de :

— Déclarer la SCI NKB recevable et bien fondée en ses moyens, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

— Ordonner la réinscription de l’affaire inscrite au rôle sous le RG N°22/00898 et la reprise d’instance ;

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Soissons ;

Statuant de nouveau,

In limine litis :

— Constater la nullité de l’assignation en date du 26 octobre 2021 délivrée par Mme [E] ;

En conséquence,

— Débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre principal :

— Constater l’absence d’intérêt à agir de Mme [E] ;

— Déclarer Mme [E] irrecevable en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— L’en débouter purement et simplement ;

A titre subsidiaire :

— Déclarer Mme [E] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— L’en débouter purement et simplement ;

A titre très subsidiaire,

— Réduire le quantum des sommes sollicitées par Mme [E] à 2 mois et 27 jours de loyers et charges payés à l’avance, soit la somme de 2 305,50 euros ;

— Condamner Mme [E] au paiement des dégradations locatives ;

— Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues entre les parties ;

En tout état de cause,

— Condamner Mme [E] à payer à la SCI NKB la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de l’instance.

La SCI NKB soutient qu’auccune assignation ne lui a jamais été délivrée, ni à personne, ni à résidence. Elle ajoute n’avoir été destinataire d’aucun avis de passage et qu’elle n’a ainsi pas pu bénéficier d’une défense en premier ressort, ce qui lui fait grief.

La SCI NKB estime que Mme [E] n’a pas qualité pour agir dans la mesure où le trop-perçu de loyer allégué lui a été versé directement par la caution, subrogée dans les droits de Mme [E], si bien que cette dernière ne dispose d’aucune créance personnelle à son égard.

Elle rappelle en outre que sa locataire ne lui a toujours délivré aucun congé valable à l’heure actuelle.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Mme [E] demande à la cour de :

— Juger Mme [E] recevable et fondée en ses fins, moyens et demandes ;

— Juger que Mme [E] a qualité pour agir ;

— Juger que l’assignation délivrée suivant exploit d’huissier du 26 octobre 2021 n’est entachée d’aucune nullité ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement de première instance rendu le 17 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Soissons et par voie de conséquence ;

— Condamner la SCI NKB à verser à Mme [E] les sommes mises à sa charge à savoir :

* Rembourser le dépôt de garantir d’un montant de 760 euros augmenté des intérêts de retard légaux de 10 % jusqu’à complet remboursement ;

* Rembourser l’avance de loyers indue d’un montant de 3 895,50 euros augmenté des intérêts de retard légaux de 10 % jusqu’à complet remboursement ;

* Rembourser la somme de 103,26 euros au titre du remboursement de la moitié de l’état des lieux de sortie établit par huissier de justice ;

* 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— Débouter la SCI NKB de sa demande de réduction des sommes à restituer ;

— Débouter la SCI NKB de sa demande d’indemnité au titre des prétendues dégradations locatives ;

— Débouter la SCI NKB de sa demande de compensation des créances ;

— Condamner la SCI NKB à verser à Mme [E] une indemnité d’un montant de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI NKB en tous les dépens lesquels seront recouvrés par M^e Alves.

Mme [E] admet que la SCI NKB justifie du paiement intégral des sommes qui ont été mises à sa charge par le jugement entrepris et que la demande de réinscription au rôle de l’affaire est recevable.

Elle fait valoir que sa demande de restitution de l’avance de loyers a pour fondement juridique les droits qu’elle tire du contrat de bail dont elle seule est titulaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de constater que l’affaire a déjà été réinscrite au rôle de la cour par décision du magistrat de la mise en état du 11 décembre 2024. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de réinscription de l’affaire au rôle de la cour, devenue sans objet à ce jour.

Sur la nullité de l’assignation délivrée en première instance :

La SCI NKB fait valoir qu’en première instance aucune assignation ne lui a jamais été délivrée ni à personne, ni à résidence et qu’en outre, elle n’a été destinataire d’aucun avis de passage.

Toutefois, il convient de constater que la SCI NKB ne sollicite pas par voie de conséquence l’annulation de la décision entreprise mais sa seule infirmation.

En l’espèce, une assignation a effectivement été délivrée le 26 octobre 2021 par Me [Y], huissier de justice à Soissons, à la SCI NKB et ce à la requête de Mme [E].

Cet huissier s’est présenté au [Adresse 5], adresse qui est celle du siège social de la SCI NKB.

Au surplus, cette adresse a été confirmée par le voisinage.

L’huissier a toutefois relevé que la société assignée était fermée à raison des congés de la [Localité 8] et que dès lors personne ne se trouvait sur place pour recevoir l’acte.

L’huissier précise qu’une copie de l’acte a été déposée en son étude et que conformément à l’article 656 du code de procédure civile un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 du code de procédure civile a été laissé le jour même à l’adresse de la signifiée.

En outre, l’huissier indique que la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et une copie de l’acte de signification ont été été adressées à la SCI NKB dans le délai prévu par la loi.

Ces différentes constatations de l’huissier font foi jusqu’à inscription de faux et ne peuvent être invalidées sur la base des seules affirmations de l’appelante.

Dès lors, la SCI NKB échoue à démontrer la nullité de l’acte d’assignation délivré en première instance et il n’y a donc pas lieu d’en constater la nullité. Cette demande sera donc rejetée et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

Sur le défaut de qualité à agir de Mme [E] :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 30 et 31 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte enfin de l’article 2306 du code civil dans sa version applicable au litige que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La SCI NKB expose que le loyer d’avance de Mme [E] lui a été réglé par la caution, à savoir M. [W] [I] et que cette subrogation de paiement, par le seul effet de la loi, transmet à ce dernier l’éventuelle créance et ses accessoires, Mme [E] étant désormais dépourvue de droits personnels.

Un premier contrat écrit a été établi le 12 février 2019 entre les parties, M. [W] [I] s’étant porté caution de Mme [E].

La qualité de caution de M. [I] n’est pas discutée et elle est au surplus justifiée (pièce n° 4 du bailleur).

Les parties s’accordent pour dire qu’un second contrat de bail verbal a été conclu entre la SCI NKB et Mme [E] le 30 août 2020, M. [I] ne s’étant dès lors pas engagé comme caution au titre de cette nouvelle convention.

Les parties indiquent qu’une avance de loyer au titre de la première année du premier bail écrit d’un montant de 9 960 euros a été directement payée par la caution, M. [I], le 7 février 2019.

Puis, au titre de la seconde année du premier contrat écrit, la seconde année du loyer a également été payée d’avance. Mme [E] a cette fois versé 1 167,36 euros le 16 janvier 2020 et M. [I] a versé à la même date au bailleur 8 400 euros, soit 9 567,36 euros versés au bailleur.

Au titre du premier contrat, Mme [E] a donc versé 1 167,36 euros et sa caution, M. [I] la somme de 18 360 euros.

Les parties conviennent que Mme [E] a pris possession des lieux le 28 février 2019 et les a quitté le 29 août 2020, soit 18 mois d’occupation.

Le bailleur ne justifie sur cette période d’aucun décompte de charges, le loyer étant fixé à 760 euros par mois.

Il n’est donc pas discutable à ce jour qu’il lui était dû 13 680 euros au titre du contrat signé le 12 février 2019 (760 euros x 18 mois).

Cette somme a été payée à hauteur de 1 167,36 euros par Mme [E] et à hauteur de 12 512,64 euros par sa caution, soit un trop perçu de 5 847,36 euros versé par la caution.

Il n’est pas discutable que l’ensemble de ces sommes ont été versées au titre du premier contrat écrit pour lequel M. [I] s’était porté caution.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que M. [I], la SCI NKB et Mme [E] se soient accordés pour que le trop-perçu versé par la caution vienne en déduction des loyers dûs au titre du nouveau bail verbal du 30 août 2020.

En application du principe, « nul ne plaide par procureur » repris aux articles 30 et 31 du code de procédure civile suscités, Mme [E] n’a donc pas qualité pour réclamer la restitution du trop-perçu versé par la caution, M. [I].

Dès lors, il s’agit bien d’une fin de non-recevoir qui sera par conséquent accueillie, s’agissant des demandes en remboursement des avances de loyers versées au titre du premier contrat et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Par ailleurs, Mme [E], indépendamment du bien-fondé de ses demandes, argue de diverses créances personnelles à l’égard de son ancien bailleur, soit la restitution du dépôt de garantie, le partage des frais d’état des lieux de sortie et la restitution de trop-perçu de loyers au titre du second contrat. Elle dispose dès lors à l’évidence de la qualité et d’un intérêt personnel à agir sur ces points et ces dernières demandes seront donc déclarées recevables.

Sur la demande de restitution majorée du dépôt de garantie :

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Cette demande concerne le premier contrat écrit établi le 12 février 2019 entre les parties.

Ce contrat prévoit un dépôt de garantie de 760 euros ou « éventuellement travaux exécutés par le locataire ».

Les parties s’accordent pour dire que le premier virement effectué en avance ne concernait que le loyer et les provisions sur charges.

Ce contrat a pris terme d’un commun accord le 29 août 2020.

Le bailleur conteste avoir été destinataire du paiement d’un dépôt de garantie.

La locataire admet qu’effectivement et au regard de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie ne peut être versé lorsque le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux mois comme c’est le cas en l’espèce.

En outre, Mme [E] ne s’explique pas sur la réalité du paiement du dépôt de garantie allégué et n’en justifie pas.

Il n’est donc pas établi qu’un dépôt de garantie ait été remis au bailleur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie au titre du contrat du 12 février 2019.

Mme [E] sera donc déboutée de sa demande en remboursement majoré du dépôt de garantie et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur les autres demandes relatives au bail verbal :

Les parties s’accordent pour dire qu’un second contrat de bail verbal a été conclu entre les parties le 30 août 2020.

Les parties n’indiquent pas le montant du loyer qui aurait été convenu au titre de ce second bail verbal. En tout état de cause, aucun élément de la procédure n’établit que Mme [E] ait versé à la SCI NKB une quelconque somme au titre de ce second bail verbal, qu’il s’agisse d’un dépôt de garantie, d’un loyer ou de provision sur charges.

La SCI NKB expose en outre qu’au titre de ce second bail, aucun congé ne lui a été délivré par Mme [E].

Il n’est pas contesté qu’à sa date d’entrée dans les lieux, soit le 30 août 2020, Mme [E] ne disposait pas d’un bail écrit qui n’a jamais été régularisé depuis.

Toutefois, l’existence d’une relation contractuelle n’est pas contestée, ce bail verbal à régulariser restant soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et produisant alors les mêmes effets qu’un bail écrit.

Ainsi, il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement du bailleur. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Mme [E] produit un premier écrit daté du 15 septembre qui aurait été envoyé par courriel au bailleur selon une seconde correspondance qu’elle produit en pièce n° 5.

Elle produit également le congé du 1er octobre 2020 dont elle se prévaut ainsi qu’une capture d’écran du site internet de la Poste concernant un courrier n°1A19216474260 distribué le 3 octobre 2020.

Il n’est pas indiqué à quoi correspond ce courrier n°1A19216474260, par qui il a été émis ni à qui il a été adressé.

Mme [E] ne produit aucun avis de réception ni récépissé signé du bailleur.

Il résulte de ces éléments qu’aucun congé valable n’a effectivement été délivré.

Au surplus, Mme [E] affirme elle-même que le bailleur n’a jamais repris possession des clés du logement.

Dans ces conditions, l’état des lieux qu’elle a fait réaliser est certes de nature à garantir ses droits mais ne peut être qualifié d’état des lieux de sortie au sens de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il n’y a donc pas lieu de partager par moitié les frais du coût de l’acte qu’a fait réaliser Mme [E].

Dès lors, Mme [E] sera déboutée de ses demandes indemnitaires s’agissant du partage des frais d’état des lieux et de remboursement d’un trop-perçu de loyer au titre du second bail et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Il est rappelé que les demandes indemnitaires du bailleur au titre des dégradations locatives n’ont été formées qu’à titre subsidiaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [F] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et la décision de première instance sera infirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il apparaît équitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à constater la nullité de l’acte d’assignation délivré en première instance,

Déclare Mme [F] [E] irrecevable pour défaut de qualité à agir en sa demande de remboursement du trop-perçu de loyer versé au titre du bail écrit du 12 février 2019,

Déclare le surplus de ses demandes recevable,

Déboute Mme [F] [E] de sa demande de remboursement majoré du dépôt de garantie,

Déboute Mme [F] [E] de ses demandes de remboursement de frais d’état des lieux et d’un trop-perçu de loyer au titre du second bail verbal 30 août 2020,

Condamne Mme [F] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Rejette le surplus des demandes des parties.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT