COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 13/02059

Jugement du 07 Mai 2013

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11/03072

ARRET DU 06 OCTOBRE 2015

APPELANTS :

Monsieur M Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 45 RUE DE L’ORMEAU représenté par son syndic bénévole M. M Y

241 boulevard Jean-Jacques X

XXX

Représentés par M^e Benoît GEORGE de la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 41193 et M^e Jennifer NEVEU, avocat plaidant au barreau du MANS

INTIMES :

Monsieur AE W

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame O F épouse W

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Mademoiselle S A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Claire EON, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier A13/0478 et M^e Valérie PIGALLE, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE SUR APPEL PROVOQUE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 45 RUE DE L’ORMEAU représenté par la SELARL Q R prise en la personne de M. X, admistrateur provisoire

XXX

XXX

XXX

Assignée, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Septembre 2015 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre, entendue en son rapport, et Madame GRUA, Conseiller, qui ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Monsieur GAMEIRO, Vice-président placé

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 06 octobre 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre, et par O LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La copropriété située au XXX est composée de différents copropriétaires dont :

Monsieur et Madame Y,

la SCI BOKAGE dont Monsieur et Madame Y sont les seuls associés,

Madame A

Monsieur W et Madame F son épouse,

Monsieur B

Monsieur et Madame C

Monsieur et Madame G.

Les époux Y détenteurs de XXX et la SCI BOKAGE détentrice de 246/1000èmes possèdent ensemble 537/1000èmes des parties communes générales.

Au terme d’une assemblée générale du 24 avril 2010, Monsieur Y a été renouvelé en qualité de syndic bénévole.

Le 15 mars 2011, les copropriétaires ont été convoqués en assemblée générale par Monsieur Y pour le 7 avril 2011.

Estimant que la convocation et les résolutions adoptées lors de cette assemblée étaient irrégulières, les consorts W, F et A ont fait assigner par acte du 8 juillet 2011 devant le tribunal de grande instance du Mans, le syndicat des copropriétaires du 45 rue de l’Ormeau et Monsieur M Y , syndic, en sollicitant l’annulation tant de la convocation que des résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Le 31 mai 2012, une nouvelle convocation a été délivrée par Monsieur Y aux copropriétaires pour une assemblée générale qui s’est tenue le 26 juin 2012.

Les consorts W, F et A ont fait assigner le 21 septembre 2012 les mêmes défendeurs pour obtenir, sur les mêmes motifs l’annulation de la convocation ainsi que des résolutions adoptées.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures.

Par jugement du 7 mai 2013, le tribunal de grande instance du Mans a :

' déclaré nulles et non avenues les convocations du 15 mars 2011 et du 31 mai 2012 ;

' déclaré nulles et non avenues les résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 7 avril 2011, ainsi que les résolutions relatives au conseil syndical, à la désignation du syndic et à l’approbation des comptes votés lors de l’assemblée du 26 juin 2012 ;

' désigné Q R, Monsieur K X en qualité d’administrateur provisoire et fixé sa mission ;

' condamné Monsieur Y à payer la somme de 1000 € à Monsieur et Madame W et 1000 € à Madame A sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Monsieur Y aux entiers dépens ;

' ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur M Y et le syndicat des copropriétaires du 45 rue de l’Ormeau représenté par Monsieur Y ont fait appel de la décision le 28 juillet 2013.

Au terme de leurs dernières écritures en date du 21 février 2014, les appelants demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal en toutes les dispositions leur faisant grief;

— dire et juger valables et régulières les convocations et les résolutions en litige,

— dire et juger n’y avoir lieu à désignation de la SELARL Q R en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriété et maintenir M Y aux fonctions de syndic bénévole de la copropriété litigieuse ;

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur Y au paiement d’une indemnité de procédure ou aux dépens ;

— rejeter toutes prétentions contraires et tout appel incident des consorts W-Z ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame W, Mademoiselle Z à verser à Monsieur Y la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M et Madame W et Mademoiselle Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières écritures en date du 30 juin 2015, les intimés demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable l’appel interjeté pour le syndicat des copropriétaires, pour défaut de qualité et de capacité pour agir en raison de son absence d’habilitation par l’assemblée générale des copropriétaires et de la désignation de Maître X en qualité d’administrateur provisoire par jugement du 7 mai 2013 assorti de l’exécution provisoire ;

— déclarer l’appel non fondé et de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

' déclaré nulles et non avenues les convocations du 15 mars 2011 pour l’assemblée générale du 7 avril 2011 et du 31 mai 2012 pour l’assemblée générale du 26 juin 2012 ;

' déclaré nulles et non avenues toutes les résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 avril 2011 ainsi que les résolutions relatives au conseil syndical, à la désignation du syndicat l’approbation des comptes votés lors de l’assemblée du 26 juin 2012 ;

' désigné Q R, Maître K X en qualité d’administrateur provisoire et la mission confiée ;

' condamné Monsieur M Y à payer 1000 € à Monsieur et Madame W et Mademoiselle A en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance ;

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la convocation des assemblées générales de 2011 et 2012 en l’absence de syndic valablement désigné ;

en conséquence, de déclarer nulles et non avenues toutes les résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2012 ;

— dire et juger que les voix des copropriétaires majoritaires, à savoir Monsieur Madame Y et la SCI BOKAGE doivent être réduites de moitié en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 90 du règlement de copropriété

' désigner le cabinet H en qualité de syndic professionnel pour assurer la mission de syndic professionnel représentant le syndicat compter du prononcé de la décision de la cour d’appel ;

' à titre subsidiaire désigner Maître X pour procéder à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un syndic professionnel selon les dispositions légales, en faisant application des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sur la réduction des voix ;

' condamner Monsieur M Y à payer la somme de 2000 € à chacun des copropriétaires requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître EON.

La SELARL Q R prise en la personne de Monsieur X, administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires , assignée en cause d’appel par Monsieur M Y, n’ a pas comparu.

Il sera référé pour un exposé de l’ensemble des moyens et de l’argumentation des parties à leurs dernières écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action diligentée pour le compte du syndicat de copropriétaires

Monsieur AE W, Madame O D et Madame S A concluent à l’irrecevabilité de l’ appel formé au nom de cette personne morale , d’une part pour non respect des dispositions des articles 56 et 901 du code de procédure civile faute pour la déclaration d’appel d’indiquer l’organe représentant le syndicat et, d’autre part, pour défaut de qualité et capacité à agir de Monsieur Y .

Ils soulignent à cet égard que Monsieur Y n’exerçait plus, à la date de l’appel, les fonctions de syndic bénévole puisqu’un administrateur provisoire avait été désigné par le jugement assorti de l’exécution provisoire.

Ils ajoutent enfin, qu’en tout état de cause,l’assemblée générale n’avait pas habilité son représentant à former recours en son nom comme le prescrit l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

La recevabilité de l’appel est, aux termes de l’ article 914 du code de procédure civile la seule compétence du conseiller de la mise en état ;

N’ayant pas été contestée durant la phase de mise en état, elle ne peut l’être devant la cour.

La cour en conséquence n’a pas compétence pour examiner le moyen tiré du défaut de respect des dispositions combinées des articles 56 et 901 du code de procédure civile, faute d’indication de l’organe représentant la personne morale dans l’acte d’appel.

Toutefois, sous couvert d’une demande d’irrecevabilité de l’appel, les consorts W, F et A invoquent également un moyen d’irrecevabilité de l’action, pour défaut de qualité et de capacité à agir de Monsieur Y au nom de la copropriété .

Ce défaut de qualité et de capacité constitue une fin de non-recevoir telle que visée à l’article 122 du code de procédure civile et elle peut être proposée en tout état de cause ainsi qu’en dispose l’article 123 du même code.

Monsieur M Y ne saurait disconvenir que Monsieur K X a été désigné le 7 mai 2013, avec exécution provisoire, pour administrer le syndicat des copropriétaires.

Il n’avait donc plus qualité pour agir en justice au nom de la copropriété lorsqu’il a pris l’initiative de saisir en son nom la cour d’appel.

L’action exercée en appel au nom du syndicat par l’ancien syndic dépourvu du droit d’agir, n’est donc pas recevable, ce sans qu’il ne soit besoin au surplus d’examiner les conséquences à tirer d’un défaut d’habilitation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur l’action diligentée par Monsieur M Y

sur la régularité des convocations aux assemblées de copropriétaires adressées par Monsieur Y le 15 mars 2011 et le 31 mai 2012 et la validité des résolutions prises lors des assemblées générales des 7 avril 2011 et 26 juin 2012

Les consorts W, D et A soutiennent que seul le syndicat des copropriétaires, valablement représenté, pouvait soutenir en appel que les convocations aux assemblées et résolutions prises lors des assemblées étaient valables . Ils en déduisent que puisque son action est irrecevable, la cour doit se limiter à examiner l’appel de M Y en ce qu’elle a désigné administrateur provisoire et prononcé à son encontre des condamnations au titre des frais irrépétibles et dépens.

L’irrecevabilité de l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic bénévole ne peut avoir pour effet de priver Monsieur M Y agissant en son nom personnel, et en sa qualité de copropriétaire , de sa demande d’infirmation de la décision de première instance en ce qu’elle a :

— déclaré nulles et non avenues les convocations des 15 mars 2011 et 31 mai 2012;

— déclaré nulles et non avenues les résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2011 et certaines résolutions prises lors de l’assemblée générale du 26 juin 2012.

Au même titre que les copropriétaires W, D et A qui agissent en annulation de décisions prises par l’assemblée générale de copropriétaires qu’ils estiment irrégulières, il a intérêt à en soutenir la validité dès lors que ces décisions qu’il a approuvées en tant que copropriétaire le concernent directement en sa qualité de copropriétaire.

Les copropriétaires non opposants ou défaillants ont la faculté d’intervenir à l’instance en annulation diligentée par les copropriétaires opposants, au côté du syndicat.

Monsieur Y a été assigné à cette instance par les copropriétaires opposants.

Les moyens qu’il entend opposer à l’encontre de la décision de première instance doivent être examinées et la cour doit en conséquence apprécier le bien fondé de son appel en ce qu’il sollicite l’infirmation du jugement sur ces points.

Les intimés invoquent successivement à l’appui de leur demande d’annulation des convocations :

— l’irrégularité de désignation du syndic

— l’irrégularité du contenu des convocations

a) sur l’irrégularité de désignation du syndic

A l’appui de leur demande de nullité de ces convocations, les Consorts W, F et A exposent que Monsieur Y n’était pas régulièrement désigné dans ses fonctions de syndic bénévole lorsqu’il les a adressées .

Ils exposent que les assemblées générales qui l’ont désigné n’ont jamais fixé la durée de son mandat ni le montant de sa rémunération. Monsieur Y, à leurs dires, en avait conscience puisqu’il a donné sa démission et sollicité un mandat d’une durée de trois ans lors de l’assemblée générale du 26 juin 2012 en joignant, cette fois ci, un contrat précisant la durée de sa mission et les conditions de son exercice, faisant ainsi l’aveu de l’irrégularité de sa désignation initiale .

Ils ajoutent que leur prétention demeure recevable malgré l’expiration du délai de 2 mois prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les délibérations de l’assemblée générale car il y aurait eu violation de dispositions impératives de la loi sur la copropriété.

Il est acquis que Monsieur Y a été renouvelé dans ses fonctions de syndic bénévole lors de l’assemblée générale du 24 avril 2010. Il est noté au procès-verbal qui consacre sa désignation qu’il reste responsable de la copropriété pour les 3 ans à venir.

Cette désignation n’a pas fait l’objet d’une contestation dans un délai de deux mois à compter de sa notification aux différents copropriétaires.

Monsieur Y soutient que cette délibération est opposable à tous puisqu’elle a été consacrée par un vote et qu’elle n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois prévu à peine de déchéance.

Il est possible de se prévaloir de la nullité du mandat du syndic après l’expiration du délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 car si les irrégularités de désignation existe, le mandat est nul de plein droit et cette nullité affecte la validité des actes accomplis par le syndic.

En l’espèce et contrairement à ce que prétendent les intimés, il n’existe pas d’aveu judiciaire de Monsieur Y de cette nullité.

Si Monsieur Y a souhaité ultérieurement obtenir une nouvelle consécration dans la fonction de syndic avec cette fois des précisions sur les conditions de son exercice, cette décision ne peut constituer l’aveu judiciaire de l’irrégularité de ses précédents mandats faute de répondre à la définition telle que retenue par l’article 1356 du code civil.

Les motifs soutenus à l’appui de la demande de nullité ne sont pas établis.

Si la durée du mandat du syndic à élire ne figure pas à la convocation, la durée du mandat : 3 ans est bien énoncée à la délibération. Par ailleurs, Monsieur Y étant syndic bénévole, il n’a pas obligation de présenter un contrat et de prévoir des conditions de rémunération.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité des convocations à ce titre.

b) sur la demande de nullité des convocations du 15 mars 2011 et du 31 mai 2012 pour irrégularités

Il est fait état à ce propos du caractère incomplet de la convocation et du défaut de respect des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 alinéa 1,2 et 7 relatif à la communication et à la présentation des pièces comptables annexées à la convocation qui ne seraient pas conformes au décret du 14 mars 2005 sur la comptabilité des copropriétés.

Il est également fait référence à l’imprécision des questions.

Par ailleurs, les pièces justificatives n’auraient pu être consultées et il n’aurait pas été pris en compte un ordre du jour complémentaire.

Le grief tenant à l’imprécision des questions demeure lui même très vague dans la mesure où les imprécisions alléguées ne sont pas relevées. Il ne peut être en conséquence retenu.

Le défaut de possibilité de consultation des pièces justificatives et le défaut de prise en compte de l’ordre du jour complémentaire ne peuvent en aucun cas être allégués à l’appui d’une demande de nullité de convocations dans la mesure où ils sont par définition postérieurs à la délivrance de la convocation dont ils ne peuvent ainsi affecter la validité. Ils ne sont par ailleurs établis par aucune pièce.

Quant au défaut de prise en compte de questions complémentaires visées à la demande d’ordre du jour complémentaire, il n’est susceptible de vicier les délibérations prises que s’il existe un rapport entre ces délibérations et la question complémentaire omise.

Aucune démonstration de cet ordre n’est effectuée par les intimés. De surcroît, la demande d’ordre du jour complémentaire a été prise en compte lors de l’assemblée suivante et il n’est rapporté la preuve d’aucun grief.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité pour ces motifs.

Demeure le grief tenant au défaut de communication des documents énoncés à l’article 11 du décret et la présentation non conforme des comptes au regard des exigences du décret du 14 mars 2005 applicable depuis le 1/7/2007 aux copropriétés comportant plus de 10 lots.

Ces textes sont applicables à la copropriété en litige et les manquements allégués existent.

Il manquait , dans les pièces annexées à la convocation du 15 mars 2011 en vue de l’assemblée appelée à voter sur l’approbation des comptes et le budget le comparatif du projet de budget prévisionnel présenté avec le dernier budget prévisionnel voté.

De même, les documents comptables remis n’ont pas été établis conformément aux modèles en vigueur.

La convocation du 31/5/2012 est assortie d’un comparatif du budget prévisionnel 2012 avec celui de 2013 mais les comptes soumis à l’agrément des copropriétaires ne sont toujours pas établis et présentés conformément aux modèles obligatoires.

Il résulte des pièces produites que Monsieur Y n’a pas utilisé le logiciel EXCEL acquis à cet effet mais a continué à présenter des documents établis manuellement sans respect des formes imposées par les modèles obligatoires.

Le premier juge a prononcé pour ce motif la nullité des convocations des 15 mars 2011 et 26 juin 2012 alors que ces irrégularités ne sont susceptibles que d’entraîner la nullité des délibérations en lien avec ces omissions et irrégularités.

Il y a lieu de noter que les consorts W, F A conviennent que cette irrégularité ne concerne que les délibérations en lien avec ces documents comptables soit : l’approbation des comptes 2010, le quitus de l’exercice 2010 ainsi que le budget prévisionnel.

Il n’y a donc pas lieu à prononcer la nullité des convocations de ce chef et ces griefs seront examinés au titre de la demande d’annulation des résolutions adoptées.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des convocations.

c) sur la la demande de nullité de toutes les résolutions de l’assemblée du 7 avril 2011 et des résolutions de l’assemblée générale du 26 juin 2012 relatives au conseil syndical, à la désignation du syndic et à l’approbations des comptes

1: nullité de l’assemblée générale du 7 avril 2011

Au terme des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2011 que la SCI BOKAGE représentée par Madame Y co-gérante, s’est présentée comme présidente du bureau, Monsieur Y, syndic bénévole, assurant la fonction de secrétaire et qu’elle a été désignée par les voix de M Y et de la SCI BOKAGE, Madame A, les époux W et Monsieur B votant contre.

Monsieur Y soutient que ce n’est pas son épouse qui a présidé l’assemblée générale mais la SCI BOKAGE.

Il ajoute qu’il convient de respecter l’écran de la personnalité morale.

Or, les personnes morales de droit privé sont représentées à l’assemblée générale par la personne physique ayant qualité de représentant légal.

Madame Y assistait en qualité de représentante de la SCI BOKAGE à ladite assemblée et elle a fait acte de candidature.

Elle était en droit de le faire puisque peuvent se présenter à cette candidature les copropriétaires, personnes physiques, les personnes à qui ils ont donné pouvoir et les représentants des copropriétaires, personnes morales.

Toutefois il s’avère que la représentante de la SCI BOKAGE est la conjointe du syndic.

Pour ce motif, elle ne pouvait exercer les fonctions de présidente de l’assemblée générale.

Cette irrégularité entraîne la nullité de l’assemblée générale et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré nulles et non avenues les résolutions du procès-verbal de cette assemblée du 7 avril 2011, sans qu’il ne soit besoin d’examiner la légitimité des autres griefs tenant aux conditions dans lesquelles ont pu intervenir le vote de chaque délibération.

2 nullité des résolutions de l’assemblée générale du 26 juin 2012

Au terme de leurs dernières écritures, les intimés sollicitent la nullité de toutes les délibérations du procès-verbal de cette assemblée générale.

Cette nullité est recherchée en premier lieu pour violation des dispositions de l’article 22 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 reprises au règlement de copropriété.

Les intimés font valoir que pour le décompte des voix, il a été tenu compte à la fois des millièmes de la SCI BOKAGE dont Monsieur et Madame Y sont les seuls associés et de ceux détenus par Monsieur et Madame Y alors qu’il aurait dû être fait application d’une réduction dès lors que l’addition des quote-parts dans les parties communes est supérieure à la moitié.

L’appelant conteste ce raisonnement dès lors que les lots sont détenus par des personnes juridiquement distinctes.

La réduction du nombre de voix ne peut s’appliquer car les époux Y détiennent divers lots en leur qualité de 'personnes physiques’ et d’autres par l’intermédiaire d’une SCI dotée de la personnalité morale.

Les lots appartenant à des personnes juridiques distinctes, l’article 22 demeure inapplicable.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenu ce premier grief.

A titre subsidiaire, les intimés font état de l’abus de majorité.

Les intimés ont obtenu devant le premier juge l’annulation de la délibération ayant abouti au refus de constitution d’un conseil syndical, de celle ayant approuvé les comptes et de celle ayant désigné le syndic. Ils sollicitent de la cour l’annulation de toutes les délibérations de cette assemblée générale du 26 juin 2012.

Il est sollicité l’annulation de ces délibérations pour abus de majorité.

Les copropriétaires minoritaires soutiennent que du fait de la situation ci-dessus examinée tenant au contrôle de la copropriété par Monsieur Y, celui ci a la maîtrise de l’ensemble des décisions et agit et prend les décisions qui sont entérinées par les votes Y ajoutés à ceux de la SCI BOKAGE, à sa guise, sans que les autres copropriétaires puissent s’exprimer.

Pour obtenir l’annulation des votes, il convient d’établir les éléments caractérisant l’abus de majorité pour chacune des délibérations contestées.

Aucune argumentation spécifique tendant à appuyer les demandes d’annulation de la résolution n°1, n°3 et n°12 sans vote, de la résolution n°2 relative à l’élection du président et secrétaire de séance , n’est exposée.

Il ne peut dès lors être donné suite à cette demande d’annulation.

Par ailleurs Monsieur et Madame W et Madame A ont voté en conformité avec la délibération adoptée pour les résolutions n°9, n°10, n°11 et n’ont pas la possibilité de les contester. En tout état de cause, ces délibérations qu’ils ont entérinées ne peuvent résulter d’un quelconque abus de majorité.

Demeure dès lors l’examen des autres délibérations.

Il ne peut être contesté par Monsieur Y que sa désignation en tant que syndic a fait l’objet de contestations réitérées et anciennes. Les copropriétaires intimés lui reprochent une gestion opaque de la copropriété. Il est fait état à ce propos de la souscription à leur insu d’un prêt collectif pour financer des travaux au mépris d’une délibération ayant décidé d’un financement personnel sans recours à l’emprunt et des difficultés pour obtenir de Monsieur Y des informations à ce propos.

Il apparaît également que Monsieur Y s’obstine à ne pas utiliser le logiciel de présentation de la comptabilité mis à sa disposition et ne respecte pas l’article 11 du décret et les règles de présentation des comptes au regard des exigences du décret du 14 mars 2005 ce qui est par ailleurs et en soi une irrégularité susceptible d’entraîner nullité des délibérations relatives à l’approbation des comptes et au vote du budget sans que ne soit nécessaire la preuve de l’abus de majorité. Il impose un forfait de 700€ pour l’indemniser de ses fonctions de syndic non professionnel sans que la légitimité du montant de cette indemnisation qui ne doit pas correspondre à une rémunération comparable à celle demandée par un syndic professionnel ne puisse être discutée sur justificatifs.

Ce n’est qu’en abusant de la majorité de fait dont il dispose que Monsieur Y dont le maintien dans les fonctions de syndic est légitimement remis en cause pour les motifs ci-dessus exprimés, s’est à nouveau fait désigner syndic, sans avoir la confiance des autres copropriétaires.

De même l’opposition de M Y et de la SCI BOKAGE à la mise en place d’un conseil syndical sans qu’aucun justificatif à l’appui de ce refus n’ait été exposé, confirme le fait que M Y souhaite continuer à exercer seul sa mission sans avoir à instaurer le moindre dialogue avec les autres propriétaires.

Il convient d’annuler les délibérations relatives au refus de constitution d’un conseil syndical( résolution n°8) à la désignation du syndic (résolution n°7), à l’approbation des comptes et quitus de gestion ( résolution n°4 ,n°5 et n°6) votées lors de l’assemblée générale du 26 juin 2012.

d) sur la désignation d’un administrateur provisoire

Puisque la délibération relative à la désignation du syndic est annulée, il est nécessaire de désigner un administrateur provisoire jusqu’à désignation du nouveau syndic. Le jugement sera confirmé de ce chef.

e) sur la demande de désignation du cabinet H en qualité de syndic

Il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires à la vie de la copropriété. A ce titre, il n’est pas possible de désigner en justice le syndic au motif que Monsieur Y aurait réitéré sa volonté de continuer à exercer les fonctions de syndic bénévole.

Si la demande de choix par la juridiction du syndic professionnel n’est pas fondée, c’est à juste titre qu’il est sollicité à titre subsidiaire que la convocation que délivrera l’administrateur provisoire porte sur la nomination d’un syndic professionnel.

Il appartiendra à l’administrateur provisoire de convoquer l’assemblée générale et de mettre au vote de l’assemblée la question du choix du syndic professionnel. Il est certain qu’une convocation de l’assemblée serait totalement inutile si M Y dont le maintien dans les fonctions de syndic a été jugé ci-dessus abusive pouvait se présenter à nouveau. Il n’est pas juridiquement possible de faire application des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pour ce scrutin. Il appartiendra le cas échéant, à la partie la plus diligente de tirer les conséquences d’un défaut de majorité pour désigner le syndic professionnel.

f) demandes annexes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles et dépens. Il sera à nouveau fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les sommes exposées par les intimés en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire

DECLARE irrecevable l’action poursuivie par Monsieur Y pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a déclaré nulles et non avenues les convocations des 15 mars 2011 et 31 mai 2012 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant

DIT que l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 26 juin 2012 porte sur les délibérations suivantes : refus de constitution d’un conseil syndical

(résolution n°8) désignation du syndic (résolution n°7), approbation des comptes et quitus de gestion (résolution n°4 ,n°5 et n°6) ;

DIT que l’administrateur devra convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de désignation d’un syndic professionnel ;

DEBOUTE les consorts W F A de leur demande de désignation du cabinet H en qualité de syndic professionnel ;

CONDAMNE M Y à verser 1250 € à Monsieur W et Madame F W , d’une part et Madame Z d’autre part ,au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

CONDAMNE M Y aux entiers dépens;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH