COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 13 SEPTEMBRE 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 15/11331

XXX

C/

B X

Z A épouse X

Grosse délivrée

le :

à :M^e Rebufat

M^e Revah

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 13 Mai 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00363.

APPELANTE

XXX,prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis 159 dont le siège social est XXX

représentée par M^e Denis REBUFAT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur B X

né le XXX à Y (83), demeurant 123 rue Pourqueiron – 83140 SIX FOURS LES PLAGES/FRANCE

représenté par M^e Patrice REVAH de la SCP BAYETTI-LAI-SANTIAGO-REVAH, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Madame Z A épouse X

née le XXX à Y (83), demeurant 123 Rue Porqueiron – 83140 SIX FOURS LES PLAGES

représentée par M^e Patrice REVAH de la SCP BAYETTI-LAI-SANTIAGO-REVAH, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

En 1986, la SCI Les Chalets du Grand Puy a réalisé un parc résidentiel sur une parcelle située sur la commune de la XXX) comprenant 62 terrains privatifs et des parties communes et sur lequel elle a édifié les VRD, routes et écoulements. Elle a constitué une ASL à laquelle devaient être cédées les parties communes et a consenti, sur chacun des lots, un bail à construction d’une durée de 25 ans prévoyant que le preneur s’engage à édifier sur son lot une construction conformément aux stipulations du cahier des charges. Le bail prévoit également que le preneur est redevable d’un loyer annuel de l’ordre de 500 euros et que les constructions édifiées seront sa propriété pendant toute la durée du bail mais qu’elles deviendront la propriété du bailleur de plein droit et sans indemnité en fin de bail, sauf la possibilité pour le preneur de lever l’option de la promesse de vente qui y est contenue moyennant le paiement d’un prix égal au loyer annuel.

Le bail à construction arrivant à terme pour l’ensemble des preneurs, ceux-ci ont demandé à lever l’option et la SCI Les Chalets du Grand Puy leur a opposé la résiliation du bail par l’effet d’un commandement demeuré sans effet délivré dans le même temps. C’est ainsi que les preneurs ont fait assigner la SCI Les Chalets du Grand Puy devant le tribunal de grande instance de Digne-les Bains et que celui-ci a eu à se prononcer sur les manquements des preneurs au cahier des charges susceptible de voir fonder la demande de résiliation du bail présentée par la SCI.

Suivant acte notarié du 2 octobre 1987, la SCI Les Chalets du Grand Puy a donné à bail à construction à M. et M^me X une parcelle de 3a 20 ca constituant le lot 19 du parc résidentiel de loisirs dénommé Les Chalets du Grand Puy sur laquelle ceux-ci ont fait édifier un chalet, le bail devant expirer le 2 octobre 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2012, les preneurs ont levé l’option prévue au contrat de bail à construction et demandé à être déclarés propriétaires de l’immeuble. XXX a refusé le transfert de propriété en soutenant que le bail était résilié de plein droit suite à la mise en demeure adressée au preneur.

Suivant acte d’huissier du 6 mars 2013, M. et M^me X ont fait assigner la SCI Les Chalets du Grand Puy devant le tribunal de grande instance de Digne-les Bains pour voir constater qu’ils ont valablement levé l’option et sont devenus propriétaires, voir désigner un notaire pour rédiger l’acte de cession et condamner la SCI Les Chalets du Grand Puy à leur verser des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement en date du 13 mai 2015, le tribunal de grande instance de Digne-les Bains a :

Dit parfaite la vente liant la SCI Les Chalets du Grand Puy, en qualité de vendeur, et M. et M^me X et dont l’objet est un immeuble cadastré commune de Seyne les Alpes, section XXX, pour une contenance de 3a 20 ca formant le lot XXX et ce pour un prix égal au montant du loyer annuel de la dernière annuité,

Dit que la présente vaudra vente à publier,

Condamné la SCI Les Chalets du Grand Puy à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Débouté les parties de leurs autres demandes,

condamné la SCI Les Chalets du Grand Puy aux dépens.

Il a retenu que le bail comportait une clause résolutoire à défaut pour le preneur de respecter les charges et conditions du bail et que les preneurs avaient été mis en demeure par le commandement, mais que celui-ci ne portait pas mention des infractions reprochées et des moyens utiles à les réparer et leur donnait un délai trop contraint d’un mois, ne laissant donc aux preneurs aucune chance de pouvoir remplir leurs obligations, de sorte que la délivrance du commandement a été jugée de mauvaise foi et inopérante. Il a également jugé que les manquements reprochés aux preneurs ne peuvent être considérés comme graves par a bailleresse alors qu’elle ne les invoque que deux ans plus tard et qu’elle doit être considérée comme y ayant renoncé. Dès lors, les preneurs peuvent arguer de l’option d’achat contenue au bail et le paiement du prix correspondant à un an de loyer emporte transfert de propriété du terrain et de la construction par voie d’accession.

XXX a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 23 juin 2015.

XXX, suivant ses dernières conclusions signifiées le 23 février 2016, demande à la cour, au visa des articles 1674 et 1675 du code civil, de la loi du 16 décembre 1964 et du décret du 24 décembre 1964, des articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des articles 1228, 1108, 1134, 1382 et 1131 du code civil, de :

constater la rescision de la vente et la prononcer en application des articles 1674 et suivants du code civil,

déclarer la vente nulle pour vileté du prix,

réformer la décision déférée en ce qu’elle a dit parfaite la vente et condamné la SCI Les Chalets du Grand Puy à 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et précisé dans ses motifs l’accession à la propriété et le principe de l’indemnisation sans reprendre dans le dispositif cette question,

constater que M. et M^me X ont réalisé des infractions au bail, constater que ces infractions entrent dans le champ des clauses résolutoires, que des mises en demeure ont été réalisées, et que le délai contractuel d’un mois s’est écoulé sans qu’il soit mis fin auxdites infractions,

constater que les clauses résolutoires contractuelles sont des clauses applicables de plein droit un mois après mise en demeure et que M. et M^me X n’ont jamais manifesté la moindre velléité de mettre fin aux infractions,

déclarer en conséquence M. et M^me X occupants sans droit ni titre, le bail ayant été résilié, et débiteurs d’une indemnité d’occupation depuis la fin du délai d’un mois après la mise en demeure, soit le 1^er octobre 2010, ou toute autre date utile,

subsidiairement, au cas où par extraordinaire la cour ne déclarerait pas le contrat résolu de plein droit et ferait droit à la demande d’accession à la propriété du terrain donné à bail à construction,

constater que l’accession la propriété dans le cadre d’un bail construction ne peut se réaliser conformément au contrat et que la SCI est devenue propriétaire de l’habitation légère de loisirs démontable,

constater que la promesse de cession, pour une somme de 3.000 euros, ne peut porter que le terrain et non sur la construction d’habitation légère de loisir démontable et que le contrat a prévu qu’il n’y aurait pas d’indemnité, sauf s’il y avait acceptation de la promesse de cession et dans ce cas, il y aurait indemnité verser si le preneur conservait la maison sur le terrain et ne la démontait pas,

condamner M. et M^me X à démonter la construction démontable et, au cas où ils voudraient la conserver, dire qu’ils sont débiteurs d’une indemnité équivalente la valeur de la construction,

en conséquence,

désigner un expert pour évaluer la valeur de la construction et l’indemnité que devront payer M. et M^me X à la SCI s’ils veulent conserver la construction, ainsi que l’indemnité d’occupation due par ces derniers, tant sur la construction que sur le terrain,

les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1^er octobre 2010 ou toute autre date utile sur la base de 1.000 euros par mois,

les condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle développe son argumentation autour des points suivants :

Concernant la résiliation du bail :

le bail contient une clause résolutoire de plein droit ; le preneur a fait l’objet de trois mises en demeure, le 1^er septembre 2010, le 10 août 2011 et le 3 décembre 2012 reprenant les clauses du bail qui font obligation au preneur, à peine de résolution du bail, de faire édifier une construction conforme aux plans et devis descriptifs du cahier des charges et met les preneurs en demeure de remédier aux non-conformités au plan d’origine ; le délai d’un mois qui leur a été donné correspond au délai contractuel mais les preneurs auraient pu, s’ils avaient été de bonne foi, solliciter un délai complémentaire pour se mettre en conformité ; la mise en demeure est donc valable en ce qu’elle énonce les infractions constatées dans le constat du 12 juillet 2012 et en ce qu’elle a été délivrée de bonne foi par le bailleur, de sorte que la clause de résiliation de plein droit s’impose ;

M. et M^me X ne peuvent prétendre ignorer l’étendue de leurs obligations qui figurent dans le cahier des charges et les plans initiaux du chalet ; ils participaient à l’AG de l’ASL du 6 septembre 2010 ayant voté une résolution prévoyant la notification d’une mise en garde aux propriétaires ayant procédé à des extensions ou modifications de leurs chalets non-conformes au cahier des charges ;

Le silence du bailleur ne peut être considéré comme une renonciation mais comme un délai laissé aux preneurs pour mettre fin à l’infraction ;

S’agissant de M. et M^me X, ils ont fait des modifications sans autorisation en transformant des habitations légères posées sur des pieux, ce qui permettait un écoulement normal des eaux, en chalets durs avec du béton modifiant l’écoulement des eaux et ils ont ensuite voté l’action contre la SCI pour prendre en charge les travaux préconisés par le géologue à raison des désordres existant le long des berges de la Blanche ; l’infraction n’est pas contestable, m me si le constat n’est pas contradictoire ;

Concernant le périmètre de la cession sollicitée par les preneurs :

La promesse de vente ne porte que sur le terrain et non sur la construction ; l’article 12 prévoit que le preneur est propriétaire de la construction pendant la durée du bail et il ne peut y avoir promesse de vente pendant le temps du bail ; cet article prévoit qu’il n’y a pas d’indemnité si lorsqu’à l’expiration du bail, la construction devient propriété de plein droit du bailleur, mais qu’il y a lieu indemnité si le preneur exerce la promesse de vente, celui-ci étant alors redevable d’une indemnité s’il veut garder le chalet ;

Concernant la vileté du prix ou la rescision pour lésion :

Le bail à construction et la promesse de vente ne sont pas indivisibles bien que conclus dans le même acte ; la preuve n’est pas rapportée que le loyer a été majoré pour inclure une partie du prix de vente car son montant est dérisoire (600 à 700 euros par an) et dans ce cas le bailleur peut vendre son terrain à un prix réel et non dérisoire ; le bailleur, devenu vendeur par l’effet de l’option, peut invoquer l’article 1674 du code civil et la lésion de plus des 7/12 èmes, ainsi que la vileté du prix, de sorte que le contrat de vente est nul.

M. et M^me X, en l’état de leurs conclusions récapitulatives signifiées le 3 mai 2016, demandent à la cour de :

— constater que des manquements au cahier des charges sont insusceptibles de fonder une résiliation de plein droit du bail à construction,

— subsidiairement, constater que la mise en demeure a été délivrée de mauvaise foi par la SCI Les Chalets du Grand Puy, ce qui ne lui permet pas de s’en prévaloir,

En tout état de cause,

— constater que les manquements reprochés aux locataires ne sont pas établis et ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier une résiliation de plein droit du bail,

— constater que les requérants ont valablement levé l’option contenue dans le bail à construction et sont ainsi propriétaires du terrain cadastré section XXX pour une contenance de 3 ares 20 centiares, formant le lot XXX,

— dire que la vente est parfaite entre les parties et entraîne le transfert de propriété des constructions sans indemnité, sauf à charge pour les locataires de payer l’indemnité contractuelle d’un an de loyer,

— dire et juger que le prix de vente sera partiellement compensé avec le prélèvement indu d’un trimestre de loyer (octobre, novembre et décembre 2012) par la SCI Les Chalets du Grand Puy,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 13 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Digne-les Bains dans toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs,

— condamner en coutre la SCI Les Chalets du Grand Puy à verser à M. et M^me X la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au fichier immobilier,

— dire la demande en rescision pour lésion formée par la SCI Les Chalets du Grand Puy irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel et forclose,

— très subsidiairement, la dire mal fondée,

— plus généralement, débouter la SCI Les Chalets du Grand Puy de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— la condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée s’avérera nécessaire par l’intermédiaire d’un huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, ces frais devront être supportés par la SCI Les Chalets du Grand Puy, en sus de l’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent les moyens et arguments suivants :

Concernant la demande de résolution du bail :

Aucune des obligations prévues par le bail à construction à peine de résiliation de plein droit ne vise celle de respecter le cahier des charges ; cette analyse a été retenue par le tribunal de grande instance de Digne-les Bains à plusieurs reprises ; par ailleurs, le cahier des charges lui-même ne prévoit aucune sanction, sauf la possibilité pour la SCI ou le syndic de pallier la carence du preneur, aux frais de celui-ci, et l’engagement d’une procédure de résiliation judiciaire n’était plus possible à la date à laquelle les actions étaient engagées puisque les preneurs avaient levé l’option et que le bail était arrivé terme ;

La mise en demeure envoyée au preneur ne vise pas précisément les manquements reprochés et les moyens utiles pour y remédier ; par ailleurs, le délai d’un mois donné aux preneurs était insuffisant ; enfin, le bailleur a attendu plus de deux ans pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et a continué de percevoir les loyers au-delà de sa mise en demeure et jusqu’au terme du bail, montrant à l’évidence qu’elle n’entendait pas se prévaloir de la résiliation du bail ;

En tout état de cause, les manquements allégués n’ont aucun caractère de gravité et ne justifient pas une résiliation du bail ; le constat réalisé le 12 juillet 2012 par la SCI n’est pas contradictoire et ne peut constituer un élément de preuve, alors même que, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, c’est au bailleur de rapporter la preuve des manquements invoqués ;

Concernant l’étendue de la cession :

Le contrat fait la loi des parties et prévoit le versement d’un prix égal une année de loyer en contrepartie de quoi les preneurs sont propriétaires du terrain et de la construction qui y est érigée ;

Concernant la rescision pour lésion :

Le moyen est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, ne pouvant être analysé comme le moyen de faire échec aux prétentions adverses car la vente peut avoir lieu, mais après expertise et sous d’autres conditions de prix ;

La demande est forclose à défaut d’avoir été présentée dans le délai de deux années suivant la vente, conformément à l’article 1676 alinéa 1^er, or les preneurs ont levé l’option le 27 mars 2012 et la SCI Les Chalets du Grand Puy a présenté ce moyen dans ses conclusions du 18 février 2016 ;

Au fond, les preneurs ont payé plus qu’un simple loyer puisqu’ils ont versé un surloyer de l’ordre de 60.000 à 65.000 F par parcelle, puis un loyer de l’ordre de 3.000 F par mois pendant 25 ans auquel s’ajoute le complément de prix de cession d’un an de loyer, soit sur la base de 600 euros par mois, une somme de 37.200 euros ; la preuve de la lésion est donc loin d’être avérée.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 mai 2016.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que l’assignation a été publiée à la Conservation des Hypothèques ;

Sur la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à construction :

Attendu que le bail comporte deux clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, l’une en page 9 au chapitre I 'Engagement de construction’ et l’autre en page 14 au chapitre XI 'Résiliation’ ;

Attendu que la clause du chapitre I est ainsi rédigée :

'Le preneur devra à peine de résolution de plein droit et impérativement respecter les clauses et conditions des contrats de construction et d’aménagement du terrain annexés aux présentes. Il devra donc avoir recours obligatoirement aux sociétés contractantes dans ces conventions. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d’exécution ou de détail sans avoir obtenu par écrit l’accord du bailleur à leur sujet.(…)';

Que cet article s’insère dans un ensemble de dispositions relatives aux travaux de construction initiaux, à la mise en 'uvre des travaux de terrassement et de fondations, au délai d’exécution (II) et d’achèvement (III) et à la constatation de la conformité de l’ouvrage aux plans et devis par le bailleur dans le délai de trois mois de l’achèvement, passé lequel délai le bailleur ne pourra plus élever de contestations relatives à la conformité (IV) ;

Que force est de constater que l’engagement ainsi pris par le preneur et sanctionné par la résolution de plein droit porte uniquement sur la construction initiale et que seules sont interdites les modifications apportées au 'projet de construction', ce qui ne peut être étendu aux modifications apportées après achèvement pendant les 25 années du bail à construction ;

Attendu que la clause du chapitre XI est ainsi rédigée :

'Le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales; si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeuré infructueux.';

Qu’il doit être constaté que les clauses du bail ne comportent en aucune façon une interdiction faite au preneur de faire, en cours de bail, des travaux modificatifs de la construction initialement réalisée ;

Que le cahier des charges du Parc Résidentiel de Loisirs prévoit, certes, diverses dispositions contraignantes à l’égard du preneur, notamment en page 19 'afin que soit respectée l’harmonie du Parc Résidentiel de Loisirs', et qu’il lui est formellement interdit d’apporter une modification à l’aspect extérieur des chalets construits par remplacement du matériau ou changement des teintes et couleurs des enduits et d’édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle, hors un abri de voiture et des portails et portillons, selon les plans annexés ;

Mais que le respect du cahier des charges ne constitue pas une obligation souscrite dans le bail à peine de résolution de plein droit, le bail disposant seulement, dans son préambule, qu’un cahier des charges a été établi pour définir les règles applicables au sein du Parc et qu’il est ajouté :

'Le preneur déclare avoir parfaite connaissance de ce cahier des charges et des Statuts de l’Association Syndicale Libre dont un exemplaire lui a été remis préalablement à la signature des présentes.';

Que c’est donc en vain que la SCI Les Chalets du Grand Puy entend fonder sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sur le non-respect par le preneur des clauses du cahier des charges ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a considéré que la clause résolutoire n’est pas acquise et que le bail s’est poursuivi jusqu’à son terme ;

Sur la levée de l’option et l’étendue de la cession :

Attendu que le bail à construction comporte un chapitre 'Promesse de vente’ qui prévoit que le preneur a la faculté d’acquérir, sous réserve d’en formuler la demande 'dans le délai de six mois de l’expiration du bail', soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par exploit d’huissier ;

Qu’il y est indiqué : 'La levée de l’option par un ou plusieurs bénéficiaires ne pourra porter que sur la totalité du bien objet des présentes.' et ' La vente, si la réalisation en est demandée dans les conditions convenues, aura lieu aux charges et conditions ordinaires de droit en pareille matière, c’est à dire : – prendre l’immeuble dans son état au jour de la réalisation (..)' 'et en outre moyennant le prix principal d’un montant égal au montant du loyer annuel de la dernière annuité tel qu’il est déterminé ci-dessus, ce prix étant payable comptant au jour de la réalisation de la présente promesse de vente.' ;

Qu’il n’est pas discuté que M. et M^me X ont régulièrement levé l’option par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2012 ;

Attendu que la SCI Les Chalets du Grand Puy et le preneur sont opposés sur l’étendue de la cession intervenant ainsi, la SCI prétendant qu’elle ne porte que sur le terrain objet du bail et non sur la construction qui y est édifiée, prenant pour argument la rédaction du chapitre XII 'Propriété des constructions édifiées par le preneur’ et le fait que la cession ne peut porter que sur l’objet du bail qui est le terrain ;

Que le chapitre XII est ainsi libellé :

'Les constructions édifiées et tous travaux et aménagements effectués par le preneur resteront sa propriété et celle de ses ayants cause pendant toute la durée du présent bail.

A l’expiration du bail, par arrivée du terme ou résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause et réalisées par le preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendront de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d’être constatée par un acte, et sans indemnité quelconque sauf pour le preneur à exiger l’exercice de la promesse de vente ci-après.';

Qu’il doit en être déduit que le bailleur devient propriétaire de la construction par accession, sans indemnité et sans besoin d’un acte, sauf si le preneur lève l’option lui permettant de devenir propriétaire en fin de bail ; que, quelle que soit l’hypothèse, c’est le droit d’accession au profit du propriétaire du sol qui s’applique, qu’il s’agisse du bailleur resté propriétaire à l’issue du bail, sans indemnité, ou du preneur devenu propriétaire du fait de l’exercice de son option ;

Que cette analyse est confortée par les termes du chapitre relatif aux conditions de la vente sus-rappelés selon lesquels le preneur devra 'prendre l’immeuble dans son état au jour de la réalisation', ce qui exclut que la vente puisse porter sur le terrain hors construction ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la cession porte sur le terrain et englobe la construction qui y est édifiée ;

Que la demande de la SCI Les Chalets du Grand Puy visant à voir dire que les preneurs sont redevables d’une indemnité correspondant à la valeur de la construction sera rejetée par voie de conséquence ;

Que seront également rejetées les demandes de la SCI tendant à voir dire que les intimés sont occupants sans droit ni titre et redevables d’une indemnité d’occupation ;

Sur la demande en rescision pour lésion ou en nullité pour vileté de prix :

Attendu qu’il est constant que la SCI Les Chalets du Grand Puy n’avait pas présenté de demande en rescision ou en nullité de la cession devant le tribunal ;

Qu’en application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par la cour, soumettre à celle-ci de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Que la demande de rescision ou de nullité de la cession ne peut être considérée comme visant à obtenir que soient écartées les prétentions adverses en constatation de la levée de l’option et du transfert de propriété du bien ; qu’il s’agit en effet d’une demande distincte visant, non pas à voir rejeter la demande en réalisation de la vente, mais à obtenir l’annulation de ses effets ; qu’il ne s’agit pas non plus d’une demande née de la survenance d’un fait nouveau, la constatation par le tribunal de la réalisation de la vente n’étant que la conséquence des prétentions des demandeurs ;

Que la demande doit donc être déclarée irrecevable ;

Sur la réalisation de la vente :

Attendu que le bail prévoit que la réalisation de la vente, si elle est demandée, devra être constatée aux minutes de l’office notarial XXX, XXX ; que c’est une demande de réalisation de la vente devant notaire qui était présentée par le preneur à titre principal devant le tribunal ; que ce dernier a constaté la vente et dit que le jugement vaudrait vente ; mais que la cour estime préférable, pour assurer une plus grande sécurité juridique à l’acte de cession et permettre de purger les conditions suspensives, notamment celle de la renonciation à tout droit de préemption de la commune, de l’Etat et des autres collectivités, de renvoyer les parties devant le notaire désigné à l’acte et d’ordonner à la SCI Les Chalets du Grand Puy de comparaître devant ce notaire, au besoin sous astreinte ;

Que le jugement sera donc réformé sur ce point ;

Sur la demande en dommages et intérêts :

Attendu qu’il n’est pas établi qu’en adressant au preneur une mise en demeure visant la clause résolutoire prévue dans le bail et en refusant de ce fait de consentir à la réalisation de la promesse de vente, la SCI Les Chalets du Grand Puy a commis une faute grossière et un abus de droit justifiant la demande en dommages et intérêts présentée par le demandeur contre elle et rejetée par le tribunal ;

Sur la demande en compensation avec le prélèvement du 4^e trimestre 2012 :

Attendu qu’il est avéré que la SCI Les Chalets du Grand Puy a procédé au prélèvement de la somme de 487,17 euros au titre du semestre courant du 1^er juillet 2012 au 21 décembre 2012, alors que le bail était arrivé à échéance le 2 octobre 2012 ; que c’est donc à juste titre que M. et M^me X demandent à la cour de dire que le prix de vente fixé à une année de loyer sera partiellement compensé avec la créance de louer correspondant au dernier trimestre 2012 ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que le jugement vaudrait vente à publier ;

Le réformant sur ce point et statuant à nouveau,

Dit que l’acte de vente sera dressé par l’étude notariale XXX, XXX , conformément aux prévisions du bail à construction ;

Ordonne à la SCI Les Chalets du Grand Puy de signer l’acte de vente tel qu’il sera préparé par cet office notarial et de se présenter chez le notaire à la date à laquelle il aura invité les parties à venir le signer et, à défaut de se présenter à ce rendez-vous de signature, de signer l’acte dans le délai de trois mois suivant cette date, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé lequel délai de trois mois il pourra être à nouveau statué ;

Y ajoutant,

Déclare la demande de la SCI Les Chalets du Grand Puy en rescision de la vente pour lésion ou en nullité pour vileté du prix irrecevable comme nouvelle en appel ;

Déboute la SCI Les Chalets du Grand Puy de toutes ses demandes ;

Dit que le prix de vente fixé à une année de loyer sera partiellement compensé avec la créance de loyer de M. et M^me X correspondant au dernier trimestre 2012 ;

Condamne la SCI Les Chalets du Grand Puy à payer à M. et M^me X une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée s’avérera nécessaire par l’intermédiaire d’un huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, ces frais devront être supportés par la SCI Les Chalets du Grand Puy, en sus de l’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de la SCI Les Chalets du Grand Puy.

Pour les besoins de la publicité foncière, précise que la vente intervient en suite d’un bail à construction consenti suivant acte notarié de M^e E SARRAZIN, notaire à Marseille, du 2 octobre 1987 entre la Société Civile Immobilière Les Chalets du Grand Puy dont le siège social est à Marseille 4^e, XXX, bailleresse, et M. B E F X né le XXX à Y et M^me Z I J A, son épouse, née le XXX à Y, publié à la conservation des hypothèques de Digne le 6 novembre 1987 volume XXX, portant sur le terrain sis à XXX) cadastré section XXX » XXX pour une contenance de trois ares vingt centiares formant le XXX.

LE GREFFIER LE PRESIDENT