Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 10 octobre 2017, n° 16/03224

TI Le Mans 23 novembre 2016

CA Angers
Confirmation 10 octobre 2017

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par les locataires
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement causé des troubles de voisinage graves, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation en cas d'expulsion
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation jusqu'à ce que les locataires libèrent les lieux.
Rejeté
Préjudice lié aux départs de locataires voisins
La cour a estimé que le préjudice n'était pas suffisamment prouvé par les éléments fournis.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles en cas de succès
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de laisser chaque partie supporter ses propres frais.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succès
La cour a condamné les locataires aux dépens d'appel conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Commentaire • 1

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1. Résiliation du bail et comportement du locataire handicapé

Cabinet Neu-Janicki · 5 novembre 2017

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - civ., 10 oct. 2017, n° 16/03224
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	16/03224
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Le Mans, 23 novembre 2016, N° 1116000884
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Monique ROEHRICH, président
Avocat(s) :	Sylvie LACROIXJean-Philippe PELTIER
Cabinet(s) :	SCP PELTIER-CALDEREROLACROIX JOUSSE BOURDON

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LBM/AS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/03224

Jugement du 23 Novembre 2016

Tribunal d’Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 1116000884

ARRET DU 10 OCTOBRE 2017

APPELANTS :

Madame D Y

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & NEVEU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 16.269

Monsieur F Z

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & NEVEU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 16.269

INTIMEE :

EPIC LE MANS METROPOLE HABITAT devenu LE MANS METROPOLE HABITAT

[…]

Représentée par M^e Sylvie LACROIX de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2016257

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 Juin 2017 à 14H15, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me LE BRAS, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame C, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me LE BRAS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 octobre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique C, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2013, l’Office public de l’habitat du Mans Métropole, ci après désigné Le Mans Métropole Habitat, a contracté avec Madame D Y et Monsieur F Z, co-preneurs solidaires, un bail d’habitation pour la location d’un logement situé […] appartement 22 au Mans, moyennant un loyer mensuel de 458,37 euros, outre les charges.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2016, Le Mans Métropole Habitat a fait assigner Madame Y et Monsieur Z afin d’obtenir notamment la résiliation du contrat de bail et leur expulsion du logement avec au besoin l’assistance de la force publique.

Par jugement du 23 novembre 2016, le tribunal d’instance du Mans a:

— prononcé aux torts de Madame Y et Monsieur Z la résiliation du bail concernant le logement situé […]

— dit qu’en conséquence, ces derniers devaient libérer les lieux, de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et à défaut, a autorisé Le Mans Métropole Habitat à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé Le Mans Métropole Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Madame Y et Monsieur Z à payer à Le Mans Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Madame Y et Monsieur Z à payer à Le Mans Métropole Habitat une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Le Mans Métropole Habitat de sa demande de paiement de loyers et de dommages et intérêts,

— assorti la décision de l’exécution provisoire,

— condamné Madame Y et Monsieur Z au paiement des entiers dépens.

Par déclaration de leur conseil au greffe de la cour d’appel d’Angers faite le 30 décembre 2016, Madame Y et Monsieur Z ont interjeté appel total du jugement.

Par ordonnance de référé du 08 février 2017, le premier président de la cour du céans a débouté les appelants de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire qui assortit le jugement entrepris et les a condamnés à verser à Le Mans Métropole Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures visées le 27 février 2017, Madame Y et Monsieur Z concluent à l’infirmation du jugement et au débouté de la totalité des demandes de Le Mans Métropole Habitat. Ils demandent également qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures visées le 20 avril 2017, Le Mans Métropole Habitat conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ses dispositions rejetant sa demande de dommages et intérêts. Dans le cadre de son appel incident, il sollicite de ce chef la condamnation solidaire de Madame Y et Monsieur Z à lui payer 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

En outre, il demande la condamnation solidaire de Madame Y et Monsieur Z aux entiers dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à lui payer 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2017.

Il sera référé aux dernières écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DECISION

-sur la résiliation judiciaire du bail:

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire s’oblige à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Tout abus de jouissance est dès lors susceptible d’entraîner la résiliation judiciaire du bail au sens de l’article 1729 du code civil, si le bailleur démontre que la faute reprochée au locataire est suffisamment grave.

Il résulte des conditions générales de location annexées au contrat de bail signé par les parties le 5 novembre 2013 que 'les preneurs doivent s’abstenir en toute circonstance de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou nuire à sa bonne tenue: violences, tapage, bruit, éclats de voix, chants, musique, radio', le non respect de cette obligation donnant lieu par le bailleur à 'avertissement et en cas de récidive à des poursuites devant le tribunal d’instance pour faire résilier le contrat de location'.

Dans leurs écritures, Madame Y et Monsieur Z admettent que certains de leurs comportements liés notamment à des dissensions au sein du couple et à des relations conflictuelles avec la soeur de Madame Y qui résidait aussi dans l’immeuble jusqu’en 2015, n’étaient pas compatibles avec les obligations précédemment rappelées et ont pu troubler le voisinage.

Toutefois, au soutien de leur appel, ils prétendent que ces nuisances ont pris fin dès le départ de la soeur de l’appelante et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune plainte depuis près d’une année. Ils affirment également qu’il doit être tenu compte de la fragilité psychologique de Madame Y dont ils justifient par la production de certificats médicaux et de justificatifs de rendez-vous auprès du centre médico-psychologique du Mans.

Enfin, Madame Y et Monsieur Z invoquent et justifient de la dégradation de l’état de santé de Madame Y, déjà reconnue adulte handicapée depuis de nombreuses années et qui fait l’objet de soins lourds pour un cancer diagnostiqué en janvier 2017. Ils font valoir les conséquences humaines et les difficultés de relogement qu’entraînerait leur éventuelle expulsion, l’état de santé de Madame Y, qui impose repos et stabilité, nécessitant un logement adapté et situé en rez-de-chaussée comme celui qu’ils occupent actuellement.

Par une analyse précise et motivée des pièces produites par le bailleur, le premier juge a justement caractérisé la gravité des troubles de voisinage dont le couple a été l’auteur entre 2015 et 2016.

Sont ainsi parfaitement établies par les différentes attestations de voisins ainsi que par le compte rendu du service médiation de l’organisme bailleur en date du 21 avril 2016, les insultes régulières de Madame Y à l’égard de plusieurs voisins, associées à des accusations infondées (surveillance, prétendues relations extra-conjugales avec son conjoint) ainsi que les comportements agressifs et inadaptés du couple (poursuite d’une voisine jusqu’à l’ascenseur, menaces d’usage de bombe lacrymogène, comportement agressif à l’égard d’enfants, agressivité de Monsieur Z, nuisances sonores, disputes violentes et bruyantes).

En raison de leur gravité, ces incidents, sources d’insécurité et de peur exprimées à travers de nombreux signalements au bailleur et des attestations établis par sept voisins, ont d’ailleurs fait l’objet d’un signalement au procureur de la République du Mans le 4 juin 2015.

Si la fragilité psychologique et physique de Madame Y est établie par les différentes pièces produites par les appelants, elle ne peut cependant suffire à expliquer et justifier ces manquements nombreux et graves aux obligations du contrat de bail, qui se sont poursuivis jusqu’au 31 mai 2016 malgré les avertissements écrits du bailleur du 3 juin 2015 et du 31 mars 2016.

En outre les appelants ne démontrent nullement le lien existant entre leurs comportements agressifs et inadaptés vis à vis de leurs voisins au cours des années 2015 et 2016 et les incidents avec la soeur de l’appelante intervenus, au vu des pièces produites, en 2014.

Par ailleurs, le fait que les preneurs adoptent désormais une attitude semble-t-il plus respectueuse ne retire rien à la gravité des incidents susvisés, qui a troublé la tranquillité du voisinage pendant plus de deux années.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la résiliation judiciaire du bail au vu des manquements graves de Madame Y et Monsieur Z à leurs obligations de locataire.

De même, c’est à bon droit qu’a été ordonnée l’expulsion des appelants du logement dans les conditions et délais définis par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut pour eux de le libérer volontairement, ceux-ci n’apportant aucune pièce pour démontrer que leur situation financière et personnelle fait obstacle à leur relogement dans des conditions compatibles avec l’état de santé de Madame Y.

-sur les autres demandes de Le Mans Métropole Habitat:

L’intimé motive sa demande de dommages et intérêts par les départs d’août 2015 à août 2016 de plusieurs de ses locataires voisins des appelants, représentant selon lui plus de la moitié des locataires usant de la cage d’escalier desservant le logement litigieux, ces départs l’ayant exposé à des vacances des logements avant de pouvoir les relouer.

Cependant, le préjudice invoqué est insuffisamment prouvé par le seul courrier de Madame A du 9 mai 2016 donnant son préavis, Madame B ayant pour sa part expliqué son départ par l’achat d’un bien immobilier.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté Le Mans Métropole Habitat de sa demande de réparation, le préjudice n’étant pas suffisamment établi par les pièces produites.

Il n’est en outre pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d’appel. Le Mans Métropole Habitat sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Madame Y et Monsieur Z ayant succombé en leur appel, ils seront condamnés solidairement aux entiers dépens d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance du Mans en date du 23 novembre 2016 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame D Y et Monsieur F Z aux entiers dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. C