ARRET

N°

Y

Y

C/

Syndicat des copropriétaires CROIX BELLE PORTE

SP/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/01512 – N° Portalis DBV4-V-B7C-G6GU

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-QUENTIN DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur D Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame F Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Dominique ANDRE, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par la SCP BEJIN-CAMUS-BELOT, avocats au barreau de LAON

APPELANTS

ET

Syndicat des copropriétaires CROIX BELLE PORTE, pris en la personne de son Syndic de copropriété la Société de Gestion Immobilière ayant siège 7/[…]

SAINT-QUENTIN, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

Représentée par M^e Philippe VIGNON de la SCP PHILIPPE VIGNON-MARC STALIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 19 décembre 2019, l’affaire est venue devant Madame Sophie PIEDAGNEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 février 2020.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. H MAIMONE et M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 28 mai 2020 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe

Le 28 mai 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M m e V é r o n i q u e B E R T H I A U – J E Z E Q U E L , P r é s i d e n t d e c h a m b r e , e t S y l v i e GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

M. D Y et son épouse M^me F G sont propriétaires d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé 21 rue Croix Belle à Saint-Quentin loué à bail commercial à la SARL Chaussures Y depuis 1992.

Se plaignant d’une humidité allant en s’aggravant dans la cage d’escalier de l’immeuble loué, la société Chaussures Y a saisi le président du tribunal de grande instance de Saint-Quentin au fins d’expertise, expertise qui a été ordonnée et confiée à M. X.

La société Chaussures Y a cessé de régler les loyers jusqu’au commandement de payer délivré par M. et M^me Y le 7 octobre 2008 qui ont assigné la société Chaussures Y en résiliation du bail et expulsion.

M. X a déposé son rapport d’expertise le 26 mai 2009 et a conclu à la vétusté de l’enduit du mur pignon qui s’effritait et qui manquait par endroits et à l’absence de solin entre le mur pignon dégradé et la construction voisine et évalué le coût total des travaux de réparation à la somme de 12.793,20 euros.

Par jugement en date du 5 mai 2011, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a validé le commandement de payer du 7 octobre 2008, constaté que la clause résolutoire n’a pas joué, le locataire ayant payé les causes du commandement avant l’expiration du délai, dit en conséquence n’y avoir lieu à prononcer la résolution du bail, condamné M. et M^me Y a effectuer dans les quatre mois de la signification de la décision l’ensemble des travaux extérieurs décrits par M. X en page 7 et 8 de son rapport (pour supprimer les infiltrations, en soubassement : réaliser à la base du mur au-dessus au niveau de l’acrotère en terrasse et engraver une bande de solin venant recouvrir la tête d’acrotère et sur le pignon : piqueter l’enduit pour mettre à nu le support en briques, nettoyer a juge, fixer un grillage, réaliser un gobetis et réaliser un corps d’enduit), à défaut, autorisé la preneur à séquestrer les loyers à concurrence du montant des travaux engagés et ce, aux frais des bailleurs, condamné ces derniers à lui payer les sommes de 2.203,63 euros au titre de son préjudice matériel et 1.500 euros au titre de son préjudice de jouissance et déclaré les bailleurs irrecevables en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Saint-Quentin (la copropriété).

M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision.

Dans son arrêt en date du 11 février 2014, la cour d’appel d’Amiens a confirmé ledit jugement.

Un projet de procès-verbal de bornage, établi par M. H Z, I J, a été signé par M. et M^me Y et par le président du conseil syndical de la copropriété pour établir les limites séparatives de propriété.

Par acte d’huissier en date du 6 février 2014, M. et M^me Y ont assigné la copropriété devant le tribunal d’instance de Saint-Quentin aux fins d’homologation du procès-verbal de bornage.

Par jugement en date du 6 mars 2015, le tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au motif que, compte tenu notamment du désaccord sur la propriété du mur, il s’agissait d’une action en revendication. Le dossier a été renvoyé devant le tribunal de grande instance de saint Quentin.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 28 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a :

— dit que le procès-verbal de bornage établi par M. Z n’est pas opposable à la copropriété […]

— rejeté la demande d’homologation du bornage

— ordonné le bornage judiciaire des fonds contigus cadastrés commune de Saint-Quentin, section AT, d’une part, de la parcelle n° 36 (les époux Y) et, d’autre part, les parcelles n° 37 et 38 (la copropriété) et désigné pour ce faire M. A, J

— ordonné l’exécution provisoire de la décision

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par jugement rendu le 19 mars 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a:

— déclaré irrecevable la demande d’homologation du rapport Z

— constaté que la limite de propriété entre les fonds sis à Saint-Quentin, cadastrés section AT n° 36 appartenant à M. et M^me Y et section AT n° 211 appartenant au syndicat des copropriétaires du […] est située à l’axe des murs et que le mur séparatif est mitoyen

— rejeté la demande d’abandon de la mitoyenneté

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées par M. et M^me Y

— condamné la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété à faire exécuter les travaux suivants :

* pour le traitement du joint entre le mur pignon et l’acrotère de terrasse :

.fourniture et pose d’une bande solin préfabriquée, type « trapco » avec joint d’étanchéité silicone

.fourniture et pose d’une couverture en zinc (ou acier laqué) engravée dans la bande solin et recouvrant la tête d’acrotère

* pour l’étanchéité du mur pignon :

. mise en place puis enlèvement d’un échafaudage et des protections nécessaires sur les riverains

. nettoyage et piochage du gobetis ciment dégradé

. enlèvement des gravats à une décharge autorisée

. fourniture et pose d’une armature d’enduit en grillage acier

. réalisation d’un enduit étanche en mortier ciment, conforme à la notice technique à l’usage des professionnels

et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’expiration de ce délai

— condamné M. et M^me Y à rembourser à la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété la moitié du coût desdits travaux sur présentation de factures

— condamné la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété à payer à M. et M^me Y la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété aux dépens

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 20 avril 2018, M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 octobre 2019, M. et M^me Y demandent à la cour de :

[…]

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. et M^me Y

— infirmer le Jugement dont appel en ce qu’il a énoncé :

.déclare irrecevable la demande d’homologation du rapport Z

.déclare irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées par M. et M^me Y

. condamne M. et M^me Y à rembourser à la Copropriété […] prise en la personne de la Société SGI, son Syndic de Copropriété, la moitié du coût des travaux sur présentation des factures

2° ) Statuant de nouveau, vu le rapport d’expertise judiciaire, le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites dressé par M. Z, I J, en date des 28 août 2013 et 13 septembre 2013, outre les annexe

— ordonner l’homologation pure et simple du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites dressé par M. Z

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à entérinement du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites dressé par M. Z du fait de son caractère non contradictoire et extrajudiciaire

— ordonner l’homologation pure et simple du rapport d’expertise de M. A, J judiciaire, en date du 24 mai 2016, et ce avec toutes suites et conséquences de droit

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a été ordonné l’entérinement du rapport d’expertise de M. A, J judiciaire, et ce avec toutes suites et conséquences de droit

[…]

— donner acte M. et M^me Y de ce qu’ils se réservent de procéder à la publication des documents dont s’agit et de l’arrêt d’homologation à venir auprès de la Conservation des Hypothèques de Saint-Quentin par tous voies et moyens de droit

4° ) Vu les dispositions de l’article 656 du code civil

— donner acte à la Copropriété […] de ce qu’elle n’entend plus demander le bénéfice des dispositions qui précèdent

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a été ordonné le rejet de la demande de la Copropriété du […] à ce titre

5° ) Vu le rapport d’expertise dressé par M. A, J judiciaire, en date du 24 mai 2016 et les articles 665 et 1382 anciens du code civil, ces dernières dispositions ayant été reprises à l’article 1240 nouveau du code civil

— dire que ces réclamations pécuniaires ne sauraient être atteintes de prescription

— dire que la Copropriété […] a renoncé à se prévaloir de la prescription acquise et (ou) a commis des actes valant reconnaissance expresse ou implicite de responsabilité, et ce avec toutes suites et conséquences de droit

— par voie de conséquence, condamner la Copropriété Croix Belle porte au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 94.745,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfait règlement

— ordonner la capitalisation des intérêts

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a été ordonné le rejet des prétentions pécuniaires de M. et M^me Y à ce titre

6° ) Vu les travaux nécessaires à l’étanchéité du mur mitoyen, le rapport d’expertise complémentaire en date du 21 novembre 2016 dressé par M. B et les travaux y visés au § 3-1 du rapport

— confirmer le jugement dont appel en ce que la Copropriété Croix Belle porte a été condamnée à réalisation des travaux visés au § 3-1 du rapport d’expertise de M. B, savoir :

* pour le traitement du joint entre le mur pignon et l’acrotère de terrasse :

.fourniture et pose d’une bande solin préfabriquée, type « trapco » avec joint d’étanchéité silicone

.fourniture et pose d’une couverture en zinc (ou acier laqué) engravée dans la bande solin et recouvrant la tête d’acrotère

* pour l’étanchéité du mur pignon :

. mise en place puis enlèvement d’un échafaudage et des protections nécessaires sur les riverains

. nettoyage et piochage du gobetis ciment dégradé

. enlèvement des gravats à une décharge autorisée

. fourniture et pose d’une armature d’enduit en grillage acier

. réalisation d’un enduit étanche en mortier ciment, conforme à la notice technique à l’usage des professionnels

et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’expiration de ce délai

— constater que les travaux mis à la charge de la Copropriété ont été réalisés à la date du 06 mai 2019, et ce avec toutes suites et conséquences de droit

[…]

— débouter la Copropriété […] de l’ensemble de ses moyens de défense au fond, fins de non-recevoir et autres, et ce avec toutes suites et conséquences de droit

[…]

— déclarer irrecevable et en tous les cas non fondé l’appel incident formé par la Copropriété […], et ce avec toutes suites et conséquences de droit

[…]

— confirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne le montant des condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Y ajoutant, condamner la Copropriété […] au paiement d’une indemnité complémentaire de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner enfin la Copropriété […], prise en la personne de Syndic de Copropriété, la SARL Bruyer Sokol Immobilier, aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais et honoraires afférents à l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Dominique Anne André, Avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2019, la copropriété […] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

. condamné le syndicat des copropriétaire à la réalisation de travaux sous astreinte

. rejeté la demande d’abandon de mitoyenneté

. condamné le syndicat des copropriétaire au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Statuant à nouveau

— dire n’y avoir lieu d’assortir la réalisation des travaux d’une astreinte

— déclarer M. et M^me Y propriétaires du mur sur la limite séparative des fonds sis à Saint Quentin, cadastrés section AT n° 36 appartenant M. et M^me Y et section AT n° 211 appartenant au Syndicat des Copropriétaires du […] à compter de l’arrêt à intervenir

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— dire que les dépens d’instance et d’appel, dont les frais de bornage seront supportés par moitié entre les parties

— autant que de besoin, déclarer M. et M^me Y irrecevables et en tout cas mal fondés en tous leurs moyens, fins et prétentions

— en conséquence, les en débouter

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2019 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience rapporteur du même jour. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 27 février 2020 prorogé au 19 mars 2020.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

D’une part, le jugement déféré doit être d’ores et déjà confirmé en ce qu’il a condamné la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété à faire exécuter les travaux suivants : pour le traitement du joint entre le mur pignon et l’acrotère de terrasse (fourniture et pose d’une bande solin préfabriquée, type « trapco » avec joint d’étanchéité silicone et fourniture et pose d’une couverture en zinc, ou acier laqué, engravée dans la bande solin et recouvrant la tête d’acrotère) et pour l’étanchéité du mur pignon (mise en place puis enlèvement d’un échafaudage et des protections nécessaires sur les riverains, nettoyage et piochage du gobetis ciment dégradé, enlèvement des gravats à une décharge autorisée, fourniture et pose d’une armature d’enduit en grillage acier et réalisation d’un enduit étanche en mortier ciment, conforme à la notice technique à l’usage des professionnels), cette disposition n’étant pas discutée en cause d’appel par l’intéressée, la copropriété ayant conclu à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux sous astreinte.

D’autre part, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore 'considérer que’ voire 'dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Sur l’homologation du rapport de M. Z

M. et M^me Y soutiennent en substance que, tant le rapport de M. Z que le rapport de M. A, doivent être purement et simplement entérinés, puisqu’ils aboutissent rigoureusement aux même conclusions, peu important que le premier ait été extrajudiciaire et non contradictoire à la différence du second.

La copropriété fait valoir pour l’essentiel que le tribunal a déjà statué sur cette demande en décidant que le rapport de M. Z était inopposable à la copropriété et qu’en conséquence cette demande est irrecevable en raison de l’autorité de chose jugée attachée à cette décision.

Pour rappel, aux termes de l’article 480 alinéa 1^er du code de procédure civile :

« Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

En l’espèce, par jugement en date du 28 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a rejeté la demande d’homologation du bornage.

M. et M^me Y n’ont pas interjeté appel de cette décision.

En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont déclaré irrecevable la demande d’homologation du rapport de M. Z.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce chef.

Sur l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. C

La cour n’est saisie d’aucune demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire et rappelle que, par application combinée des articles 232 et 246 du code de procédure civile, dès lors que l’J n’émet qu’un avis sur une question technique qui ne lie pas le juge et sur lequel les parties peuvent

formuler leurs observations, la demande d’homologation ou de non-homologation du rapport d’expertise judiciaire ne constitue pas une prétention au sens des article 4 et 6 du code de procédure civile, alors qu’aucune disposition légale n’impose au juge d’homologuer ou non le rapport d’expertise, en l’absence de contestation à trancher sur sa validité.

Par ailleurs, il convient de relever que les premiers juges n’ont pas ordonné ladite homologation, contrairement à ce que prétendent M. et M^me Y.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée de ce chef.

Sur l’abandon de mitoyenneté

La copropriété soutient en substance que :

— le mur litigieux est le mur pignon de la propriété de M. et M^me Y et n’est utile qu’à ces derniers

— les travaux d’étanchéité du mur profitent au seul immeuble de M. et M^me Y

— l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires est sans lien avec la question de l’abandon de la mitoyenneté

— la copropriété ne conteste pas que celui qui tire avantage d’un mitoyen, tel que le propriétaire d’un fonds dont les terres sont soutenues par le mur, ne peut en abandonner la mitoyenneté, or, le mur litigieux n’adosse aucun bâtiment appartenant à la copropriété : il a été constaté par les divers experts qu’il existe un espace interstitiel entre les deux immeubles sur toute la longueur du mur litigieux.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme la copropriété, aucun élément du dossier ne permet d’établir l’existence d’un espace interstitiel entre les deux immeubles, M. C concluant simplement à la nature mitoyenne du mur litigieux, tout comme M. Z, J I et M. X, J judiciaire dans une précédente affaire, relevant que l’immeuble de la copropriété a été « accolé » lors de sa construction à l’immeuble Y et que l’humidité de la cage d’escalier provient d’une absence d’étanchéité à la « jonction » entre les deux immeubles.

C’est par de justes motifs que la cour adopte, au visa des articles 656 et 661 du code civil, que les premiers juges ont considéré, que l’abandon n’était possible que si le mur mitoyen ne soutenait pas la propriété de celui qui voulait en abandonner la mitoyen et qu’il appartenait à celui qui voulait abandonner la mitoyenneté d’en rapporter la preuve, ce que la copropriété ne faisait pas, estimant qu’il n’était pas établi que l’immeuble accolé au mur pignon n’était pas en partie au moins soutenu par ce mur.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’abandon de mitoyenneté.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires formées par M. et M^me Y

La copropriété soutient en substance que :

— la cause des infiltrations d’eau est l’absence de pose d’un solin entre l’immeuble de la copropriété et celui de M. et M^me Y, ainsi que l’absence d’étanchéité sur le mur pignon de M. et M^me Y lors de la reconstruction de l’immeuble par la copropriété achevée le 4 décembre 1985

— M. et M^me Y connaissaient l’existence des infi1trations d’eau dans leur mur depuis 1995, l’action est donc prescrite depuis le 24 octobre 2005

— le fait qu’il existe une question préjudicielle sur la propriété du mur avant de pouvoir trancher les responsabilités n’est pas un obstacle empêchant l’exercice d’une action en paiement

— le fondement de l’action de M. et M^me Y n’est pas lié à la mitoyenneté du mur mais à une faute quasi délictuelle (défaut de réalisation des travaux d’étanchéité du mur réalisés en 1985 et défaut d’entretien antérieur à 2008)

— la prescription était acquise avant même l’assignation en référé compte tenu de la date de réalisation des travaux

— M. et M^me Y ne font valoir aucune aggravation des désordres de l’immeuble depuis au moins 1995

— l’établissement de devis à seule destination de la copropriété et sans engagement de prise en charge de ces travaux ne vaut pas reconnaissance de responsabilité.

M. et M^me Y font valoir pour l’essentiel que :

— le délai de prescription ne peut commencer à courir qu’au jour où le créancier connaît précisément le montant de sa créance

— ils ne pouvaient agir valablement tant qu’il n’avait pas été établi un rapport d’expertise judiciaire contradictoire faisant ressortir le caractère mitoyen du mur, c’est à dire à compter du rapport de M. C du 24 mai 2016

— les devis établis à la demande de la copropriété valent reconnaissance implicite de responsabilité de la part de cette dernière et, partant, renonciation à se prévaloir de la prescription acquise.

Pour rappel, aux termes de l’article 122 de code de procédure civile : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

En l’espèce, c’est par des motifs complets et pertinents que la cour fait siens et au visa de l’article 2224 du code civil, que les premiers juges ont considéré que le délai de prescription avait commencé à courir à la date à laquelle M. et M^me Y avaient eu connaissance de ce que le mur nécessitait un entretien, soit dès le rapport amiable de l’J M. B et celui du cabinet Jubert-Hachet en 1995 et en dernier lieu des termes de l’expertise de M. X en 2009 et ont pu jugé que les demandes de dommages et intérêts formées additionnellement dans le cadre de l’instance introduite en février 2014 étaient prescrites dès le 18 juin 2013 et étaient irrecevables.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées par M. et M^me Y.

Sur la condamnation sous astreinte à faire exécuter les travaux d’étanchéité du mur

La copropriété soutient que cette demande n’a plus d’objet dans la mesure où le principe des travaux a été voté lors de l’assemblée de copropriété du 1^er juin 2018 sur la base d’un devis du 21 avril 2018. Elle estime qu’elle ne peut être tenue pour responsable des délais pris par l’entreprise mandatée tributaires des conditions météorologiques pouvant retarder son intervention.

M. et M^me Y font valoir pour l’essentiel que les travaux mis à la charge de la copropriété ont été réalisés (facture des 13 décembre 2018 et 6 mai 2019) et considèrent que le principe du prononcé d’une condamnation sous astreinte doit être confirmé, à tout le moins jusqu’à la date du 6 mai 2019.

En l’espèce, le tribunal a condamné la copropriété à faire exécuter divers travaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant 3 mois à l’expiration de ce délai ; le tribunal a également ordonné l’exécution provisoire ; le jugement du 19 mars 2018 a été signifié à la copropriété le 24 avril 2018 ; la copropriété avait donc jusqu’au 24 août 2018 pour faire exécuter les travaux.

La copropriété verse aux débats, notamment, le procès verbal de l’assemblée générales des copropriétaires du 1^er juin 2018 a, notamment, adopté les résolutions suivantes, à l’unanimité des voix exprimées :

« 4) Travaux de réfection du mur mitoyen des EPOUX Y(art24)

L’assemblée Générale après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés, décide d’effectuer les travaux suivants : REFECTION DU MUR MITOYEN

retiendra la proposition présentée par l’entreprise JM Maçonnerie Générale s’élevant à 21.070,80 euros TTC.

5) Financement des travaux (art24)

L’assemblée Générale décide que le financement de ces travaux se fera de la façon suivante :

—  12.000 € par un appel travaux en date du 1^er juillet 2018 sur la base des charges générales

—  9.070,80 € sur la provision pour travaux. »

Elle produit également au dossier deux factures de l’entreprise JM Maçonnerie Générale, à savoir :

— facture du 13/12/2018 d’un montant de 9.331,32 euros TTC portant la mention suivante : « J’attire votre attention sur le fait que les travaux ont commencé le 12/11/2018 et ont été interrompu le 11/12/2018 dû aux mauvaises conditions météorologiques.

Les travaux seront terminés dès que les conditions météorologiques le permettront. »

— facture du 06/05/2019 d’un montant de 11.738,48 € TTC.

Pour rappel, M. et M^me Y ont interjeté appel par déclaration au greffe en date du 20 avril 2018. Dans leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour de constater que les travaux mis à la charge de la copropriété ont été réalisés à la date du 6 mai 2019, tandis que la copropriété sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à la réalisation de travaux sous astreinte.

Par acte en date du 19 février 2019, M. et M^me Y ont assigné la copropriété devant le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Saint Quentin aux fins de liquidation de l’astreinte.

La suite de cette procédure n’est pas connue ; de même on ignore si la copropriété a payé ces factures, si elle les a transmises à M. et M^me Y aux fins de remboursement de la moitié du coût des travaux et dans l’affirmative, si M. et M^me Y en ont remboursé la moitié à la copropriété conformément au jugement dont appel.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a assorti la condamnation de la copropriété à faire exécuter les travaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification du

présent jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’expiration de ce délai, même si cette injonction est devenue sans objet, dès lors que subsiste le droit, pour le bénéficiaire de l’astreinte, d’en demander éventuellement la liquidation et le débiteur de l’astreinte de solliciter sa suppression en tout ou partie en vertu des dispositions de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le remboursement de la moitié du coût des travaux sur présentation des factures

M. et M^me Y soutiennent en substance que :

— les dégradations constatées trouvent leur cause exclusive dans un manquement d’entretien du mur mitoyen imputable à la copropriété

— de l’aveu même de la copropriété, les désordres sont consécutifs à la qualité des travaux réalisés lors de la reconstruction de l’immeuble de la copropriété en 1985

— le copropriétaire fautif doit supporter l’intégralité des frais de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen ; il appartenait à la copropriété de faire cesser par tous moyens appropriés et à sa seule initiative les conséquences provenant d’un défaut d’entretien qui lui était exclusivement imputable

— on ne peut accéder au mur mitoyen qu’en passant par le fonds de la copropriété

— la copropriété était avisée des difficultés rencontrées par M. et M^me Y il y a près de 10 ans maintenant ; elle aurait pu parfaitement réagir et mettre un terme aux dégradations à l’origine du différend opposant à l’époque la société Chaussures Y et M. et M^me Y

La copropriété fait valoir pour l’essentiel que :

— les désordres sont consécutifs à la qualité des travaux réalisés lors de la reconstruction de l’immeuble de la copropriété en 1985

— il n’y a aucune faute personnelle de la copropriété si l’entreprise mandatée a mal réalisé les travaux commandés ; lorsque M. et M^me Y ont effectué leur premières démarches en 1995, il était encore temps pour eux d’exercer une action contre l’entreprise ayant réalisé les travaux

— en tout état de cause, les travaux n’ont pas pu être réalisés pour le compte de la copropriété car, par hypothèse, la copropriété n’existe qu’après la construction de l’immeuble qui constituera l’immeuble commun et non durant la construction de cet immeuble ; s’agissant d’un mur mitoyen, les travaux ont également été réalisés pour le compte de M. et M^me Y qui sont ipso facto maître de l’ouvrage

— les réparations d’entretien d’un mur mitoyen sont supportées à proportion par chacun des indivisaires propriétaires du mur mitoyen

— M. et M^me Y reproche à la copropriété un défaut d’entretien dont, à la supposer avérés, il sont tout autant responsables ; pour justifier de leur abstention, ils font valoir qu’ils n’avaient pas accès au mur pour réaliser les travaux ; cela ne constitue pas un argument légitime dans la mesure où ils n’ont jamais demandé à avoir accès au mur pour réaliser les travaux d’entretien dont ils avaient également la charge et surtout, l’utilité vis à vis de leurs locataires

— en cas de carence commune des copropriétaires d’un mur mitoyen, chacun des copropriétaires doit supporter à proportion de ses droits les frais de remise en état pour la raison évidente que l’abstention de chacun contribue de la même façon à la dégradation du bien commun

— c’est uniquement en 2014 que M. et M^me Y ont alléguer du caractère mitoyen du mur pour

reporter sur la copropriété l’obligation d’entretien du mur

— on ne peut sérieusement reprocher à la copropriété une abstention fautive alors que son obligation n’apparaissait pas au stade de l’expertise judiciaire et que par la suite M. et M^me Y se sont abstenus d’exécuter leur obligation contractuelle ainsi que les décisions de justice

— le fait que la copropriété n’a pas fait réaliser les travaux d’entretien ne faisait pas obstacle à leur réalisation par M. et M^me Y

— la faute de la victime qui participe à la réalisation de son préjudice est de nature à exclure son droit à indemnisation : c’est le manquement de M. et M^me Y à leurs obligations en tant que bailleurs, voire leur refus persistant à exécuter leurs obligations en multipliant les procédures judiciaires, qui est à l’origine des préjudices dont ils demandent l’indemnisation et ils sont également à l’origine de la confusion sur la situation juridique du mur qui a pu légitimement faire croire à la copropriété qu’elle n’était pas tenue à l’entretien du mur.

En l’état, aux termes de l’article 655 du code civil : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

Lorsque les murs ont été construits sur l’emplacement des anciens murs mitoyens, les règles de la mitoyenneté sont applicables et non celles de l’accession.

Le copropriétaire doit supporter seul les frais de réparation lorsqu’il a lui même endommagé le mur au cours des travaux de démolition de son immeuble vétuste et, de manière générale, lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ou par celui des choses qu’il a sous sa garde. Le propriétaire qui, agissant dans son intérêt exclusif, démolit la construction lui appartenant qui protégeait jusqu’alors le mur mitoyen contre les intempéries doit supporter seul les frais nécessaires pour assurer l’étanchéité du mur.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que :

— M. et M^me Y savaient dès 1995 que l’humidité provenait de l’absence de solin

— en 2006, M. et M^me Y ont fait procéder à une expertise qui a conclu au fait que l’humidité provenait non seulement de l’absence de solin mais également de la dégradation du mur

— selon le rapport de M. X de 2009, l’humidité de la cage d’escalier de l’immeuble de M. et M^me Y provenait des infiltrations d’eau de pluie sur le mur pignon en partie basse du fait de l’absence d’étanchéité avec l’immeuble voisin reconstruit partiellement en 1984/1085 et en partie haute du fait de la vétusté de l’enduit grossier revêtant le mur pignon qui se fissure et tombe peu à peu, mettant à nu le mur de briques non jointoyé et non étanche par construction

— en 1984, les travaux d’enduisage du mur ont été mal réalisés par la copropriété voisine et cette dernière a manqué de mettre un solin entre son bâtiment et le mur pignon, voire que le mur dégradé est un mur mitoyen, la cour (arrêt confirmatif du 11 février 2014) rappelant « à toutes fins utiles que la réparation d’un mur mitoyen est à la charge, par application de l’article 655 du code civil, de tous ceux qui y ont droit ».

Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que le copropriétaires du mur mitoyen sont chacun pour moitié responsables de l’état du mur. En effet, d’une part, l’origine des désordres est manifestement la reconstruction imparfaite de l’immeuble appartenant à la copropriété en 1984/1985 et, d’autre part, M. et M^me Y avaient connaissance depuis 1995 de l’existence de problème d’humidité et ce, dès avant le bail conclu suite à une cession à la SARL Chaussures Y et ont attendu d’être condamnés à procéder aux travaux y remédiant, soit près de 10 ans après(arrêt de la

cour d’appel d’Amiens du 11 février 2014) pour arguer de la mitoyenneté du mur.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à rembourser à la copropriété de l’immeuble sis […] prise en la personne de la société dite « société de gestion immobilière » (SGI), son syndic de copropriété la moitié du coût desdits travaux sur présentation de factures.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Y qui succombent à l’instance, supporteront les dépens d’appel et leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Saint-Quentin ;

Y ajoutant

DIT n’y avoir à statuer sur la demande d’homologation du rapport du rapport d’expertise judiciaire de M. C ;

DEBOUTE M. D Y et M^me F G épouse Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D Y et M^me F G épouse Y aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT