COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

VVG/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 14/00802

VVG/IM du 18 Février 2014

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 13/00009

ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2018

APPELANT :

Monsieur H C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe PAPIN, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1411047

INTIMEE :

SARL TRAITEUR DU PORTAIL B prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

14 rue du Portail B

[…]

Représentée par M^e BOISNARD de la SELARL LEXCAP-BDH, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13401570

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 06 Novembre 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame S T, Conseiller faisant fonction de Président, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame S T, Conseiller faisant fonction de Président

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

Greffier lors du délibéré : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 04 septembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Véronique S T, Conseiller faisant fonction de Président, et par Sophie Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE

Selon un bail sous signatures privées du 25 mai 1999, M. J A a loué à la S.A.R.L. Charcuterie Z des locaux situés à Saumur (49400) 14 Rue du Portail B, à usage commercial de charcuterie – volailles – beurre – oeufs – fromages comestibles – conserves et en général tout ce qui a trait à l’alimentation, un immeuble élevé sur cave en sous sol comprenant :

— Rez de chaussée : un grand magasin à deux vitrines, petit bureau, laboratoire, entrée coté nord au fond escalier conduisant à I"étage,

—  1^er Etage : deux pièces, cuisine, véranda, w.c,

—  2^e Etage : quatre pièces,

—  3^e Etage : deux pièces, deux greniers,

pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1^er août 1998 pour se terminer à pareille époque de l’année 2007, moyennant un loyer annuel, à cette date, de 36.605,96 francs, soit 5.580,54 euros.

Le 2 février 2004, Mr. et M^me Z ont cédé leurs parts sociales dans la S.A.R.L. Charcuterie Z à Mr. K L et à M^me M N, son épouse, ladite société étant propriétaire du fonds de commerce comprenant le droit au bail sur l’immeuble sus désigné.

Mr. et M^me K L ont changé l’appellation de la S.A.R.L. Charcuterie Z en S.A.R.L. Traiteur du portail B.

Selon un acte reçu par M^e Doumandji, notaire à Doué la fontaine, du 30 mai 2008, Mr. O A et M^me P Q née A, venant aux droits de Mr. J A, leur père décédé, ont vendu à Mr. H C l’immeuble situé 14/16 rue du Portail B 49400 Saumur.

Suivant acte d’huissier de justice du 27 janvier 2011, M. H C a donné congé à la S.A.R.L. Traiteur du portail B, avec offre de renouvellement à compter du 1 er août 2011 moyennant un loyer de 19.200 euros hors taxe et hors TVA.

Par mémoire du 21 juin 2013 notifié à la S.A.R.L. Traiteur du portail B le 25 juin 2013, M. H C a conclu à la fixation du loyer annuel en écartant les règles du plafonnement, par application de l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce (baux d’une durée supérieure à 12 ans), soit une fixation à une valeur locative réelle le prix du bail renouvelé :

— au Premier Août 2011, pour une période de neuf années entières et consécutives à compter de cette date, à la somme de : dix neuf mille deux cents euros (19.200 €) H.T.RA.

— et par application de R 145-21 du code de commerce, à compter de la date de la signature de l’accusé de réception de l’envoi du mémoire en recommandé avec accusé de réception adressé à la S.A.R.L. Traiteur du portail B, locataire représenté par son gérant, valant notification requise à la valeur locative réelle de : vingt cinq mille neuf cent soixante huit euros vingt et un centimes (25.968,21€) H.T.RA.

Il demandait encore la fixation à compter de la signification du mémoire des intérêts de droit sur les sommes dues au titre de l’arriéré des loyers, en application de l’article 1155 du code civil et l’anatocisme, soit les intérêts des intérêts à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière, sur la base de l’article 1154 du code civil.

Suivant assignation délivrée le 26 septembre 2013, M. H C a fait citer la S.A.R.L. Traiteur du portail B devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance d’Angers aux fins de fixer les modalités du bail renouvelé dans les conditions énoncées par son mémoire du 21 juin 2013.

Suivant mémoire en défense du 2 décembre 2013, la société Traiteur du portail B a demandé au juge des loyers commerciaux de :

— Dire et juger que, par l’effet du congé délivré le 27 janvier 2011, le bail en renouvellement prendra effet à compter du 1^er octobre 2011,

— Dire et juger encore que, sur le fondement de la clause 11 du bail expiré, signé par acte sous seing privé en date du 25 mai 1999, les parties se sont entendues expressément pour fixer le prix du loyer du bail renouvelé à intervenir dans la limite du plafonnement soumis à la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE,

En conséquence, dire et juger M. H C autant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes,

En conséquence, par référence à l’indice du 1^er trimestre 1998 de 1058 du coût de la construction, publié par l’INSEE, et de celui du 1 er trimestre 2011 de 1554, fixer le prix du loyer du bail renouvelé dû à compter du 1^er octobre 2011 à la somme de dix huit mille cent quatre vingt seize euros et soixante quinze centimes (18.196,75 €),

— Donner acte à la Société Traiteur du portail B de ce qu’elle était prête et offrante à payer, à compter du jugement à intervenir et devenu définitif, le différentiel du loyer entre celui fixé dans les conditions précitées et celui réellement acquitté.

A titre infiniment subsidiaire, au cas où par impossible, la juridiction saisie ne devait pas faire application de la clause contractuelle précitée qui s’impose aux parties, il y a lieu, compte tenu de la contradiction des éléments argués par les parties au litige, d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés par le bailleur demandeur, M. H C,

En tout état de cause, condamner M. H C à payer à la Société TRAITEUR DU PORTAIL la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et

les dépens, y compris les frais de l’éventuelle expertise.

Par jugement du 18 février 2014, le juge des loyers commerciaux a, avec exécution provisoire :

— fixé le commencement du bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1 er octobre 2011,

— fixé le montant du loyer à compter de cette date à la somme de 8 196,75 euros,

— dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire,

— condamné M. C aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 26 mars 2014, M. H C a interjeté appel de cette décision.

Les parties ont conclu.

Une ordonnance rendue le 17 décembre 2014 a clôturé la procédure.

Par arrêt du 6 octobre 2015, la cour a :

— Déclaré la société Traiteur du portail B irrecevable en sa demande tendant à voir fixer le commencement du bail renouvelé pour 9 années au 1^er octobre 2011,

Infirmant le jugement sur ce point,

— Constaté que le bail renouvelé pour une durée de 9 années par l’effet du congé du 27 janvier 2011 avait pris effet à compter du 1^er août 2011,

— DIT que le loyer annuel du bail commercial ayant pris effet le 1^er août 2011 n’était pas soumis au plafonnement prévu par l’article L 145-34 du code de commerce,

Avant dire droit sur le montant du loyer :

— ordonné une expertise et commis M. D pour y procéder avec pour mission de :

— visiter les lieux, après avoir convoqué les parties ; de décrire leur situation et leurs caractéristiques, d’en évaluer la surface utile en les mesurant précisément et en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu’elles sont ou non destinées à la réception du public et en fonction des activités diverses exercées dans les lieux,

— rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d’affectation, et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, d’en préciser la date, la nature et le montant, la personne ayant pris l’initiative et celle en ayant assumé la charge ainsi que les répercussions sur l’activité commerciale; de préciser s’il s’agit ou non de simples travaux d’entretien,

— rechercher si, au cours du bail expiré, il s’est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité considérée,

— indiquer si, à son avis, le prix du bail a pu être originairement fixé compte tenu de modalités ou de circonstances particulières,

— s’expliquer précisément sur la réalité, l’importance et les incidences des modifications alléguées dans la destination des lieux, dans les caractéristiques des locaux et l’évolution de l’activité commerciale en question ainsi qu’en ce qui concerne les facteurs d’amélioration ou de dépréciation intervenus en cours de bail,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux considérés, laquelle sera déterminée en fonction de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés,

— plus généralement de fournir toutes indications utiles à la détermination de la valeur locative.

Par ordonnance du 30 octobre 2015, M. E a été désigné en remplacement de M. D.

Il a déposé son rapport le 11 juillet 2016.

Les parties ont conclu a nouveau.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2017.

Par arrêt du 12 septembre 2017, la cour ordonné la réouverture des débats,

— Invité la société Traiteur du portail B à justifier au plus tard pour le 23 octobre 2017 de la notification de son mémoire au bailleur et à défaut invité les parties, par une note écrite déposée au plus tard à l’ouverture des débats à présenter leurs observations sur la recevabilité des prétentions de l’intimée formées par voie de simples conclusions notifiées entre avocats via le RPVA,

— Invité les parties, par une note écrite déposée au plus tard à l’ouverture des débats, à présenter leurs observations sur les effets de la compétence limitée du juge des loyers commerciaux à l’égard des demandes en paiement qu’elles formulent au titre des intérêts capitalisés voire de restitution de trop versé.

Sur réouverture des débats, la société Traiteur de portail B a justifié de la signification de son mémoire postérieur au dépôt du rapport d’expertise.

Les parties n’ont formulé aucune observation sur les effets de la compétence limitée du juge des loyers commerciaux à l’égard des demandes en paiement qu’elles présentent au titre des intérêts capitalisés voire de restitution de trop versé.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs mémoires respectivement déposés au greffe

— le 17 février 2017 pour l’appelant qui justifie avoir notifié son mémoire à la société Traiteur de portail B par lettre recommandée reçue le 4 avril 2017,

— le 3 février 2017 pour l’intimée qui justifie avoir notifié son mémoire par lettre recommandée à M. H C le 7 février 2017 et à son conseil le 6 février 2017,

qui peuvent se résumer comme suit.

M. H C demande à la cour de :

Statuant de nouveau,

— fixer le prix du bail renouvelé comme suit :

—  19 200 euros HT/an à compter du 1^er août 2011

—  25 041,20 euros HT/an à compter du 25 juin 2013

— dire et juger qu’en application de l’article 1155 du code civil, les sommes dues au titre des arriérés de loyers produiront des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2013, date de la signification du premier mémoire communiqué par M. C en 1^re instance ;

— dire et juger qu’en application de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus des arriérés de loyers qui sont dus pour une année entière produiront également des intérêts ;

— condamner la SARL Traiteur du portail B à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux dépens de première instance et d’appel.

La société Traiteur du portail B demande à la cour de :

— Dire et juger M. H C autant irrecevable que mal fondé en son appel et l’ensemble de ses demandes,

L’en débouter,

Vu l’arrêt rendu le 6 octobre 2015 fixant la date du renouvellement du bail litigieux à la date du 1^er août 2011,

Vu le rapport d’expertise de M. E,

— fixer à compter du 1^er août 2011, le prix du loyer annuel, hors taxes et hors charges, à la somme globale de huit mille deux cent quatre vingt six euros vingt centimes (8 286.20 euros),

— dire et juger que M. H C sera tenu de lui restituer le différentiel éventuel entre le prix du loyer définitivement arrêté et celui effectivement acquitté depuis le 1^er août 2011 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir et ce, avec intérêts au taux légal depuis l’assignation du 26 septembre 2013 avec capitalisation annuelle,

— condamner M. H C à lui payer la somme de 8.000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

observation liminaire sur la procédure

Les parties ont justifié, en conformité avec l’article R. 145 -31 du code de commerce auquel renvoie l’article R. 145-32, avoir notifié leurs mémoires postérieurs au dépôt du rapport d’expertise.

I – Sur la fixation du montant du loyer

Aux termes de son arrêt du 6 juin 2015, la cour a constaté que le bail renouvelé pour une durée de 9

années par l’effet du congé du 27 janvier 2011 a pris effet à compter du 1^er août 2011 et dit que le loyer annuel du bail commercial ayant pris effet le 1^er août 2011 n’est pas soumis au plafonnement prévu par l’article L 145-34 du code de commerce.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré,

2 La destination des lieux,

3 Les obligations respectives des parties,

4 Les facteurs locaux de commercialité,

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R145-3 du même code énonce que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Aux termes de son rapport, l’expert préconise, sur la base d’une moyenne du prix au m² pondéré de 188 euros, de fixer à la somme de 10 400 euros le montant du loyer pour la partie professionnelle des locaux et à la somme de 3 000 euros pour la partie habitation, soit un loyer de 13 400 euros, valeur 2016.

Pour tenir compte de la variation de l’indice du coût à la construction, il propose en définitive, à compter du 1^er août 2011, un loyer annuel de 12 780 euros (indice 1^er trimestre 2011 : 1554 et indice 4 7^e trimestre 2015 : 1629).

A/ Sur la fixation du loyer des locaux commerciaux

Au vu du tableau de calcul des valeurs pondérées établi par l’expert, ce dernier, tout en les recensant dans la partie commerciale, n’a retenu aucune valeur pour une surface de 38,85 m² qui correspond à 3 pièces situées au deuxième étage et une surface de 42,20 m² qui correspond à 2 pièces et un grenier situés au 3^e étage.

M. C le conteste, précisant que ces pièces servent d’entrepôt de sorte qu’elles doivent être

tenues comme constituant des locaux à usage professionnel.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise qu’au deuxième étage seule une pièce de 20,78 m² est affectée à une réserve commerciale tandis que seule une pièce de 12,27 m² située au troisième étage est utilisée à titre commercial (locaux de congélation).

S’agissant du surplus des locaux que l’expert n’a pas valorisé, il ressort de ses constatations, qui ne sont pas utilement critiquées, que ces derniers sont, dans les faits sans usage, dans leur état d’origine et vétustes.

M. C ne produit aucune pièce établissant l’usage d’entrepôt des locaux des deuxième et troisième étages, au-delà des deux seules pièces utilisées retenues par l’expert judiciaire.

Dès lors que ces pièces sont dans la continuité des locaux d’habitation et que le bail commercial ne leur assigne aucune destination commerciale, c’est à juste titre que l’intimée les rattache à la partie habitation de sorte qu’elles ne doivent donc pas être prises en considération pour la fixation du loyer relatif à la partie commerciale.

M. C conteste ensuite certains des coefficients de pondération retenus par l’expert en soutenant qu’ils ne sont pas justifiés au regard des termes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Par comparaison entre les conclusions de l’expert et celle de M. C, il apparaît que ce dernier admet les coefficients de pondération pour les deux pièces retenues au deuxième et troisième étage et pour les locaux du sous sol.

Là où l’expert propose un coefficient de pondération de 1 pour les 26,45 m² formant la première zone du magasin, et un coefficient de 0,80 pour les 8,68 m² constituant la seconde zone du magasin, M. C soutient qu’il faudrait retenir un coefficient de pondération de 1 pour l’ensemble des deux surfaces (35,13 m²).

Pour conclure en ce sens, il énonce que la charge de l’expertise en évaluation immobilière telle que commémorée dans un rapport d’expertise de M. F établi à propos d’un autre local commercial dont il est propriétaire, précise que pour les locaux inférieurs, comme en l’espèce, à 100 m² la première zone de magasin d’une profondeur de 5 m doit être affectée d’un coefficient de pondération de 1 tandis que la seconde zone (soit celle d’une profondeur supérieure à 5 mètres) doit être pondérée avec un coefficient de 0,7 à 0,8.

Or il ressort du rapport d’expertise que la surface totale du magasin non contestée est de 35,13 m² et que la vitrine a une largeur de 5,60 m², ce qui implique que le magasin a une profondeur supérieure à 5 m² (M. C ne proposant pas de calcul tendant à établir le contraire).

L’application du coefficient de pondération réducteur pour la seconde zone du magasin, tel que préconisée par l’expert, sera donc validée.

Les locaux donnés à bail comportent une double ouverture sur la rue : un couloir avec entrée sur la rue qui permet d’accéder à l’escalier menant aux étages et notamment à la partie d’habitation, et une entrée centrale dans le magasin par une porte vitrée.

Là ou l’expert préconise un coefficient de pondération de 0,10 pour le couloir d’entrée, d’une surface de 8,83 m², M. C propose un coefficient de pondération de 0,60.

Ce simple couloir d’accès à l’escalier desservant l’étage ne justifie pas le coefficient de pondération proposé par M. C et le coefficient proposé par l’expert sera retenu étant observé que l’expert

amiable pressenti par la société du Portail B retenait également un coefficient de pondération de 0,1.

Si M, C les estime sous évalués, les coefficients de pondération proposés par l’expert apparaissent justifiés s’agissant du sas, de la réserve sèche et du laboratoire, ces locaux constituant de simples annexes situées en rez de chaussée, reliées au magasin et l’expert ayant justement mis en avant l’état moyen du laboratoire et de la cuisine.

Il ressort de ce qui précède que la surface pondérée de la partie commerciale peut être fixée à 55,42 euros le m² conformément aux calculs de l’expert.

Aux termes de ses investigations l’expert a pu recenser dans la rue Portail B huit immeubles donnés à bail commercial.

Il est ainsi parvenu à un loyer moyen au m² pondéré de 188 euros.

La sarl Traiteur Portail B fait valoir que sur les huit prix de comparaison retenus par l’expert seuls trois seraient utilement référencés comme ayant été conclus plus ou moins de deux ans avant le renouvellement du bail litigieux, le loyer moyen au mètre pondéré pour ces trois baux étant de l’ordre de 130 euros.

Elle se prévaut en outre d’un bail commercial relatif à des locaux situés au 10 rue du Portail B présentant, selon le loyer justifié en juin 2010, un ratio pondéré de l’ordre de 100 à 115 euros et, notamment, de deux autres locations sur des locaux sis aux 65 et […] présentant respectivement des ratios de 108 et 84 euros au m² pondéré.

Elle reproche encore à l’expert de n’avoir pas recherché les prix de comparaison au 1^er août 2011 et non en valeur 2016, ce qui fausse nécessairement ses calculs.

Elle estime que, au vu des trois seules références de l’expertise susceptibles d’être retenues et des références de comparaison proposées par l’expert amiable qu’elle avait pressenti, la valeur du loyer au m² pondéré ne saurait excéder 110 euros.

Pour sa part M. C relève en premier lieu qu’au vu des pièces qu’il produit les loyers commerciaux dans la rue du Portail B sont de l’ordre de 205,30 euros au m², les baux relatifs aux locaux auxquels l’expert s’est référé n’ayant pas été portés à la connaissance des parties.

Dès lors que l’expert mentionne un nombre suffisant de référence de comparaison plus contemporaines du 1^er août 2011, c’est à juste titre que l’intimée fait valoir que certaines références de comparaison retenues par l’expert doivent être écartées comme trop éloignées de la date de renouvellement du bail.

Tel est le cas, notamment des baux concernant des locaux sis aux 11, 27, 29, 34 et 38 rue Portail B qui datent de 2015.

Dès lors que l’expertise judiciaire propose des loyers de comparaison portant sur des loyers situés exactement dans la même rue que les locaux donnés à bail et qu’il ne ressort pas de l’expertise que les conditions de ces baux présenteraient des différences substantielles avec les locaux litigieux, il n’apparaît pas pertinent de se référer à des loyers relatifs aux locaux exploités […] et avenue du général de Gaulle auxquels l’expert amiable mandaté par la locataire s’est référé.

La simple liste produite par le bailleur pour justifier d’un loyer moyen de 205 euros pour les loyers commerciaux de la rue du Portail B n’a pas de valeur probante puisque les loyers listés ne sont appuyés par aucune pièce justificative significative.

La cour se référera donc aux loyers des trois immeubles sis, comme les locaux litigieux, en centre ville de Saumur aux 35,36 et 52 rue du Portail B dont le loyer moyen au m² pondéré est de 157,66 euros.

Dès lors que les références de location retenues par la cour sont contemporaines de la date de renouvellement du bail, il n’y a pas lieu à indexation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments le montant du loyer au m² pondéré sera fixé à la somme de 157,66 euros, soit un loyer annuel total de 8 737,52 euros (157,66 x 55,42) .

B/ Sur la fixation du loyer des locaux d’habitation

Aux termes de l’article R 145-4 alinéa 2 du même code, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

La partie habitation comprend :

— une entrée, un séjour utilisé en chambre, une cuisine, une chambre utilisée en bureau et une salle d’eau avec toilettes.

Ainsi qu’il a plus haut été dit, les pièces situées au deuxième et au troisième étages, hormis les deux pièces qui font l’objet d’un usage professionnel, se rattachent à la partie habitation.

Leur état de vétusté est néanmoins tel qu’elles ne répondent pas aux conditions de décence requises pour un logement d’habitation (absence de chauffage, d’isolation…) ainsi qu’en atteste le rapport d’expertise judiciaire de M. G mandaté dans un précédent litige ayant opposé les parties.

L’expert, M. E, sans être utilement démenti, a indiqué qu’en l’état de leur vétusté évidente ces locaux ne peuvent servir à usage d’habitation.

Il a précisé qu’un logement de même consistance se loue en moyenne entre 350 à 370 euros par mois à Saumur.

Il a ainsi retenu une valeur locative médiane de 360 euros, ce qui rejoint l’expertise amiable réalisée par l’intimée qui retient pour un logement en bon état un prix de 60 euros par mois au m².

Il ressort du rapport d’expertise, ce qui est corroboré par le plan annexé, que l’accès aux locaux d’habitation n’est pas totalement indépendant puisque le couloir qui dessert l’escalier d’accès débouche également sur le laboratoire.

Cet élément est à prendre en considération, étant également observé que le montant du loyer pour un logement attaché à des locaux commerciaux est nécessairement inférieur à celui d’un logement de même nature loué hors d’un bail commercial.

L’expertise révèle en outre l’état moyen du séjour et de la chambre, des convecteurs énergivores et une absence d’isolation thermique, avec un double vitrage récent au premier étage.

Au regard de ses constatations l’expert a préconisé l’application d’un abattement global de 30 % sur le montant du loyer pour tenir compte de l’état du logement.

M. H C fait valoir que les locaux d’habitation sont accessibles par une entrée distincte

de celle des locaux commerciaux, que la valeur locative moyenne est de l’ordre de 9 euros ce qui représente un loyer annuel de 6 771 euros HT.

Pour sa part, la société Traiteur portail B fait valoir que la réfaction de 30 % retenue par l’expert est insuffisante et que compte tenu de l’absence d’installation de chauffage dans la partie habitation, de la dangerosité de l’installation de gaz mise en avant dans le rapport d’expertise judiciaire établi par M. G et annexé au rapport de M. E, et du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées dans la douche et les toilettes, une réfaction de 50 % devrait être opérée.

Le dysfonctionnement du système d’écoulement des eaux usées de la salle de bains mis en avant par l’intimée n’est pas établi en ce qu’il remonterait à 2011.

L’absence d’installation de chauffage a bien été prise en compte par l’expert M. E.

Le fait que l’installation électrique n’est pas aux normes résulte du rapport d’expertise de M. G annexé au rapport de M. E qui a indiqué que les rapports de l’APAVE mettait en évidence une installation ancienne, obsolète voire dangereuse.

M. G a encore relevé que l’appartement est très vétuste et qu’il est en limite d’habitation décente au sens de la réglementation en vigueur.

Contrairement à ce que soutenu la dangerosité de la tuyauterie de gaz a également été constatée par M. G .

Si la cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 13 novembre 2012, au vu du rapport de l’expert M. G, a condamné le bailleur à des travaux de reprise afférents à l’escalier menant aux étages, à l’installation électrique, aux huisseries extérieures des 1^er et 2^e étages et à la rénovation de la tuyauterie de gaz, il n’apparaît pas que le bailleur avait anticipé sur ces condamnations.

Le rapport établi par M. G permet donc d’établir l’état de la partie d’habitation au jour du renouvellement du bail, soit au 1^er août 2011 et, comme le soutient légitimement la société Traiteur Portail B, c’est bien au regard de cet état que doit être fixé le montant de la valeur locative des locaux d’habitation.

Le montant du loyer moyen retenu par l’expert judiciaire soit 360 euros par mois n’est pas utilement contesté, M. C ne produisant aucune pièce de nature à soutenir sa contestation sur ce point.

Au regard de l’état du logement au 1^er août 2011 et de l’ensemble des considérations qui précèdent, le montant de la valeur locative des locaux d’habitation sera fixée à la somme de 210 euros soit un loyer annuel de 2 520 euros.

En définitive le montant total du loyer sera fixé à la somme de 8 732,52 + 2 520 soit 11 252,52 euros.

II – Sur les demandes complémentaires

La cour saisie en appel ne statue que dans la limite des pouvoirs du premier juge.

L’appel porte sur un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux en matière de fixation du prix du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce le juge des loyers commerciaux n’a compétence que pour fixer le montant du loyer et non pour condamner à paiement.

La demande de M. C tendant à voir condamner la société Traiteur le portail B au paiement d’intérêts capitalisés sera déclarée irrecevable comme formée devant le juge des loyers commerciaux.

Il en sera de même de la demande de restitution d’un éventuel trop versé présentée par l’intimée.

III – Sur les frais non répétibles et les dépens

La recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l’intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement:

Vu l’arrêt du 6 octobre 2015 et les chefs de demande réservés,

Fixe, à compter du 1^er août 2011, hors taxe et hors charges, le montant du loyer à la somme annuelle de 11 252,52 euros (8732,52 euros au titre des locaux commerciaux et 2 520 euros au titre des locaux d’habitation)

Déclares irrecevables , en ce qu’elles sont formées devant le juge des loyers commerciaux :

— la demande de M. C en condamnation d’intérêts capitalisés,

— la demande de la société Traiteur Portail B en remboursement d’un éventuel trop-versé,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et frais non répétibles sauf en ce qu’il a débouté M. C de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. Y V. S T