COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/00578 – N° Portalis DBVP-V-B7D-EPHT

jugement du 26 Février 2019

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 14/00108

ARRET DU 16 JANVIER 2024

APPELANTS :

Madame [E] [W] épouse [P]

née le 20 Mai 1964 à [Localité 15] (PAKISTAN)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [R] [P]

né le 14 Avril 1957 à [Localité 12] (PAKISTAN)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [P]

né le 02 Septembre 1983 à [Localité 14] (PAKISTAN)

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [I] [M] épouse [P]

née le 02 Février 1982 à [Localité 14] (PAKISTAN)

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentés par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13102307

INTIMES :

Monsieur [S] [O], venant aux droits de M. et Mme [O]

né le 23 Mai 1963 à [Localité 11] (SENEGAL)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [H] [O] épouse [Y], venant aux droits de M. et Mme [O]

née le 10 Octobre 1964 à [Localité 11] (SENEGAL)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [V] [O], venant aux droits de M. et Mme [O]

né le 31 Janvier 1967 à [Localité 6]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentés par M^e Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 070559

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 06 Novembre 2023 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par [H] TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 décembre 2004, la société T’chips représentée par sa gérante, Mme'[X], a cédé à M. [R] [P] et à son épouse un fonds de commerce de 'toutes activités d’achat, de vente et de prestations relatives à la restauration rapide, traiteur, viennoiserie, au débit de boissons', exploité dans un immeuble situé à [Adresse 10], cadastré section CZ n°[Cadastre 9], donné à bail.

Par acte sous seing privé du même jour, [S] [O] et son épouse, [A] [K], propriétaires dudit immeuble, ont consenti à M. [R] [P] et à son épouse un bail commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2005, moyennant un loyer mensuel de 1 549,29 euros outre une provision mensuelle à valoir sur les impôts fonciers de 85, 37 euros.

Le bail désigne les locaux comme comprenant :

'- au rez de chaussée, un local commercial d’une superficie d’environ 75 m² ;

— à mi-étage, une pièce ;

— au 1er étage, trois pièces, salle de bains, WC (accès par le [Adresse 8]) ;

— au 2nd étage, un grenier ;

— une cave en sous-sol'.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 mai 2007, les preneurs se sont plaints aux bailleurs, notamment, de ce que la surface du local commercial avait été réduite d’environ 6 m² par rapport à la référence cadastrale, au profit de l’occupant des locaux de l’immeuble d’à côté, situé [Adresse 1], à la suite de travaux exécutés par le précédent preneur qui occupait alors les deux locaux.

En réponse, les bailleurs ont confirmé que des travaux avaient été exécutés par les précédents preneurs et déclaré vouloir trouver un règlement amiable au différend, en proposant, dans un premier temps, la réalisation d’un métrage pour vérifier la surface commerciale.

Par la suite, les preneurs se sont également prévalus de ce que la modification des lieux avait eu pour conséquence de supprimer un passage pouvant faire office d’issue de secours.

Aucun accord amiable n’a été trouvé.

Le 10 mars 2008, M. et Mme [R] [P] ont fait assigner [S] [O], son épouse et les précédents preneurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire à l’effet de déterminer dans quelles conditions et à quelle époque le décrochement qui apparaît sur le cadastre avait été obstrué et modifié, de décrire les travaux propres à remettre les lieux dans leur état antérieur, d’en chiffrer le coût, de donner un avis sur le préjudice commercial résultant pour eux de ces modifications et sur le pourcentage de réduction de loyer devant en découler jusqu’à la remise en état.

Par ordonnance de référé du 10 avril 2008, une mesure d’expertise a été confiée à M. [D] avec pour mission de :

— fournir les éléments permettant de déterminer la conformité des lieux loués à la description du bail et celle de l’acte de cession ;

— décrire les non-conformités ou désordres éventuellement constatés ;

— en rechercher les causes et préciser le rôle des intervenants ;

— fournir les éléments permettant de préconiser les travaux de mise en conformité et/ou de remise en état nécessaires, chiffrer leur coût et préciser leur durée ;

— fournir les éléments de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis (notamment préjudice commercial d’exploitation ou révision du montant du loyer).

Par acte notarié du 31 mai 2008, M. et Mme [R] [P] ont cédé leur fonds de commerce à M. et Mme [Z] [P]. Une clause de cet acte précise que 'le cédant déclare qu’il existe une procédure en cours contre son ancien propriétaire : l’objet étant une superficie qui ne paraît pas exacte ; il a appelé à la procédure le bailleur ; le cessionnaire déclare être informé de cette procédure'.

M. [D] a déposé son rapport le 16 novembre 2009. Il a constaté que le local situé au rez-de-chaussé de l’immeuble du [Adresse 10] a une surface de 65'm2 et que la délimitation actuelle entre les deux locaux situés [Adresse 10] et [Adresse 1] ne correspond pas la délimitation des propriétés et que le dégagement dont il est question aux différents actes de propriété a été divisé en deux parties dont l’une rattachée aux locaux occupés par les locataires du [Adresse 1], ce qui a amputé le rez-de-chaussée du local commercial loué à M. et Mme [P] d’une surface de 1,3 m². Il a déterminé les travaux de remise en état dont il a évalué le coût entre 5 000 à 7 500 euros TTC et la durée comprise entre deux à trois semaines. Outre qu’il a souligné que M. et Mme [R] [P], lorsqu’ils ont acquis leur fonds de commerce connaissaient la situation réelle du local, il a conclu qu’ils ne subissaient aucun préjudice commercial ni aucun préjudice au regard tant des taxes foncières que du loyer en ajoutant que la valeur locative des locaux, qu’il a calculée en fonction d’une surface pondérée des locaux à usage commercial de 74,20 m² en y intégrant l’ancienne cuisine du restaurant située au premier étage, reliée par un monte-plat, était supérieure au montant du loyer.

[S] [O] est décédé en 2011 laissant pour héritiers MM [S] et [V] [O] et Mme [H] [O] épouse [Y].

Par acte du 6 décembre 2013, M. et Mme [R] [P] auxquels se sont joints, le 19 décembre 2013, M. et [Z] [P], ont assigné [A] [O], MM'[S] et [V] [O] et Mme [H] [O] épouse [Y] en indemnisation de leurs pertes d’exploitation en réclamant la somme de 73 260 euros pour les premiers et celle de 138 600 euros pour les seconds pour la période comprise entre le 1er février 2008 et le 30 novembre 2013.

En cours de procédure, par acte reçu le 29 octobre 2014 par notaire, les consorts [O] ont vendu à la SCI [P], représentée par M. [R] [P], l’immeuble situé [Adresse 10] donné en location à M. et [Z] [P], au prix de 120'000 euros.

M. et Mme [R] [P], désormais propriétaires de l’immeuble, ont demandé au tribunal de prendre acte de leur désistement d’instance et d’action conformément aux stipulations de l’acte de vente précité.

M. et [Z] [P] ont maintenu leurs demandes.

Par jugement rendu le 26 février 2019, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— donné acte à M. [R] [P] et son épouse, de leur désistement d’instance et d’action ;

— débouté M. [Z] [P] et Mme [P] épouse [P] de leurs demandes';

— condamné solidairement M. [R] [P] et son épouse, ainsi que M.'Muhammad [P] et son épouse à verser à Mme [K], à MM et Mme'[O], chacun la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les consorts [O] du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [R] [P] et son épouse, ainsi que M.'Muhammad [P] et son épouse aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel reçue au greffe le 27 mars 2019, M. [R] [P] et son épouse ainsi que M. [Z] [P] et son épouse, ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [Z] [P] et épouse de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [R] [P] et son épouse, ainsi que M.'Muhammad [P] et son épouse à verser à Mme [C] M et Mme [O] chacun la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [R] [P] et son époux et M. [Z] [P] et son époux aux entiers dépens.

[A] [K], veuve [O], MM [S] et [V] [O] et Mme [H] [O] épouse [Y] ont été intimés.

[A] [K], veuve [O], est décédée le 22 août 2019, laissant pour lui succéder MM [S] et [V] [O] et Mme [H] [O] épouse [Y] (ci-après, les consorts [O]).

Les parties ont conclu.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue par ordonnance du 23 octobre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. et Mme [R] [P], M. et [Z] [P] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a donné acte à M. [R] [P] et son épouse, de leur désistement d’instance et d’action ;

Le réformer pour le surplus et ainsi :

— dire et juger M. [Z] [P] et son épouse recevables et fondés en leurs demandes ;

— condamner solidairement les consorts [O] à payer à M. [Z] [P] et son épouse la somme de 145 600 euros, majorée des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement les consorts [O] à payer à M. [Z] [P] et son épouse la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [O] et à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés par la SELARL Lexcap conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [O] demandent à la cour de :

— leur donner acte qu’ils interviennent à la procédure en leur nom personnel mais également en qualité d’ayants droit de [A] [K], veuve de [S] [O], décédée le 22 août 2019 ;

— confirmer le jugement et y ajoutant,

— condamner solidairement M. [Z] [P] et son épouse à payer à chacun d’eux en cause d’appel la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [Z] [P] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 25 octobre 2019 pour les consorts [P],

— le 7 octobre 2019 pour les consorts [O].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les consorts [O] font valoir qu’ils n’ont consenti à la vente de l’immeuble dans des conditions désavantageuses pour eux que pour mettre fin à l’action en justice engagée contre eux, ce dont M. [Z] [P] et son épouse, bien que tiers au contrat avaient conscience en leur qualité de preneurs et compte tenu des relations familiales existant entre les consorts [P], M. [R] [P] étant le père de M. [Z] [P], de sorte que le maintien de leur demande procède d’une mauvaise foi de leur part.

Ils prétendent que la clause de renonciation de M. [R] [P] et de son épouse à toute demande à leur encontre, insérée dans l’acte de cession de l’immeuble du 29 octobre 2014, emporte une même renonciation de M.'Muhammad [P] et de son épouse, ce que contestent ces derniers qui se prévalent de l’effet relatif des contrats prévu à l’article 1199 du code civil.

Ils soulèvent, en outre, également sans le reprendre dans le dispositif de leurs conclusions, le défaut d’intérêt à agir de M. [Z] [P] et de son épouse pour réclamer la réparation d’un prétendu préjudice résultant d’une mention erronée du bail quant à la superficie réelle du local, dès lors qu’ils en avaient une parfaite connaissance lorsqu’ils sont devenus preneurs.

L’acte de vente de l’immeuble conclu entre les époux [O] et M. et Mme'[R] [P] comporte une clause de désistement d’instance et d’action de la part de ces derniers et stipule qu’il est mis fin transactionnellement et définitivement à tout litige né ou à naître entre vendeur et acquéreur pour les biens et droits immobiliers qui en sont l’objet avec une mention manuscrite 'de même qu’entre vendeur et acquéreur d’origine'.

Selon les dispositions de l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicables à l’espèce, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent pas aux tiers.

M. [Z] [P] et son épouse, étant tiers à l’acte de vente, ne peuvent se voir opposer un engagement souscrit par M. et Mme [R] même s’il s’agit des parents de M. [Z] [P].

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir ne se confond pas avec le bien fondé de l’action.

Le seul fait que M. [Z] [P] et son épouse aient souscrit le bail, le 31 mai 2008, en connaissance du litige sur la superficie des locaux ne suffit pas pour caractériser une absence d’intérêt à agir de leur part.

Sur les demandes d’indemnisation

M. et Mme [Z] [P] font valoir, d’une part, que les consorts [O] leur ont délivré une surface commerciale de 65 m² alors que l’engagement contractuel porte sur une surface de 75 m², ce qui représente une diminution de la surface des locaux de près de 16 % par rapport à la surface contractuelle et, d’autre part, que, du fait de la suppression de l’accès par le couloir donnant sur l’arrière du local, les consorts [O] n’ont pas satisfait à l’obligation de délivrance des locaux conforme dès lors qu’il n’existe plus d’issue de secours.

Ils demandent réparation aux consorts [O], leurs bailleurs entre le 31 mars 2008 et le 14 octobre 2014, de deux préjudices qu’ils auraient subis à hauteur de 145 600 euros.

Le premier préjudice porte sur une prétendue perte d’exploitation au cours de cette période du fait de la perte de surface par rapport à la surface indiquée dans le bail, qui aurait entraîné une perte de deux tables de quatre personnes soit seize couverts supplémentaires par jour, soit une perte de 88 euros par jour à laquelle il y aurait lieu d’appliquer une réfaction de 25% correspondant au prévisionnel de non-remplissage. La perte serait de 138 600 euros (88 x 2 100 jours = 184 800 euros dont il faut déduire 25%).

Le second préjudice résiderait en une perte d’exploitation au cours des travaux préconisés par l’expert pendant lesquels le restaurant devra être fermé, ce qui correspondrait à une perte de 9 240 euros à raison de 80 couverts par jour à raison d’un montant chacun de 5,50 euros sur une période de 21 jours, à laquelle il faudrait, là aussi, appliquer une réfaction au maximum de 25% correspondant au prévisionnel de non-remplissage. Ils réclament une somme forfaitaire de 7 000 euros.

Pour engager la responsabilité civile des consorts [O], M. et Mme'[Z] [P] doivent rapporter la preuve d’un manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Ces éléments font défaut en l’espèce.

S’agissant de la diminution de la surface, le bail précise expressément que la surface des locaux loués est 'd’environ 75 m²' et que 'les lieux étant bien connus des parties, celles-ci n’en demandent pas plus ample désignation'. Il n’en résulte aucun engagement des bailleurs quant à la surface indiquée au bail, de sorte que le fait que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée soient d’une superficie réelle de 65 m² ne constitue pas de la part des bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance.

M. et Mme [Z] [P] ont accepté de prendre les locaux à bail tels qu’ils les ont vus et en connaissance de ce que la surface du rez-de-chaussée n’était pas de 75 m².

L’expert a établi que la désignation des locaux du bail commercial comportait des erreurs ou omissions et, qu’en réalité, le local commercial est composé non seulement du rez-de-chaussée de trois salles et quatre annexes (toilettes, W.C. et deux placards), d’une surface totale de 65 m², mais aussi d’une cuisine de 15 m ² au premier étage, de sorte que la surface commerciale réelle est de 80 m², soit plus importante que celle indiquée au bail. La contestation élevée sur ce point par M. [Z] [P] et son épouse qui prétendent que cette cuisine n’est pas à usage commercial, qui n’est appuyée que par une note établie non contradictoirement par un cabinet qu’ils ont sollicité, sans avoir été soumise à l’expert judiciaire, et qui ne présente pas le gage d’impartialité suffisante, n’est pas retenue, étant souligné que la discussion sur la valeur locative des locaux de laquelle dépend la question de savoir si la cuisine du premier étage est à rattacher au local commercial ou à l’appartement de ce niveau, est indifférente à la solution du litige.

S’agissant de l’incidence des travaux d’aménagement entrepris par un précédent preneur, l’expert a constaté que la perte d’espace due à l’empiétement qui en résulte n’est que de 1,3 m² et que cela n’a entraîné aucun préjudice pour les preneurs. Il n’a pas constaté la suppression d’une issue de secours alors que cela rentrait dans sa mission et il n’est pas prétendu que les consorts [P] lui auraient adressé un dire à cet effet. En tout état de cause, si tel était le cas, la demande de rétablissement des lieux dans leur état antérieur ne pourrait être dirigée que contre leurs actuels bailleurs, la SCI [P], ainsi que celle consécutive à la perte d’exploitation qu’ils auraient à subir si des travaux devaient être exécutés dans l’avenir.

Le fait que [S] [O] a proposé, par lettre du 26 janvier 2011, d’établir un avenant au bail pour 'mettre fin à tout litige ou toute réclamation concernant le loyer ou une clause du bail', n’est pas une reconnaissance de responsabilité de sa part.

Enfin, pas plus qu’en première instance, les appelants ne justifient de leur marge par couvert ni d’aucun élément comptable permettant d’établir un préjudice économique.

C’est donc à juste titre que les demandes de M. et Mme [Z] [P] ont été rejetées par les premiers juges.

Sur la demande des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

M. et Mme [Z] [P], parties perdantes, sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. [S], à M. [V] [O] à Mme [H] [O] épouse [Y], chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition et dans la limite de la déclaration d’appel,

Donne acte à MM [S] et [V] [O] et Mme [H] [O] épouse [Y] de leur intervention en leur qualité d’ayants droit de [A] [K] [U] [O]

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [Z] [P] aux dépens d’appel.

Condamne M. et Mme [Z] [P] à payer à M. [S], à M. [V] [O] et à Mme [H] [O] épouse [Y], chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. TAILLEBOIS C. CORBEL