Infirmation partielle 23 octobre 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Aix-en-Provence, ch. 1 9, 23 oct. 2025, n° 23/09618 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel d'Aix-en-Provence |
| Numéro(s) : | 23/09618 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance, JEX, 4 juillet 2023, N° 22/00110 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 5 novembre 2025 |
| Lire la décision sur le site de la juridiction |
Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : | S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, S.A. COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS entreprise régie par le code des assurances -, TRESOR PUBLIC, S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT |
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2025
N° 2025/408
Rôle N° RG 23/09618 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLU27
[M] [R]
[S] [X]
C/
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
TRESOR PUBLIC
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Lisa VIETTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 14] en date du 04 Juillet 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00110.
APPELANTS
Madame [M] [R]
née le [Date naissance 3] 1961 au MAROC
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 9]
Monsieur [S] [X]
né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 12]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 9]
Tous deux représentés par Me Jennifer GABELLE-CONGIO de l’AARPI O.G.C., avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,
assistés de Me Valérie GABARRA, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES
S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]
assignée à jour fixe le 11/09/2023 à personne habilitée,
représentée par Me Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CVS, avocat au barreau de PARIS
S.A. COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS entreprise régie par le code des assurances- SA à conseil d’administration
CRÉANCIER INSCRIT sur le premier lot de vente,
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]
assignée à jour fixe le 14/09/23 à personne habilitée,
défaillante
TRÉSOR PUBLIC Pole de recouvrement spécialisé des HAUTES ALPES
pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 11]
CRÉANCIER INSCRIT
assigné à jour fixe le 11/09/2023 à personne habilitée,
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)
Madame Joëlle TORMOS, Conseiller
Mme Pascale BOYER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,
Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Selon actes authentiques des 26 février 2007, 15 octobre 2007,18 juin 2007 et 25 octobre 2007 le Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) aux droits duquel se trouve le Crédit Immobilier de France Développement, a consenti à Mme [M] [R] et M. [Z] [X] quatre prêts n° 108157, 130185, 108159, 128998 pour financer l’acquisition d’appartements en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) destinés à la location, situés sur les communes de [Localité 14], [Localité 15], [Localité 10] et [Localité 13].
A la suite de la défaillance des emprunteurs dans le remboursement de ces prêts, la banque a prononcé la déchéance du terme le 27 juillet 2010 et fait assigner Mme [R] et M. [X] en remboursement du solde des crédits.
Ceux-ci se sont opposés aux demandes et ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation du CIFD au paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de mise en garde.
Par jugement du 9 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Gap a, entre autres dispositions :
' condamné solidairement Mme [R] et M. [X] à payer au CIFD :
— au titre du prêt n° 108157, la somme de 170 730,65 euros, outre intérêts
contractuels sur le principal à compter du 27 juillet 2010 ;
— au titre du prêt n°108159, la somme de 99 951,65 euros outre intérêts contractuels
sur le principal à compter du 27 juillet 2010 ;
— au titre du prêt n°130185, la somme de 257 154,47 euros outre intérêts contractuels
sur le principal à compter du 27 juillet 2010 ;
— au titre du prêt n° 127898, la somme de 211 903,87 euros, outre les intérêts
contractuels sur le principal à compter du 27 juillet 2010,
' prononcé la capitalisation des intérêts échus dans les conditions prévues par l’article 1154 du
code civil ;
' débouté le CIFD de sa demande additionnelle en reversement du montant de la TVA ;
' condamné solidairement M. [X] et Mme [R] aux dépens de l’instance, ainsi qu’au
paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure
civile.
Sur appel de Mme [R] et M. [X], la cour d’appel de Grenoble par arrêt du 19 novembre 2019 a :
' confirmé le jugement déféré sauf sur le quantum des condamnations prononcées et sur
l’allocation à la banque d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de
procédure civile ;
Statuant à nouveau,
' condamné M. [X] et Mme [R] à payer au CIFD les sommes suivantes :
— 159 240,16 euros outre intérêts au taux contractuel à compter du 27 juillet 2010 au
titre du prêt n° 108157 ;
— 93 217,00 euros outre intérêts au taux contractuel à compter du 27 juillet 2010 au titre
du prêt n° 108159 ;
— 197 513,00 euros outre intérêts au taux contractuel à compter du 27 juillet 2010
au titre du prêt n° 127898 ;
— 240 199,94 euros outre intérêts au taux contractuel à compter du 27 juillet 2010,
au titre du prêt n° 130185 ;
' dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil;
Y ajoutant,
' condamné le CIFD à payer à Mme [R] et M. [X] la somme de 350 000 euros à titre de
dommages intérêts ;
' ordonné la compensation ;
' débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de
procédure civile tant en première instance que devant la cour ;
' dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.
La banque a formé un pourvoi contre cet arrêt signifié à Mme [R] et M. [X] le 13 décembre 2019.
Par arrêt du 10 novembre 2021 la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt, mais seulement en ce qu’il limite la condamnation de M. [X] et Mme [R] à payer au CIFD les sommes de 159 240,16 euros, 93 217,00 euros, 240 199,94 euros et 197 513,00 euros, outre intérêts au taux contractuel à compter du 27 juillet 2010 avec capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil et condamne le CIFD à payer à M. [X] et Mme [R] la somme de 350 000 euros à titre de dommages-intérêts, les parties étant renvoyées devant la cour d’appel de Lyon.
Le 20 janvier 2022 déclarant agir en vertu des actes authentiques de prêts des 26 février 2007, 15 octobre 2017 et « 8 » juin 2007 ainsi que sur le fondement de l’arrêt de la cour de Grenoble du 19 novembre 2019, le CIFD a fait délivrer à Mme [R] et M. [X] trois commandements de payer valant saisie immobilière pour le recouvrement de la somme de 733 554,94 euros en principal, intérêts, avec capitalisation, emportant saisie des biens et droits immobiliers leur appartenant sur les communes de Marseille, Blois et Roquebrune sur Argens plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille le 9 mai 2022.
Ces commandements régulièrement publiés étant demeurés sans effet, la banque a fait assigner les débiteurs à l’audience d’orientation à laquelle ceux-ci ont sollicité un sursis à statuer en raison d’une part, de l’arrêt de cassation partielle du 10 novembre 2012 et d’autre part, dans l’attente du procès pénal dirigé contre la société Apollonia et les notaires, ainsi que l’action civile qui suivra.
Subsidiairement, ils ont soutenu l’absence de caractère exécutoire des titres fondant la saisie et le défaut de liquidité et d’exigibilité de la créance.
A titre infiniment subsidiaire, ils ont demandé à être autorisés à vendre amiablement les biens saisis.
Par jugement d’orientation du 4 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire
de [Localité 14] a pour l’essentiel :
' constaté que les conditions des articles L.311- 2 et L.311-6 du code des procédures civiles
d’exécution sont réunies ;
' mentionné la créance du CIFD comme suit :
— 166 730,31 euros en principal, intérêts et accessoires au titre du prêt n°108157, portant
intérêts fixes de 3,720 % ,
— 133 856,81 euros en principal, intérêts et accessoires au titre du prêt n°108159 portant
intérêts fixes de 3,720 %,
— 322 211,43 euros en principal, intérêts et accessoires au titre du prêt n°127898 portant
intérêts fixes de 4,700 %,
— 393 956,39 euros en principal, intérêts et accessoires au titre du prêt « n°127898 »
portant intérêts fixes de 4,700 % ,
Sommes dont a été retirée celle de 350 000 euros au titre des dommages-intérêts que la banque
a été condamnée à payer au titre de dommages-intérêts, soit une créance d’un montant de
733 554,94 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 10 décembre 2019, avec
capitalisation des intérêts pour chacun des crédits le tout jusqu’à parfait paiement ;
— les frais de la procédure de saisie.
' autorisé la vente amiable des biens saisis et fixé le prix en deçà duquel les biens ne pourront
être vendus à :
— 90 000 euros net vendeur pour l’immeuble de [Localité 15],
— 38 000 euros net vendeur pour l’immeuble de [Localité 10] ,
— 70 000 euros net vendeur pour l’immeuble de [Localité 14].
Le premier juge énonce dans ses motifs que la cassation partielle ne concerne que les intérêts échus des prêts, les frais de rejet et les frais de transmission en contentieux qui avaient été rejetés par la cour d’appel de Grenoble, de sorte que, comme le CIFD le soutenait, une nouvelle décision ne pourrait qu’augmenter le montant des condamnations prononcées alors que le commandement de payer valant saisie immobilière n’avait visé que les condamnations non remises en cause et non définitives. Il indiquait que les titres notariés ne fondant pas les poursuites, lesquelles visent l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble, les critiques de ces actes authentiques étaient inopérantes. Le CIFD n’étant plus concerné par la procédure pénale pour escroquerie en raison d’un non lieu, le juge de l’exécution a refusé le sursis à statuer sollicité de ce chef. Il a écarté l’absence de décompte précis des intérêts, en raison d’un décompte annexé au commandement qui reprenait le taux applicable au moment de la déchéance du terme, ce à juste titre. Enfin il relève que dans le cadre d’un crédit immobilier à taux modulable, le taux d’intérêt modulable devient fixe après la déchéance du terme, le taux appliqué étant celui en cours au moment de son prononcé.
La décision a été signifiée à Mme [R] le 23 août 2023 et à M. [X] le 25 août, lesquels en ont fait appel par déclaration du 19 juillet 2023.
Ils ont été autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 27 juillet 2023 et la copie des assignations délivrées à cette fin ont été remises au greffe avant la date fixée pour l’audience, conformément aux dispositions de l’article 922 alinéa 2 du code de procédure civile.
Par arrêt rendu par la cour d’appel de Lyon, le 14 décembre 2023, admettant l’application du droit de la consommation au profit des emprunteurs en raison d’une soumission volontaire à ses dispositions, en déduit que la banque ne peut prétendre à la capitalisation des intérêts. Elle a, en outre, déduit divers frais non justifiés ainsi que des intérêts, réduit les clauses pénales et condamné le CIFD à payer à Mme [R] et M. [X] la somme de 215 260 euros, à titre de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de mise en garde.
Par arrêt du 3 octobre 2024, la cour d’appel de céans a, notamment :
— ordonné la rectification de l’erreur matérielle existant au dispositif du jugement déféré, avec remplacement par les mentions suivantes :
— 322 211.43 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre du prêt n°127898 portant intérêts fixes de 4.7 % l’an,
— 393 956.39 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre du prêt n°131185 portant intérêts fixes de 4.7 % l’an.
— confirmé le jugement dont appel dans ses dispositions appelées, excepté sur le montant de la créance du CIFD ;
AVANT DIRE DROIT sur ce point ;
— invité le CIFD à communiquer un tableau du calcul des intérêts conventionnels à taux variable au titre des quatre prêts notariés des 26 février 2007, « 8 » juin 2007, 15 et 25 octobre 2007 conformément aux offres de prêt, précisant les dates du taux Euribor 12 mois pris en compte, avec le justificatif de ce taux, et avec comme première date de variation le 27 juillet 2010, puis une variation tous les 12 mois ;
— invité les parties à s’expliquer sur la référence faite à un acte notarié du 8 juin 2007 ;
— sursit à statuer sur le surplus des demandes.
Au vu de leurs dernières conclusions en date du 27 juillet 2023, Mme [R] et M. [X] demandent à la cour d’appel de :
Vu les articles R.211-10, R.322-5, R.322-16, R.322-17 du code des procédures civiles d’exécution, 114, 378, 380-1 et 700 du code de procédure civile,
— Ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue définitive des procédures pénales et civiles à intervenir à Marseille, ainsi que dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de renvoi de Lyon,
— Juger en l’état que le CIFD ne justifie pas d’un titre exécutoire de nature à fonder la présente saisie immobilière, au travers de l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 19 novembre 2019,
— Juger que les titres notariés de prêts établis les 26 février, 18 juin et 15 octobre 2007 par le CIFD CIFRAA au regard des irrégularités manifestes qu’ils comportent, ne constituent pas des titres exécutoires valides,
— Juger en conséquence nul et de nul effet les commandements qui leur ont délivrés sur le fondement de titres non exécutoires,
— Condamner le CIFD à communiquer avant dire droit.
Au vu de ses dernières conclusions en date du 28 août 2025, le CIFD demande à la cour d’appel de :
Vu les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment les articles L. 111-7, L. 311-2 et suivants, R. 311-3, R. 321-3 et R. 322-15 à R. 322 29, et l’article 1115 du code général des impôts,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
— Débouter M. [X] et Mme [R] de l’intégralité de leurs demandes,
— Constater une erreur matérielle entachant la référence dans le corps du commandement de payer valant saisie-immobilière en date du 22 janvier 2022 et ses suites,
Par conséquent,
— Prendre acte de ce qu’il convient de lire « l’acte de prêt reçu par Maître [O] [W], le 18 juin 2007 assorti de la formule exécutoire prévoyant au profit du CIFD, venant aux droits de la société CIFFRA une inscription au titre du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1, le 23 juillet 2007, sous les références 4104P01 2007V1586 »,
Au lieu de :
« L’acte de prêt reçu par Maître [O] [W], le 8 juin 2007 assorti de la formule exécutoire prévoyant au profit du CIFD, venant aux droits de la société CIFFRA une inscription au titre du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1, le 23 juillet 2007, sous les références 4104P01 2007V1586 »,
— Fixer sa créance à la somme de 747 883,24 euros au 11 août 2025, à parfaire,
— Condamner in solidum M. [X] et Mme [R] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
— Condamner in solidum M. [X] et Mme [R] aux dépens de l’appel.
Sur le quantum de sa créance, le CIFD fait valoir qu’a contrario de ce qu’allèguent les appelants, le détail des intérêts qui est annexé au décompte, précise clairement les dates d’imputation des différentes sommes litigieuses.
Il conteste l’arrêt rendu le 14 décembre 2023 qui a modifié le quantum de sa créance, et indique avoir formé un pourvoi en cassation sur ce point. A l’appui de ses prétentions et conformément à la demande de la cour, l’intimé produit un tableau de calcul des intérêts conventionnels à taux variable au titre des quatre prêts en question, et assure qu’actuellement sa créance s’élève à la somme totale de 747 883, 24 euros.
Sur l’acte notarié litigieux, il rétorque qu’il a déjà été constaté que la date du 8 juin était erronée, et qu’il s’agissait bien du 18 juin 2007, et demande à ce que la cour en prenne acte.
Sur l’adjudication des biens saisis, il explique que par jugement du 19 décembre 2023 il a été constaté l’échec de la vente amiable des biens saisis et ordonné leur vente forcée. Cependant, en raison de l’appel en cours, ce dernier a sollicité à plusieurs reprises le report de ladite vente dans l’attente du jugement du 9 octobre 2024. Il rappelle que la cour de céans a finalement confirmé la validité de la saisie immobilière initiée, et que les époux n’ayant pas saisi le premier président aux fins de sursis à exécution, ce dernier a poursuivi la vente forcée des biens saisis qui ont été adjugés à l’audience du 5 mars 2025.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.
Le Trésor public pôle de recouvrement spécialisé des Hautes Alpes et la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions cités par actes délivrés les 11 et 14 septembre 2023 à personne se déclarant habilitée, n’ont pas constitué avocat. En application de l’article 474 alinéa
1 du code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Après avoir débouté les appelants de leurs moyens, la présente cour, par arrêt avant dire droit en date du 3 octobre 2024, a invité le CIFD à communiquer un tableau du calcul des intérêts conventionnels à taux variable au titre des quatre prêts notariés des 26 février 2007, «8» juin 2007, 15 et 25 octobre 2007 conformément aux offres de prêt, précisant les dates du taux Euribor 12 mois pris en compte, avec le justificatif de ce taux, et avec comme première date de variation le 27 juillet 2010, puis une variation tous les 12 mois et demandé aux parties à s’expliquer sur la référence faite à un acte notarié du 8 juin 2007.
Au vu des dernières conclusions du CIFD, il s’avère que :
l’acte notarié litigieux est bien en date du 18 juin 2007,
— la créance du CIFD s’élève à la somme totale de 747 883,24 €, soit :
* au titre du prêt n°[Numéro identifiant 6] : 52 181,15 €,
* au titre du prêt n°[Numéro identifiant 7] : 220 600,44 €,
* au titre du prêt n°[Numéro identifiant 8] : 298 823,29 €,
* au titre du prêt n°[Numéro identifiant 5] : 176 278,36 €.
Mme [R] et M. [X] n’ont pas conclu sur les points retenus par la cour. Le montant de la créance sera ainsi validé à hauteur de 747 883,24 €.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions hormis sur le montant de la créance.
Sur les demandes accessoires :
Succombant à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants seront condamnés aux entiers dépens d’appel, outre une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition,
Vu l’arrêt en date du 19 novembre 2019 de la cour d’appel de Grenoble,
Vu l’arrêt en date du 10 novembre 2021 de la Cour de cassation,
Vu l’arrêt en date du 14 décembre 2023 de la cour d’appel de Lyon,
Vu l’arrêt avant dire droit de la cour de céans en date du 3 octobre 2024,
DIT qu’il convient de lire « l’acte de prêt reçu par Maître [O] [W], le 18 juin 2007 assorti de la formule exécutoire prévoyant au profit du CIFD, venant aux droits de la société CIFFRA une inscription au titre du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1, le 23 juillet 2007, sous les références 4104P01 2007V1586 »,
Au lieu de :
« L’acte de prêt reçu par Maître [O] [W], le 8 juin 2007 assorti de la formule exécutoire prévoyant au profit du CIFD, venant aux droits de la société CIFFRA une inscription au titre du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1, le 23 juillet 2007, sous les références 4104P01 2007V1586 »,
CONFIRME le jugement du 9 octobre 2017 rendu le tribunal de grande instance de Gap sauf en ce qui concerne le montant de la créance,
Statuant à nouveau en cette disposition et y ajoutant,
FIXE le montant de la créance à la somme de sept cent quarante sept mille huit cent quatre vingt trois euros et 24 centimes (747 883,24 euros) au 11 août 2025
CONDAMNE Mme [M] [R] et M. [Z] [X] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Mme [M] [R] et M. [Z] [X] aux entiers dépens d’appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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