ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04381 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6C3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 juin 2023

Tribunal judiciaire de BÉZIERS – N° RG 20/00407

APPELANTE :

Madame [N] [L]

née le 16 Octobre 1956 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée sur l’audience par M^e Olivier BANCE substituant M^e Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD- BARDON BANCE, avocats au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame [T] [K]

née le 23 Février 1934 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée sur l’audience par M^e Guilhem PANIS substituant M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon 'poder especial’ ('procuration spéciale') du 30 juin 2015, Mme [T] [K] et ses deux filles, Mme [M] [K] et Mme [J] [K], ont, devant notaire espagnol (Maître [I] [E] [B], notario del ilustre colegio de Cataluna) donné mandat à Mme [N] [L], agent immobilier de l’agence Costa Brava Kelly Immo pour accepter, liquider la communauté et effectuer toutes les opérations de partage concernant la succession de M. [S] [K] et vendre les biens dépendant de cette succession, à savoir un appartement avec parking situés [Adresse 8] à [Localité 6] (Espagne).

Par 'contrat d’achat/vente’ du 30 juillet 2015 passé à [Localité 6] devant notaire (Maître [I] [E] [B]), Mme [N] [L] en sa qualité de représentante des consorts [K] a vendu à M. et Mme [F] l’appartement et le parking pour un prix de 42 000 euros net vendeur.

Cet acte notarié prévoit qu’une provision de 17 500 euros est retenue par l’intermédiaire, l’agence Costa Brava Kelly Immo, pour régler au nom des vendeurs certains frais.

Après paiement des frais, Mme [L] a reversé à Mme [K] un reliquat de 2 100,51 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2019, Mme [T] [K] a contesté le montant restitué et a mis en demeure Mme [L] de lui payer une somme complémentaire de 12 827,10 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 30 janvier 2020, Mme [K] a assigné Mme [L] en paiement devant le tribunal judiciaire de Béziers.

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Condamné Mme [L] à payer à Mme [K] la somme de 10985,47 ' au titre du reliquat de la provision de 17500 ' prélevée sur le prix de vente de l’appartement et du parking situés à [Localité 6] ;

— Débouté Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Débouté Mme [L] de sa demande de production de pièces ;

— Condamné Mme [L] aux dépens ;

— Condamné Mme [L] à payer à Mme [K] la somme de 2500 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

— Rejeté le surplus des demandes.

Mme [L] a relevé appel de ce jugement le 28 août 2023.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 24 novembre 2023, Mme [L] demande à la cour, sur le fondement de l’article 1993 du code civil, de :

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [L] à payer à Mme [K] une somme de 10 985,47 ' au titre du reliquat d’une provision de 17 500 ' prélevée sur le prix de vente d’un appartement situé à [Localité 6] (Espagne), ainsi qu’aux dépens et à une somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Mme [K] aux dépens et à lui payer une somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 23 février 2024, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1107, 1217, 1231-1, et 1991 à 1993 du code civil, de:

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que Mme [L] a commis une faute en qualité de mandataire à l’égard de son mandant, Mme [K], au regard du mandat du 30 juin 2015 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que Mme [L] engage sa responsabilité contractuelle au titre de sa faute commise dans le cadre dudit mandat ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En conséquence,

A titre principal :

Réformer partiellement le jugement entrepris et condamner Mme [L] à lui payer la somme de 12 827,10 euros au titre du reliquat de la provision de 17 500 euros initialement prélevée sur le prix de vente de l’appartement et du parking situés à [Localité 6] ;

A titre subsidiaire :

Condamner Mme [L] à lui payer la somme de 10 249,09 euros au titre du reliquat de la provision de 17 500 euros initialement prélevée sur le prix de vente de l’appartement et du parking situés à [Localité 6] ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [L] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de la résistance abusive des fonds constitués par le reliquat de la provision prélevée ;

Condamner Mme [L] aux dépens et à lui payer la somme 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 28 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de noter que même si le litige porte sur un mandat et une vente rédigés en Espagne devant notaire espagnol au sujet d’une vente de biens immobiliers situés en Espagne, les parties fondent leurs prétentions sur le code civil français, notamment ses articles 1991 et suivants.

Les juges étant dispensés d’appliquer la loi étrangère dès lors que, comme en l’espèce, les parties ont la libre disposition de leurs droits (Cass. 1re civ., 26 mai 1999, n° 97-16.684), la présente juridiction n’entend pas soulever d’office le moyen tiré de l’application de la loi espagnole qui aurait pu être désignée par la convention de Rome du 19 juin 1980 et par le règlement 'Rome I’ du 17 juin 2008.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier dans le cadre de son mandat

L’article 1993 du code civil dispose que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

En l’espèce, le 'contrat d’achat/vente’ du 30 juillet 2015 prévoit en pages 19 et 20 les stipulations suivantes relatives à la clause litigieuse :

'En ce qui concerne la somme de DIX-SEPT MILLE CINQ CENTS (17.500,00 ') elle est retenue par l’intermédiaire, l’agence Costa Brava Kelly Immo, afin de régler au nom du vendeur :

le montant des frais de l’acte de déclaration de succession indiqué dans le titre du premier des biens immobiliers vendus.

le montant des impôts dus à la mairie.

le montant de l’impôt municipal sur la plus-value.

Une fois ces paiements effectués le reste demeurera en possession de ladite entité intermédiaire jusqu’à ce que soit formalisé l’acte de ratification de la part de Mme [Z] [G] [V] et que soit fourni le document justificatif du NIE de cette personne, ce qui devrait être effectué dans le délai maximum de trois mois, à partir de la date des présentes, date à laquelle il sera transféré au vendeur en proportion de ses droits respectifs'.

Plutôt que de paraphraser le premier juge qui a procédé à une très exacte analyse des éléments de l’espèce, tant en fait qu’en droit, la cour en adoptera purement et simplement les motifs, étant rappelé que seules peuvent être prises en compte les factures produites par Mme [L] au titre de l’accomplissement de sa mission de régler les frais listés dans la clause précitée. En conséquence, les factures relatives aux frais de copropriété pour 2016 et 2017 d’un montant de 618 euros, soit postérieurement à la vente, ainsi qu’à une « prestation de service », sans plus de précision, d’un montant de 121 euros ne peuvent être retenues.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Mme [T] [K] échoue à démontrer un abus, Mme [L] ayant pu se méprendre sur le montant de la somme à restituer à la suite de sa mission.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement qui a rejeté la demande en indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [L] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [L] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [N] [L] à payer à Mme [T] [K] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le Greffier Le Président