COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00172 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FDRC

ordonnance du 24 janvier 2023

Juge de la mise en état du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 20/02400

ARRET DU 11 MARS 2025

APPELANTE :

S.C.I. GANIT O-A

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 235677

INTIMES :

S.C.I. CDV, prise en la personne de son gérant M. [S] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eve-Marie L’HELIAS-ROUSSEAU de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2023003 et par M^e Mathilde BRAZEY, avocat plaidant au barreau de NANTES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 12], représenté par son syndic, la société CK COPRO, exerçant sous le nom commercial REGIE COPRO

[Localité 9]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 2 décembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 11 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI CDV, porteuse depuis 2010, d’un projet de construction d’un ensemble commercial situé sur la [Adresse 12] à [Localité 9] (72), est propriétaire de plusieurs parcelles cadastrées :

— Section AP n°[Cadastre 4], pour une surface de 53 ares et 99 centiares

— Section AP n°[Cadastre 3], pour une surface de 17 ares et 00 centiares

— Section AP n°[Cadastre 1], pour une surface de 03 ares et 95 centiares

— Section AP n°[Cadastre 2], pour une surface de 04 ares et 01 centiares.

Le 15 juillet 2010, la SCI CDV a fait établir par acte notarié le règlement de copropriété portant sur la parcelle AP n°[Cadastre 4], destinée à un usage tertiaire ou commercial.

Le 30 juin 2015, la SCI Ganit O-A a régularisé un compromis de vente avec la SCI CDV portant sur l’acquisition des lots de copropriété n°6 et n°7, correspondant à deux cellules commerciales réunies, dépendant de cet ensemble immobilier.

Par acte authentique en date du 16 septembre 2015, la SCI CDV a ainsi cédé à la SCI Ganit O-A ces deux lots de copropriété n° 6 et 7 (devenus n° 13 et 14).

Par acte authentique en date du 16 mars 2016, la SCI CDV a revendu les trois parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires). Le même jour, un état descriptif de division modificatif et un règlement de copropriété a été adopté notamment pour étendre l’assiette parcellaire de la copropriété en ajoutant à la parcelle [Cadastre 4], les trois autres parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et ainsi pour créer des lots de copropriété supplémentaires.

Par acte authentique du 9 février 2017, le syndicat des copropriétaires a cédé à la SCI Ganit O-A le lot de copropriété n°17 dépendant de l’ensemble immobilier et correspondant à un terrain d’accès pour livraison.

A la faveur de ces cessions, la SCI Ganit O-A a notamment repris le bail commercial anciennement consenti par la SCI CDV au profit de la société Le Fenouil Biocoop pour l’exploitation d’un magasin d’alimentation sous l’enseigne Biocoop.

Suivant courrier recommandé en date du 4 septembre 2020, le conseil de la SCI Ganit O-A déplorait auprès de la SCI CDV, en sa qualité de venderesse, l’inachèvement des aménagements prévus pour la zone commerciale et ses conséquences en termes de difficultés à trouver des candidats preneurs, la locataire occupant ses lots lui ayant notifié son congé du fait de l’insuffisance de places de parking pour son activité.

Suivant courriel du 15 septembre 2020, le conseil de la venderesse répondait que les places de stationnement existaient bien même si certaines d’entre elles n’ont pas été peintes au sol, que la locataire occupant les lots cédés ne s’est pas plainte de l’insuffisance des places de stationnement et qu’il existe un syndic dont le rôle est de s’assurer de la gestion des parties communes.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2020, la SCI Ganit O-A a fait assigner devant le tribunal judiciaire du Mans la SCI CDV aux fins de la voir condamner pour manquement à son obligation de délivrance conforme dans le cadre des deux ventes immobilière intervenues les 16 septembre 2015 et 9 février 2017 et de voir prononcer la résolution de ces ventes avec restitution du prix de vente.

Suivant conclusions d’incident en date du 10 mars 2021, la SCI CDV a demandé au juge de la mise en état de déclarer la demanderesse irrecevable en son action dirigée contre elle aux fins de résolution des deux ventes immobilières. D’une part, elle opposait la prescription quinquennale à l’action engagée par la demanderesse et d’autre part, l’absence à la cause du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier malgré sa qualité d’unique vendeur dans le cadre de la cession conclue le 9 février 2017.

Suivant acte d’huissier en date du 2 mars 2022, la SCI Ganit O-A a appelé à la cause en intervention forcée le syndicat des copropriétaires, partie à l’acte de vente du 9 février 2017 dont la résolution est sollicitée.

Suivant ordonnance rendue le 5 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable comme étant prescrite l’action de la demanderesse en résolution de la vente du 9 février 2017.

Suivant ordonnance rendue le 24 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré recevables les fins de non-recevoir tirées de la prescription quinquennale de l’action diligentée à l’encontre de la SCI CDV au titre de la vente du 16 septembre 2015 et l’action diligentée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic au titre de la vente du 9 février 2017 et du défaut de qualité et d’intérêt pour agir à l’encontre de la SCI CDV à l’encontre de la vente du 9 février 2017,

— déclaré irrecevables les actions de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre de la SCI CDV et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic,

— condamné la SCI Ganit O-A à payer à la SCI CDV et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic, une somme de 800 euros à chacune des défenderesses au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Ganit O-A aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 1er février 2023, la SCI Ganit O-A a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, intimant la SCI CDV et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12].

Le syndicat des copropriétaires qui s’est vu signifier par l’appelante sa déclaration d’appel, ses conclusions puis par sa co-intimée ses dernières écritures, suivant actes de commissaire de justice remis à personne habilitée, respectivement les 27 avril 2023 et 19 juillet 2023, n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera en conséquence réputé contradictoire, conformément aux termes de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2024, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 26 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 22 juin 2023, la SCI Ganit O-A demande à la cour, au visa de l’article 2224 du code civil de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toute ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’elle :

— déclare recevables les fins de non recevoir tirées de la prescription quinquennale de l’action diligentée à l’encontre de la SCI CDV au titre de la vente du 16 septembre 2015 et l’action diligentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic au titre de la vente du 9 février 2017, et du défaut de qualité et d’intérêt pour agir à l’encontre de la SCI CDV à l’encontre de la vente du 9 février 2017 ;

— déclare irrecevables les actions de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre de la SCI CDV et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic ;

— condamne la SCI Ganit O-A à payer à la SCI CDV et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représentée par son syndic, une somme de 800 euros à chacune des défenderesses au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Ganit O-A aux dépens ;

et statuant à nouveau,

— déclarer son action en résolution de la vente conclue le 16 septembre 2015 avec la SCI CDV recevable ;

— déclarer son action en résolution de la vente conclue le 9 février 2017 avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, recevable ;

Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— condamner la SCI CDV au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 17 juillet 2023, la SCI CDV demande à la cour, au visa des articles 30 à 32, 122 à 126 du code de procédure civile, 2224, 2228 et 2229, 1603, 1604 et suivants et 1224 du code civil, de :

— juger la société SCI Ganit O-A irrecevable ou mal fondée en son appel ;

— par conséquent, débouter la SCI Ganit O-A de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans rendue le 24 janvier 2023 ;

Y ajoutant,

— condamner la SCI Ganit O-A à lui payer la somme de 9.200 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’ajoutera à la somme de 800 euros mise à la charge de la SCI Ganit O-A au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner la SCI Ganit O-A aux entiers dépens d’appel, lesquels s’ajouteront aux dépens de première instance mis à la charge de la SCI Ganit O-A.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour constate qu’au dispositif de l’ordonnance déférée, le juge de la mise en état a d’une part 'déclaré recevables’ les fins de non-recevoir tirées de la prescription et/ou du défaut de qualité et d’intérêt pour agir qui ont été opposées à la SCI Ganit O-A et d’autre part, a 'déclaré irrecevables les actions de la SCI Ganit O-A diligentées à l’encontre de la SCI CDV et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] représenté par son syndic'.

Il résulte de la lecture des motifs de la décision que le juge n’a pas eu à trancher la recevabilité de ces fins de non-recevoir, non discutée par la SCI Ganit O-A et s’est en réalité prononcé exclusivement sur leur admission. Il conviendra dès lors d’infirmer la disposition déclarant recevables les fins de non-recevoir, qui résulte de l’emploi d’une terminologie inadaptée.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI Ganit O-A opposée par la SCI CDV, force est de constater que la première société, qui a relevé appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, ne discute pas l’admission par le premier juge de cette fin de non-recevoir. En effet, elle a elle-même reconnu que son vendeur à l’acte du 9 février 2017 était le syndic des copropriétaires et non la SCI CDV, ce qui a justifié la délivrance par ses soins en première instance d’une assignation en intervention forcée. Ne développant dès lors aucun moyen à ce titre, il y a lieu de confirmer la disposition de l’ordonnance ayant déclaré irrecevable l’action de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre de la SCI CDV.

Dans la mesure où l’appelante a développé des moyens en fait et en droit pour les autres fins de non-recevoir tirées de la prescription, celles-ci seront examinées ci-après.

I- Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en résolution des ventes immobilières

— Sur la vente du 16 septembre 2015

Le juge de la mise en état, relevant que la SCI Ganit O-A disposait d’un délai de cinq ans pour assigner la SCI CDV, venderesse, et en tenant compte de la computation des délais, a retenu que la demanderesse pouvait délivrer une assignation jusqu’au 15 septembre 2020, 24 heures. Il a ajouté que les règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile ne sont pas applicables en matière de prescription et que dès lors, en assignant le 16 septembre 2020, l’action dirigée à l’encontre de la venderesse est irrecevable.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante fait valoir que :

— la jurisprudence décide que le point de départ de la prescription de l’action en résolution d’une vente pour défaut de délivrance ne peut courir qu’à compter du jour où l’acquéreur a connaissance des non-conformités justifiant son action ;

— la venderesse qui s’engageait aux termes de l’acte authentique de vente, à produire un certificat de conformité à l’achèvement de la construction de la zone commerciale, n’a finalement jamais achevé la zone commerciale, n’a pas respecté les permis de construire accordés relativement à l’aménagement de cette zone, n’a pas respecté le plan d’occupation des sols de la commune, n’a pas respecté le règlement de la [Adresse 12] et ce, relativement au nombre de places de parking existant réellement sur ladite zone, n’a pas réalisé les espaces verts ainsi que les éclairages de la zone, tels que prévus ;

— compte tenu de la nature des manquements qu’elle reproche ainsi à la venderesse, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au jour de la date de l’acte authentique de vente ; la venderesse devait exécuter ses obligations postérieurement à l’acte de sorte que pour sa part, en tant qu’acquéreur, elle ne pouvait logiquement avoir connaissance de ces éventuels manquements au jour de la vente ;

— c’est à la date du 17 octobre 2019 qu’elle s’est aperçue des non-conformités alléguées et de leur caractère irrémédiable, mandatant alors un huissier pour faire les constatations qui s’imposent ;

— ce n’est que le 15 décembre 2020 que la mairie de [11] a constaté la non-conformité des travaux de la SCI CDV aux prescriptions signifiées dans le permis de construire qui lui a été délivré le 12 novembre 2015 ; l’administration a d’ailleurs mis la SCI CDV en demeure soit de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée, dans un délai trois mois, soit d’effectuer auprès des services de l’administration le dépôt d’un permis de construire modificatif ;

— si elle ne disconvient pas de ce qu’elle a été mise en possession par la venderesse d’un immeuble le 16 septembre 2015, cette dernière n’avait à cette date toujours pas rempli son obligation de délivrance conforme puisque la conformité du bien livré par rapport aux stipulations contractuelles dépendait d’engagements futurs de la venderesse qui n’ont jamais été tenus ;

— l’article 2224 du code civil ne distingue pas le point de départ du délai de prescription selon qu’il s’agisse d’action en responsabilité, d’action en nullité ou encore d’une action en résolution d’un contrat ; seule compte la date à laquelle le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer ;

— les deux décisions de la Cour de cassation produites par la venderesse intimée sont parfaitement inopérantes, ne traitant pas de la prescription ni de la question du point de départ du délai de prescription ;

— la venderesse ne démontre pas qu’elle avait déjà connaissance des non-conformités alléguées antérieurement au constat d’huissier qu’elle a fait établir le 17 octobre 2019 ;

— dans l’absolu, la prescription n’a en réalité jamais commencé à courir puisque la délivrance du bien et de ses accessoires n’est jamais intervenue.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimée constituée fait valoir que :

— le délai de prescription quinquennale prévu à l’article 2224 du code civil a commencé à courir le jour de l’acte de vente immobilière, soit le 16 septembre 2015 et a donc expiré le 15 septembre 2020 à 24 heures ;

— les décisions de jurisprudence citées par la partie adverse sont des décisions isolées émanant de cours d’appel et qui ne sont pas directement transposables au cas d’espèce ;

— la date de livraison du bien immobilier acquis suivant acte du 16 septembre 2015 est bien le jour de la signature de l’acte ainsi que cela est stipulé par celui-ci ; si l’appelante a fait intervenir le 17 octobre 2019 un huissier pour constater de prétendues non-conformités, c’est précisément qu’elle en avait déjà connaissance ; celles-ci ne sont absolument pas irrémédiables puisqu’elle fait tout son possible tant auprès du syndic de copropriété qu’auprès des services de la ville pour permettre d’achever les travaux et d’obtenir le certificat de conformité ; les éléments visés par l’appelante au titre de la non-conformité étaient déjà existants à la date de la signature de l’acte de vente ;

— la Cour de cassation retient que le défaut de conformité de la chose vendue s’apprécie au jour de la vente et encore que la créance de l’acquéreur née du défaut de conformité de la chose vendue a son origine au jour de la conclusion de la vente et non à la date d’apparition du dommage ;

— l’affirmation de l’appelante selon laquelle la prescription n’aurait en réalité jamais commencé à courir est tout à fait contraire à la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation en matière de vente immobilière (Civ. 3ème, 7 septembre 2022, n° 21-17.507 et Civ. 3ème, 16 mars 2023, n°21-19.460) ; la conformité du bien vendu avec les spécifications contractuelles s’apprécie au jour de la conclusion de la vente sans qu’il y ait lieu de prendre en compte les circonstances actuelles ou juridiques postérieures à la date du transfert de propriété.

Sur ce, la cour

Conformément à l’article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose qu’il vend.

L’article 1604 du même code dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Enfin, en application de l’article 1615, l’obligation de délivrer comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

En matière de vente immobilière, il est constant que le vendeur est tenu de livrer le bien promis tel qu’il a été identifié au contrat avec ses caractéristiques propres et l’acquéreur doit pouvoir obtenir la jouissance normale du bien acheté à laquelle il peut légitimement attendre.

Par ailleurs, il résulte des articles 2224 et 1353 alinéa 2 du code civil que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

C’est en vertu de l’article 2228 du code civil que la date du début du délai de prescription est fixée ; le jour pendant lequel se produit un événement d’où court un délai de prescription ne comptant pas dans ce délai, et en vertu de l’article 2229 du même code, la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est arrivé.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 16 septembre 2015 conclu entre d’une part la venderesse, la SCI CDV et d’autre part, la SCI Ganit O-A, l’acheteuse, que les biens cédés sont les lots de copropriété n°6 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 9] (cadastré section AP [Cadastre 4]), décrits comme suit ;

'- lot n°6 : un bâtiment commercial avec une SHOB de 200 m² et les cent quatre millièmes (104/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— lot n°7 : un bâtiment commercial avec une SHOB de 280 m² et les cent quarante cinq millièmes (145/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ;

(…) les deux cellules commerciales susvisées sont à ce jour réunies'.

Il est également indiqué que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division établi aux termes d’un acte reçu par Me [K], notaire à [Localité 10], le 15 juillet 2010 et d’un règlement de copropriété établi par le même notaire à la même date.

Il résulte des termes de l’acte en p.4, au paragraphe 'propriété jouissance’ que 'l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers.'

Le bien étant, au jour de la vente, loué au profit de la société dénommée Le Fenouil Biocoop, suivant bail commercial de 9 ans ayant commencé à courir le 1er mai 2011 pour se terminer le 30 avril 2020, ledit bail a été transmis par la venderesse à l’acheteuse, les parties faisant leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôt de garantie et de tous comptes de charges.

Au titre des dispositions relatives à la construction, la venderesse a encore déclaré avoir déposé une demande de permis de construire modificatif le 17 avril 2015 ayant pour objet :

'1/modification de l’attribution de la numérotation des lots 1 à 9,

2/ mise à jour des façades du lot n°1 : La Taverne Karlsbrau,

3/ modification du plan de masse : stationnement / bâtiments 8 et 9 / espaces verts,

4/ modifications plans et façades bâtiments 8 et 9,

5/ intégration à l’abri à caddies (BIOCOOP) et de l’auvent (LE RETRO)'.

Il était encore stipulé à l’acte, en p.14, au paragraphe 'absence de certification de la conformité’ que :

'Le vendeur s’engage à solliciter une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée auprès du préfet ainsi qu’il est prévu à l’article R 462-10 du code de l’urbanisme.

Pour ne pas gêner cette délivrance, l’acquéreur s’interdit de réaliser ou faire réaliser, une fois entré en possession, les travaux pouvant porter atteinte aux obligations résultant du permis de construire et constituer un obstacle à la délivrance de l’attestation de non contestation.

Sous réserve du respect des obligations contractées par l’acquéreur, tous travaux de mise en conformité demandés par l’autorité compétente seront pris en charge par le vendeur qui s’oblige à les exécuter et en supporter les frais, étant précisé que les travaux devront être exécutés de façon à éviter, dans toute la mesure possible toute gêne dans l’utilisation des locaux.

Le vendeur s’engage à produire à l’acquéreur le certificat de conformité à l’achèvement de la construction de la zone commerciale'.

L’appelante soutient que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance pour n’avoir :

— jamais achevé la zone commerciale,

— pas respecté les permis de construire accordés relativement à l’aménagement de cette zone,

— pas respecté le plan d’occupation des sols de la commune,

— pas respecté le règlement de la [Adresse 12] et ce, relativement au nombre de places de parking existant réellement sur ladite zone,

— pas réalisé les espaces verts prévus,

— pas réalisé les éclairages de la zone commerciale.

La cour rappelle que le respect par le vendeur de son obligation de délivrance conforme s’apprécie au regard des stipulations afférentes à l’état du bien au jour de la vente.

A cette date qui correspond à la conclusion de la vente, force est de constater que le bien immobilier a été livré à l’appelante, sans certificat de conformité des travaux restant à réaliser et les parties n’ont pas convenu de reporter la date de délivrance du bien à celle de l’obtention de ce certificat de conformité, stipulant simplement à la charge de la venderesse un engagement de sa part de produire auprès de l’acquéreur, sans indication de délai, ledit certificat à l’achèvement de la construction de la zone commerciale.

Aucune clause ne stipule que l’obligation de délivrance ne serait pleinement exécutée qu’une fois obtenu ce certificat de conformité.

Il s’en déduit que l’acheteuse, au jour de la vente, qui a par ailleurs pris le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre la venderesse, a accepté la livraison du bien cédé tout en sachant qu’une partie des travaux de la zone commerciale restait à achever, à la charge de sa co-contractante puisqu’une demande de permis de construire modificatif était en cours d’examen par l’administration.

Or, les non-conformités alléguées portent précisément sur l’inexécution de ces travaux par sa co-contractante, laquelle n’aurait pas respecté les prescriptions signifiées dans le permis de construire qui lui a été délivré le 12 novembre 2015 ensuite de sa demande déposée le 17 avril 2015.

C’est dès lors à bon droit, en l’absence de spécifications entrées dans le champ contractuel, que la venderesse fixe le point de départ de la prescription quinquennale au jour de la vente, soit le 16 septembre 2015. Ce jour ne saurait toutefois être pris en compte dans le calcul du délai et ce, comme énoncé par l’article 2228 précité du code civil. Ainsi le délai quinquennal a commencé à courir le 17 septembre 2015 et a expiré le 16 septembre 2020 à minuit.

L’assignation délivrée par l’appelante étant intervenue le 16 septembre 2020, soit dans le délai des cinq ans, cette dernière est recevable à solliciter la résolution du contrat de vente du 16 septembre 2015.

L’ordonnance déférée sera dès lors infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la SCI Ganit O-A à l’encontre de la SCI CDV au titre du la vente du 16 septembre 2015.

— Sur la vente du 9 février 2017

Le juge de la mise en état a relevé qu’à la suite des conclusions d’incident de la SCI CDV, la SCI Ganit O-A a régularisé la situation au titre de la vente immobilière de 2017, en assignant en intervention forcée le syndicat des copropriétaires, vendeur, par acte d’huissier du 2 mars 2022. Le premier juge a retenu que cette assignation ayant été délivrée plus de cinq ans après ladite vente, l’action de la demanderesse se trouvait donc prescrite et cette dernière irrecevable à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante fait valoir que :

— l’action en résolution de la vente du 16 septembre 2015 étant manifestement recevable compte tenu du point de départ du délai de prescription nécessairement glissant, son action en résolution de la vente du 9 février 2017, compte tenu de l’indissociabilité de l’action en résolution des deux ventes, est nécessairement recevable.

Sur ce, la cour

Il résulte de l’acte authentique de vente du 9 février 2017 conclu entre d’une part le vendeur, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à [Localité 9] et d’autre part, la SCI Ganit O-A, l’acheteuse, que le bien cédé est le lot de copropriété n°17 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 9] (cadastré section AP [Cadastre 4], AP [Cadastre 1], AP [Cadastre 2], AP [Cadastre 3]), décrit comme suit :

' un bâtiment commercial avec une SHOB de 59 m²

et les trente et un/mille sept cent soixante-douzièmes (31/1772èmes) des parties communes générales.

(…) le vendeur déclare que le bien consiste actuellement en un accès livraison.'

Il résulte des termes de l’acte en p.5, au paragraphe 'propriété jouissance’ que 'l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation.'

Il est encore stipulé, à l’identique du précédent acte de vente, en p.11, au paragraphe 'absence de certification de la conformité’ que :

'Le vendeur s’engage à solliciter une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée auprès du préfet ainsi qu’il est prévu à l’article R 462-10 du code de l’urbanisme.

Pour ne pas gêner cette délivrance, l’acquéreur s’interdit de réaliser ou faire réaliser, une fois entré en possession, les travaux pouvant porter atteinte aux obligations résultant du permis de construire et constituer un obstacle à la délivrance de l’attestation de non contestation.

Sous réserve du respect des obligations contractées par l’acquéreur, tous travaux de mise en conformité demandés par l’autorité compétente seront pris en charge par le vendeur qui s’oblige à les exécuter et en supporter les frais, étant précisé que les travaux devront être exécutés de façon à éviter, dans toute la mesure possible toute gêne dans l’utilisation des locaux.

Le vendeur s’engage à produire à l’acquéreur le certificat de conformité à l’achèvement de la construction de la zone commerciale'.

Au bénéfice de la solution retenue par la cour pour la vente intervenue le 16 septembre 2015, il convient de dire que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au jour de la vente, soit le 9 février 2017, que le délai courant à compter du lendemain a expiré le 9 février 2022 à minuit.

L’appelante qui a assigné son vendeur par acte d’huissier en date du 2 mars 2022, est dès lors irrecevable en sa demande de résolution de la vente du 9 février 2017.

En outre, le moyen développé par cette dernière, tiré de 'l’indissociabilité de l’action en résolution des deux ventes’ est inopérant. En effet, le fait que l’action en résolution de la première vente n’est pas prescrite ne saurait rendre recevable celle afférente à la seconde vente alors qu’il s’agit de deux actions distinctes, bien que connexes, chacune étant dirigée contre un vendeur différent.

L’ordonnance déférée sera ainsi confirmée, par substitution de motifs, en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les parties constituées, qui succombent partiellement en leurs prétentions d’appel, conserveront la charge de leurs dépens d’appel et leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 seront rejetées.

Les dispositions de la décision de première instance relativement aux dépens seront infirmées en ce qu’il y a lieu de limiter la condamnation de la SCI Ganit O-A aux dépens de l’incident.

Elles seront également infirmées en ce qu’elles condamnent la SCI Ganit O-A à payer à la SCI CDV la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance du 24 janvier 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans en ce qu’elle :

— déclare irrecevable l’action de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12],

— déclare irrecevable l’action de la SCI Ganit O-A diligentée à l’encontre de la SCI CDV en ce qu’elle est afférente à la vente du 9 février 2017,

— condamne la SCI Ganit O-A à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12],

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DECLARE la SCI Ganit O-A recevable en son action en résolution de la vente du 16 septembre 2015,

DEBOUTE la SCI CDV de ses demandes formées au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

DEBOUTE la SCI Ganit O-A de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et formées au titre de la procédure de première instance et d’appel à l’encontre de la SCI CDV,

CONDAMNE la SCI Ganit O-A aux dépens de l’incident,

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS